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MIBA
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 Posté - 06 nov. 2016 : 21:05:53
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Bonsoir,
Une question toute simple : le conseil d'état a décidé le 5/10/2016 de remettre en cause certaines dispositions du contrat type de syndic. Les syndics doivent - ils désormais proposer des contrats tenant compte de ces décisions ou doivent - ils attendre la sortie d'un nouvel arrêté remplaçant celui du 26/03/2015 ?
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Luc Standon
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Posté - 06 nov. 2016 : 21:19:15
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Je suppose qu'il s'agit de la décision ci-dessous :
- http://arianeinternet.conseil-etat....s=DCE&item=1
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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MIBA
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Posté - 06 nov. 2016 : 21:31:20
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C'est bien cette décision que j'ai évoquée.
Merci d'avoir fourni le lien. |
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Posté - 07 nov. 2016 : 07:11:24
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Ils doivent appliqués ceci :
"Article 1er : Au premier alinéa du point 9 du contrat type annexé au décret du 26 mars 2015, les mots : " et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre " sont annulés. Au point 9.2 du même contrat type, les mots : " Délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 " sont annulés en tant qu'ils figurent à l'article du contrat type relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés. Le même contrat type est annulé en tant qu'il omet de comporter la mention des frais afférents à la tenue d'un compte bancaire séparé."
Cette décision concerne le "contrat type" du décret, donc pas les contrats en cours. Par contre comme les contrats à venir s'appuie sur ce décret, les syndic doivent en tenir compte en attendant le nouveau décret. |
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MIBA
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Posté - 07 nov. 2016 : 21:07:17
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Je conclue donc qu'un syndic dont le contrat doit être renouvellé lors de l'AG au début de l'année prochaine doit présenter un projet de contrat dont il modifiera la rédaction sur les points remis en cause par le conseil d'état , sans attendre un futur décret dont la parution pourra prendre quelques mois.
Est ce bien cela ? |
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Posté - 08 nov. 2016 : 07:09:11
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Posté - 08 nov. 2016 : 09:12:40
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N'est-ce pas à l'état condamné dans cette affaire de modifier le décrêt sur les points contestés, sinon a quoi servent les arrêtés, décrets, lois?
Comment les sydnic et les copropriétaires sont certaisn de ce qui va être exigé (ou pas) dans la prochaine version? |
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Posté - 08 nov. 2016 : 09:53:39
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dans le jugement du CE, il y a le mot deux fois le mot "annulé", donc on annule en attendant mieux) puis un commentaire parce qu'il manque une mention, le syndic met donc son commentaire (en attendant mieux).
Mais en théorie, ce contrat type n'existe plus puisqu'il a été annulé par le CE dans la dernière phrase  .
Gageons, que le nouveau décret ne va pas tarder .... Emmanuelle va se jeter dessus ! |
Édité par - rambouillet le 08 nov. 2016 09:54:22 |
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 Posté - 08 nov. 2016 : 10:00:58
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Oui, je comprends donc que le contrat-type est annulé (pour ceux qui ont lu l'arrêt, est-ce le cas de tout le monde?).
Il n'y a donc plus que des contrats-non-type....jusqu'Ã ce qu'il y en ai a nouveau....
citation: Gageons, que le nouveau décret ne va pas tarder .... Emmanuelle va se jeter dessus ! Gageons surtout que les 10 000 euros d'article 700 équivalents sont facilement payés par nos créanciers, et qu'il y a sur le plan politique une urgence ultime à n'agir qu'en fonction d'objectifs pas forcément identiques à ceux énoncés par la cour.
En cette matière, je ne parierais pas un kopeck sur une diligence d'Emmanuel ni de François ni de quiconque.
Si je me mets du côté des syndic, qui ont lutté contre ce contrat type, je ne les vois pas diligemment rédiger un pseudo-contrat type ne correspondant a aucune loi ni aucun décrêt....
Mais surtout, je ne vois pas comment on peut leur imposer, il faut voir que les erreurs sont du côté des législateurs et de l'état.
Ils vont rédiger selon les lois en cours de validité. Point. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 nov. 2016 : 17:29:47
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Le contrat type n'est pas annulé.
Il faut tenir compte seulement des phrases ou clauses annulées et de la clause omise.
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Posté - 09 nov. 2016 : 20:40:45
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Il y a pourtant une phrase claire qui stipule que le contrat type est annulé. Ou alors j'ai du mal à lire.
Que voulez-vous dire que qu'il faut 'tenir compte de la clause omise'? C'est assez comique.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2016 : 10:08:13
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Posté - 10 nov. 2016 : 11:22:57
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Le souci c'est que l'on ne sait pas de quels frais on parle : les frais du syndic ou les frais de la banque ? |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 10 nov. 2016 : 11:43:31
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Cela veut dire que le syndic peut faire mention de la phrase en question.
Compte tenu du contexte, il s'agit manifestement des frais de banque.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2016 : 11:54:08
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Posté - 10 nov. 2016 : 16:35:10
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Compte-tenu du contexte????
C'est donc au syndic de prendre en compte l'arrêté annulé qui ne l'est pas encore, de lui adjoindre les additions imposées a l'état par le conseil d'état, d'interpréter la décision du conseil d'état, et de supposer que les modifications refusées ne seront pas modifiées dans le prochain contrat type?
Prenons cela par un autre bout:
Dans cette 'affaire d'état', si un syndic refuse et propose son contrat, que risque t'il?
Et encore un autre bout:
Si un copropriétaire ou un syndicat veulent imposer au syndic le 'contrat type tel que je l'imagine', quelles sont leurs chances de gagner? |
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Posté - 10 nov. 2016 : 16:47:41
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citation: Compte tenu du contexte, il s'agit manifestement des frais de banque.
C'est tout de même bizarre, car si le syndic change de banque pour une raison X ou Y, ces frais de banque écrits sur le contrat peuvent devenir caduques.... |
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JPM
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Posté - 10 nov. 2016 : 17:49:17
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A ce jour, le droit positif est constitué par le contrat type abstraction faite des parties annulées et avec l'ajout de la partie qui avait été omise.
Les frais de banque, c'est une futilité dont l'ARC a fait une montagne. Ils varient facilement et telle banque, meilleure en janvier peut devenir la moins bonne.
A propos des honoraires imputables le Conseil d'État a jugé :
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Aux termes du quatrième alinéa du préambule du contrat type : " (...) / Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 6 du décret du 20 juillet 1072 précité) ".
Ces dispositions ont pour d'objet d'empêcher la perception, par un syndic, de revenus autres que ceux dont le syndicat de copropriétaires a convenu qu'ils seraient perçus par lui aux termes de son contrat.
Elles n'ont donc pas pour effet, contrairement à ce que soutiennent les requérants, d'interdire toute rémunération en provenance de tiers, mais se bornent à imposer que le principe et les modalités de détermination d'une telle rémunération soient inscrites dans le contrat de syndic.
Dès lors, le moyen de la Fédération nationale de l'immobilier, de l'Union des syndicats de l'immobilier et du Syndicat national des professionnels immobiliers tiré de ce que le préambule du contrat type serait illégal en ce qu'il interdit aux syndics de percevoir une rémunération en provenance de tiers ne peut qu'être écarté.
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Les dès sont pipés car la phrase reproduite dans le contrat type n'est pas conforme avec le texte de l'article 66 du décret Hoguet :
Texte du décret : " Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé , que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées."
Texte reproduit dans le contrat Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers
Or les personnes qui y sont désignées [dans le contrat] ne peuvent être des tiers 
Un tiers, c'est n'importe quelle autre personne étrangère au contrat.
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Luc Standon
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Posté - 10 nov. 2016 : 21:39:16
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citation: Initialement posté par JPM
Les frais de banque, c'est une futilité dont l'ARC a fait une montagne. Merci de ne pas réviser l'histoire des frais de banque en perdant la mémoire en cour d'explication.
En 2012, les syndics étaient déjà OK pour abroger la dérogation possible du compte séparé du syndicat, mais en contre partie ils voulaient eux-mêmes décider du choix de la banque. Ne laissant ainsi pas au SDC de choisir l'agence de son compte bancaire.
C'est ce qui a été obtenu dans la mesure où l'art. 18 de la L.1965 précise que le syndic est chargé "d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat" lorsque le syndicat ne dispose pas de compte séparé.
Certes il est précisé aussi que "L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix." Mais en réalité c'est bien souvent les syndics qui arrivent à placer finalement l'agence bancaire de leur propre choix.
Pour mémoire le débat avait déjà eut lieu entre nous :
- Abus n°3170: Le compte séparé et le choix de la banque sur le Forum : « L’évolution du droit de la Copropriété »
- http://arc-copro.fr/documentation/a...ion-du-droit
Cas présent / Exemple : La plupart des syndicats parisiens gérés par les agences du groupe (N€xit¥) / 0R@L!@ ont un compte bancaire séparé à la banque du CRÉDIT MUTUEL de LYON (69).
En fait, le choix de la banque a toujours été un débat central pour et par les syndics, dans la mesure où les syndics deviennent apporteur d'affaire à la banque. Reste plus qu'au pdg du syndic de négocier les frais bancaire et les agios avec la banque. Mais là n'est pas le sujet.
Le point est que ce n'est pas l'ARC qui a fait tout une montagne sur les frais bancaires, mais les syndics eux-mêmes. Et ce bien avant la négociations de la Loi DUFLOT/ALUR.
citation: Initialement posté par JPM
Les dès sont pipés car la phrase reproduite dans le contrat type n'est pas conforme avec le texte de l'article 66 du décret Hoguet : OK donc on lâche la L.65 et on passe à la Loi Hoguet selon les circonstances.
Oui les dés sont pipés, dans la mesures où la Loi HOGUET a besoin d'une sérieuse mise à jour et d'une grande révision, quant à la réforme de la Loi Hoguet...
- http://bfmbusiness.bfmtv.com/mediap...-722977.html
citation: Initialement posté par JPM
Un tiers, c'est n'importe quelle autre personne étrangère au contrat. OK lorsque c'est effectivement le syndicat qui choisi réellement la banque où se situe son compte bancaire séparé.
Mais dans le cas où c'est justement le syndic qui a ouvert le compte bancaire séparé dans l'agence de son choix au nom du syndicat : Est-ce que la banque est vraiment étrangère au contrat de syndic ?... Ou est-ce la banque est intrinsèquement connexe au contrat syndic ?
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Édité par - Luc Standon le 10 nov. 2016 22:09:26 |
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JPM
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Posté - 11 nov. 2016 : 00:33:08
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Luc Standon : citation: OK lorsque c'est effectivement le syndicat qui choisi réellement la banque où se situe son compte bancaire séparé.
Mais dans le cas où c'est justement le syndic qui a ouvert le compte bancaire séparé dans l'agence de son choix au nom du syndicat : Est-ce que la banque est vraiment étrangère au contrat de syndic ?... Ou est-ce la banque est intrinsèquement connexe au contrat syndic ?
Ce paragraphe est totalement étranger au débat. Il s'agit de savoir si le syndic peut recevoir une rémunération d'un tiers alors que l'article 66 du décret Hoguet ne lui permet d'en recevoir que de son mandant.
En clair le Conseil d'État a statué en fonction du texte reproduit dans le contrat type comme étant celui de l'article 66 du décret alors que ce n'est pas le cas. La reproduction est infidèle. Ce n'est pas forcément accidentel
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Édité par - JPM le 11 nov. 2016 08:46:21 |
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Luc Standon
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Posté - 11 nov. 2016 : 10:17:53
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Sujet |
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Conséquence décision du 5/10 du conseil d'état 
