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pyramide
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 Posté - 09 juil. 2016 : 00:16:00
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Je suis copropriétaire d'un local commercial et j'ai l'avantage d'avoir un gestionnaire plutôt sympathique et agréable.
Dans la mesure où nous avons une passion commune (on adore les 2cv tous les deux...).
Je l'ai invité à déjeuner à la suite d'une assemblée générale ou j'ai eu honte pour nous autres copropriétaires de l'attitude d'un pseudo khmer de la copropriété adhérant à une association de copropriétaire et président (ça il tient à ce qu'on l'appelle Président) du Conseil Syndical.
Je vous épargnerai les détails mais pour ma part je pense que ce PCS relève certainement d'une mesure contraignante d'enfermement. Mais il ne s'agit que d'un avis personnel.
Après nos longues discussions avec ce gestionnaire de copropriété sur une disposition scélérate nous empêchant de rouler dans Paris depuis le 1er juillet 2016 ;-) , disposition qui ne vous intéresse pas....
Il a voulu aborder le sujet pour notre immeuble des dispositions applicables à compter du 1er janvier 2017, savoir l'ouverture d'un compte bancaire séparé affecté à un fond travaux, fonds travaux placé sur un livret A, puis B par la suite, et m'a maintenu mordicus que les intérêts applicables étaient fiscalisés.
Je lui ai soutenu que ce n'était pas techniquement possible.
Il m'a soutenu que j'avais tort et que, en sa qualité de syndic il m'enverrait chaque année le montant des intérêts perçus à insérer dans ma déclaration d'impôt.
Bon ......nous avons un budget sur cet immeuble de 113 000 euros par an, je dispose du plus grand nombre de tantième, j'ai bien regardé, tout bien calculé.... de 2017 à 2037 les intérêts (redressement sur 3 ans inclus) ne sont pas de nature à entraîner une quelconque imposition complémentaire et ne peuvent techniquement recevoir redressement.
Je ne sais pas trop comment lui dire que dans les faits, les intérêts perçus et affectés au syndicats des copropriétaires ne sont pas imposables. ;-)
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pyramide
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Posté - 09 juil. 2016 : 00:22:41
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Il est entendu que je suis au fait de ce que le syndicat des copropriétaires est fiscalement transparent.
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andre78fr
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 2
 Posté - 09 juil. 2016 : 00:33:01
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En fait vous ne posez pas une question, vous venez affirmer que les intérêts ne sont pas imposables ?
Ben je ne partage pas votre avis, en dehors du livret A et dans les limites du plafond dont on peut espérer qu'il soit mieux ajusté pour les copropriétés, les intérêts (ridicules en ce moment) tout comme les produits annexes des SDC sont imposables et doivent être déclarés. Sans doute que quelques juristes ont des liens ou des références plus précises sur la question ! |
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Posté - 09 juil. 2016 : 08:27:36
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A compter du 01/01/2017, les intérêts issus du fonds de travaux sont capitalisés sur le même compte, donc n’appartiennent pas à chaque copro mais au syndicat. Donc à ce titre, il ne sont pas (à mon avis) fiscalisables pour chacun.
Il en était différemment lorsque les avances généraient des intérêts car ces avances étaient propriété de chacun.
Maintenant est ce que le fisc s'intéresse à ce souci ? je ne sais car les sommes étaient minimes pour chacun.... |
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JB22
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Posté - 09 juil. 2016 : 09:06:14
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Je partage les avis de André78 et de rambouillet
Les intérêts sont imposables, et à partir du 01/01/17 imposables à partir du moment où les copropriétaires en bénéficieront (affectation au paiement de travaux).
Les placements sur un livret A sont exonérés jusqu' à un plafond actuel de 75.000 €
Dans le cas de pyramide il faut 13 ans de cotisation sur la base de 5%, pour atteindre le plafond si aucune "utilisation" du fonds dans ce délai.
"Maintenant est ce que le fisc s'intéresse à ce souci ? je ne sais car les sommes étaient minimes pour chacun"
Le fisc n' est pas à la recherche d' os à ronger, mais de " beaux gâteaux" actuellement les rapatriements de capitaux ! |
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pyramide
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Posté - 09 juil. 2016 : 22:46:42
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Bonsoir,
Oh que non, il s'agissait d'une vraie question.
Si l'orthodoxie juridique et fiscale revèle que les intérêts perçus en raison du placement réalisé sur le compte travaux sont fiscalisables, dans le cas qui me concerne, après quelques calculs rapides tenant compte de la capitalisation des intérêts, d'une base des taux actuels des livrets A et B, du montant de l'exonération, d'une évolution linéaire du montant du budget, je commencerai à être susceptible de devoir soumettre ce revenu (je ne partage pas l'avis de Rambouillet à ce sujet au regard du caractère transparent du syndicat de copropriétaires, peu important que les intérêts soient reversés ou non) à l'impôt en 2035.
Si nous rajoutons le seuil minimum de recouvrement en matière de contentieux fiscal, le risque de redressement, pour ma part et en raison de mon taux marginal d'imposition ne sera possible qu'en 2047. Le fonds travaux ayant été utilisé d'ici là , la question ne se posera plus.
C'est pourquoi je me permets d'indiquer, humblement , que pour ma part, sauf onanisme juridique particulier, que les intérêts des fonds travaux, dans les faiits ne sont pas imposables. |
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Posté - 10 juil. 2016 : 08:00:49
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citation: A compter du 01/01/2017, les intérêts issus du fonds de travaux sont capitalisés sur le même compte, donc n’appartiennent pas à chaque copro mais au syndicat. Donc à ce titre, il ne sont pas (à mon avis) fiscalisables pour chacun Le syndicat ne possède aucun actif et pas plus de passif, je ne vois pas comment on pourrait taxer les revenus de revenu du capital du syndicat.
Les sommes existantes au sen du syndicat sont possédées en indivision, donc elles sont transparentes fiscalement et imposables selon les caractéristiques de chaque copropriétaire (IR, IS...) à hauteur de leur pourcentage dans l'indivision.
Les sommes placées sur un livret A sont tout aussi imposables en théorie, il se trouve juste que le taux d'imposition étant nul d'office, personne n'a a les déclarer. Il n'en n'est pas de même d'un livret bancaire.
Symétriquement, la location d'une ancienne loge de concierge génère un revenu au sein du syndicat, dont les montant sont imposables, même si la quasi-totalité des copropriétaires de France oublie de les déclarer malgré les informations des syndic aux contribuables-copropriétaires.
citation: Je lui ai soutenu que ce n'était pas techniquement possible Pyramide, quel est le problème technique?
citation: C'est pourquoi je me permets d'indiquer, humblement , que pour ma part, sauf onanisme juridique particulier, que les intérêts des fonds travaux, dans les faiits ne sont pas imposables. La limite de vitesse en ville est de 50 km/h, mais à minuit, au vu de l'absence de circulation, du fait que la police dort et de mes intérêts propres, je ne vois aucune limitation pratique et j'en conclus à la possibilité de rouler à 135 km/h dans les faits. |
Édité par - ribouldingue le 10 juil. 2016 08:06:09 |
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JPM
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Posté - 10 juil. 2016 : 09:40:24
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Le discussion est inutile. Les intérêts des placements du syndicat sont assujettis à l'impôt. Vous trouvez cela dans n'importe quel bouquin.
Preuve en est qu'il faut une disposition spécifique pour écarter cet assujettissement . C'est le cas pour le livret A qui est largement déplafonné. Mais la loi ALUR a prévu un texte pour créer de nouveaux plafonds selon l'importance de l'immeuble.
Le dispositif de déclaration est tres lourd pour des clopinettes.
La trouvaille de la loi ALUR (le fonds travaux appartient au syndicat) est juridiquement absurde puisque le syndicat ne peut être propriétaire de rien. Elle est dépourvue d'objet puisqu'elle n'a aucune raison d'être du point de vue pratique. Elle vient de l'ARC mais aussi du monde coopératif, d'une manière assez mystérieuse.
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pyramide
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Posté - 10 juil. 2016 : 13:58:25
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Bonjour,
J'ai sorti tout plein de bouquins, lu tout plein de trucs avant de venir dire ce que j'en pensais.
L'orthodoxie juridique, j'en conviens, prévoit que les intérêts sont fiscalisables.
Mathématiquement ils ne le sont pas et ne peuvent l'être. Là , il n'y a pas de bouquin mais un simple tableur excel.
C'est bien volontiers que je m'incline devant le droit, en attendant avec impatience le courrier de mon deuchiste de syndic qui m'annoncera tout fièrement d'ici quelques années (il sera peut être à la retraite d'ici là ) qu'il m'appartient de porter sur ma déclaration d'impôt la somme de 0,17 euros au titre de mes revenus perçus dans le cadre de ce fameux fond travaux.
De l'eau aura coulé sous les ponts d'ici là .
Bon dimanche à tous.
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JPM
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9
Posté - 10 juil. 2016 : 15:08:06
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Vous oubliez que le taux du livret A a été à 4,5, 4 et 3,5 %
La défiscalisation " plénière " a été connue tardivement mais elle a fonctionné plusieurs années avant au profit de caisses d'épargne postales.
Il est vraisemblable que des provisions sur travaux lointains ont été constituées par des syndicats cossus méridionaux.
La rémunération a changé. Rien ne permet d'affirmer qu'on ne sera pas revenu à 3 % en 2019 
A cette époque la vraie concurrence aura commencé à jouer entre les syndics, la commission disciplinaire informatisée des syndics aura déjà constitué un corpus jurisprudentiel assez consistant sur toutes les questions de modeste importance relatives au contrat de syndic. Il suffira de consulter le site de la commission pour avoir la réponse.
Le monde des syndics connaîtra néanmoins de nouveaux soubresauts.
La Cour de cassation aura fini par juger qu'en cas de fusion absorption d'une société exerçant l'activité de syndic le principe du transfert de l'universalité du patrimoine de l'absorbée génère bel et bien le transfert des mandats de syndics hors tout accord préalable des assemblées générales.
Elle aura jugé en effet que l'interdiction de substitution formulée par l'art. 18 de la loi de 1965 ne peut constituer un obstacle sérieux au principe fondamental de la fusion absorption dès lors qu'il est loisible aux syndicats de faire choix d'un syndic professionnel non exposé au risque d'une fusion absorption
Le bon sens élémentaire finit toujours par triompher.
Du coup l'ICH et même l'ESPI verront croître le nombre des options syndic de copropriété au sein de leurs promotions d'étudiants.
Pour certains il en sera de même chez les architectes et les notaires 
Pendant qu'on y est : 2 -1 pour la France ! But de Lloris (par tir direct) Ã la 88 eme minute 
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pyramide
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Posté - 11 juil. 2016 : 22:36:05
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Cher JPM,
Aussitôt dis, aussitôt fait.
J'ai modifié le taux du livret A et l'ai monté à 4,5% (bon ... pour ma part je crois savoir qu'il passera à 0,5 % en août prochain, mais bon ce ne sont que des oui dire) et supprimé la défiscalisation plénière.
Et miracle, je m'incline ..... Les intérêts seront susceptibles d'être imposables (à législation constante) en 2031 ;-)
Moi c'est mon tableur excel qui me le dit.
Si cela dérange quelqu'un si je continue de dire que les intérêts du compte travaux ne sont pas imposables, promis je sors..
Bonne soirée.
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JB22
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Posté - 11 juil. 2016 : 23:03:58
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"dès lors qu'il est loisible aux syndicats de faire choix d'un syndic professionnel non exposé au risque d'une fusion absorption "
Un syndic peut toujours céder son cabinet que ce soit par une vente classique ou une fusion-absorption, quels sont donc les syndics "non exposés au risque d' une fusion absorption". |
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JPM
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12
Posté - 11 juil. 2016 : 23:30:25
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Je ne comprends pas votre raisonnement.
Le syndic doit déclarer au fisc les produits financiers encaissés et la répartition entre les copropriétaires. Il doit adresser à chacun de ceux ci un imprimé Cerfa 2561 précisant sa quote-part.
Celle ci s'ajoute aux revenus du copropriétaire. Elle est immédiatement imposable si le bénéficiaire est imposable.
J'admets bien volontiers qu'actuellement cette contribution est infinitésimale. Au demeurant tout ce travail est inutile si le placement est effectué sur un livret A.
Je ne saisis pas l'apparition de l'année 2031.
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pyramide
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Posté - 11 juil. 2016 : 23:53:43
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Cher JPM,
Bien évidemment j'entends vos arguments. Et ne peux que dire que vous avez raison.
Cependant, en toute sincérité, dès lors que vous modélisez le calcul, vous vous apercevez que (sur la base d'un Livret A ou B) aucun copropriétaire n'est susceptible d'être assujetti à l'impôt. (J'avoue les taux sont faibles).
Pour 2031, il s'agit de la modélisation de mon cas personnel. Mais je reste persuadé que si nous approfondions la discussion sur la base d'un tirage statistique....
En toute franchise, je ne suis pas certain d'avoir tout à fait tort... |
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dboyer
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Posté - 03 août 2016 : 19:52:36
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nous fonctionnons depuis de nombreuses années avec un compte pour travaux et nous en sommes très contents
les travaux nécessaires sont effectues et voter plus facilement puisque l'argent a déjà été dépensé, de plus ils sont planifiés en fonction de notre réserve
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dboyer
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Posté - 07 août 2016 : 10:54:33
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je precise que j'ai un appartement dans une résidence qui fonctionne bien et donc le compte pour travaux fonctionne, et un dans une résidence où rien ne fonctiionne et où il n'y a pas de compte pour travaux, il faut avoir confiance dans le syndic et dans la copropriété |
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Compte travaux 
