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newmem
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 Posté - 20 mai 2015 : 19:08:09
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Bonsoir,
Je viens de recevoir une lettre d'un avocat qui m'a informé que le locataire de mon boutique allait céder son fonds de commerce au profit d'une société en cours de constitution et m'a demandé de confirmer que rien ne s'opposait à cette vente.
Je m'inquiète un peu du fait que ce nouveau locataire est une société en cours de constitution, car il me semble que cela signifie que le paiement de loyers pourra être moins sur avec le nouveau locataire que avec l'actuel.
Je précise qu'il s'agit d'un bail ancien (renouvelé) avec un loyer modéré, et mon actuel locataire songeait à partir en retraite depuis quelque temps. La clause de cession de bail interdit la cession de bail sans fonds de commerce, et en cas de cession avec fonds de commerce, le locataire est tenu de rester solidaire.
Que puisse je faire pour me protéger en tant que bailleur? A priori, je ne veux rien changer de la situation actuelle.
Merci pour votre conseil.
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 Posté - 20 mai 2015 : 20:20:54
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Vous ne pouvez pas l'empecher de vendre son fond sans bonne raison
C'est que l'on vous demande en indiquant des raisons qui s'y opposeraient.
Si le cedant continue a apporter sa solidarité pour le paiements, de plus, vous n'avez guère de risque pour le bail en cours. |
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newmem
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Posté - 20 mai 2015 : 21:57:31
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Merci Riboulding pour votre réponse.
J'ai lu ailleurs sur ce site qu'en cas de départ en retraite, le locataire a le droit de céder son bail pour une autre activité (déspécialisation). La lettre de l'avocat n'a donné aucune information autres que le prix de vente du fonds. Donc je ne sais pas s'il y a changement d'activité avec la cession du bail. Est-ce possible de vendre un fonds de commerce à une société qui exerce une activité différente? Dans quels cas y a-t-il cession de bail sans cession de fonds de commerce? J'ai vraiment beaucoup de mal à comprendre si l'on peut vendre son fonds de commerce à une société exerçant une autre activité?
Dans le cas de cession de fonds pour motif de départ en retraite, est-ce que la clause concernant la solidarité de paiement du locataire est toujours applicable?
Merci pour votre réponse,
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Numero6
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Posté - 21 mai 2015 : 07:50:08
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Bonjour,
Pour la nouvelle activité, vérifiez ce que précise le paragraphe "Destination des lieux" de votre bail.
Si elle n'est pas prévue dans le bail, le locataire doit vous en faire la demande ( à vérifier que cette activité est autorisée par la règlement de copropriété si vous êtes en copropriété.
Pour la demande voir ci-après le lien de l'article Article L145-49 du code du commerce sur légifrance et les articles qui en découlent :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006222141 |
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Posté - 21 mai 2015 : 08:52:07
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citation: La lettre de l'avocat n'a donné aucune information autres que le prix de vente du fonds C'est donc qu'il n'y a pas demande de déspéciliasation. |
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nefer
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Posté - 21 mai 2015 : 09:45:04
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: La lettre de l'avocat n'a donné aucune information autres que le prix de vente du fonds C'est donc qu'il n'y a pas demande de déspéciliasation.
la loi accorde au commerçant qui part en retraite le droit de céder le droit au bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail (art. L145-51 du Code de commerce), appelé en pratique « cession-déspécialisation » |
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Posté - 21 mai 2015 : 09:47:19
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Je voulais dire information, pas demande, en effet.... Mais la loi parle bien d'un accord, hein, Nefer 
Le fait que cela soit de droit et non une demande ne remet pas en cause le droit a refuser même s'il faut pour cela que le bailleur en paye la conséquence le cas échéant (racheter).
C'est toujours mieux de citer ses sources que de sauter sur un intervenant en ne faisant pas guère avancer le schmilblic:
citation: Article L145-51
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.
A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.
La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
En l'occurence sans indiquer la nouvelle activité le cas échéant, le bailleur ne peut se prononcer sur une déspécilisation... CQFD |
Édité par - ribouldingue le 21 mai 2015 09:52:12 |
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newmem
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Posté - 21 mai 2015 : 15:43:10
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Merci Nefer, Numero6 et Riboulding,
J'ai vérifié le bail, effectivement il y a la clause "Destination" qui précise: "Le preneur devra occuper le lieu lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et pour, à l'exclusion de toute autre utilisation:
..........."
Comme l'avocat n'a pas donné beaucoup d'information, du coup je ne sais pas quelle réponse je devrais lui donner. Je comprends que si le locataire voudra évoquer son droit à la retraite, l'avocat aurait du m'en faire part. Est-ce correcte?
En absence de cette mention expresse concernant le droit à la retraite et déspecialisation, est-ce que je pourrais déduire que son droit à la retraite et déspécialisation n'est pas applicable, ou est-ce que je devrais poser la question pour avoir une réponse plus claire?
Et puis, en cas il évoque expressement son droit à la retraite, est-ce que la clause concernant la solidarité de paiement du locataire est toujours applicable?
Merci beaucoup pour votre aide.
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Posté - 21 mai 2015 : 16:25:44
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La vente du fonds doit passer par un notaire, et normalement (vé"rifier ce qui est marqué a votre contrat) vous devez etre part à l'acte. Avant de signer, vous demnderez copie évidemment.
Mais le notaire va prendre contact avec vous auparavant logiquement.
Le courrier d'avocat vous est-il parvenu par courrier normla, par acte d'huissier, par courrier recommandé? |
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newmem
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Posté - 21 mai 2015 : 16:48:50
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Merci Riboulding,
La lettre de l'avocat est une lettre simple et très courte. Elle m'informe que le locataire va céder son fonds de commerce à une société en cours de constitution (avec le prix de vente) et me demande de confirmer que rien ne s'oppose à cette vente et que c'est lui (l'avocat) est rédacteur de l'acte de vente. Et rien d'autre.
Un autre détail: Le bai initial est fait par le notaire, mais le renouvellement sous seing privé, je ne sais pas si c'est important comme détail.
Merci
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Posté - 21 mai 2015 : 17:06:18
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C'est vrai que l'avocat peut rédiger l'acte. A ce niveau il ne s'agit donc que d'une information, je serais a votre place je lui répondrais en lui demandant les précisions nécessaires. Faites attention à ce que la clause de solidarité ne saute pas par une astucieuse rédaction de l'avocat.
le renouvellement sous sein privé n'est peut être pas enregistré?
Le fait que ce soit sous seing privé en fait un acte non éxécutoire de fait. Il a donc couté moins cher, mais il est moins pratique. |
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newmem
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Posté - 21 mai 2015 : 19:01:27
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Merci encore Riboulding,
J'ai vérifié, le renouvellement sous seing privé a été enregistré au service fiscal. Il est donc toujours non éxécutoire, même s'il est enregistré?
J'ai relit encore le bail initial, dans la clause "Cession" je trouve aussi ceci: "Toute cession devra avoir lieu par acte notarié ou sous seing privé auquel le baileur est appelé". Donc, à priori, la case notaire n'est pas nécessaire, mais qu'est-ce que signifie "appelé"? que mon signature sera nécessaire, ou juste que je sois informée?
Merci.
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Posté - 22 mai 2015 : 07:06:38
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Je ne sais pas décrypter le mot appel, mais je suis certain que cet appel doit etre 'notifié' pour exister, cad qu'il doit etre fait par courrier RAR ou exploit d’huissier.
Je dirais même qu'en terme de bail commercial, l'usage normal (légal) est l'acte extrajudiciare, donc la signification (notification par huissier). Il m'étonnerait donc que l'avocat utilise un simple courrier RAR
Votre paragraphe de cession est malheureusement assez flou.
En ce qui concerne le caractère exécutoire et l'enregistrement ce sont deux choses différentes, l'enregistrement permet d'avoir quelque part 'enregistrée un exemplaire incontestable, il s'agit du bureau des hypothèques devenu il y a deux ans le bureau de publicité foncière.
Le caractère exécutoire est le fait qu'un exemplaire du bail notarié vous est remis avec sa forme exécutoire. Parfois le notaire 'oublie' de vous remettre l’exemplaire avec la forme exécutoire, donc il faut être vigilent; C'est un exemplaire unique avec une formule magique qui, remis a un huissier permet en cas d'impayé de faire actionner directement et sans passer par le tribunal la saisie sur compte bancaire ou les autres moyens d’exécution.
On en gagne rien en revanche en cas de résolution du bail, qui doit tout de même passer par le juge.
Je pense toujours que l'avocat demande prudemment s'l y a des restrictions, avant de rédiger. A ce niveau vous êtes plus demandeur de qui c'est qu'est ce qu'il fait et autres questions de solvabilité ('c'est votre futur locataire) que de méfiance. |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2015 07:12:34 |
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newmem
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Posté - 22 mai 2015 : 07:32:38
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Merci Riboulding, pour votre contributions toujours claires et pertinentes.
Je vais demander des informations nécessaires à l'avocat et vous tiendrai au courant.
Bonne journée, |
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nefer
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Posté - 22 mai 2015 : 08:35:54
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"Toute cession devra avoir lieu par acte notarié ou sous seing privé auquel le baileur est appelé"
Il semblerait que le bailleur participe Ă cet acte en le signant avec les autres parties |
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newmem
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Posté - 05 juin 2015 : 14:34:17
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Bonjour,
Je reviens vers vous pour la suite de l'histoire.
Suite à ma demande d'information concernant le cessionnaire, et de me fournir une copie du projet de l'acte de vente, je viens de recevoir une lettre en recommandée de l'avocat qui m'a donné le nom du gérant de la société en cours d'immatriculation qui est le cessionnaire.
L'avocat insistait pour que je confirme que rien ne s'oppose à la vente. Mais il ne m'a pas envoyé le projet de l'acte de vente comme j'ai demandé. Il s'est contenté de m'informer de l'adresse, date et heure de la signature de vente et m'a demandé si je serais présent.
En plus, il m'a demandé de lui dispenser d'une notification par acte extrajudiciaire "étant entendu qu'un original de l'acte vous sera communiqué dans un délai de 1 mois".
A votre avis, est-ce normal qu'il ignore de m'envoyer une copie de projet de l'acte de vente? Sans cette copie comment puisses je savoir s'il y a quelques chose qui peut s'opposer Ă cette vente?
Quelles inconvénients ou désavantages pour moi de lui dispenser de notification par acte extrajudiciaire?
Merci beaucoup pour vos aides,
Newmem
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Posté - 05 juin 2015 : 16:46:36
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Je ne serais personnellement pas a cheval sur la signification extrajudiciaire mais je n'irais pas chez l'avocat sans avoir pu relire (faire relire par mon conseiller juridique) le contrat.
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newmem
Contributeur actif
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Posté - 06 juin 2015 : 13:34:30
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Merci Ribouldingue,
Je vais donc encore demander (cette fois aussi par lettre recommandée) à l'avocat de me fournir au préalable le projet de l'acte pour que je puisses faire une observation avant la signature. Je vous tiendrai au courant de la suite.
Bonne journée |
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Posté - 06 juin 2015 : 16:07:52
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Pourquoi en recommandé?
Vous allez lui écrire en recommandé pour le dispenser de l'acte extrajudiciaire?
Ecrivez lui en lettre simple, je suis certain qu'il va la recevoir |
Édité par - ribouldingue le 06 juin 2015 16:08:41 |
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pyramide
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Posté - 08 juin 2015 : 20:08:53
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Bonjour,
Vous ne pouvez vous opposer à la cession du fonds. (De surcroît aucune despecialisation n'est demandée, ce qui aurait pour effet de faire naître à votre profit un droit de préemption sur la cession).
Vous pouvez indiquer à l'avocat rédacteur que rien ne s'oppose à la cession du fonds si vous le souhaitez (assurez vous au préalable que rien ne s'oppose à la cession : aucun retard de loyer, charges réglées, compte de pro rata de charges dont les parties feront leur affaire personnelle, modification de la désignation, travaux sans autorisation, etc...)
Il ne sert à rien de vous déplacer et vous pouvez dispenser le rédacteur de la signification 1690, vous recevrez copie de l'acte dans le mois de la régularisation.
Assurez vous cependant qu'il s'agisse bien d'une cession de fonds de commerce et que le cessionnaire ne "rachète" pas simplement un droit au bail.
C'est tout ce qu'il y a Ă faire.
Cordialement.
Ps: les baux commerciaux ne sont plus enregistrés et quand ils le sont c'est afin de leur faire acquérir date certaine. Cet enregistrement se fait au centre des impôts et non à la conservation des hypothèques.
Vous ne pouvez exiger que la cession se fasse par acte authentique si aucune clause du bail ne le prévoit.
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Posté - 08 juin 2015 : 20:32:25
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Pyramide
Merci pour avoir corrigé mon erreur concernant l'enregistrement |
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Sujet |
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cession de fonds de commerce 
