| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Cédric77
Nouveau Membre
France
2 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 27 mars 2015 : 15:35:39
|
Bonjour,
Mon syndic convoque l'assemblée générale ordinaire annuelle quasi 1 an après la clôture des comptes. soit les comptes de 2013-2014.
Quels en sont les conséquences juridiques?
Dans son ordre du jour, il n'y a pas les nouvelles résolutions de la loi Alur (Archives, Extranet et j'en passe), Il n'y a pas la validation du prévisionnel 2014-2015, mais le prévisionnel 2015-2016.
Pourriez-vous m'éclairer sur la partie juridique de ces manquements?
Bien cordialement,
Cédric
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 27 mars 2015 : 16:48:32
|
il semble que votre exercice se situe entre 2 années....
Si le budget 2014-15 a été voté lors de l'AG précédente en 2014, ce qui semble être le cas puisque dans l'ODJ il est prévu de voter le prochain 2015-16, dans ce cas il n'y a pas obligation de revenir dessus sauf à le réajuster.
Quant aux nouvelles dispositions de la loi Alur et en particulier celles que vous citez (archives, extranet), il n'y a aucune obligation à les mettre à l'OdJ .
Le seul souci que vous avez c'est effectivement cette approbation des comptes qui arrivent un peu tard, sans que cela soit illégal. Ceci est du, peut-être, à un CS soit qui admet ce décalage, soit qui n'agit pas auprès du syndic pour accélérer.
Normalement une AG peut se dérouler entre 3 et 4 mois maxi après la fin de l'exercice. Encore faut-il que le CS presse un peu le syndic... |
|
|
|
 2
 Posté - 27 mars 2015 : 17:45:52
|
|
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 27 mars 2015 : 19:34:52
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
Normalement une AG peut se dérouler entre 3 et 4 mois maxi après la fin de l'exercice. Encore faut-il que le CS presse un peu le syndic...
Je dirai plutôt 3 et 6 mois car il suffit qu'il est les vacances scolaires d'été et l'on perd 2 mois (faute de propriétaires en nombre). Pour nous l'exercice se finit fin mars et notre AG a lieu en septembre. |
|
|
|
|
|
4
Posté - 27 mars 2015 : 20:04:12
|
cédric77 : votre syndic a un mandat de 3 ans ?
Une manière de réduire ces délais, est de voter un mandant de 16/18 mois  
La question du CS se pose également. Sa mission est de vérifier les comptes, cela se fait dans le mois après la cloture, de préparer l'OdJ en concertation avec le syndic cela se fait aussi dans les mois suivant la cloture ET en ayant préparer cet Odj bien avant cette réunion:lister les questions, recherche de devis, ........
Vous avez voté le budget 2014 en 2013, pas de souci la dessus si après une vérification en fin de semestre, le CS " s'aperçoit" qu'il sera probablement dépassé. 
Que fait votre CS ?
|
|
|
|
5
Posté - 27 mars 2015 : 20:57:54
|
J'ajouterais: Que fait Cedric77?
Ca fait plusieurs fois que nous avons un 'nouveau' qui lance une question bateau, la même sur plusieurs forum, et qui ne s'y intéresse plus jusqu'au a ce que au bout de 24 h ou 48H il vienne clore par un mot gentil ou moins gentil ou plus gentil.
Ca me semble téléguidée, cette affaire... |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2015 21:24:30 |
|
|
|
6
Posté - 28 mars 2015 : 07:49:41
|
oh, Ribouldingue, cela c'est prêter de mauvaises intentions..... pas bien....  |
|
|
|
Cédric77
Nouveau Membre
France
2 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 28 mars 2015 : 08:15:08
|
Cher Ribouldingue,
Ce n'est pas parce que la personne ne répond pas immédiatement, que c'est forcement une personne qui pose des questions bateaux. Ce que vous avez écrit est une insulte et favorise la non consultation, la non réponse voire la fermeture des blogs car la fractale des groupes de discutions se trouve diminuée.
Je suis président d'un conseil syndical pour une résidence et membre d'un syndicat pour une autre. En plus de tout cela j'ai un métier. Donc pas forcement devant le ou les blogs en permanence.
Au vu de certain commentairs il semblerait que ces derniers soient plus favorable au Syndic que de défendre le droit des Syndicats et des membres du CS.
Comme j'ai pu le lire sur différent site, il existe une loi, mais comme nous sommes dans le droit privé, si les Syndics ne font pas le boulot correctement, nous n'avons que peu de recours et ils savent bien l'utiliser. Comme quoi il existe une justice à deux niveaux.
Concernant les membres du CS, ils font cela au titre du bénévolat comme l'indique la loi 65-557 et de son décret 67-223. les membres du CS ne connaissent pas très bien les divers lois gérants les copropriétés et les Syndics, et cela favorise les abus des Syndics.
La loi 65-557 précise que le délai max entre la clôture des comptes et l'Assemblée Générale est de 6 mois et non 4 comme indiqué précédemment.
Concernant les points sur la loi ALUR, ils doivent être proposés dans les ordres du jour car le fait de ne pas les inscrire supprime l'expression du choix du Syndicat des copropriétaires et cela est préjudiciable. En démocratie, l'expression par le vote est de droit. (Réponse d'avocat)
Il ne me reste plus que de mobiliser le Syndicat pour ne pas voter le Quitus de gestion. (encore faut il que les membres du Syndicat connaissent la définition d'un Quitus, dans le Syndicat que je préside, j'ai fait un audit, sur 150 personnes, seules deux connaissaient la définition).
Il manque énormément d'information pour les CS qui ne savent pas trouver les infos sur internet.
Donc sur les blogs, soyez plutôt enclin à aider les gents plutôt que de poster des réponses désobligeantes.
|
|
|
|
8
Posté - 28 mars 2015 : 09:08:43
|
|
citation: Concernant les points sur la loi ALUR, ils doivent être proposés dans les ordres du jour car le fait de ne pas les inscrire supprime l'expression du choix du Syndicat des copropriétaires et cela est préjudiciable. En démocratie, l'expression par le vote est de droit. (Réponse d'avocat)
comme déjà dit, aucun texte ne dit qu'en ce qui concerne les archives et l'extranet, des projets de résolutions DOIVENT être mis à l'OdJ....
Je m'explique : si le syndic veut externaliser les archives, il ne peut le faire tout seul, dans ce cas il SOUMET " au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat.". On peut lire le terme "soumettre" comme "obéir".
S'il veut conserver les archives, il ne soumet rien....
maintenant des décrets qui interviendront dans quelques années () expliqueront peut-être cela.... |
|
|
|
9
Posté - 28 mars 2015 : 09:48:30
|
|
citation: Ce que vous avez écrit est une insulte et favorise la non consultation, la non réponse voire la fermeture des blogs car la fractale des groupes de discutions se trouve diminuée. Je ne lis pas d'insulte, c'est étonnant ca.
Ici, et la-bas, ce ne sont pas des blogs mais des forums.
Je vous ai répondu ici et la-bas, donc ce ne vous donne pas le droit de m'invectiver de la sorte;
Je ne trouve pas 'honnête' de la part d'un demandeur de multiposter sur plusieurs forum surtout quand on vient juste de créer son pseudo. Je sais que plusieurs participants dont moi sont actifs sur les deux forums, il est doc NORMAL pour ma part ou de la part d’autre d'INFORMER de ces personnes qui mutipostent dans prévenir.
Votre réaction vive devant des réponses gratuites que vbous obtenez ne vous sert pas...
citation: Au vu de certain commentairs il semblerait que ces derniers soient plus favorable au Syndic que de défendre le droit des Syndicats et des membres du CS. C'est bien dommage d'etre nouveau sur deux forums, et d'avoir une opinion deja bien tranchée, pour ne pas dire 'binaire' alors même que vous ne savez pas qui est qui ici et la-bas...
citation: Concernant les membres du CS, ils font cela au titre du bénévolat comme l'indique la loi 65-557 et de son décret 67-223. les membres du CS ne connaissent pas très bien les divers lois gérants les copropriétés et les Syndics, et cela favorise les abus des Syndics. C'est une opinion qui se défend, mais je pense que les lois en questions, il est assez facile de s'en informer, et que le désintérêt presque total de la plupart des copropriétaires et le faible engagement de beaucoup de conseillers syndicaux justifie aussi ce qui est un grande relâchement (votre cas, en tout cas c'est mon opinion) et qui va parfois, et c'est vrai, vers des abus caractérisés, répétés, voire institutionnalisés.
citation: Concernant les points sur la loi ALUR, ils doivent être proposés dans les ordres du jour car le fait de ne pas les inscrire supprime l'expression du choix du Syndicat des copropriétaires et cela est préjudiciable. En démocratie, l'expression par le vote est de droit. (Réponse d'avocat) La loi dit aussi que l'ordre du jour de l'AG est préparée en commune entre le sydnic et le conseil syndical.
Pour ce faire, il faut bien que le conseil sydnical exprime les demandes qu'il peut avoir, donc celle de la concurrence du sydnic ou d ela non-mise en concurrence et de ses autres préoccupations.
Si le conseil syndical n'exprime rien, et ne contacte personne, ce n'est pas juste un problème d'ignorance de la loi, mais de désintérêt total.
citation: Donc sur les blogs, soyez plutôt enclin à aider les gents plutôt que de poster des réponses désobligeantes
Bien chef, à vos ordres chef; Il faut peut-etre en plus de notre temps, vous payer aussi, pour que la gratuité ait un intérêt? |
Édité par - ribouldingue le 28 mars 2015 09:51:28 |
|
|
|
10
Posté - 28 mars 2015 : 09:57:54
|
|
citation: si les Syndics ne font pas le boulot correctement, nous n'avons que peu de recours et ils savent bien l'utiliser. Comme quoi il existe une justice à deux niveaux. Je ne vois pas en quoi.
Vous voulez aler en justice parce que , le conseil syndical n'ayant rien fait (constatation) le sydnic a pris son temps et a 5 mois de retard dans son AG, et vous estimez que vous ne pouvez pas?
Je pense surtout (mais vous considérez malheureusement ces réponse comme favorables aux syndics) vous n'avez pas de réel grief, vous avez (ou vos copros ont) une part de l'indolence générale, et qu'à ce titre je ne vois pas une action au tribunal prospérer.
Qu'attendez vous d'une action en justice dans le cas que vous exposez?
Pourrez-vous (c'est une nouvelle exigence liée aux assignations depuis mars 2015 applicable au 1er avril 2015 prochain) démontrer devant le Juge qu'avant de venir devant son tribunal vous avez effectuez les démarches amiables minimales pour remédier au problème?
Avez-vosu lancé ne serait-ce que un seul courrier RAR de demande ou de mise en demeure de tenir l'assembéle dans les tmps désignés? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 28 mars 2015 : 21:45:01
|
Cédric77 soulève un point récurrent, très classique en copropriété : que fait le syndic ??
LE problème de la copropriété en général, c'est la fracture existante entre le "droit de propriété" (on est/veut être maitre chez soi) et le laxisme constant d'une majorité pour tout ce qui concerne le "vivre en collectivité".
Pour nous l'exercice se finit fin mars
Pourquoi cette période ???
Rien de plus facile que de modifier la chose et de passer à une exercice 1.01- 31.12 .. Personne n'y a pensé, ne l'a proposé, à commencer par le CS ???
"les membres du CS ne connaissent pas très bien les divers lois gérants les copropriétés ...."
85 % des copropriétaires ignorent tout ou presque du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires.
Les membres de CS désignés parmi eux n'en connaissent pas plus ....
Avec une différence notable : lorsqu'on se porte candidat pour faire telle chose, que ce soit au sein d'une association, de tel groupement ou ici d'un syndicat, on prend le temps de se renseigner sur le "travail" que l'on va avoir à faire ....
On ne peut pas en permanence se réfugier derrière son ignorance pour expliquer le laxisme des copropriétaires.
Ils se préoccupent de la date du contrôle technique de leur véhicule (ils ne sont pourtant pas garagiste ou technicien auto) mais pas de la date de tenue de l'AG annuelle, de l'approbation des comptes passés, de l'utilisation des fonds qu'ils ont versé ????
Tout CS doit avoir ce calendrier :
il faut 1 mois au syndic pour arreter les comptes annuels.
il faut 1 mois au CS pour les controler et tenir la réunion préparatoire de l'AG avec le syndic
il faut 1 mois pour convoquer l'AG.
Qui a pour traduction pratique qu'au début du mois "2" le CS contacte le syndic pour procéder au contrôle des comptes (*) et envisager le rdv pour la réunion préparatoire....
Il est certain que si le CS attend les bras croisés le bon vouloir du syndic, un coup de fil, rien ne va avancer !
Ce qui ferait chez vous une AG au plus tard le 30 juin, et chaque année. Les activités professionnelles des uns et des autres, le bénévolat, ne sont pas des freins au respect de ce calendrier, puisque répétitif tous les ans .
Pas plus compliqué que le RDV chez le dentiste, le toubib, le garagiste ...ou le banquier : rien de spécifique.
Avant de se pencher sur les aspects juridiques de tel point (qu'en ferez-vous ?), il faut avoir connaissance de ces points qui relèvent du B A BA ...
Encore faut-il le savoir.
Autrement dit, il y a généralement des dysfonctionnements en raison de la méconnaissance, de l'ignorance d'une majorité de copropriétaires, et donc de membres de CS désignés parmi eux.
Rien d'insultant dans ce constat fait depuis des lustres par tous les praticiens.
Ce n'est que lorsque le syndic "sent" que les copropriétaires, par leur CS, le tiennent "par la culotte" qu'il fera correctement son travail de syndic.
Si personne ne bouge, ne lui demande rien, pourquoi voulez-vous qu'il se casse la tête ? (nous sommes tous ou presque ainsi, de "construction" ).
(*) contrôle des comptes et plus généralement "des actes" du syndic qui se fait chaque trimestre, facilitant le travail final. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2015 21:53:12 |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 28 mars 2015 : 23:24:16
|
|
Vous savez si les syndics pros devaient tenir toutes les AG entre fin mars et début avril ça poserait un léger problème d'organisation... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 29 mars 2015 : 11:09:39
|
Problème pour qui ??? 
Pour les syndicats, cela n'en est pas un, ce doit être le cycle normal (à 1 mois près) pour les exercices arretés au 31.12.
Si le syndic n'a pas la structure, l'organisation, le personnel permettant de répondre à la demande et suivre ce rythme (*), il faut qu'il fasse autre chose que de la gestion immobilière !
Ce type d'argument avancé il y a 30 ou 40 ans pouvait à la limite être recevable, bien des cabinets de syndics en étant encore à compter sur les doigts, ou au mieux avec un boulier ...., le gestionnaire étant au four et au moulin.
Sautons la comptabilité tenue à la main sur le registre exacomta n° XX..
Depuis au moins le début du XXI° siècle il y a d'autres moyens, avec "service comptabilité, sce administratif, etc ..." Ce n'est pas le gestionnaire qui tient la calculette.
Le reste est une question d'organisation, de moyens, de structure des syndics, et surtout de volonté des copropriétaires.
Qui sont hélas très majoritairement toujours aussi mouton qu'il y a 30 ou 40 ans, "à la remorque" de leur mandataire .....
(*) le gestionnaire, combien de syndicats dans son 'portefeuille' ? |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 29 mars 2015 : 11:49:54
|
Je fais juste remarquer que vous ne pouvez pas demander à un gestionnaire qui a 30 ou 40 copropriétés dans son portefeuille de tenir 90 % de ses assemblées générales entre la mi-mars et la mi-avril. Pour avoir travaillé avec des syndics professionnels je sais aussi ce que représente les sacrifices et les efforts humains de certains "préposés" qui se tapent des AG qui commencent à 20h du soir et se terminent à 1h du matin et ça existe ! |
|
|
|
15
Posté - 29 mars 2015 : 12:44:25
|
|
C'est au CS le plus "percutant" que le syndic essaie de donner satisfaction, quant à la date de l'AG.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 29 mars 2015 : 14:00:46
|
"vous ne pouvez pas demander à un gestionnaire qui a 30 ou 40 copropriétés dans son portefeuille de tenir 90 % de ses assemblées générales entre la mi-mars et la mi-avril"
Disons mi mars - fin mai.
Et pourquoi donc ne serait-ce pas une exigence du syndicat ??
Lequel n'a pas à se préoccuper des autres syndicats gérés, de leur nombre, de leur date d'AG.
Le syndicat X défend ses propres intérêts, ici la proximité de l'AG approuvant les comptes annuels au plus près de leur clôture.
Les problème internes du syndic, propres à sa structure, son organisation, n'est pas l'affaire des syndicats mandants !
Pardon, mais c'est là une drôle d'approche !
Que je retourne : ce devrait être le soucis premier de tout syndic de tenir l'AG au plus près de son arret des comptes, soucis de satisfaire au mieux son mandant.
Qui est celui de tout "commerçant" vendeur de prestations.
Est-ce le cas des ste syndic ?
Il ne faut pas inverser la problématique.
|
|
|
|
17
Posté - 29 mars 2015 : 15:12:41
|
C'est un peu comme si on ne pouvait pas 'exiger' de son comptable qu'on paye pourtant pour cela de rendre les comptes dans les temps, et le cas échéant de fournir les informations fiscales aux dates connues d'avance, et qui sont pourtant les mêmes pur tout le monde.
Je concois que par défaut de pression le cabinet préfère privilégier ceux qui en veulent, mais il ne peut pas pour autant en tirer un argument pur s'abstraire a son engagement contractuel ou légal |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 29 mars 2015 : 17:32:13
|
|
Il faut espérer qu'André est très attentif à cet aspect : l'attention à ses clients, à la bonne réponse, à leur satisfaction ... et non l'inverse ! |
|
|
|
19
Posté - 29 mars 2015 : 17:59:01
|
|
de ce côté là avec André, pas de soucis, bien au contraire... |
|
|
|
20
Posté - 29 mars 2015 : 18:14:29
|
gedehem : Toutes les AG entre fin mars et début 10 avril est une impossibilité pour TOUS les cabinets.
Chaque gestionnaire gère entre 30 et 80 syndicats et les AG se tiennent en soirée.
Exigez une embauche massive de gestionnaires et de secrétaires est une absurdité. Il est impossible pour un patron de suivre un tel conseil, qui ne tient pas compte de la réalité du terrain.
Vous ignorez qu'un syndic n'est pas un fainéant, et que les 35 heures ne sont pas le temps de travail de ses gestionnaires.
Le changement à l'heure d'été a des effets indésirables
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
AGO convoquée 11 mois après la clôture des comptes 
