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roch
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 Posté - 24 oct. 2014 : 11:19:44
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Je suis en location depuis mai 2014 (immeuble en copropriété). La gestion locative été confiée par le bailleur à une agence immobilière qui en même temps syndic.
Le bail précise bien que les charges, taxes et frais administratifs sont redevables chaque mois (provision), en même temps que le loyer.
Je viens de recevoir une demande de paiement de la taxe ordures ménagères pour l’année 2014 (au prorata du temps de location) que je conteste auprès du gestionnaire.
D’après mes lectures, la taxe pour ordures ménagères est bien comprise dans la liste de charges récupérables (annexe du décret 87-71) et doit être traitée comme telle.
Réponse du gestionnaire : la provision pour charges couvre uniquement les « charges de copropriété », la taxe ordures ménagères étant facturée à part en une seule fois.
Je prépare une réponse précisant que cette facturation n’est pas conforme à la loi et au décret (rapport bailleurs/locataires), que je suis lésé, d’une part parce que le montant prévu pour les charges est faux (tromperie) car il ne comprendrait pas la taxe ordures ménagères et, d’autre part, parce que le paiement en ne seule fois est plus pénalisant pour moi qu’un paiement échelonné sur l’année.
Je souhaiterais avoir votre avis avant de finaliser..
Je ne veux pas non plus en faire une histoire.
Merci d’avance
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nefer
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 Posté - 24 oct. 2014 : 13:53:01
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La TEOM est une charge récupérable et doit donc être incluse dans la provision demandée, qui a du être calculé en fonction de la totalité des charges de l'exercice précédent
par ailleurs, qu'appelez vous "frais administratifs" ?
le locataire ne doit régler que le loyer et les provisions sur charges |
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roch
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 2
Posté - 24 oct. 2014 : 16:33:49
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Merci de cette confirmation.
citation: par ailleurs, qu'appelez vous "frais administratifs" ?
Je ne sait pas très bien ! Je vais demander.
C'est une ligne sur le bail :
montants des frais administratifs à ce jour : 1,65 euros
C'est pour le moment toujours le même montant tous les mois ... |
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nefer
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Posté - 25 oct. 2014 : 14:32:35
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citation: Initialement posté par rochMerci de cette confirmation. citation: par ailleurs, qu'appelez vous "frais administratifs" ? Je ne sait pas très bien ! Je vais demander. C'est une ligne sur le bail : montants des frais administratifs à ce jour : 1,65 eurosC'est pour le moment toujours le même montant tous les mois ...
si vous avez un bail loi 89, ces frais sont illégaux: vous faites un courrier en RAR au propriétaire à son adresse si vous l'avez (ou chez le gérant), et vous lui demandez le remboursement de .... (1,65 x nombre de mos de facturation) en lui indiquant qu'à défaut de remboursement sous quinze jours, vous saisirez la juridiction compétente |
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roch
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4
 Posté - 26 oct. 2014 : 21:03:20
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J'attend un peu pour la LR/AR.
Une lettre simple est partie avec rappel de mon préjudice (charges prévisionnelles sous estimées par suite de la non intégration de la TEOM) et une taxe "administrative" illégale, en précisant que je ne veux pas la guerre mais simplement une mise en ordre réglementaire de leur gestion.
J'ai intégré dans ma lettre une réponse de UI que je trouve tout à fait appropriée :
« Lorsque le bailleur a fixé des provisions manifestement inférieures aux charges prévisibles, le locataire est en droit de faire valoir le vice du consentement et réclamer une baisse du loyer de manière à ce que loyer plus charges réelles égalent le loyer plus provisions initiales." C'est mon cas !
Je verrai la réaction !
Au fait, dans ce cas là , est-il possible d'utiliser l'injonction de faire du TI ? Cà d faire modifier la gestion (mettre la TEOM dans les charges locatives) et faire supprimer la taxe administrative, avec demande financière de compensation.
Faut que je regarde ... mais si quelqu'un a déjà eu cette expérience, je suis preneur.
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Posté - 27 oct. 2014 : 07:29:01
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Non, l'injonction de faire sert a forcer votre défendeur a faire ce a quoi il s'est engagé.
Vous avez ici un débat sur le fond, pour lequel les deux parties sont précisément pas en accord. Et jamais votre adversaire ne s'est engagé a moduler le loyer et les charges en fonction des valeurs réelles. A mon avis ca ne fonctionnera pas.
D'autant plus que dans un bail normal, l'action que vous réclamez ne se fait pas puisque totu est bien fait au départ |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2014 07:29:39 |
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roch
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Posté - 27 oct. 2014 : 08:34:00
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Exact ! Merci.
En fait, il n’y a pas péril imminent (moins de 20 € par mois pour la TEOM) mais je tiens à ce que cette gestion (de professionnels) soit faite dans les règles, ça rend les relations plus aisées.
S’il y a problème, je pense que je tenterai la conciliation. Les règles sont simples et claires, ça me parait adapté.
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nefer
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Posté - 27 oct. 2014 : 10:17:58
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attention :tous vos courriers doivent être libellés au nom du propriétaire |
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roch
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Posté - 27 oct. 2014 : 10:37:52
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Ouf, ça , ça m'intéresse !!!
L'agence immo a un mandat.
Ou puis-je trouver confirmation de cette info de façon à pouvoir répondre éventuellement à l'agence.
Par ailleurs, le mandat est au nom d'une dame et j'ai compris, en lisant la fiche Taxe foncière que l'agence m'a transmise pour me demander le paiement de al TEOM, qu'elle était usufruitière, son fils étant propriétaire.
Est-ce que je dois adresser systématiquement le courrier en copie au proprio ou à l'usufruitier ?
Merci d'avance |
Édité par - roch le 27 oct. 2014 10:40:39 |
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Pcg84
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Posté - 28 oct. 2014 : 15:18:40
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Bonjour,
Nefer et Roch, je trouve que vous vous emballez un peu vite quant au contenu des provisions pour charges. En effet, si la TEOM fait partie des charges récupérables, le décret de 87 ne fait aucune obligation au bailleur - ou à son mandataire - de la mensualiser avec les provisions. En effet, il est fréquent de distinguer la provision pour charges courantes -qui fera l'objet d'une régularisation annuelle à N+1- de la TEOM dont le montant est connu définitivement en cours d'année. Il faudra simplement veiller, lors de la régularisation des charges 2014 à ce que la TEOM ne fasse pas partie à nouveau de ce décompte.
Roch, je vous invite à vous rapprocher de votre gestionnaire pour connaitre le contenu des "frais administratifs". La loi ALUR a clarifié la question des frais d'envoi de quittance et des avis d'échéance, en les interdisant (art. 21 de la loi du 6/7/89).
Cordialement,
Pcg84 |
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roch
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10
Posté - 28 oct. 2014 : 16:43:06
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Merci d’avoir donné ton avis.
Je ne suis pas tout à fait d’accord sur les points suivants :
citation: le décret de 87 ne fait aucune obligation au bailleur - ou à son mandataire - de la mensualiser avec les provisions.
Si, pour les raisons suivantes :
- La réglementation est d’ordre public (loi article 2)
- La TOEM fait partie des charges récupérables (décret article annexe – charges récupérables -_Point VIII impositions et redevances
- Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenu (loi article 7) et mon bail précise : … loyer mensuel … d’une provision pour charges et taxes fixées mensuellement à …
citation: de la TEOM dont le montant est connu définitivement en cours d'année
Et les autres ne sont connues qu’en fin d’année ….
citation: vous rapprocher de votre gestionnaire pour connaitre le contenu des "frais administratifs".
C’est fait, j’attend la réponse ….
Cordialement
Nota : j'ai signé mon bail (loi de 89 révisée en mars 2014) en mai 2014.
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Édité par - roch le 28 oct. 2014 16:45:21 |
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Pcg84
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Posté - 28 oct. 2014 : 17:08:23
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Que la TEOM soit répercutée sous forme de provisions ou bien d'un coup ne changera rien au total des charges dues pour 2014... Maintenant, puisque ton bail précise " … loyer mensuel … d’une provision pour charges et taxes fixées mensuellement à …", tu peux effectivement considérer que tu n'as pas à régler à part la TEOM, quitte à ce que ta future régularisation de charges soit fortement débitrice. Répercuter la TEOM à part est une pratique courante, qui, je ne le pense pas, ai fait l'objet de la moindre jurisprudence.
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roch
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12
Posté - 28 oct. 2014 : 17:33:39
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OK
Mais pourquoi s'acharner à ne pas respecter une réglementation d'application obligatoire quand on est un spécialiste de l'immobilier.
Comment leur faire confiance sur d'autres points.
J'imagine simplement que ces taxes sont apparues assez récemment dans la liste des charges récupérables ? Non ? Et que les habitudes .....
Je suis effectivement lésé dans cette affaire, il n'est pas sur que j'aurai donné suite si j'avais su !
Voici ce que je viens d'envoyer à l'agence sur ce point particulier :
..........................
J’ai joint à la présente quelques extraits de la législation/réglementation qui confirment que la taxe ordures ménagères est bien une charge récupérable qui doit être traitée comme telle. La facturation, à part, que vous faites, est illégale.
Je suis lésé :
D’une part, parce que le montant prévisionnel des charges récupérables que vous avez donné dans le bail est inexact, le montant étant sous évalué par suite de la non incorporation de la taxe ordures ménagères. Il y a tromperie sur le montant mensuel loyer + charges prévisionnelles.
D’autre part, parce que le paiement en une seule fois est plus pénalisant pour moi qu’un paiement échelonné sur l’année.
Lors d’une rencontre informelle avec mon avocat, je l’ai interrogé sur ce sujet. Voici sa réponse :
« La TEOM est une charge récupérable et doit être incluse dans la provision demandée.
Lorsque le bailleur a fixé des provisions manifestement inférieures aux charges prévisibles, le locataire est en droit de faire valoir le vice du consentement et réclamer une baisse du loyer de manière à ce que loyer plus charges réelles égalent le loyer plus provisions initiales.
Et quels sont ces "frais administratifs" de 1,65 euros, en plus ?
Le locataire ne doit régler que le loyer et les provisions sur charges, rien d’autre. »
.............
Nota 1 : Mon avocat, c'est UI
Nota 2 : Je vais évidemment régler la TOEM à part et je ne vais pas faire d'histoires .... pour cette année, mais je tiens à ce que pour la prochaine année la gestion soit faite dans la règle ... sinon ou s'arrêteront ils ?
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Édité par - roch le 28 oct. 2014 17:36:18 |
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Taxe ordures ménagères oubliées 
