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JPM
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21
 Posté - 05 juil. 2014 : 17:32:37
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On parle tout à fait de la même chose.
La décision d'effectuer des travaux annonce une charge car elle donne pour mission au syndic de commander des travaux déterminés et d'en assurer le préfinancement par des appels de provisions.
Mais il n'y a d'engagement juridique pour le syndicat qu'Ã compter de l'envoi de l'OS qui est l'acceptation de son offre figurant dans le devis et le descriptif des travaux.
Il est vrai qu'il peut y avoir un appel de provision avant l'envoi de l'OS car celui ci doit souvent être accompagné d'un acompte à la commande. Le régime de l'acompte à la commande n'est pas d'ordre public. Pour un chantier important il est conseillé de consigner le montant de l'acompte à la commande sur un compte bancaire provisoire ouvert au nom du syndicat chez le banquier du syndicat voire chez celui de l'entrepreneur.
La convention de consignation prévoir que la banque séquestre libère les fonds dès lors que l'entreprise a commencé le chantier à la date convenue. Jusqu'à cette date les fonds demeurent la propriété du syndicat. C'est une protection sure contre un éventuel dépôt de bilan de l'entreprise.
Est-il besoin de préciser que cette modalité juridique doit avoir son reflet dans la comptabilité du syndicat. D'où l'intérêt du compte 409 Fournisseurs débiteurs qui ne doit être utilisé qu'à compter de la déconsignation.
En attendant les fonds consignés sont en compte 502 avec un libellé approprié et dans un 47 puisqu'ils sont appelés à un emploi proche et faute d'un compte spécifique jouant avec le 409
Le marché prévoit normalement le dispositif d'utilisation de l'acompte à la commande par imputation sur les premières situations de travaux.
Le compte 12 ne prend pas le compte 409.
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andre78fr
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 22
 Posté - 05 juil. 2014 : 20:06:51
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A un moment il faut quand même revenir à des choses simples. Il y a parmi les annexes obligatoires deux états :
- les travaux clôturés dans l'exercice dont on approuve les comptes ;
- les autres travaux votés et non clôturés.
Autrement dit tous les travaux de la copropriété autres que terminés depuis plus d'un exercice apparaissent dans l'un ou dans l'autre tableau.
L'article 8 du décret dit très clairement :
L’état des travaux de l’article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.
Encore une fois vous inventez, vous digressez, vous allez postez un message après celui ci pour avoir le dernier mot mais aucun texte, nulle part, ne prévoit d'exclure des travaux sous le prétexte de l'absence d'écritures comptables !!! |
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JPM
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Posté - 05 juil. 2014 : 22:21:54
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Louis92
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Posté - 06 juil. 2014 : 09:39:48
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JPM, je ne se suis pas convaincu par votre réponse n°13 ni par celle ci-dessus.
D'une manière générale, il est nul de prétendre donner de l'information par "absence d'information". Exemple : "si je ne vous rappelle pas, c'est que tout va bien !".
Je vois assez de monstruosités dans les états produits par les syndics. Surtout depuis le compte séparé obligatoire sans dispense possible, les syndics sont parfaitement capables de lancer des appels de fonds et des OS en retard sur les dates prévues et par exemple après la fin de l'exercice. L'annexe 5 doit rendre compte de cela : l'absence de tel travail (pourtant voté) en comptabilité est une information extrêmement pertinente et utile aux copropriétaires et donc à donner dans l'annexe 5. Utile aux acquéreurs aussi avec ce récapitulatif des appels de fonds qui sont dans les tuyaux.
Que des travaux soient ni "appelés", ni lancés après la fin de l'exercice parce que l'AG en a voulu ainsi ou parce que le syndic est en retard sur l'exécution des résolutions AG, peu importe. La situation de tous les travaux votés doit être décrite par l'annexe 5, pour moi.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 06 juil. 2014 10:39:48 |
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JPM
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Posté - 06 juil. 2014 : 10:55:22
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Louis 92,
Primo je ne viens pas dans le forum pour obtenir des serments d'allégeance. je viens pour contribuer autant que faire je peux à l'information objective des copropriétaires.
Je viens aussi pour inciter les syndics à éviter certains abus manifestes mais aussi pour lutter contre l'agressivité systématique à leur encontre. Tous comptes faits, elle se retourne sans nul doute contre les copropriétaires.
Donc mon but n'est nullement de vous convaincre.
Si je vous comprends bien un cas type serait le suivant :
L'assemblée du 25 avril 2013 a décide l'exécution en 2014 d'un chantier, ouvert un crédit de 85 000 €, décidé trois appels de 25 000 € dont le premier exigible le 1er octobre 2013, et les suivants les 01/01 et 01/03/2014.
Le syndic a omis d'effectuer le premier appel.
Vous faîtes valoir que dans tous les cas il faut établir l'annexe 5 et faire figurer la décision du 25 avril 2013 pour le rappeler aux copropriétaires et leur permettre de constater que le syndic n'a pas fait son travail.
Cela ne présente aucun intérêt puisque l'assemblée suivante aura lieu sans doute fin avril 2014 !
En l'espèce c'est au conseil syndical de veiller au respect des décisions de l'assemblée. C'est en septembre 2013 qu'il devait rappeler au syndic l'échéance du 1er octobre 2013. Il est bien évident qu'un bon syndic n'a pas besoin de tels rappels 
L'annexe 5 n'est pas un document de gestion mais un document comptable de fin d'exercice.
Dans cet exemple, le chantier apparait pour 85 000 € si l'ordre de service a été donné avant le 31 décembre 2013.
Il vous est loisible de penser autrement 
Pour citation: Utile aux acquéreurs aussi avec ce récapitulatif des appels de fonds qui sont dans les tuyaux.
Certainement pas !
Totalement inutile puisque tout acquéreur bénéficie d'une information spécifique, actualisée à 30 jours, actualisable à plus bref délai, visée dans un état daté adressé au notaire, fournie désormais dès le moment de l'acte préparatoire.
L'utilité de l'annexe 5 est limitée (mais néanmoins très importante) à la description de la situation financière du syndicat à la date de clôture de l'exercice échu.
C'est le rapport écrit du conseil syndical, annexé à la convocation qui doit informer les copropriétaires, s'il y a lieu, sur les raisons qui ont motivé le retard apporté à la mise en œuvre des décisions prises le 25 avril 2013.
Il n'est pas interdit au syndic de faire connaître par la même voie ses observations.
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JB22
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Posté - 06 juil. 2014 : 11:25:05
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"Encore une fois vous inventez, vous digressez, vous allez postez un message après celui ci pour avoir le dernier mot mais aucun texte, nulle part, ne prévoit d'exclure des travaux sous le prétexte de l'absence d'écritures comptables !!!"
Vous avez raison et vous ne vous êtes pas trompé...
JPM nous ressort sa "thèse" sur l' engagement juridique, mais nulle indication sur les modalités de comptabilisation et de leur intérêt.
De JPM:
"En attendant les fonds consignés sont en compte 502 avec un libellé approprié et dans un 47 puisqu'ils sont appelés à un emploi proche et faute d'un compte spécifique jouant avec le 409 "
Que les fonds soient déposés sur un compte ordinaire ou sur un compte séquestre ils sont sur un compte 512 spécifique mais il n' y a pas d' utilisation d'un compte 47.
L' annexe 5 s'intitule: ETAT DES TRAVAUX....VOTES NON ENCORE CLOTURES;
COLONNE A: Travaux votés: commandés ou non;
COLONNE B: Travaux payés, si pas de paiements effectués, il n' y a rien à mettre.
COLONNE C: Travaux réalisés, c'est à dire ceux qui sont facturés.
COLONNE D: Appels travaux, ceux effectués, sans tenir compte de ceux qui auraient dus être effectués, sinon pas de correspondance avec le compte 12 de l' annexe 1.
COLONNE E: Solde en attente sur travaux, doit correspondre au solde du compte 12 dans l' annexe 1
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JPM
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Posté - 06 juil. 2014 : 14:38:07
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JB 22 : citation: Que les fonds soient déposés sur un compte ordinaire ou sur un compte séquestre ils sont sur un compte 512 spécifique mais il n' y a pas d' utilisation d'un compte 47.
Erreur !
Les fonds consignés comme représentant un acompte à la commande ne sont plus disponibles
Les comptes 51 sont affectés à des fonds disponibles en banque pour le syndicat.
Les fonds consignés ne peuvent être qu'en 502 puisque le 501 est pour les comptes à terme.
Quant au 47 ? Normalement le plan comptable devrait prévoir un compte spécifique. A défaut le 47 !
De toute manière il ne s'agit que de contredire 
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JB22
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Posté - 06 juil. 2014 : 19:48:02
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Compte 502 ou 512, peut importe il s' agit d' un compte de banque, les fonds appartiennent toujours au syndicat et sont toujours disponibles pour verser l' acompte à la commande.
Ce que je ne comprend pas c' est l'utilisation du compte 47, quand vous dites:
"En attendant les fonds consignés sont en compte 502 avec un libellé approprié et dans un 47 puisqu'ils sont appelés à un emploi proche et faute d'un compte spécifique jouant avec le 409"
Comment les fonds peuvent-ils à deux endroits à la fois?
"De toute manière il ne s'agit que de contredire "
C'est votre point de vue, et comme le dit André78 "Encore une fois vous inventez, vous digressez," mais n' admettez pas la moindre contestation. |
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JPM
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Posté - 06 juil. 2014 : 23:47:59
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Les fonds appartiennent toujours au syndicat mais ne sont pas disponibles. Le syndicat ne peut que les débloquer au profit de l'entrepreneur s'il commence bien les travaux à la date convenue.
Il ne peut les récupérer qu'en cas de défaillance constatée de l'entrepreneur.
Et par ailleurs il faut faire apparaître la créance conditionnelle de l'entrepreneur à due concurrence de l'acompte à la commande, comme s'il faisait l'objet d'une " facture " à payer à la date de mise en route du chantier.
Dans la pratique tout dépend des modalités d'imputation de l'acompte à la commande sur les situations d'avancement. Il y a plusieurs méthodes dont celle consistant à les imputer par tranches successives et non pas en bloc sur la ou les premières situations.
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JB22
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Posté - 07 juil. 2014 : 01:02:24
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"Et par ailleurs il faut faire apparaître la créance conditionnelle de l'entrepreneur à due concurrence de l'acompte à la commande,"
L' acompte n'est pas encore versé puisque les fonds sont sur un compte de consignation.
Au moment du versement de l' acompte le compte du fournisseur 409...est débité par le crédit du compte de banque.
C'est seulement à la réception des situations ou factures que le compte fournisseur 401...est crédité par le débit d'un compte travaux.
Le compte 409 fournisseur est alors crédité par le débit du compte fournisseur dans la limite de l' acompte versé et du montant de la situation ou facture.
A aucun moment il y a nécessité de "faire apparaître une créance conditionnelle"
Au crédit de quel compte et qu'elle en serait la contrepartie ? |
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JPM
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Posté - 07 juil. 2014 : 10:22:20
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La procédure décrite par JB22 est exacte lorsque l'acompte à la commande est effectivement versé à l'entrepreneur.
Celui-ci encaisse les fonds et devient débiteur envers le syndicat de l'exécution des travaux.
Il est également tenu d'imputer l'acompte versé sur les situations d'avancement dans les conditions prévues par le marché. On doit retrouver cette situation dans le compte 409.
La situation est différente quand, pour la sécurité financière du syndicat, l'acompte à la commande est consigné. Notons en passant que la sécurité financière de l'entrepreneur est également assurée par la consignation.
Dans ce cas l'entrepreneur qui n'a rien perçu du syndicat n'est financièrement débiteur de rien. Il est tenu de commencer le chantier et de le réaliser. Il est créancier conditionnel de l'acompte à la commande consigné.
En comptabilité il faut enregistrer la consignation : création d'un compte 502 pour le compte bancaire affecté à la consignation et virement des fonds consignés à ce compte.
Il faut bien sur passer la contrepartie.
Au début des travaux il faudra passer le paiement effectif de l'acompte et la suppression du compte 502. La contrepartie passera en 409 et on se retrouvera dans une situation identique à celle du paiement sans consignation.
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Louis92
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Posté - 07 juil. 2014 : 11:39:05
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Je réponds un peu tardivement au post n°25 de JPM : citation: Vous faîtes valoir que dans tous les cas il faut établir l'annexe 5 et faire figurer la décision du 25 avril 2013 pour le rappeler aux copropriétaires et leur permettre de constater que le syndic n'a pas fait son travail.
Cela ne présente aucun intérêt puisque l'assemblée suivante aura lieu sans doute fin avril 2014 ! Je pense au contraire qu'il y a intérêt de noter par écrit à l'endroit attendu "état des travaux votés" = annexe 5. Ce n'est pas au PV d'AG d'en rendre compte.
J'ai écrit citation: Utile aux acquéreurs aussi avec ce récapitulatif des appels de fonds qui sont dans les tuyaux. et JPM citation: Certainement pas !
Totalement inutile puisque tout acquéreur bénéficie d'une information spécifique, actualisée à 30 jours, actualisable à plus bref délai, visée dans un état daté adressé au notaire, fournie désormais dès le moment de l'acte préparatoire. Inutile en théorie pour un syndic dont la compta est à jour au moins chaque mois. En pratique, les anomalies constatées dans la compta en général des syndics et dans les états datés en particulier (témoins : les soldes de vendeurs qui restent créditeurs bien après la vente) montrent qu'il est utile pour l'acquéreur d'avoir une autre référence (à fins de recoupements) = celle d'une annexe 5 exacte pour avoir une vue sur les appels travaux à venir. S'il y a eu retard sur un appel, il importe à l'acquéreur d'avoir connaissance de ces travaux-là et de s'inquiéter de leur date d'exigibilité par rapport à la date de la vente.
Les acquéreurs ne savent pas forcément ce qu'est une annexe 5 mais ils sont toujours inquiets de travaux qui sont dans les tuyaux et sont bien informés de qui doit payer les appels travaux. Ils sauront trouver le tableau "annexe 5" et pourront vérifier que l'état daté n'oublie rien.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 07 juil. 2014 : 15:20:55
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L'assemblée d'avril 2014 a voté des travaux.
Dupont achète un lot dans cette copropriété. Signature de la convention préparatoire en juillet 2014 et en principe signature de l'acte en Octobre 2014.
Dupont n'aura à sa disposition que l'annexe 5 établie en mars 2014 et arrêtée au 31 décembre 2013.
Il ne sera donc informé sur les travaux votés que par l'état daté dans ses deux versions ALUR et ancienne.
Il n'aura une autre annexe 5 qu'en mars ou avril 2015
C'est la situation dans la très grande majorité des cas.
Également dans la très grande majorité des cas, la comptabilité des syndicats de copropriétaires est tenue dans des conditions correctes malgré les insuffisances notoires des textes applicables et de la formation à leur mise en œuvre.
Il y a des cas minoritaires et il faut alors chercher un autre syndic.
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Posté - 08 juil. 2014 : 07:45:33
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JPM, par quelle contrepartie enregistrez-vous un OS en charges ? par fournisseurs factures non parvenues ?
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JPM
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Posté - 08 juil. 2014 : 11:15:14
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Le traitement comptable est en
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-3-4-3.htm
Le décret comptable n'est pas conforme aux dispositions légales pour ce qui est de l'engagement juridique. C'est ce qui le distingue du projet de 2002 qui avait été validé par le Conseil national de la comptabilité.
Il est apparu opportun d'attendre une consolidation jurisprudentielle suffisante pour provoquer la régularisation du décret.
Elle est amorcée.
Le recours aux FNP pourrait être un aimable bricolage pour des affaires de moyenne importance.
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JB22
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Posté - 12 juil. 2014 : 13:08:26
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De JPM sur son site:
"Au sujet de l’acompte à la commande, le texte prévoit l’enregistrement de son paiement effectif au débit du compte 409, par le crédit d’un compte de trésorerie. On a oublié semble-t-il, que cet acompte fait l’objet d’une facture. Elle est enregistrée au crédit du 401 de l’entreprise sans que l’on connaisse la contrepartie. Les auteurs spécialistes n’ont pas traité cette question. Le guide de l’ARC indique toutefois, et curieusement, qu’il n’y a lieu d’utiliser le compte 409 que dans le cas d’une opération pluriannuelle"
Non, l' acompte ne fait pas l'objet "d'une facture". La contrepartie d'une facture c' est un compte de charges.
Drôle de comptabilité dont on ne connait pas la contrepartie d'un crédit.
L' ordre de service est un engagement qui entraîne un engagement conditionnel au profit du fournisseur d'être payé du montant de la commande, mais également une obligation de fournir la prestation commandée. Il y a donc pour le fournisseur un engagement débiteur l'autre créditeur.
Dans les entreprises, quand il n' y a pas de mouvement financier, on indique ces opérations en "engagements hors bilan". |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2014 : 18:58:35
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Observation inexacte.
Depuis le 1er janvier 2004 l'acompte à la commande doit être facturé par l'entreprise et il est assujetti à la TVA me semble-t-oïl. On trouve cela dans le premier bouquin de comptabilité venu.
Avant 2004, les acomptes à la commandes étaient déjà facturés.
Par ailleurs l'ordre de service en marché privé vaut en premier lieu acceptation de la proposition présentée par l'entrepreneur.
Il comporte en outre des instructions diverses, a fortiori lorsqu'il a été établi par un architecte.
Il n'entraîne pas d'engagement conditionnel au profit du fournisseur d'être payé du montant de la commande. Le paiement du prix est une obligation légale figurant dans le Code civil. Idem pour une obligation de fournir la prestation commandée qui figure dans le marché par rappel du Code civil également.
A noter par contre que tout cela est vrai pour un acompte à la commande encaissé par l'entrepreneur mais pas pour un acompte à la commande consigné. Sur ce point il y a peut une précision à insérer dans JPM-Copro.
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Annexe 5 si travail ni appelé ni commencé ? 
