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Elisabeth
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 Posté - 25 avr. 2014 : 07:36:41
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Bonjour
Lors de l’AG de fin février, pour l’un des lots en cours de vente,
étaient présents les “anciens” et les “futurs” copropriétaires.
Ce qui n’est déjà pas normal.
Il a fallu attendre la fin de l’AG pour que le syndic
présente vaguement les nouveaux.
Cela lui ayant été demandé, le syndic a “attesté” que
les futurs “anciens” copropriétaires étaient toujours copropriétaires.
Les “anciens” figuraient sur la feuille de présence.
Qu’est-ce qui détermine le fait d’être copropriétaire ?
La signature chez le notaire ?
Comment et par quel moyen peut-on avoir la certitude de qui
était copropriétaire le jour de l’AG ?
Merci
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Posté - 25 avr. 2014 : 08:01:28
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il y a plusieurs sortes de propriétaires 
* les propriétaires face au "fichier immobilier", y sont inscrits les copros suite à démarche du notaire
* les propriétaires face au syndicat (ce qui nous interesse) : sont propriétaires ceux qui l'ont notifié au syndic suite à une mutation : cette notification se fait en général par le syndic, mais aussi par la partie la plus diligente.
donc au moment d'une AG, vous n'avez pas moyen de vérifier instantanément qui est le propriétaire, puisqu'il faudrait avoir sous les yeux les notifications.
Une mutation officielle peut se produire entre l'envoi de la convocation et l'AG elle-même : c'est le vendeur qui reçoit la convocation, et l'acquéreur qui est présent .... 
dans le grandes copros, si personne ne vérifie à l'aide d'une CI les présents, n'importe qui peut venir....
Dans votre cas, il est possible que vous soyez dans la situation d'un compromis de vente en cours (mais mutation pas encore faite) et dans ce cas, il est "d'usage" que le vendeur donne pouvoir au futur acquéreur... |
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Posté - 25 avr. 2014 : 09:30:54
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elisabeth :"[blue] Ce qui n’est déjà pas normal.[/blue
??? rien d'anormal; ceci arrive très souvent et le vendeur " devait" présenter, au moins par politesse, le futur copropriétaire.
Généralement, le vendeur donne mandat au futur copropriétaire, cela évite aussi de trouver cela " pas normal". |
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JB22
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Posté - 25 avr. 2014 : 11:45:54
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Ils peuvent être présents, si personne ne si oppose, mais un seul peut prendre part au vote: celui qui est encore copropriétaire ou le futur copropriétaire si celui-ci a reçu mandat du copropriétaire vendeur. |
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nefer
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 Posté - 25 avr. 2014 : 14:28:19
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il est quand même "étrange" que ce soit le syndic qui présente les futurs acquéreurs à l'AG
il était donc informé de leur présence tout en sachant que les copropriétaires en titre étaient aussi présents
il aurait donc du informer informer l'AG en début de séance et demander au président de séance de faire procéder à u vote pour savoir si quelqu'un s'opposait à leur présence |
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Elisabeth
Contributeur senior
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5
Posté - 25 avr. 2014 : 16:16:42
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rambouillet a dit :
citation: sont propriétaires ceux qui l'ont notifié au syndic suite à une mutation :
cette notification se fait en général par le syndic, mais aussi par la partie
la plus diligente.
J’avoue ne pas comprendre la phrase. J’ai compris que quelqu’un devait notifier (donc LRAR) à quelqu’un.
Mais je n’arrive pas à comprendre qui doit notifier à qui ?
Et quand vous parlez de “mutation officielle”, c’est bien celle déterminée
par cette notification ?
De toutes les façons, dans ma copropriété, le syndic, c’est du n’importe quoi
(heureusement qu’il est honnête !), le conseil syndical, c’est du n’importe quoi
et les copropriétaires idem.
D’ailleurs, dans de telles conditions, il n’y a pas à s’étonner”
que le syndicat ait été assigné en justice.
Et les procédures étant loin d’être terminées, cet argument pourrait servir.
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Posté - 25 avr. 2014 : 16:50:24
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il ne faut pas confondre mutation et notification...
la mutation est le moment où le transfert de propriété se fait chez le notaire ; c'est l'action de muter d'un copro à un autre.
la notification est l'acte d'avertir par LRAR (ou par fax pour un notaire) le syndic que cette fameuse mutation a eu lieu ; cette notification se fait par le plus diligent : notaire, vendeur ou acquéreur...
citation: Article 6
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. |
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Sunbird
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Posté - 25 avr. 2014 : 17:51:30
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Cette situation est habituelle.
En fait l'acquéreur signe une promesse de vente, le vendeur s'engage à donner pouvoir à l'acquéreur si jamais l'AG se déroule entre la promesse et l'acte définitif. Cela permet par convention entre les parties que si jamais il y a des travaux votés ces travaux seront à la charge de l'acquéreur.
Dans les faits il arrive assez souvent que le vendeur donne son pouvoir à l'acquéreur, mais que le vendeur sera également présent lors de cette AG. |
Édité par - Sunbird le 25 avr. 2014 17:52:11 |
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Elisabeth
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Posté - 25 avr. 2014 : 19:08:06
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Donc pour résumer :
la date de signature chez le notaire correspond à l'acte de mutation.
Dans le cas que j'évoque, aucune chance que le vendeur ou
l'acquéreur ait notifié la mutation au syndic.
C'est donc le notaire qui a dû s'en charger.
Peut-il arriver que le notaire "oublie" de notifier au syndic ?
Certaines informations me font penser que les nouveaux copropriétaires
étaient peut-être déjà passés devant notaire bien avant l'AG.
Donc au final, est-ce le passage devant notaire ou la notification
avant l'AG qui détermine qui est officiellement copropriétaire le jour de l'AG ?
Une AG est-elle "valide" si le vendeur vote à l'AG alors qu'il ne serait plus
copropriétaire ?
Ma question est motivée par le fait qu'une procédure est en
cours à la cour d'appel et qu'il se pourrait que nous devions
retourner au TGI.
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Posté - 25 avr. 2014 : 20:02:39
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citation: Peut-il arriver que le notaire "oublie" de notifier au syndic ?
Un notaire, certainement pas !!!! mais un clerc de notaire qui oublie de faxer la mutation au syndic, oui cela peut arriver, le clerc de notaire étant un être humain .....
c'est la notification au syndic qui officialise le changement de copropriétaire au yeux du syndicat donc de l'assemblée.
si la mutation s'st faite la veille de l'AG et la notification le lendemain de l'AG, c'est le vendeur qui est considéré comme copro pour l'AG.
seul le syndic peut savoir qui et officiellement le copro au moment de l'AG.
Si vous pensez que c'est le vendeur et que le syndic vous dit que c'est l'acquéreur, il doit vous opposer la notification reçue.
Si vous pensez que c'est l'acquéreur et que le syndic vous dit que c'est le vendeur, vous ne pouvez rien faire dans l'immédiat.Après si vous voulez assigner il vous faudra contacter le notaire pour savoir s'il a notifié et quand... ou faire la même chose avec l'acquéreur ou le vendeur, si vous pensez que c'est l'un ou l'autre qui a notifié au syndic. |
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nefer
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Posté - 25 avr. 2014 : 20:29:56
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attention: c'est par notification que le notaire adresse l'avis de mutation et l'avis de transfert
notification = courrier RAR |
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Posté - 25 avr. 2014 : 20:36:54
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citation: notification = courrier RAR
pas seulement :
"Article 64 du Décret
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire."
en général, les notaires (ou le clercs de notaire ) utilisent cette procédure.... car c'est très rapide pour eux.  |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 25 avr. 2014 : 21:46:47
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Merci pour la clarté de toutes ces explications.
Il ne me reste plus qu'à attendre début 2015, quand
j'irai vérifier les comptes. J'y serai très attentive
aux différentes dates qui seront mentionnées
et / ou versements qui auront pu être faits.
A moins qu'il ne soit nécessaire d'y voir plus clair,
avant 2015, en relation avec les procédures en cours. |
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JPM
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Posté - 26 avr. 2014 : 11:01:25
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Jusqu'à présent les notifications ne peuvent être faites que par LRAR.
Sauf la faculté ,de remise en main propre de la convocation en AG et la mise en demeure par huissier avant inscription hypothécaire
La mise en demeure par télécopie (supprimée par la loi ALUR) n'a de fait jamais existé faute d'existence d'un accusé de réception d'une télécopie pour les personnes physiques et pour les personnes morales non commerçantes.
La qualité de copropriétaire s'acquiert (pour l'acquéreur) et se perd (pour le vendeur) par la réception de la notification de transfert de propriété faite au syndic par le notaire.
Tant qu'elle n'a pas été faite, le vendeur reste copropriétaire (et débiteur des provisions s'il y a lieu). L'acquéreur est propriétaire, mais pas copropriétaire.
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 26 avr. 2014 : 11:51:54
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Merci encore pour ces précisions.
Le document tenant lieu de notification par le notaire au syndic est-il
à "disposition" de tout le monde ?
Je m'explique : quand j'irai, en tant que simple copropriétaire,
faire quelques vérifications chez le syndic
avant la prochaine AG, ce document doit-il être disponible ?
S'il ne l'était pas, suis-je en droit de le demander ?
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Posté - 26 avr. 2014 : 13:11:09
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si vous etes membre du CS, oui.
sinon, le syndic n'a pas obligation à vous le fournir. |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 26 avr. 2014 : 13:46:26
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Avec le procès intenté au syndicat,
ils m'ont évidemment "sacquée", lors de mes
candidatures au conseil syndical.
Donc....
Autre question :
concernant l'inscription au livre foncier du changement de propriétaire,
elle indiquera, je suppose, la date de signature devant notaire ? |
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JPM
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Posté - 26 avr. 2014 : 17:12:03
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Je ne pense pas que la notification soit à la disposition de tout le monde car elle comporte des données personnelles protégées.
De toute manière une demande de communication doit être accompagnée d'une indication précise de son motif. Elle ne peut prospérer que si la communication présente un intérêt manifeste pour la défense de ses intérêts.
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Comment savoir qui est propriétaire ? 
