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JACKENRI
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 Posté - 07 mars 2014 : 16:13:27
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Bonjour
Depuis quelques années notre résidence gérée par une ASL est en difficulté. Enfin le président ne renouvelle pas son mandat mais la récente AG n’arrange pas la situation, loin de là .
Avec le renouvellement du syndicat, les résidents avaient le choix entre 2 candidatures :
- Un résident, propriétaire, présentant les qualités requises pour cette fonction et bénévole.
- Une personne, non propriétaire, ancien syndic du prestataire de service employé par l’ASL qui, ayant vendu son affaire, postule comme président moyennant une rémunération annuelle de 17.000 euros pour 4 réunions du syndicat par an et à disposition téléphoniquement ou par courriel. Il faut ajouter que, suite à des accords avec son repreneur, il reste le représentant de son ancienne société et devient, de ce fait, juge et partie ?
Cette situation a été rendu possible, après manœuvre d’un groupe de résidents de l’ancien syndicat, par application d’un paragraphe des statuts qui s’énonce ainsi :
« … L’association est administrée par un syndicat composé de 3 membres, le président et 2 membres. Le président de l’association syndicale et les membres sont choisis parmi les syndicataires ou en dehors d’eux. »
L’AG bernée et manipulée a voté pour la personne non résidente augmentant ainsi les charges inutilement.
Mes questions :
1) Est-il logique de faire appel à une personne extérieure à la résidence, salariée, alors qu’il y a un propriétaire bénévole qui postule ? A la limite cette situation serait tolérable si le poste n’intéresse aucun résident.
2) Qu’entend-on par « syndicataire » : Un membre de l’ASL (peu probable pour moi sinon on aurait noté « membre de l’association ») ou un membre du syndicat (au sens des recommandations de la loi 2004, beaucoup plus logique)
3) Quand à la notion « en dehors d’eux » doit on l’entendre parmi les membres de l’association et non pas en dehors de la résidence ? (l’épicier d’en face !!!)
A noter que cette indication n’existait pas dans les anciens statuts et a été rajouté lors de la mise en conformité …. Avec déjà peut-être une arrière pensée ?
Merci pour votre Ă©clairage, car on ne sait plus comment se sortir de ce foutoir.
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Posté - 07 mars 2014 : 16:30:57
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Vos statuts sont mal foutus (c'est mon avis), ou il nous en manque un bout...  
ce qu'il nous manque c'est : comment sont choisis les syndicataires ?..
en effet, on a un syndicat composé de 3 membres, OK cela est clair !
Les syndicataires sont des membres du syndicat, OK !
Les copros sont membres d'une association syndicale, mais ne sont pas au départ des syndicataires (à mon avis...)
Donc les membres de l'association choisissent des syndicataires qui composeront leur syndicat et à priori rien ne dit que ces syndicataires peuvent être extérieurs à l'association syndicale.
Ce qui est autorisé c'est que ce syndicat de 3 membres, donc 3 syndicataires pourraient être choisis en dehors d'eux. Ce qui n'est pas possible, puisqu'ils sont déjà choisis  ....
Le rédacteur a, à mon avis, confondu et appelé syndicataire, chaque copro individuel membre d'une ASL et dans ce cas, c'est inexact.
En conclusion, et toujours Ă mon avis, les termes "ou en dehors d'eux" sont inapplicables.
Tout cela est un peu littéraire, mais important ; on serait face à une rédaction impossible à mettre en oeuvre. |
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majik
Contributeur senior
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 2
Posté - 07 mars 2014 : 16:59:53
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d'abord sur le terme "syndicataire":
il vient d'association SYNDICALE de propriétaires
les immeubles SYNDIQUES compris dans le périmètre sont représentés dans l'association par des SYNDICATAIRES.
Les syndicataires sont des propriétaires membres de l'association syndicale. |
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majik
Contributeur senior
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3
Posté - 07 mars 2014 : 17:20:22
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ensuite sur
citation: - Une personne, non propriétaire, ancien syndic du prestataire de service employé par l’ASL qui, ayant vendu son affaire, postule comme président moyennant une rémunération annuelle de 17.000 euros pour 4 réunions du syndicat par an et à disposition téléphoniquement ou par courriel.
il faut relire les statuts et trouver dans les règles de fonctionnement comment est prévue la "représentation" des immeubles à l'assemblée générale des PROPRIETAIRES
O2004-632
• Article 9
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.
Si votre employé du prestataire de service ne représentait pas un "propriétaire membres de l'association", son "élection" n'est pas valide...
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Posté - 07 mars 2014 : 18:02:29
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majik, corrigez moi si je fais erreur : les syndicataires ne sont pas les proprios des immeubles syndiqués de base (pour reprendre votre expression), mais les membres du syndicat qui représentent ces immeubles syndiqués et sont désignés par eux-mêmes.
je vais essayer de représenter par une image sous la forme d'une pyramide :
en bas, chacun des immeubles syndiqués et leur propriétaire qui composent à eux tous l'ASL
au dessus, le syndicat, composé de syndicataires, qui sont en nombre moindre (3 dans le cas de jackenri) qui administre/gère l'ASL
et en haut le président (dont la nature fait débat dans le cas de jackenri) et qui préside le syndicat.
est ce bien cela ? |
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majik
Contributeur senior
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5
Posté - 07 mars 2014 : 19:15:51
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non
syndicataire est synonyme de membre |
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Posté - 07 mars 2014 : 19:51:15
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précisez votre réponse (je suis un peu bouché...   ) :
syndicataire :
* membre de base de la pyramide
* ou membre du syndicat, organe (milieu de la pyramide) désigné par les membres de base de la pyramide. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 07 mars 2014 : 20:15:12
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Rambouillet, je vous conseillerais volontiers de renoncer Ă votre parabole en forme de pyramide.
Les ASP sont régies par les dispositions législatives qui n'utilisent plus le terme syndicataire.
Les ASP regroupent des immeubles.
Les intérêts des immeubles qui sont des "fonds" sont défendus par leurs propriétaires.
Ceux-ci composent les AG qui sont les organes décisionnels.
Les organes d'exécution sont les syndicats.
Les syndicats composés de syndics élus en AG désignent en leur sein le président
Les statuts définissent les règles de fonctionnement associatif.
Les tiers au périmètre de l'ASP n'ont pas de place dans l'ASP
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Posté - 08 mars 2014 : 08:14:56
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majik, c'est dommage de ne pas répondre pour comprendre le problème de jackenri et peut-être d'autres dont les statuts parlent encore de syndicataires ......  ou peut-être que .... 
il faut rappeler, ici, que les ASL s'ils sont effectivement formés d'immeubles, ne sont pas forcément des immeubles gérés par des syndics, car cela peut-être des maisons individuels voir des mélanges, donc : "Les syndicats composés de syndics élus en AG désignent en leur sein le président ".
Donc les syndicats, organes d'administration d'ASL, peuvent être composés uniquement de propriétaires de maisons individuelles, qui ne sont absolument pas des syndics.
enfin, pour ma part, j'en reste Ă syndicataire, membre du syndicat, organe d'administration de son ASL.
donc pour jackenri dont les statuts parlent d'un syndicat et de syndicataires (), votre texte n'est pas applicable dans sa partie "ou en dehors d'eux".
Si les membres de base de l'ASL désigne un syndicat de membres composées de 3 membres choisis parmi eux, le président et les 2 membres ne peuvent pas être choisi en dehors d'eux.
Ce qu'il vous faut vérifier dans vos textes de statuts, c'est : est ce que l'association désigne les membres du syndicat parmi eux-mêmes ou est ce que les membres de l'association peuvent désignés, pour composer le syndicat, des personnes qui ne soient pas membres du syndicat.
si c'est le premier cas : votre président actuel est illégal...
si c'est le second cas : votre président est légal...
donc dites-nous comment sont désignés les membres du syndicat ? |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 08 mars 2014 : 08:41:31
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Rambouillet, nul ne vous conteste le droit d'exprimer vos avis tirés de vos interprétations...
Mais dire que vous n'avez pas eu de réponses quand on vous a répondu par trois fois, cela devient problématique en ce que vous tenez à dénoncer l'incohérence des statuts de l'ASL de JACKENRI dont les dispositions "ne seraient pas applicables" eu égard à votre singulière interprétation.
Pour la 4ème fois:
Les syndicataires sont des propriétaires membres de l'association syndicale.
Le syndicat de l'ASL de JACKENRI est composé de trois personnes physiques issues de la masse des personnes physiques composant l'AG POUR Y REPRESENTER LEURS IMMEUBLES......
étant entendu qu'en terme de jargon approprié à la chose immobilière, un immeuble est un fonds, bâti ou non bâti.
Les personnes physiques qui ne représentent pas d'immeuble syndiqué n'ont pas leur place dans le syndicat, en conséquence du fait qu'elles ne composent pas l'AG DES PROPRIETAIRES
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JACKENRI
Contributeur débutant
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Posté - 08 mars 2014 : 11:26:19
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Merci à tous les intervenants de m’avoir remis sur les rails, c’est une des excellentes vocations du forum parmi tant d’autres.
J’ai donc relu pour la Nième fois les statuts et j’ai effectivement constaté que pratiquement dans tous les articles, notamment le premier (Formation de l’ASL), il est question de « … les acquéreurs des lots … seront de plein droit et obligatoirement membres de l’association syndicale régie par l’O2004 et le D2006 … » sauf dans 2 articles, notamment celui des règles de composition de l’administration, où le législateur jongle avec ce terme impropre de « syndicataire » qu’il faut réservé de nos jours aux membres du Syndicat comme signalé en 7.
La contribution n° 3 de Majik, en me rappelant l’article 9 de l’O2004 pour lequel j’étais complètement passé à coté, serait la réponse, d’une part, à la mauvaise rédaction récente de l’article que j’ai citée dans ma contribution, et d’autre part, au non-respect des règles de mise en conformité (voulu ou non)
Aussi à la lecture de cet article 9, il est indiscutable que l’article incriminé de nos statuts doit être considérer comme « non-écrit » en se conformant à la Loi.
De ce fait, l’élection de ce président devrait être invalidée.
Sur le plan pratique, dès la réception du PV de l’AG, qu’elles sont les mesures à prendre :
- Conciliateur ? (environ 2 mois pour avoir un RDV et efficacité relative)
- Référé ? (peut-être plus rapide si valable pour ce genre d’infraction)
- TI ou TGI ? (décision trop longue pour obtenir un résultat, pendant ce temps le vote est appliqué ?)
- L’AG n’est pas annulée, je suppose ? La candidature du propriétaire évincé par ce vote malveillant est-elle normalement retenue dans le cas d’annulation du premier vote ?
- Où bien doit-on refaire des élections au risque de voir l’ancien président postulé à nouveau comme le cas s’est présenté dans le passé ?
- Enfin y a-t-il d’autres solutions ?
Vos conseils et vos indications me seront très précieuses et utiles pour la suite à donner.
NOTA : Rambouillet, comme le souligne Majik je vous indique que la réponse à votre question se trouve dans le texte de nos statuts que je cite dans la présentation du problème. « Le président de l’association syndicales et les membres sont choisis parmi les syndicataires … (c’est-à -dire les propriétaires comme je viens de le préciser après nouvelle relecture de nos statuts et en conformité avec l’article 9 de l’O2004) … ou en dehors d’eux (qui ne tient pas la route puisque non-conforme à l’article 9)"
Comme je le répète souvent : on ne va pas chercher l’épicier d’en face, non propriétaire, pour gérer l’association !!
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andre78fr
Pilier de forums
France
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 Posté - 08 mars 2014 : 12:03:32
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Le syndicat n'a pas la même signification en copropriété ou pour les associations de propriétaires.
Dans le premier cas il désigne tous les copropriétaires mais dans le second c'est l'équivalent du conseil syndical ou "comité syndical".
Voir http://www.droit-immo.com/?Organisa...tuts-des-ASL
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Posté - 08 mars 2014 : 12:39:04
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merci à tous, j'avais bien compris depuis le départ.. mais majik m'avait mis un doute : "syndicataire est synonyme de membre" et "les immeubles SYNDIQUES compris dans le périmètre sont représentés dans l'association par des SYNDICATAIRES."
et ce que je voulais dire c'est qu'au delà du non respect des textes, le libellé lui-même était aberrant : on ne peut à la fois provenir de l'intérieur de l'ASL et "en dehors d'eux" ; ce qui veut dire que lors de sa rédaction, le rédacteur ne devait pas être très frais... |
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JACKENRI
Contributeur débutant
89 message(s)
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Posté - 14 mars 2014 : 18:48:32
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Y a-t-il quelqu'un pour me conseiller sur la teneur de mon message n°10.
Coup de théatre de dernière minute :
Nous venons de découvrir que l'AG qui vient de se dérouler est empreinte d'irrégularités, voire de magouille !
Nous détenons des éléments officiels prouvant ces manipulations.
Notre intention est, dans un premier temps, d'essayer de régler ces problèmes "en famille".
Nous allons solliciter le Syndicat pour qu'il prépare une nouvelle AG (à votre avis, ordinaire ou extraordinaire) de façon à révoquer le président et le prestataire de service chargé de la gestion financière, et dans la même AG, proposer un nouveau président et demander l'autorisation de consulter d'autres sociétés pour la gestion financière.
Si cette solution ne serait pas retenue par le syndicat, il resterait que l'action au tribunal (référé au TGI, pensez-vous que cela est possible) pour réduire les délais de jugement. |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 15 mars 2014 : 11:48:12
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Et je vous conseille de faire modifier vos statuts en passant de 3 membres (trop faible, magouille possible) à de 3 à 7 membres (par exemple) synonyme de pluralité au sein du Syndicat |
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AG d'ASL catastrophe 
