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 Posté - 16 oct. 2013 : 11:51:07
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Nous vennons d'etre mis devant le faite accompli qu'une personne qui n'a pas la qualite de proprietaire peut payer les appels de fond travaux sur 10 ans par annuité. Sur le pretexte qu'elle n'a pas vote les travaux.
En quelques lignes car la situation est complexe.
- La personne Ă l'usage d'un appartement
- L'appartement appartient Ă son mari
- l'appartement est hypotheque Ă 100 %
- le mari Ă disparu
- Usage au titre de la pension alimentaire
Nous sommes dans une situation de fou la personne paye les charges courantes mais ne veut pas payer les charges "travaux".
Le liquidateur est un fantome, nous devons etre presque heureux qu'elle paye une partie des charges et le reste etalé sur 10 ans.
Nous ne pouvons rien faire saisir ni mettre en vente l'appartement est en liquidation.
Vous connaissez cette loi des 10 ans ? que faire...
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andre78fr
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1
 Posté - 16 oct. 2013 : 12:12:17
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C'est bien la loi... l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 :
citation:
Article 33
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.
Que faire ???
Vérifier qu'il s'agit bien de travaux d'amélioration votés à l'article 26, cette disposition ne s'applique pas à des travaux d'entretien ou votés à l'article 25...
Vérifier que la personne a bien voté contre, s'est abstenu, n'était pas présente ou représentée ou encore a contesté la résolution dans les 2 mois...
Vous organiser pour financer malgré tout ces travaux !!!
Après sur la nature du copropriétaire et ses droits c'est une question annexe qui semble confuse ; mari disparu ou décédé ? succession ? liquidation judiciaire d'une SCI ?
Je ne pense pas que ça remette en question le principe de l'article 33 même si c'est évidemment en tant que copropriétaire ou représentant de ce dernier que la personne peut faire valoir ce droit...
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 16 oct. 2013 : 12:15:33
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Pas aussi simple que vous le présentez !
"L.Art.33 - La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lors qu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires."
Dans la mesure où le propriétaire du lot ne s'est pas opposé à la décision des travaux (et pour cause), le bénéficiaire du droit d'usage qui en supporte la charge ne peut se prévaloir de cette possibilité.
Concernant le lot hypothéqué, il faut voir aussi le privilège spécial reconnu au syndicat.
Ceci sous réserve d'en savoir plus dans votre affaire, ce qui est difficile ici.
Ajout PS : importante précision apportée par André : la possibilité offerte par L.art.33 aux propriétaires opposants à la décision n'est possible que pour les travaux précisés art.30 : amélioration, construction, etc ...
Les travaux d'entretien courant type "ravalement des façades, réfection des enrobés des voies de circulation, des cages d'escalier, de la toiture, etc" ... ou ceux relevant de la maj.art.25 (voir cet art.) ne sont pas concernés.
Comme quoi il faut fouiller un peu et ne pas se limiter Ă ce qui se dit. |
Édité par - Gédehem le 16 oct. 2013 12:23:25 |
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Posté - 16 oct. 2013 : 12:20:07
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cette disposition existe (avec quelques exceptions) :
citation: Article 33 de la loi
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. |
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andre78fr
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Posté - 16 oct. 2013 : 12:28:54
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Dans ce modèle de lettre du site "service public", il y a une acceptation large du "n'ont pas donné leur accord" ; pas seulement ceux qui ont explicitement voté contre (les opposants) mais également les absents ou abstentionnistes...
http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...8-lettre.rtf
citation:
Vous demandez l’échelonnement du paiement des travaux d’amélioration votés en assemblée générale
L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 26, peut décider toute amélioration, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement ou la création de locaux affectés à l’usage commun. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux.
Si vous n’avez pas donné votre accord à la décision prise, l’article 33 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vous autorise à demander l’étalement de la part du coût de ces travaux mise à votre charge. Cette possibilité vous concerne si vous vous êtes abstenu(e) lors du vote, si vous avez voté contre ou si vous étiez absent(e) et non représenté(e) et que vous ayez contesté le procès-verbal dans les deux mois suivant sa notification par le syndic.
Par ailleurs, si la copropriété ne souscrit pas d’emprunt pour le financement de ces travaux, vous serez seulement redevable d’intérêts au taux légal en matière civile.
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Posté - 16 oct. 2013 : 12:53:53
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cette possibilité n'est pas transférable en cas de mutation, la possibilité est PERSONNELLE !!!!!!!
si cette personne n'était pas propriétaire avec le mari, cette disposition ne lui a pas été transférée. |
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andre78fr
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Posté - 16 oct. 2013 : 13:20:35
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Mais justement, en attendant des précisions sur la nature exacte de cette personne, tout laisse à penser qu'il n'y a pas eu mutation... le terme liquidation me semble impropre et on peut penser qu'il s'agit en fait d'une succession aux mains d'un notaire. |
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Posté - 16 oct. 2013 : 14:15:14
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Merci pour les precisions.
Les travaux votes sont la refection de l'enrobe de l'allée et du parking. A cause de la vegetation , de nombreux trous et bosses avec un risque de chute important. D'ailleur la personne vie avec sa mere handicape qui risque de chuter.
Pour les termes juridiques sur la liquidation , je ne maitrise pas trop.
En resume en appel le juge a dit que cette personne n'est pas proprietaire mais qu'elle peut attaquer en qualite de tier. Son mari (qui se cache ou est mort...) Ă accepter la succession de son pere malgre l'hypotheque sur l'appartement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 oct. 2013 : 14:42:51
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"Les travaux votes sont la refection de l'enrobe de l'allée et du parking."
Il s'agit de travaux d'entretien courant, relevant d'une décision prise à la maj.art.24 !
On ne peut donc se prévaloir des dispositions de L.art.33, qui ne sont pas applicables à ces travaux.
De plus, quand bien même les travaux seraient "amélioration" relevant de L.art.30, le bénéficiaire du droit d'usage (décision d'un juge ?) n'ayant pas droit de vote en AG, il ne peut être ni opposant ni abstentioniste
La difficulté réside plus dans la situation du bénéficiare du droit d'usage de ce logement : un jugement, que prévoit-il ?.
Mais sur le fond il ne peut se prévaloir de L.art.33 pour le paiement en 10 annuités. |
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andre78fr
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9
Posté - 16 oct. 2013 : 15:00:18
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Dans ce cas le bénéficiaire du droit d'usage n'est pas non plus redevable des charges courantes... enfin en gros il s'agit du conjoint d'un copropriétaire disparu qui paye ses charges mais espère étaler les travaux en vertu de l'article 33.
Sauf que... ça ne s'applique pas à des travaux d'entretien. Vous lui expliquez ça, le syndic envoie les appels conformément à ce qui a été voté...
Il faudrait quand même nous donner tous les éléments ; un appel pour quelle procédure ? elle veut attaquer qui et pourquoi ? qui est le bénéficiaire de cette hypothèque ? le syndicat ??? |
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Posté - 16 oct. 2013 : 16:09:34
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Je vais essayer de vous expliquer une affaire que notre syndic n'a jamais rencontré en 25 ans de profession.
Le syndicat ainsi que le mandataire (Liquidateur ???) est attaqué pour non réparation des dégâts (fissures) dans l'appartement de cette dame.
Suite à 2 expertises commandées par le syndic , les fissures sont dues à un mouvement de terrain après la sècheresse de 2008 (Déclaration de catastrophe naturelle) personne n’a declare au syndic les dégâts dans les temps et le syndic n’a pas informe l’assurance dans les temps…,
En AG nous avons suivi les préconisations des experts en posant des marqueurs. le 2eme expert a statué qu'il n'y avait plus de mouvement et que la copro n'était pas en danger.
Tous les propriétaires ont des fissures à plus ou moins grande ampleurs. Que nous avons tous réparées.
Les fissures Ă©tant dans les parties privatives et sur des murs "non porteur".
En première instance le juge a statué que le syndicat à bien fait son travail (suivi les préconisation des experts) et que la dame ne pouvait pas nous attaquer car elle n'était pas propriétaires
En appel : le juge a confirmé qu'elle n'était pas propriétaires mais qu'elle pouvait faire réaliser une expertise à ses frais pour faire reconnaitre son préjudice et les préconisations pour y mettre fin.
Le syndic nous indique qu'il va faire 3 démarches :
- Attendre les conclusions de l'expert
- chercher à savoir qui est le propriétaire ou son mandataire (Fax au liquidateur)
-Comprendre le but de la démarche de la dame
Les propriétaires de l'hypothèque sont les banques (depuis 85) suite à une liquidation de l'entreprise du père du mari de la dame |
Édité par - trackers le 16 oct. 2013 16:11:27 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 oct. 2013 : 16:39:10
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Trakers, il ne faut pas tout mélanger !
Cette affaire de dégats privatifs à laquelle le syndicat semble totalement étranger n'a rien à voir avec le défait de poement de travaux et la référence à L.art.33 pour le paiement en 10 annuités !!
"Liquidation" de quoi ???
Ce qui semble surptenant, c'est l'absence de vérification de la "liste des copropriétaires", des titulaires de droit dan,s l'immeuble, au momet de sa prise de fonction !
Se référer à ceux qui versent les charges n'a rien à faire ici !
Si j'entretien une "nièce" en payant ses charges, cela ne veut pas dire que je suis propriétaire de l'appartement.
L'autre point concerne l'occupant des lieux. Vous dites qu'elle dispose d'un droit d'usage "au titre de pension alimentaire".
Qui en a décidé (un juge !) , que dit le jugement pour ce qui concerne les charges à supporter pour bénéficier de ce droit d'usage ?
Vous parlez de "liquidateur" : liquidation de quoi ???
S'il y a un Administrateur, qu'est-il chargé d'administrer ?? |
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Posté - 16 oct. 2013 : 18:52:05
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on suppose que c'est la dame qui a fait appel : OK, mais est ce que le syndicat a été condamné à quelque chose ?
bien sur, il faut savoir qui est propriétaire, mais en théorie les changements de propriétaire sont NOTIFIES soit par un notaire, soit par la partie la plus diligente en cas de changement (mutation, succession) et si le mari a accepté la succession et si celle ci est close, le notaire a du notifié le changement...
il ne semble pas qu'il y ait eu changement de syndic, donc à priori le syndic n'a pas à vérifier sa liste si rien ne lui a été notifié.
mais les explications de trackers sont un peu floues :
"le terme liquidation me semble impropre et on peut penser qu'il s'agit en fait d'une succession aux mains d'un notaire."
"En resume en appel le juge a dit que cette personne n'est pas proprietaire mais qu'elle peut attaquer en qualite de tier. Son mari (qui se cache ou est mort...) Ă accepter la succession de son pere malgre l'hypotheque sur l'appartement.""
"le juge a confirmé qu'elle n'était pas propriétaires mais qu'elle pouvait faire réaliser une expertise à ses frais pour faire reconnaitre son préjudice et les préconisations pour y mettre fin."
alors est une liquidation ou une succession ?
si le mari a accepté la succession, c'est qu'il n'est pas mort, ni ne se cache...
quant au tiers, puisque les dégats ont lieu sur des parties privatives, le tiers de la dame, c'est le propriétaire.
ne serait-elle pas usufruitière, par hasard ?
il faudrait connaitre l'histoire un peu plus précisément et non des à peu près...  |
Édité par - rambouillet le 16 oct. 2013 18:56:09 |
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Posté - 16 oct. 2013 : 19:27:36
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Pour répondre il y a deux sujets qui peuvent sembler indépendant mais qui sont liés.
La dame répond au syndic si je ne suis pas propriétaire , je ne paye pas les charges autre que locatif.
Pourtant le juge à attribué la jouissance du logement familial à titre gratuit à charge pour elle d'en régler les frais inhérents à cette occupation jusqu'à la majorité des enfants.
La grande question est pourquoi un juge à donné la jouissance d'un bien qui n'appartient pas au mari. mais la réponse ne règlera pas nos deux problèmes
Elle pense avoir trouvé une solution pour éviter de payer les charges tout en restant de bonne fois devant le juge.
le liquidateur est en fait un mandataire judiciaire pris en qualité de mandataire liquidateur du beau père. (elle attaque conjointement le liquidateur et le syndicat)
Pour en revenir au sujet , j'ai mes réponses qui me permettent de questionner mon syndic sur l'étalement des créances sur 10 ans.
1962 Achat appartement par le pere
1980 liquidation judiciaire
1984 Décès du père du mari
2000 tutelle de la mère administrateur le fils
Disparition du mari....
2004 jouissance Ă la dame
2007 décès de la mère
2008 jouissance à titre gratuit mais elle doit régler les charges.
Les problèmes ont commencés en 2008... |
Édité par - trackers le 16 oct. 2013 19:35:57 |
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Posté - 16 oct. 2013 : 20:54:55
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et qui était propriétaire lors de l'AG où les travaux ont été votés et qui a demandé l'étalement du paiement sur 10 ans (tout en sachant que cet étalement n'est pas conforme au texte vu la destination des travaux  ).
car si je comprends : mère et fils ou mère seulement ou fils seulement, sont devenus propriétaire en 1984, lors du décès du père. Donc à ce moment les travaux n'étaient vraisemblablement pas votés... (29 ans)
mais lors du décès de la mère, c'était possible : alors qui était opposant ou défaillant lors du vote de l'AG, donc n'avait pas voté POUR les travaux.
Et surtout qui a notifié au syndic sa volonté de payer sur 10 ans ? Le syndic a du recevoir une LRAR pour cette notification, donc il a une trace. Qu'en dit-il ?
de quand date cette résolution ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 oct. 2013 : 21:26:29
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"Pourtant le juge à attribué la jouissance du logement familial à titre gratuit à charge pour elle d'en régler les frais inhérents à cette occupation jusqu'à la majorité des enfants."
Pas la peine de faire des plans sur la comete !
C'est ce jugement qu'il faut avoir sous les yeux pour répondre à l'occupante !
Un juge l'a "condamné" à supporter les frais inhérents (liés) à cette occupation gratuite.
Elle ne peut faire référence aux dispositions de 89 sur les charges locatives, n'ayant pas la qualité de locataire.
Ayant la jouissance totale avec prise en charge des frais liés à cette occupation, elle doit supporter non seulement les charges de copropriété mais aussi celles pour les travaux.
Il est éventuellement possible de demander au juge ayant rendu le jugement d'expliciter celui-ci pour ce qui concerne "les frais inhérents" dont il s'agit. Qu'entendait-il par là .
Voir le greffe pour la procédure. En principe par lettre simple.
Mais encore une fois elle ne peut, et en aucun cas, s'appuyer sur L.art.33 pour payer en 10 annuités.
Rambouillet : "alors qui était opposant ou défaillant lors du vote de l'AG, donc n'avait pas voté POUR les travaux.
Un défaillant (absent non représenté) n'est pas concerné par L.art.33 : il ne peut avoir été "opposant", il n'a pas cette qualité. |
Édité par - Gédehem le 16 oct. 2013 21:30:42 |
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Posté - 17 oct. 2013 : 10:31:18
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citation: Un défaillant (absent non représenté) n'est pas concerné par L.art.33 : il ne peut avoir été "opposant", il n'a pas cette qualité.
le ne dit pas qu'il faut avoir été opposant, mais ne pas avoir voté POUR la résolution, donc quand on est opposant, on ne vote pas POUR, preuve en est que l'absence entraine une non comptabilisation dans les votes POUR.
"La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise "
Absent : on ne donne pas son accord... |
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Posté - 23 nov. 2013 : 18:42:34
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Merci pour ces éclairages que j'ai fais remonter au syndic. Le syndic nous confirme bien que la personne n'a pas le droit d'invoquer l'article mais il préfère récupérer peu que rien...surtout que nous avons la somme pour réaliser les travaux. Il cherche à calmer le jeu pour éviter d’avoir des procédures sur procédures.
Le syndic essaye en parallèle, mais pour l'instant en vain de savoir qui doit être son interlocuteur pour cet appartement. Car pour lui la personne qui a la jouissance au titre de la pension n'est pas son interlocuteur. Le "liquidateur" ne répond pas à ses demandes.
Le syndic nous annonce que la prochaine Ă©tape est le tribunal, car il ne peut pas rester dans cette situation.
Dernier acte, la dame a menacé verbalement le jardinier (il vient de rédiger un courrier) de lui "mettre un coup de fusil". Résultat le jardinier met fin à son contrat il ne veut plus travailler dans la résidence. La goute (ou sceau) d’eau après avoir eu droit à la morale habituelle d’un copropriétaire.
Nous hésitons donc à lancer les travaux, que la dame fait tout pour bloquer, car l’entreprise de génie civil n’aura pas d’état d’âme de nous envoyer la facture, si le chantier est bloqué. La dame veut bloquer l’accès au chantier avec sa voiture.
Que faire ??? car nous sommes au 3eme jardinier en 3 ans.
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Posté - 23 nov. 2013 : 20:37:46
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Cette " occupante" menace de bloquer des trvaux qu'elle refuse de payer !!! le syndic devra prendre les mesures pour faire constater ce blocage par un huissier pour commencer, ET l'assigner pour non paiement des charges travaux car elle ne peut revendiquer l'Ă©talement sur 10 ans.
Le syndic n'a pas à être gentil. Il doit prendre conseil auprès d'un avocat et lancer toutes les procédures necessaires !
Il doit aussi, demander Ă cette " occupante " ET au tribunal la copie du jugement.
De quel liquidateur parlez vous ?? D'une SCI propriétaire de ce lot ??
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trackers
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Posté - 24 nov. 2013 : 10:09:36
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le liquidateur est en fait un mandataire judiciaire pris en qualité de mandataire liquidateur du beau père. (elle attaque conjointement le liquidateur et le syndicat)
Nous avons un papier du tribunal qui Lors d'une première audience, le juge a confirmé qu'elle n'avait pas qualité de propriétaire mais qu'elle devait payer les charges. En appel il a été confirme qu'elle n'était pas propriétaire qu'elle devait payer les charges , mais qu'elle pouvait au titre de tiers attaquer le syndicat , mandater différents experts... elle peut donc continuer à nuire à la copropriété.
Les entreprises en veulent plus travailler chez nous , nous venons de changer de syndic car les deux précédents ont craqué.
Je ne comprend ce système, nous sommes 16 lots avec 1 occupante qui cherche a nous ruiner, rien à faire contre elle !!!!
Nous allons finir sans syndic et sans aucune société d'entretien. Je suis au conseil syndical, nous allons démissionner car les insultes et autres intimidations commencent à nous user.
Nous ne pouvons pas vendre , car avec une procédure au sujet de fissure suite à un mouvement de terrain, aucune transaction n'aboutie.
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sparte
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Posté - 24 nov. 2013 : 12:35:52
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Il existe parfois des affaires compliquées.
Notamment dans les successions.
J'en gère une ou deux gratinées (1 monsieur décédé, un appt en SCi semble-t-il mais non immatriculée, il y aurait 2 associés avec des billes dans l'affaire,3 mariages, refus de succession de la dernière épouse en titre, 6 enfants dont 2 ou 3 ne répondent pas, le Service des Domaines est dans les choux avec un seul gars pour s'occuper de cela qui est débordé et malade de surcroît (dépression), le notaire de Pétaouchnoc, chargée un temps de la succession et qui connaît bien le dossier ne répond à aucun courrier...j'en oublie.
Une histoire de dingue qui dure depuis 5 ans!
Un avocat spécialisé est sur l'affaire depuis presque le début.
Cela va coûter cher, mais nous n'avons qu'une solution : assigner tout le monde.
Aucune possibilité de saisie, le syndicat ne pouvant se substituer aux Domaines pour effectuer une vente forcée.
Bref, vous n'ĂŞtes pas tout seul.)
Une chose, comme Philippe, que je ne comprends pas.
3 syndics ont passé et aucun n'a diligenté d'avocat?
Les multiples aspects de ce dossier assez obscur montrent bien que votre syndic seul ne s'en sortira pas.
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Loi surprennante monde de fou ! 
