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uncopro
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 Posté - 23 août 2025 : 17:55:14
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Bonjour,
Un copropriétaire possédant un garage a déposé une demande pour:
1- le transformer en local d'habitation,
2- profiter de la hauteur sous toiture pour augmenter la surface habitable en construisant un étage.
Problème: bien que la surface et la valeur de son lot aient augmenté, le projet présenté ne prévoit aucun changement de ses tantièmes généraux.
Question: est ce correct ou de nouveaux tantièmes tenant compte de l'augmentation de la surface et de la valeur du lot doivent ils être calculés?
Merci.
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yapasdequoi
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 Posté - 23 août 2025 : 19:24:03
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Bonjour,
Le vote de l'AG doit également prévoir un budget pour l'intervention du géomètre et du notaire pour modifier le RDC suite à ces travaux. |
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Posté - 23 août 2025 : 19:54:17
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Bonjour
Il est impératif en effet que le changement des tantièmes, ET la modification du réglement et de l'ECC ET sa publication au bureau de publicité foncière soient votés en meme temps que les travaux (et en deux temps, d'abord année un ou choisit un géomètre et ensuite en année deux ou en ag spéciale, on valide les nouveaux tantièmes, la nouvelle définition du lot et la publication aux frais du copropriétaire. |
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uncopro
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3
Posté - 23 août 2025 : 21:19:05
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OK merci.
C'est l'AG qui doit choisir ou approuver le géomètre avant sa mission? |
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yapasdequoi
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Posté - 23 août 2025 : 21:58:43
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L'intervention du géomètre doit être prévue dans la résolution et bien noter que les frais sont à la charge du demandeur.
Le choix du géomètre peut être délégué au CS, c'est tout à fait secondaire. |
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Posté - 24 août 2025 : 07:37:26
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Il y a 2 formes de tantièmes :
* les tantièmes de copropriété et dans ce cas, il n'y a pas d'évolution de son achat vis à vis de sa quote part (j'ai compris que l'étage qu'il construit ne rehausse pas la toiture mais découpe en deux le volume existant, je me trompe peut-être)
* les tantièmes de charges et là aussi, il y a deux formes, les tantièmes de charges communes et les tantièmes spéciaux. Pour ce qui est des charges communes (assurance, honoraires, syndic, frais de gestion, etc) dans la mesure où les tantièmes de copropriété ne changent pas, sa quote part des parties communes ne changent pas donc pas de raisons de faire évoluer les tantièmes de charges communes. Par contre les charges spéciales peuvent éventuellement mettre en oeuvre l'article 25-e :
"e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, à l'exception du changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l'article 24 ;"
Et dans ce cas cela se concrétise après vote de l'AG, par une modification de l'EDD, des tantièmes concernés et d'une publication d'un modificatif, comme dit par les collègues. |
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uncopro
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6
Posté - 24 août 2025 : 09:49:35
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Donc si je comprends bien:
- le changement de destination du garage et la construction d'un étage dans son volume ne changent pas ses tantièmes de copropriété malgré l'augmentation de la valeur du lot.
OK.
Ce garage est un bâtiment indépendant à la charge exclusive de son propriétaire.
Le copropriétaire a demandé à percer le mur le séparant de son appartement pour réunir les deux lots en un seul.
Le peut il et à quelles conditions? |
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yapasdequoi
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Posté - 24 août 2025 : 10:01:58
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Au contraire, le 25e) permet d'augmenter sa part de charges sans modifier la propriété des autres copropriétaires.
Si par exemple son lot était à 100/1000, il peut devenir 120/1020.
et votre lot qui était à 200/1000 devient 200/1020, ce qui augmente ses charges et diminue les vôtres.
Mais comme dit : il faut pour celà un vote de l'AG, la prestation du géomètre et la publication du modificatif.
De même le perçage du mur commun nécessite l'autorisation de l'AG à l'article 25b) |
Édité par - yapasdequoi le 24 août 2025 10:02:54 |
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uncopro
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Posté - 24 août 2025 : 15:02:17
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J'ai du mal à faire la synthèse ou j'ai mal compris la réponse de Rambouillet.
Je souhaiterai donc récapituler par étapes.
1 - augmentation ou non des tantièmes de copropriété:
Selon l'art 5 les tantièmes de copropriété sont proportionnels à la valeur relative des parties privatives de chaque lot.
Or la transformation d'un garage d'environ 24m² en local d'habitation et le quasi doublement de sa surface habitable augmente la valeur relative des parties privatives de ce lot.
Il me semble donc que les tantièmes de copropriété doivent être revus.
Oui ou non?
2 - augmentation ou non des tantièmes de charges communes générales:
Dans la copropriété les tantièmes de CCG sont égaux aux tantièmes de copropriété.
Donc conformément à l'art 10, il me semble que les tantièmes de CCG doivent être revus.
Oui ou non? |
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Posté - 24 août 2025 : 15:47:53
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Le mieux en effet est de faire faire un devis par un un géomètre et de le joindre à la convocation de manière a voter sur une somme connue et éventuellement un géomètre
Il va calculer, rédiger, etc et seulement à l'ag suivante les copros pourront voter les modifs et lancer la publication
Fait comme ca les modifications de tantièmes se votent aux mêmes critères que les travaux, sinon c'ets unanimité pour modifier les tantièmes, donc infaisable |
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uncopro
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Posté - 24 août 2025 : 22:41:09
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Posté - 25 août 2025 : 19:11:17
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Le problème est-il bien posé ?
Le copropriétaire demande une autorisation de changement d'usage et/ou de travaux sur les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Pour le changement d'usage, il n'a pas besoin d'autorisation puisque l'immeuble est déjà d'habitation. Pour les travaux, il en a besoin. Donc l'assemblée générale peut pour son autorisation poser les conditions suivantes :
- qu'il présente un projet détaillé,
- qu'il missionne un géomètre-expert (expert il faut insister) pour préparer un calcul des nouveaux tantièmes du local transformé, tantièmes généraux et spéciaux dans toutes les catégories de charges du règlement de copropriété, en appliquant strictement les articles 5 et 10 de la loi, et subséquemment un projet de modificatif d'EDD,
- qu'il fasse réaliser par un notaire un projet de modificatif du RCP reprenant tout cela,
- qu'il en accepte naturellement les termes !
Article 5
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Article 10
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.(...)"
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ainohi
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Posté - 26 août 2025 : 14:56:44
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Bonjour,
La remarque de Rambouillet est très pertinente.
Il y a peut-être matière à augmenter la quote-part de charges communes du copropriétaire concerné mais il est exclu d’augmenter sa quote-part de propriété commune et donc de modifier l’état descriptif de division. Le droit de propriété et l’obligation de participer aux charges communes sont liés mais sont des notions de nature différente.
Une copropriété est fondamentalement une indivision. La quote-part de propriété commune afférente à un lot de copropriété est une part d’indivision des parties communes, à commencer par le foncier. Elle est définie lors de la création de la copropriété. Celui qui a acheté un appartement avec 100 millièmes de parties communes a acheté un dixième du sol de la copropriété. Si vous augmentez sa quote-part de propriété commune, vous lui faites cadeau d’une part du foncier de la copropriété. Il n’y a aucune raison.
L’article 5 n’est pas d’ordre public. Il est quasiment toujours appliqué lors de la création d’une copropriété mais ce n’est pas une obligation légale.
L’article 10 est, lui, d’ordre public.
Si, en application de l’article 10, la quote-part de charges afférente à un lot doit être augmentée, les tantièmes de charges communes ne seront plus égaux aux tantièmes de parties communes. Le copropriétaire concerné paiera plus de charges mais continuera à disposer du même nombre de voix en assemblée générale.
Parmi les charges, il faut bien distinguer les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (premier alinéa de l’article 10) des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (deuxième alinéa). Les premières peuvent être modifiées en cas de changement d’usage de parties privative ce qui se vote à la majorité de l’article 25 tandis que pour modifier les secondes l’unanimité est requise. |
Édité par - ainohi le 26 août 2025 15:03:11 |
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Posté - 26 août 2025 : 15:34:54
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Oui mais l'article 10 étant d'ordre public et mentionnant la valeur des parties privatives comme critère de répartition des charges du 2ème alinéa, cela oblige à augmenter les tantièmes généraux, sinon tout copropriétaire pourrait l'obtenir d'un juge (la Cour de cassation a tranché sur ce point)... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2025 : 22:45:53
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Tout à fait. La cour de cassation a tranché dans l’arrêt du 28 janvier 2016, n° 14-26.921. Dans cette affaire, un copropriétaire avait transformé un appartement en en augmentant sa valeur relative et un autre copropriétaire a assigné le syndicat afin que soient réputées non écrites les clauses de répartition des charges générales, d'ascenseur et d'escalier. La cour d’appel avait rejeté la demande mais son arrêt a été cassé au motif que la transformation de l'appartement avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation des lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.
La demande visait la répartition des charges stipulée dans le règlement de copropriété, elle ne visait pas la répartition de la propriété commune. Le propriétaire de l’appartement transformé a finalement vu sa quote-part de charges augmentée mais mais sa quote-part de propriété commune et le nombre de voix dont il disposait en assemblée générale sont restés inchangés. |
Édité par - ainohi le 26 août 2025 22:47:22 |
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Nouveaux tantièmes si augm surface habitable? 
