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challand
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 Posté - 19 mai 2011 : 10:58:44
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Que penser d’autre à la consultation des soldes créanciers et débiteurs de l‘année 2010 ?
Le mouvement amorcé en 2009 s’est poursuivi et aggravé.
Ainsi notre syndic transforme la copropriété en institut bancaire :
41 lots débiteurs et 31 créanciers et encore le nombre exact n’est pas certain car les lots ayant changé de copropriétaires ne sont pas clairement identifiés.
Débiteurs : 16236.97
Créanciers : 1851.40
Pour les créanciers le solde moyen est de 119 euros, du moins en apparence.
Pour les débiteurs le solde moyen est de 396 euros dont 3 à plus de 1000 euros et 10 à plus de 500.
Semble-t-il qu’il vaudrait mieux souffrir une lettre AR de relance à 16 euros, et d’une mise en demeure à 32 euros que de souffrir des agios du banquier, car à 17% c’est bien cher. Encore faut-il qu’il aie envoyé les mises en demeure.
Et voilà donc une copropriété mal tenue par un syndic professionnel qui ressemble plutôt à un amateur intéressé à toucher ses honoraires.
Publicité : Vous avez des problèmes de trésorerie? Achetez mon lot !
Donc avertissement aux banquiers : vous avez de la concurrence potentielle…
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 Posté - 19 mai 2011 : 12:35:33
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Votre syndicat paye des agios actuellement? Ca se monte a combien pour l'année?
Votre exposé est par ailleurs tres incomplet, combien y 'a t'il de copropriétaires au totaL? Est-ce un chiffre important ou négligeable?
Qu'il y ait des retards de 300 euros pour certains coprorpriétaires ne m'étonne guère, tout dépend de la manière dont est fait le calcul, ce n'est pas cela en si qui signifi grand chose.
Comparer des copros a plus de 500 et d'autres a plus de 300, pareil, pas significatif, il suffit que les trois seuls T4 soient ceux qui soient a plus de 500.
citation: Débiteurs : 16236.97
Créanciers : 1851.40
.../...Semble-t-il qu’il vaudrait mieux souffrir une lettre AR de relance à 16 euros, et d’une mise en demeure à 32 euros que de souffrir des agios du banquier, car à 17% c’est bien cher. Encore faut-il qu’il aie envoyé les mises en demeure.
Le vrai chiffre négatif, je ne le connais pas, mais mettons que ce soit 14 000 euros, 17% pendant un mois ca fait du 1600 euros.
41 relancesa 16+32 ca fait 41 * 48 = plus de 2000 euros. Votre raisonnement hatif ne me parait pas tres productif. Ce ne serait certainement pas de refus pour le syndic que de facturer 2000 euros de relances, ou meme 1000.
La vraie raison me sembel devoir etre chechée ailleurs... |
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challand
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 Posté - 19 mai 2011 : 12:51:15
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Votre syndicat paye des agios actuellement? Ca se monte a combien pour l'année?
Non, il y avait une réserve pour travaux futurs, des travaux en cours.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Votre exposé est par ailleurs tres incomplet, combien y 'a t'il de copropriétaires au totaL? Est-ce un chiffre important ou négligeable?
72 lots assez homogènes, rapport surface 1 à 2, les petits lots étant majoritaires.
Le vrai chiffre négatif, je ne le connais pas, mais mettons que ce soit 14 000 euros, 17% pendant un mois ca fait du 1600 euros.
citation: Initialement posté par ribouldingue
41 relancesa 16+32 ca fait 41 * 48 = plus de 2000 euros. Votre raisonnement hatif ne me parait pas tres productif. Ce ne serait certainement pas de refus pour le syndic que de facturer 2000 euros de relances, ou meme 1000.
On ne lui demande de facturer 2000 euros en adressant systématiquement des LAR à tous ceux qui sont débiteurs et de leur imputer ces frais et non à la copropriété. Pour moins de 500 euros, admettons que cela sera réglé facilement. Mais il y a 10 lots qui le méritent, car rien n’est payé depuis une année.
Ou au moins la prise en compte d’intérêts.
Car cela est trop facile : j’achète une voiture ? Hop plus besoin de crédit et ceci systématiquement.
citation: Initialement posté par ribouldingue
La vraie raison me sembel devoir etre chechée ailleurs...
[/quote]
La vérité est toujours ailleurs…
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Posté - 19 mai 2011 : 13:20:57
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challand : citation: Semble-t-il qu’il vaudrait mieux souffrir une lettre AR de relance à 16 euros, et d’une mise en demeure à 32 euros que de souffrir des agios du banquier, car à 17% c’est bien cher.
Première question : avez vous un compte nacaire séparé ou individualisé dans le compte du syndic ?
Un syndicat de copropriétaires ne peut être débiteur en cas de compte individualisé !! le syndic ne peut pas payer des factures sans un compte créditeur, et il est en totale illégalité si celui-ci bouche des trous avec ses propres deniers ou caux d'autres SDC.
Vous parlez de débiteurs 41 sur 72 lots. Mais un compte peut être débiteur sur une courte période entre l"appel de fond trimestriel et les paiements des copros. La date de cet état comptable est importante, et 10 ou 15 jours après l'appel de fonds, la majorité des copors peuvent être débiteurs et c'est certainement le cas.
Pour les copropriétaires en retard d'un trimestre ou plus, le syndic doit engager une action immédiate.
Je ne comprends pas la différence que vous faites entre débiteurs et créanciers, alors que vous parlez de créances de 3 débiteurs de plus de 1000 € ????
Ce n'est pas très clair.
TOUS les copros sont forcément débiteurs le 1er jour de chaque trimestre, et certains plusieurs jours après l'appel de fonds, et les mauvais payeurs qui ont plus d'un trimestre de retard.
Un syndicat est en difficulté lorsque le montant des mauvais payeurs atteint plus de 25% du budget annuel; est-votre cas ??
En cas d'impossibilité pour le syndic de gérer correctement le SDC, il peut appeler des fonds pour boucher les trous. Ce fond est considéré comme un prêt de chacun des copros fera au SDC. Il est remboursable en cas de vente, et lorsque les mauvais payeur paient leurs dettes.
Mais le syndic doit avoir pris toutes les mesures pour recouvrer ses dettes; il n'a pas besoin de l'accord de l'AG.
Un syndicat de copropriétaires ne peut pas fonctionner avec du découvert. L'AG vote un budget annuel, et des travaux dont les fonds sont appelés et les travaux lancés après que le syndic ai reçu l'intégralité de ces fonds. En cas d'urgence, le syndic doit convoquer une AG pour appeler des fonds et payer les factures.
challand : le syndic est dans l'obligation de prendre les mesures neccessaires pour récupérer les dettes; et également de payer les factures. Un syndic qui paie des factures en se servant d'un découvert bancaire est en infraction !!!!
Quel est votre budget annuel, et le montant des sommes dues par les "véritables" mauvais payeurs ??
Avez vous un fond de roulement ou une avance de trésorerie ??
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challand
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Posté - 19 mai 2011 : 14:05:56
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citation: Initialement posté par philippe388
Première question : avez vous un compte nacaire séparé ou individualisé dans le compte du syndic ?
Séparé : bon point.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndicat de copropriétaires ne peut être débiteur en cas de compte individualisé !! le syndic ne peut pas payer des factures sans un compte créditeur, et il est en totale illégalité si celui-ci bouche des trous avec ses propres deniers ou caux d'autres SDC.
Il y a des travaux non payés à cette date + une réserve de 14000 euros environ solde de trvaux non payés il y 4 ans (malfaçons).
citation: Initialement posté par philippe388
Vous parlez de débiteurs 41 sur 72 lots. Mais un compte peut être débiteur sur une courte période entre l"appel de fond trimestriel et les paiements des copros. La date de cet état comptable est importante, et 10 ou 15 jours après l'appel de fonds, la majorité des copors peuvent être débiteurs et c'est certainement le cas.
31 décembre 2010.
citation: Initialement posté par philippe388
Pour les copropriétaires en retard d'un trimestre ou plus, le syndic doit engager une action immédiate.
Rien de tel n’apparaît. Je questionnerai une personne en cause.
citation: Initialement posté par philippe388
3 débiteurs de plus de 1000 € ????
3 copropriétaires ont une dette significative.
citation: Initialement posté par philippe388
TOUS les copros sont forcément débiteurs le 1er jour de chaque trimestre, et certains plusieurs jours après l'appel de fonds, et les mauvais payeurs qui ont plus d'un trimestre de retard.
On est d’accord. Mais je parle de la fin d’exercice. Donc, le temps pour payer est bien de 90 jours.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndicat est en difficulté lorsque le montant des mauvais payeurs atteint plus de 25% du budget annuel; est-votre cas ??
Oui. Tout juste 24,9% pour 2010 réalisé et 23,8% pour le budget 2011
citation: Initialement posté par philippe388
En cas d'impossibilité pour le syndic de gérer correctement le SDC, il peut appeler des fonds pour boucher les trous. Ce fond est considéré comme un prêt de chacun des copros fera au SDC. Il est remboursable en cas de vente, et lorsque les mauvais payeur paient leurs dettes.
Rien vu pour l’instant.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndicat de copropriétaires ne peut pas fonctionner avec du découvert. L'AG vote un budget annuel, et des travaux dont les fonds sont appelés et les travaux lancés après que le syndic ai reçu l'intégralité de ces fonds. En cas d'urgence, le syndic doit convoquer une AG pour appeler des fonds et payer les factures.
Voir explication donnée plus haut
citation: Initialement posté par philippe388
challand : le syndic est dans l'obligation de prendre les mesures neccessaires pour récupérer les dettes; et également de payer les factures. Un syndic qui paie des factures en se servant d'un découvert bancaire est en infraction !!!!
A priori pas de découvert puisque réserve suffisante. Disons que le cas est limite.
citation: Initialement posté par philippe388
Quel est votre budget annuel, et le montant des sommes dues par les "véritables" mauvais payeurs ??
60000 pour 2011.
Pour les mauvais payeurs, si ce sont ceux au-delà de la moyenne, le montant est de 10500 euros. Mais ont pourrait prendre les consommations d’eau comme repère. Mais restons en là .
citation: Initialement posté par philippe388
Avez vous un fond de roulement ou une avance de trésorerie ?
je ne sais pas. Comment le voir ?
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Posté - 19 mai 2011 : 17:03:38
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challand : je vois que vous mélangez beaucoup de choses.
Vous parlez de copropriétaires débiteurs au 31/12/2010. Généralement le syndic appelle le budget du 1er trimestre 2011 fin décembre 2010, exigible le 1er janvier.
Il n'ya pas 90 jours pour payer les avances, elle sont exigibles le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet, et le 1er octobre, et les copros doivent payer immédiatement.
Ce solde débiteur au 31/12 est tout à fait normal.
Il sera différent à fin janvier, car la plupart des copros auront payer leurs charges SAUF pour les mauvais payeurs.
Faire un pourcentage de mauvais payeurs et le budget au 31/12 sur l'ensemble des copropriétaires est totalement FAUX, avec l'appel de fonds du 1er trimestre 2011.!!!
Pour trouver les copros en retard, retirez de votre liste, le montnat des appels de fonds du 1er trimestre 2011.
EN ce qui concerne le fonds de roulement ou l'avance de trésorerie, celle-ci a été voté à l'AG, vérifiez donc votre PV 2010.
Faites vous partie du CS ?? a ce titre vous devez avoir tous les docs comptables et de gestion. Vous devez connaitre les mauvais payeurs et le montnat de leurs dettes. Si vous n'êtes pas au CS, rapporchez vous de lui pour connaitre les noms et les montants. Le CS peut demander une situation des dettes tout au long de l'année. Nous somme en mai 2011, la situation peut être totalement différente qu'au 31/12/2010.
Vous nous dites que le compte est séparé et que vous payez des agios de 17% sur le découvert et que vous avez encore un solde de trvaux de 14000 €, et que vous n'êtes pas en découvert !!!!
EN résumé, vous n'avez pas autant de mauvais payeurs, vous n'avez pas de découvert, le syndic n'a pas appelé un fond de solidarité, les factures semblent payées, ......
challand : expliquez nous cela :citation: Pour les mauvais payeurs, si ce sont ceux au-delà de la moyenne, le montant est de 10500 euros. Mais ont pourrait prendre les consommations d’eau comme repère. Mais restons en là .
:
Un repère sur les consommations d'eau pour établir le montant total des mauvais payeurs ????
Vous semblez vérifier les comptes de votre SDC. mais évitez de prendre des moyennes, cela ne veut rien dire.
On peut parler d'un retard de paiement de charges ( budget + travaux) dès 30 jours de retard. le syndic doit relancer en courrier simple, puis en RAR. Si ce retard est de 2 trimestres, le syndic doit mettre en demeure, et saisir la justice. Cela ne dépends pas d'une moyenne !!!
Pour ceux qui ont plus d'un de retard, votre syndic a t'il saisi le tribunal, demander une saisie sur salaire, sur les loyers, .....
challand : citation: Ainsi notre syndic transforme la copropriété en institut bancaire
Cela ne veut pas dire grand chose. Vous avez un compte séparé au nom du SDC. Si ce compte est à découvert, ce n'est pas la faute du syndic MAIS des copropriétaires en retard de charges.
Le syndic engage sa responsabilité si il ne fait rien pour récupérer les dettes.
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challand
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Posté - 19 mai 2011 : 21:25:33
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous parlez de copropriétaires débiteurs au 31/12/2010. Généralement le syndic appelle le budget du 1er trimestre 2011 fin décembre 2010, exigible le 1er janvier.
Il n'ya pas 90 jours pour payer les avances, elle sont exigibles le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet, et le 1er octobre, et les copros doivent payer immédiatement.
Alors c’est pire que ce je pensais. On doit frôler les 40-45%  , le temps que le syndic et les copropriétaires se réveillent.
Entièrement d’accord avec vous pour les dates d’exigibilité.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce solde débiteur au 31/12 est tout à fait normal.
Alors j’ai tort de me faire des soucis ?
citation: Initialement posté par philippe388
Il sera différent à fin janvier, car la plupart des copros auront payer leurs charges SAUF pour les mauvais payeurs.
Cela dépend de la célérité des copros. A espérer que cela soit bien le cas.
citation: Initialement posté par philippe388
Faire un pourcentage de mauvais payeurs et le budget au 31/12 sur l'ensemble des copropriétaires est totalement FAUX, avec l'appel de fonds du 1er trimestre 2011.!!!
Les montants des appels de fonds 2011 ne sont pas inclus.
Que faire alors? C’est pire.
citation: Initialement posté par philippe388
Pour trouver les copros en retard, retirez de votre liste, le montnat des appels de fonds du 1er trimestre 2011.
Alors c’est pire ce que je pensait, car ce n’est la situation au 1 janvier 2011 mais au 31 décembre 2010. Les montants des appels de fonds ne sont pas inclus.
citation: Initialement posté par philippe388
Faites vous partie du CS ?? a ce titre vous devez avoir tous les docs comptables et de gestion. Vous devez connaitre les mauvais payeurs et le montnat de leurs dettes. Si vous n'êtes pas au CS, rapporchez vous de lui pour connaitre les noms et les montants. Le CS peut demander une situation des dettes tout au long de l'année. Nous somme en mai 2011, la situation peut être totalement différente qu'au 31/12/2010.
Le seul au courant c’est le président du CS. Et encore. Il ne doit retenir que les champions, les recordmens et recordwomens. Avec l’encre du poulpe.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous nous dites que le compte est séparé et que vous payez des agios de 17% sur le découvert et que vous avez encore un solde de trvaux de 14000 €, et que vous n'êtes pas en découvert !!!!
Il y a un FDR de 3000 euros, plus des soldes de travaux non payés qui sauvent la situation.
Non les 17% c’est une approximation pas forcément réaliste sur ce que paierait un emprunteur sur un petit crédit. On doit quand même obtenir des taux plus intéressants.
Pas en découvert, sans doute mais au raz des pâquerettes. Pourvu qu’elles ne montent pas trop vite… .
citation: Initialement posté par philippe388
EN résumé, vous n'avez pas autant de mauvais payeurs, vous n'avez pas de découvert, le syndic n'a pas appelé un fond de solidarité, les factures semblent payées, ......
Mais seul l’examen du grand-livre permettrait de dire ce qui se passe.
Devinez la réaction.
Alors tout va très bien madame la marquise …
citation: Initialement posté par philippe388
Un repère sur les consommations d'eau pour établir le montant total des mauvais payeurs ????
A la fin de l’année, même avant comme vous le soulignez, on doit avoir un solde à zéro, plus ou moins les consommations de fluides.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous semblez vérifier les comptes de votre SDC. mais évitez de prendre des moyennes, cela ne veut rien dire.
Mais que faire pour l’individu lambda ? Il n’y a pas d’autre repère.
En voyez vous un autre ?
citation: Initialement posté par philippe388
On peut parler d'un retard de paiement de charges ( budget + travaux) dès 30 jours de retard. le syndic doit relancer en courrier simple, puis en RAR. Si ce retard est de 2 trimestres, le syndic doit mettre en demeure, et saisir la justice. Cela ne dépends pas d'une moyenne !!!
Pour ceux qui ont plus d'un de retard, votre syndic a t'il saisi le tribunal, demander une saisie sur salaire, sur les loyers, .....
Des retards de 2 trimestres, il y en a à volonté, enfin disons une bonne quinzaine.
Il faudrait se taper cela dans un tableur.
citation: Initialement posté par philippe388
challand :
citation:
Ainsi notre syndic transforme la copropriété en institut bancaire
Cela ne veut pas dire grand chose.
Oui j’exagère, c’est évident.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous avez un compte séparé au nom du SDC. Si ce compte est à découvert, ce n'est pas la faute du syndic MAIS des copropriétaires en retard de charges.
Bien d’accord avec vous.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic engage sa responsabilité si il ne fait rien pour récupérer les dettes.
J’espère bien. Mais il n’a pas du faire grand-chose. A part quelques LAR.
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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7
Posté - 20 mai 2011 : 14:34:02
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Attention aux calculs...... Base 14 000,00€ de découvert à 17 % = 2 380,00€ l'an soit encore 198,333€ d'intérêts sur un mois ET NON 1600,00€. |
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Posté - 20 mai 2011 : 14:54:20
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Oups, pif paf pof, merci ABCT de votre vigilence, et de votre post qui va donc encore plus dans mon sens d'ailleurs.... |
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Posté - 20 mai 2011 : 18:55:21
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challand citation: Alors c’est pire ce que je pensait, car ce n’est la situation au 1 janvier 2011 mais au 31 décembre 2010. Les montants des appels de fonds ne sont pas inclus.
vous n'avez pas compris mes propos, et ce qu font les syndics.
les appels de fonds du 1er trimestre 2011 sont envoyés fin décembre 2010, par conséquent ils sont sont dans les comptes de 2010, ce qui entraine des comptes débiteurs pour TOUS les copros.
il est impossible d'avoir 40 ou 45% d'impâyés, le syndic serait incapable d epayer quoique ce soit. Vous précisez vous même que le comptye n'a jamais été débiteur !!!
Reprenez tranquillement vos comptes, sans arrière pensée. |
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challand
Contributeur actif
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145 message(s)
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10
Posté - 21 mai 2011 : 16:12:11
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citation: Initialement posté par philippe388
les appels de fonds du 1er trimestre 2011 sont envoyés fin décembre 2010, par conséquent ils sont sont dans les comptes de 2010, ce qui entraine des comptes débiteurs pour TOUS les copros.
Même si nous recevons les appels de charges daté de décembre à la mi-janvier ?
Merci de m’ avoir éclairé, je ne connaissais pas cela, c’est plutôt surprenant.
Je me renseignerai sur cette pratique comptable en France pour les sociétés et dans d’autres pays pour savoir si c’est spécifique à la copropriété.
citation: Initialement posté par philippe388
il est impossible d'avoir 40 ou 45% d'impâyés, le syndic serait incapable d epayer quoique ce soit. Vous précisez vous même que le comptye n'a jamais été débiteur !!!
Normal, si on puise dans la réserve ou que les factures ne sont pas encore payées.
Pour l’instant les pâquerettes ne poussent pas trop vite, donc les mesures prises sur la constitution de réserves devraient faire effet pour les prochains travaux.
Sans doute le syndic ne lancera pas les futurs travaux s’ils ne peuvent être payés à leur démarrage.
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Édité par - challand le 21 mai 2011 16:27:45 |
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