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 Posté - 29 juin 2010 : 12:17:30
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ne pourrait-on pas concevoir le CBS et en même temps pour ne pas augmenter les honoraires que le SDC reverse au syndic les interets qu'il aura pu faire obtenir au SDC à partie de cette trésorerie ? |
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 162
Posté - 29 juin 2010 : 12:27:54
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La principale question quant à l'impact de la généralisation du compte séparé sur la productivité du cabinet de syndic (et donc sur ses charges de personnel, conduisant la profession à augmenter ses tarifs) tourne autour de deux aspects :
- le paiement des fournisseurs,
- les rapprochements bancaires.
Aujourd'hui, il ne peut être question pour un cabinet structuré de payer les factures par chèques sur carnets manuels, ni faire les rapprochements à la main.
Pour le paiement des factures, les cabinets correctement informatisés payent les fournisseurs par virement généré et transmis électroniquement, ou par lettres chèques imprimées par ordinateur.
Pour que le niveau de productivité soit maintenu il faut que :
- soit la banque et le prestataire informatique du cabinet permettent l'impression de lettres-chèques dont le n° de compte et la ligne de chiffres magnétiques puissent être imprimés à la volée, de manière à faire en continu des chèques sur une multiplicité de comptes (ça existe mais tt le monde - banques et clients - n'a pas),
- soit la banque accepte et le prestataire permet techniquement l'émission de virements de chaque compte séparé vers chacun des fournisseurs, dans une même transmission (pour éviter de faire une transmission par immeuble, ce qui sur-multiplie de manière très coûteuse les opérations : il faut ttes manipulations, contrôles et validations une bonne 1/2 heure pour un paiement, il faudrait pour 100 immeubles 50 heures pour la même chose ! ) Or actuellement, pour les comptes individualisés, la plupart obligent de faire un grand prélèvement de chaque compte séparé vers un compte de transit, puis un grand virement de ce compte de transit vers les comptes des n fournisseurs ; or cette technique est interdite en comptes séparés puisque les fonds doivent ne sortir du compte que pour être virés sur les comptes des fournisseurs...
Pour les rapprochements bancaires, qui se font sans problème de manière automatisée, il faut aussi que les banques acceptent que la collecte des relevés par voie électronique puisse s'effectuer de manière groupée pour tous les comptes séparés en une seule opération : autrement on retombe sur le même problème de multiplication des manipulations par le nombre d'immeubles...
Voici quelques réflexions concrètes qui peuvent être éclairées de la part des syndics en activité intervenants dans ce forum de leur propre expérience et de leurs relations avec leurs propres prestataires informatiques et banques...
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163
Posté - 29 juin 2010 : 14:04:23
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Redaction Universimmo : c'est assez marrant de défendre de la sorte le compte individualisé, en racontant des sornettes, que tous les copropriétaires entendent à chaque AG.
J'avais cru remarquer depuis longtemps que TOUS les syndics augmentait leurs honoriares entre 20 et 30% pour un compte séparé !!! voilà de quoi payer des haures supplémentaires ou d'enbaucher des employés !!
Nous faire croire qu'il faut 1/2 heures pour effectuer un paiement !!! encore une contre vérité !!!
Faire un rapprochement bancaire avec un compte individualisé dans le compte du syndic est quasiment impossible. Cela va contre les droits des copropriétaires.
Ignorez vous qu'un compte individualisé dans le compte du syndic a un numéro spécifique, et cela pour tous les immeubles !!!!!
ET l'hisoire du compte de transit !!!! arrétez de prendre les copros pour des imbéciles !!! cela contribue à l'opacité de la gestion rednat impossible tout controle par le CS.
redaction Universimmo : avez vous bien lu les dernières interventions ?? les copropriétaires désirent de la transparence, un syndic attentif et rigoureux, et non transparent ou absent, une concurrence entre les cabinets, PLUS de facturations fantaisistes ou illicites, ET pour cela ils paieront des honoraires plus élevés !!! 
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JPM
Modérateur
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164
Posté - 29 juin 2010 : 14:09:44
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Voila une proposition fort pertinente d'Universimmo, qui aurait en outre l'avantage de donner une raison supplémentaire aux professionnels de venir dans le forum, sous réserve de n'y être pas insultés gratuitement à longueur de journée.
Il est difficile en effet de connaître les pratiques actuelles des informaticiens spécialisés. Tel syndic indique qu'il ne peut pas intégrer dans le grand-livre le compte de banque dans le cas d'un compte séparé. Vérification faite (pour un cas précis), ce n'est pas exact. Il suffit de servir une zone d'enregistrement. Cette saisie n'était pas effectuée.
Il y a donc un problème de normalisation des logiciels quant aux services à fournir. Il reste ensuite aux informaticiens de présenter des solutions qui peuvent être diverses, dès lors que le service est rendu. C'est un problème de cahier des charges minimal.
A cet égard, une première tâche serait de compléter le plan comptable et de réforme quelque peu le décret et l'arrêté. Il existait dès 1980 d'excellents plans comptables de syndicats. Il était possible de s'en inspirer après la loi SRU. Cinq ans n'ont pas suffi pour mettre au point un plan comptable potable qu'une dizaine de spécialistes aurait fourni en quelques mois.
Dès 1998, un service particulier des CCP était en mesure d'effectuer le paiement des salaires de concierges par virement aux bénéficiaires, avec prélèvement sur des CCP séparés. Idem pour les charges sociales et des paiements fiscaux. Il existait un seuil en nombre d'opérations qui paralysait l'utilisation du mécanisme pour le paiement de fournisseurs. C'était uniquement un problème commercial.
Le mécanisme existe et il a sans doute été perfectionné depuis lors.
Universimmo signale fort justement qu'en l'état tous les syndics ne sont pas équipés de manière appropriée. Il est vrai aussi que toutes les banques ne sont pas équipées non plus et qu'il ne leur est pas possible d'accueillir favorablement les exigences diverses des professionnels clients. Les organisations professionnelles ont-elles tenté de faire le recensement nécessaire ? de contacter les professionnels concernés ? de faire étudier des solutions ?
Reste le compte pivot ! Il reste la solution la plus facile. Il est interdit présentement. On peut concevoir la disparition de cette interdiction dès lors que son abondement serait immédiatement suivi de l'exécution des virements le ramenant à zéro. Il n'est pas difficile de prévoir une "journée des paiements" bien organisée et de cliquer le soir pour tout envoyer.
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165
Posté - 29 juin 2010 : 14:45:53
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en ce qui concerne les logiciels, ce que vous dites JPM est exact mais aucun CS ne peut se pencher aussi profondément sur les possibilités d'un logiciel pour savoir ce qu'il en serait. Et le syndic de toute façon va répondre, "le logiciel ne le peut pas" (expérience vécue et le syndic tout à fait honnête). Le mettant sous la menace d'une mise en demeure de me fournir le bon contenu du grand livre, dans l'heure qui en a suivi, j'avais le grand livre tel que je le désirais. Il ont eu recours à l'informaticien de la maison pour éditer le grand livre. Le comptable n'avait pas la connaissance de cette possibilité. J'en ai déduit que j'étais le premier CS à demander cette chose bizarre depuis la "fondation" du cabinet (environ 20 ans...).
Depuis, nous avons de très bon rapport avec le comptable et jamais je n'ai eu la réflexion "vous n'y connaissez rien".
Tout cela pour dire et redire mon rêve : à l'heure d'internet, le CS devrait pouvoir avoir en "lecture" et en simultané, le relevé bancaire ou le grand livre, mais je pense que c'est un rêve lointain. Et pourtant maintes agressivités serait épargnées si la tenue de l'argent des copros était transparente. C'est la méfiance qui crée l'agressivité.
Mais n'oublions pas : "la confiance est un acte de foi qui se vérifie" |
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166
Posté - 29 juin 2010 : 14:59:33
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JPM : nous sommes en 2010 !!!! vous avez peut-être la génération des derniers téléphones portables Ipod !!!!
Nous expliquer qu'il existe une difficulté informatique pour gérer des comptes séparés au lieu des sous comptes de syndics est assez " rigolo" !!!
Je crois qu'avec un petit Ipod, nous pourrions même presque le faire, et du haut de l'Himalaya.
citation: Cinq ans n'ont pas suffi pour mettre au point un plan comptable potable qu'une dizaine de spécialistes aurait fourni en quelques mois.
JPM : qui a trainé les pieds pour cela ?? les copros ?? les informaticiens ??? les syndics ????
Un petit coup de fil à Jérome Kerviel, et il vous réglera cela en moins d'une semaine.
Un plan comptable de syndic n'a rien de très spécial comme on veut nous le faire croire, même en 2010, on peut beaucoup mieux faire qu'en 1980, JPM.
JPM : citation: Dès 1998, Le mécanisme existe et il a sans doute été perfectionné depuis lors.
JPM, pour mémoire, dans les années 1995, les téléphones portables étaient ENORMES, avec une batterie de 5 kgs, et une utilisation très limitée, avec un seul opérateur Radiocom 2000 !!! et je vous confirme qu'il a bien été perfectionné depuis. On peut même regarder la télé dessus, et savoir ou l'on se trouve dans n'importe quel endroit du monde !!!
Le problème du CBS n'est pas un problème informatique !! comment fonctionnent les petits syndics qui ne travaille qu'avec des CBS ???? Ils sont certainement plus malins que les grands cabinets !!!
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lonchamps
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167
 Posté - 29 juin 2010 : 15:41:51
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Syndic professionnel a mon compte pendant 20 ans et 10 ans dans deux groupes nationaux et aujourd'ui à la re
traite, je pensais en m'incrivant sur ce forum apporter ma contribution.
Mais cela ressemble helas en beaucoup de points à une assemblée générale.
Toutefois en ce qui concerne les comptes séparés, j'ai des 1990 géré avec l' informatique les virements vers les fournisseurs, en fonction de la date de la facture et le solde bancaire de l'immeuble, les rapprochement bancaire automatique mensuel et ce en accord avec la banque.
Je ne pense pas avoir perdu temps de travail.
Naturellement pour un syndic moyen pas de compte reflet.
Mais quelle facilité avec les copropriétés dans les controles de compte.
Il faut préciser que souvents les systemes informatique existants sur le marché sont plus puissant que les systemes des groupes.
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JPM
Modérateur
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168
Posté - 29 juin 2010 : 16:35:56
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Longchamp écrit citation: Il faut préciser que souvent les systemes informatique existants sur le marché sont plus puissant que les systemes des groupes.
Remarque parfaitement exacte !!!
Pour les syndics moyens et importants il y a des logiciels de haute qualité. Il est dommage que les dispositions de la réforme comptable aient rendu nécessaire de les bidouiller pour sortir des documents que l'on prétend être des balances alors qu'il ne s'agit que d'états.
Mais certains groupes ont des systèmes sans doute créés à la demande, et souvent moins performants pour ce qui est de l'information des copropriétaires, et ... du syndic lui-même.
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alex41
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169
Posté - 29 juin 2010 : 17:15:46
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Réponse à Rédaction Universimmo et à JPM.
Dans mon cabinet principal, je pratique depuis longtemps les virements informatisés (ou les lettres chèques banalisées) vers les fournisseurs et ce à partir aussi des quelques CBS que j'ai en portefeuille. En revanche, je suis contraint dans mes deux cabinets de procéder aux rappros, compte séparé par compte séparé. C'est d'ailleurs sur la base de cette pratique contraignante observée dans mon second cabinet que je prévoyais une embauche de comptables, en cas de généralisation des CBS.
citation: Faire un rapprochement bancaire avec un compte individualisé dans le compte du syndic est quasiment impossible.
Si compte individualisé équivaut à sous compte du compte professionnel du syndic, Philippe, nous faisons cela tous les jours, c'est donc parfaitement possible. !
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JB22
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170
Posté - 29 juin 2010 : 18:08:35
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De JPM
"Reste le compte pivot ! Il reste la solution la plus facile. Il est interdit présentement. On peut concevoir la disparition de cette interdiction dès lors que son abondement serait immédiatement suivi de l'exécution des virements le ramenant à zéro. Il n'est pas difficile de prévoir une "journée des paiements" bien organisée et de cliquer le soir pour tout envoyer."
Dans la pratique actuelle le compte pivot ne fonctionne pas par "virements" mais utilisation de "chèques" émis sur le compte "pivot".
Conséquences:
-Les chèques peuvent être établis et adressés aux fournisseurs avec retard, le syndicat n'a pas accès à ce compte et le compte du syndicat est débité immédiatement et globalement des règlements effectués.
-Le syndicat n'a aucun contrôle sur l'encaissement des chèques par les fournisseurs. Le syndic bénéficit du délai d'encaissement.
"Pour les syndics moyens et importants il y a des logiciels de haute qualité. Il est dommage que les dispositions de la réforme comptable aient rendu nécessaire de les bidouiller pour sortir des documents que l'on prétend être des balances alors qu'il ne s'agit que d'états."
Effectivement il a été nécessaire de les adapter (certains les ont "bidouillés) du fait principalement de l'exigeance d'une double présentation: par nature de charges et par mode de répartition (Clés) et une présentation inadaptée aux besoins d'informations des syndicats. le relevé détaillé des charges a été supprimé, il n'est pas obligatoire.
S'ajoute des modalités complexes de comptabilisations des travaux.
Que dire du compte 12 "SOLDE en attente sur travaux..." qui ne respecte pas l'article 9 du décret:"aucune compensation ne peut être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur".
Bienvenue à lonchamps
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Édité par - JB22 le 29 juin 2010 18:11:05 |
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JPM
Modérateur
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171
Posté - 29 juin 2010 : 18:49:31
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JB 22 citation: Dans la pratique actuelle le compte pivot ne fonctionne pas par "virements" mais utilisation de "chèques" émis sur le compte "pivot".
Peu importe, et, de plus ce n'est pas exact. Il y a des syndics qui les purgent par virements, ce qui leur garantit la date de débit et l'assurance de réduire au strict minimum les rapprochements.
A propos des rapprochements bancaires. Il est bien entendu que le rapprochement du compte unique doit être effectué chaque mois. Il s'agit alors d'un rapprochement global sans distinction par syndicat. Ce rapprochement est facilité par le lettrage des écritures, qui doit néanmoins être utilisé avec prudence. Il est surtout facilité par la réduction drastique des " chèques émis non encaissés "; Les virements sont un bienfait à cet égard, comme déja dit.
Il faut, au moins au 30/06 et au 31/12, établir le rapprochement des syndicats. En principe : aucune difficulté sérieuse lorsque le rapprochement global n'est pas monumental et cafouilleux. Encore faut-il que les écarts trouvés dans les rapprochements mensuels antérieurs aient été traités et élucidés. Si le comptable se retrouve au 31/12 avec une soixantaine d'écarts de janvier, février, etc... non traités, c'est la panique.
Pour le relevé détaillé des charges, comme précédemment, les syndics les fournissent dans la plupart des cas. Son caractère obligatoire sera prochainement consacré.
Pour le compte 12, je suis tout à fait d'accord avec JB22 : une absurdité.
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alex41
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172
Posté - 29 juin 2010 : 18:57:10
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citation: Ne pourrait-on pas concevoir le CBS et en même temps, pour ne pas augmenter les honoraires [des syndics], que le SDC reverse au syndic les interêts qu'il aura pu faire obtenir au SDC à partir de cette trésorerie ?
Rambouillet, vous imaginez la difficulté de mettre ce genre de système en place ?
En outre, ne nous trompons pas, le CBS ne donnera lieu à aucune rémunération de la part de la banque, d'une part en raison de la faiblesse des soldes individuels de chaque compte de syndicat, d'autre part et surtout parce que les sommes figurant sur ces comptes et aujourd'hui destinées à payer les fournisseurs ne peuvent pas, par définition, être bloquées en vue d'un placement.
C'est le regroupement de toutes les sommes concernées (appelés fonds mandants) chez le syndic qui, via un compte reflet, permettait la rémunération du tout au profit des syndics. C'est la suppression de la dispense du CBS qui fera disparaître le système, au grand bonheur des banques.
Tous les produits financiers aujourd'hui versés aux syndics seront conservés par le secteur bancaire. Or chacun sait que la somme était rondelette. Ce seront donc les copropriétaires qui devront en quelque sorte se substituer aux banques pour compenser le manque à gagner des syndics, du fait de la disparition de la dispense.
Tout le monde semble s'en accommoder, alors, laissons faire. |
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Posté - 29 juin 2010 : 19:09:33
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alex41 je savais qu'il y aurait réaction citation: C'est le regroupement de toutes les sommes concernées (appelés fonds mandants) chez le syndic qui, via un compte reflet, permettait la rémunération du tout au profit des syndics. et c'est bien là que le bât blesse, les syndics dans cetet configuration sont devenus des traiders. Je m'explique en me mettant à la place du syndic.
Je gère au jour le jour la trésorerie de ma grosse caisse, je repousse au maxi les paiements, et ja fais en sorte d'avoir les plus gros soldes au 31 du mois quitte à faire tous mes chèques en retard le 1er du mois à la limite de la pénalité.
Combien de postes de directeur financier dans toutes ces agences....
Quel est la différence entre 10000 euros à la même banque dans un compte, et 10 comptes à solde de 1000 euros dans cette même banque, ne pensez vous pas qu'il y ait un moyen de mise en concurrence ... de la même façon que vous ne vouliez pas passer au CBS, car un autre vous raflera le marché...
Non, pour moi cet argument de la multiplicité des soldes ne tient pas.
Par contre que les CBS génèrent un peu plus de travail, OUI, mais cela changera les postes de l'agence et je pense qu'un directeur financier en moins pour un comptable en plus cela ne dvrait pas couter plus cher. Et dans ce cas, à terme, je fais confiance aux informaticiens de la société pour refaire gagner l'argent perdu en allégeant les procédures.
Je ne suis pas opposé à la hausse des honoraires, mais au moins cela aurait deux mérites :
* avoir une concurrence claire
* que les CS auront une meilleure compréhension de l'utilisation de leur argent.
ET je fais confiance aux syndics, ce sont des hommes (et des femmes) comme les autres, ils sont malins (c'est le propre de l'Homme) et trouveront d'autres parades. |
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174
Posté - 29 juin 2010 : 19:10:49
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citation: Tous les produits financiers aujourd'hui versés aux syndics seront conservés par le secteur bancaire
Franchement Alex41, vous allez nous faire croire que les banques ne se servent pas au passage ou quoi ????
citation: Or chacun sait que la somme était rondelette. Ce seront donc les copropriétaires qui devront en quelque sorte se substituer aux banques pour compenser le manque à gagner des syndics, du fait de la disparition de la dispense.
Votre discours est quelque peu "irritant" aux Z'oreilles du copropriétaire que je suis... 
Comment donc avoir un tel discours... 
La vérité sur les prix de gestion d'une copropriété, si elle doit se faire au travers d'une augmentation des frais de gestions du syndicat permettra de mettre les syndics sur la même ligne de départ dans leurs contrats.
D'ailleurs ce que vous dites sur l'obligation d'augmentation des tarifs est loin d'être une vérité première comme vous l'affirmez au fil de vos différents post... après XXX années de gestion d'un cabinet "compte communs" avec quarante ans d'ancienneté ... nous avons réussis il y a trois ans à nous en séparer pour un cabinet avec CBS et je peux vous assurer que les tarifs, s'ils n'ont pas baissés, sont identiques pour des prestations de bien meilleures qualités et des frais annexes dont la liste est hyper limitée et les tarifs diminués sur certains de plus de 1/2...
Et pourtant me direz-vous, ce cabinet ne fait pas faillite... alors comment fait-il ???
Ce doit être un mécène qui le gère... |
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JPM
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175
Posté - 29 juin 2010 : 23:50:45
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Il faut ramener à sa juste valeur l'importance de la trésorerie moyenne des syndicats de copropriétaires lorsque les fournisseurs sont payés ponctuellement. Cette valeur est modeste
Il n'est d'ailleurs pas difficile de réaliser des simulations.
On commence par des immeubles bien équipés d'une trentaine de lots principaux. Il faut retenir comme hypothèse que les dépenses sont payées à 30 jours sauf celles à date fixe (salaires et charges, etc...) et que les provisions sont encaissées pour moitié dans la quinzaine, pour l'autre moitié au trentième jour de l'exigibilité sans aucun retard de paiement.
Il faut tenir compte bien entendu de l'existence d'un fonds de roulement non placé, égal au plafond légal.
La simulation est réalisée sur un exercice passé et en fonction du relevé détaillé des charges courantes de cet exercice.
Ce schéma idéal, sur un exercice, procure déja des indications fort intéressantes. Il est possible ensuite de faire d'autres simulations avec des schémas moins séduisants : par exemple avec avec un retard constant de 15 % jusqu'au 60e jour.
On constate alors généralement, pour des immeubles dotés d'un chauffage collectif, que sur 5 mois de l'année, la trésorerie courante reste positive mais dans une plage inférieure à 50 % du fonds de roulement. A d'autres moments elle est plus importante.
Dans le système actuel l'assiette de la rémunération des fonds est confortée :
1) par le paiement tardif des dépenses (60 à 90 jours et parfois jusqu'à 150 jours)
2) plus encore par le fait que des syndics obtiennent souvent de l'assemblée d'effectuer des placements (provisions sur travaux futures, prix de vente d'une partie commune, etc...) dans le compte unique du syndic. Une partie de la rémunération revient bien au syndicat, mais le syndic conserve l'autre partie plus des frais sur le placement !!!!
Il reste que présentement, on discute sur des clopinettes. Nous ne sommes plus au temps des taux de rémunération à 6 et 7 %
La réalité est qu'il faut négliger ce facteur de la rémunération et s'en tenir aux règles évidentes de la bonne et saine gestion :
- un compte bancaire séparé
- le paiement ponctuel des fournisseurs assorti d'une économie moyenne de 5 % sur les coûts
- le placement des disponibilités sur un ou plusieurs comptes rémunérés au profit du syndicat sans autres frais des gestion qu'un rémunération forfaitaire modeste pour l'ouverture et la tenue de ces comptes
- des honoraires forfaitaires de gestion courante décents pour le syndic
- des honoraires exceptionnels pour les seules prestations ni prévisibles ni récurrentes, prévues dans le contrat de syndic ou dans le barème des honoraires adoptés par l'assemblée, y compris pour les honoraires sur travaux. Le principe de leur fixation au coup par coup par l'assemblée générale est fondamentalement vicieux, aussi bien pour le syndic que pour les copropriétaires.
Le respect strict de ces quelques principes vaudra toujours mieux que quelques euros de rémunération sur les fonds déposés. Quant au banquier il bénéficiera sans doute des trésoreries réduites comme indiqué dessus. Au syndic d'obtenir le principe de solutions favorables aux syndicats pour des financements occasionnels. Donnant donnant.
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alex41
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176
Posté - 30 juin 2010 : 00:23:45
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citation: Tous les produits financiers aujourd'hui versés aux syndics seront conservés par le secteur bancaire (dixit Alex)
Franchement Alex41, vous allez nous faire croire que les banques ne se servent pas au passage ou quoi ???? (dixit Quelboulot)
:
1/Les produits fi ne seront plus versés aux syndics, en cas de suppression de la dispense. Peut-on tous être d'accord sur cette affirmation ?
2/Donc le produit de ces placements restera bien entre les mains des banques. Peut-on être aussi d'accord sur cette énoncé ?
3/Les banques dites-vous se servent au passage, bien entendu, puisque
*elle rémunére une partie seulement des fonds mandants et
*elle conserve une part de cette rémunération. Par exemple , lorsque le taux est de 0.60% l'an, elle vous propose 0.20% et conserve la différence de rémunération. Il n'empêche, avec la suppression de la dispense, la rémunération des banques en sera accrue d'autant. Est-on d'accord sur cette conclusion ?
4/Si ces produits servent chez nombre de syndics à équilibrer leur compte d'exploitation ou mieux dit si, faute de ces produits, un grand nombre de syndics se trouvent en perte d'exploitation, il faudra bien compenser cette perte en majorant l'un ou l'autre des honoraires de syndic pour éviter le pire. C'est ce que je ne cesse de dire. mais chacun n'entend que son propre discours en estimant sans doute que tout cela s'arrangera sans trop de bobos.
Votre remarque suivante ci dessous reprise démontre bien que mon argumentaire a beaucoup de mal à passer, puisque vous contestez même l'idée qu'il faille augmenter nos honoraires en expliquant que vous avez changé de syndic qui a accepté un CBS au même prix qu'avant... Vous écrivez en effet :
citation: D'ailleurs ce que vous dites sur l'obligation d'augmentation des tarifs est loin d'être une vérité première comme vous l'affirmez au fil de vos différents post... après XXX années de gestion d'un cabinet "compte commun" avec quarante ans d'ancienneté ... nous avons réussi, il y a trois ans, à nous en séparer pour un cabinet avec CBS et je peux vous assurer que les tarifs, s'ils n'ont pas baissés, sont identiques pour des prestations de bien meilleures qualités et des frais annexes dont la liste est hyper limitée et les tarifs diminués sur certains de plus de 1/2...
Et pourtant me direz-vous, ce cabinet ne fait pas faillite... alors comment fait-il ??? Ce doit être un mécène qui le gère...
Mais non, Quelboulot, pas du tout. Permettez que je vous explique :
Chaque syndic a un parc de copropriétés avec des honoraires donnés, certaines copros avec des honoraires de même niveau, d'autres avec des honoraires différents, plus haut ou plus bas... Il se peut que le syndic tombe un jour sur une copropriété qui a un certain nombre de caractéristiques différentes de celles qu'il connaît habituellement. Parce qu'il a envie de la gérer il se pliera aux conditions imposées ; mais il ne peut agir de la sorte que parce que d'autres copropriétés acceptent de payer plus cher et donc à des conditions meilleures pour lui.
Je puis vous assurer que si le confrère en question gérait l'ensemble de "ses" copropriétés avec les conditions que vous avez obtenues et que je ne connais pas d'ailleurs, alors là pour de bon, il ne pourrait pas gérer. C'est ce que l'on appelle un raisonnement à la marge. Suis-je clair, Quelboulot ? Il m'arrive de prendre la gestion d'une copropriété à des conditions plus intéressantes que celles habituellement proposées parce qu'il s'agit d'une copropriété prestigieuse ou proche de mes bureaux, d'une copropriété dans laquelle habite quelqu'un que je veux honorer et qui m'amènera, je l'espère, d'autres clients en copropriété, en gérance ou en transactions... etc. C'est ce qui s'est passé dans votre copro et probablement aussi ce qui s'est passé chez le brave Philippe.
Mais l'essentiel toujours est que mes produits globalement couvrent mes charges ! C'est vital ! Si vous ne comprenez pas ou n'admettez pas ce raisonnement, on est très très mal parti. |
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177
Posté - 30 juin 2010 : 09:21:23
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alex41 : citation: Ce seront donc les copropriétaires qui devront en quelque sorte se substituer aux banques pour compenser le manque à gagner des syndics, du fait de la disparition de la dispense.
Encore du grand n'importe quoi !!!
Vous nous parlez que de banques, d'intérêts , de placements, ... mais vous êtes très loin de la profession de syndic. Vous vous êtes trompé de profession.
Pour rappel : un syndic est un mandataire, il gère le syndicat de copropriétaires. Un syndic ne place pas de l'argent, les copropriétaires ne sont pas des banquiers !!!
Vous doutez de la qualité professionnel des petits syndics, le mien se celui de quelboulot, qui arrivent à bien gagner leur vie avec un compte séparé; ils sont peut être bien meilleurs que vous !!! |
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JB22
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178
Posté - 30 juin 2010 : 10:23:48
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De JPM
"Peu importe, et, de plus ce n'est pas exact. Il y a des syndics qui les purgent par virements, ce qui leur garantit la date de débit et l'assurance de réduire au strict minimum les rapprochements."
C'est l'utilisation du mode de paiement par chèques qui oblige, dans la pratique, le compte' "pivot", par contre par "virement" cette nécessité n'existe plus.
Il est exact que les règlements par virements simplifient grandement les rapprochements bancaires.
Un autre moyen, pour les paiements par chèques, est d'éviter les règlements en fin de mois, pour les reporter aux premiers jours du mois suivant.
En effet si vous adressez un chèque à un fournisseur le 30 ou 31 du mois il n'apparaîtra pas comme payé dans le relevé bancaire au 31 du mois. |
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alex41
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179
Posté - 30 juin 2010 : 10:46:52
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[ citation: Encore du grand n'importe quoi !!!
Vous nous parlez que de banques, d'intérêts , de placements, ... mais vous êtes très loin de la profession de syndic. Vous vous êtes trompé de profession.
Pour rappel : un syndic est un mandataire, il gère le syndicat de copropriétaires. Un syndic ne place pas de l'argent, les copropriétaires ne sont pas des banquiers !!!
Epargnez nous, Philippe, ce genre de phrase "Encore du grand n'importe quoi" qui n'apportent pas grand chose à notre débat. J'abandonne tout espoir de correspondre sereinement avec vous. Je me demande en réalité sincèrement si vous confondez tout ou si vous faites exprès de ne rien comprendre pour alimenter notre chronique !
En évoquant la suppression de la dispense que l'on nous annonce prochainement, je tente de vous en expliquer les conséquences néfastes pour notre profession et partant, pour l'ensemble des intervenants, donc je parle évidemment de banque, d'intérêts et de placements ; cela ne veut pas dire que j'en oublie mon coeur de métier !
citation: Vous doutez de la qualité professionnelle des petits syndics, le mien et celui de quelboulot, qui arrivent à bien gagner leur vie avec un compte séparé; ils sont peut être bien meilleurs que vous !!!
Relisez ce que j'écris, Philippe. Quand je lis ce que vous avez compris de mes propos, je me remets sérieusement en question. Suis-je à ce point abscons ? Car je ne dis à aucun moment ce que vous semblez avoir compris. J'explique simplement qu'il est possible qu'un syndic pour différentes raisons fasse un effort particulier pour prendre la gestion d'une copropriété (cela m'arrive), mais que, s'il devait agir pareillement pour l'ensemble des copropriétés qu'il gère, il risquerait de ne pas s'en sortir... A aucun moment je critique ledit confrère. Il est peut être même pourquoi pas, meilleur que moi !
C'est grave, Philippe, j'ai l'impression parfois avec vous de parler zoulou. Comme vous l'avez écrit plus haut à propos de l'une de mes interventions, c'est en effet très fatiguant. |
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Posté - 30 juin 2010 : 11:47:49
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alex41 : toujours la même défense des syndics : les copropriétaires ne comprennent rien au métier de syndic, ils ne savent pas lire une comptabilité, leurs propos ne sont que mensonges, .... TOUS les copros ont déjà entendu cela depuis longtemps.
VOUS ne lisez pas les posts des divers intervenants. Un de vos confrères lonchamps a travaillé avec des comptes séparés depuis 1990 sans aucun problèmes !!!! Nous expliquez qu'il existe de gros problèmes informatiques pour gérer ces comptes séparés est tout à fait faux. Ce confrère syndic nous écrit même qu'il n'a pas perdu de temps de travail en gérant ces comptes séparés.
VOUS ne parlez que des intérêts des comptes de vos mandataires !!! Les copropriétaires s'en contrefout, alex41 !!!!
Ce que nous désiront c'est d'avoir des syndics sérieux et présents, avec des honoraires NORMAUX pour un travail donné, avec une concurrence loyale et transparente, et c'est TOUT.
Vos histoires persos de compte d'exploitation, de marges bénéficiaires, de temps de travail supplémentaire pour un CBS, vous soucis informatiques, de vos problèmes avec l'ARC, de la nature différente ou d el'histoire de chacunes des copropriétés que vous gérez, n'interressent pas les copropriétaires.
alex41 : citation: Je puis vous assurer que si le confrère en question gérait l'ensemble de "ses" copropriétés avec les conditions que vous avez obtenues et que je ne connais pas d'ailleurs, alors là pour de bon, il ne pourrait pas gérer. C'est ce que l'on appelle un raisonnement à la marge. Suis-je clair, Quelboulot ? Il m'arrive de prendre la gestion d'une copropriété à des conditions plus intéressantes que celles habituellement proposées parce qu'il s'agit d'une copropriété prestigieuse ou proche de mes bureaux, d'une copropriété dans laquelle habite quelqu'un que je veux honorer et qui m'amènera, je l'espère, d'autres clients en copropriété, en gérance ou en transactions... etc. C'est ce qui s'est passé dans votre copro et probablement aussi ce qui s'est passé chez le brave Philippe.
Alex41 : vous vous trompez encore complètement. Vous êtes encore à coté de la plaque, votre propre expérience ne vaut pas pour tous vos confrères, c'est ce qui coince chez vous !!!! Ce cabinet de syndic a l'air de très bien fonctionner, il m'a été conseillé par l'ARC, il refuse des clients, et JAMAIS il ne me parle de ses placements bancaires. !!!
alex41 : ce sont vos propres confrères des grands groupes, propriétaires des banques, contre qui vous devez vous battrent. Lorsque pendant des années ils ont proposé des honoraires très BAS, se servant de l'argent placé de leurs mandataires pour compenser le niveau de leurs honoraires, ils ont créer ce GROS piège aux petits cabinets, qui, comme vous, ont cru que cela pouvait durer jusqu'à , la retraite.
Grosse ERREUR !!!
On ne peut jouer avec l'argent des autres, et avec la loi et venir ensuite pleurer de la situation actuelle. Vous avez réellement oublié votre coeur de métier, alex41. Ce n'est pas en traitant les copros intervenants d'abrutis ou de menteurs que cela arrangera votre problème.
Le cas Urbania, un de vos confrères, est une aubaine pour le CBS.
Et ce n'est pas les assocs, ou l'ARC qui ont sorti ce dossier !!!
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