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 Posté - 10 juin 2010 : 23:14:20
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l citation: a rédaction Universimmo vit certainement dans un monde différent du notre - la terre- car depuis le debut de ce post ses interventions sont totalement à coté de la plaque !!!!
Contrairement à l'auteur de ces lignes, la rédaction Universimmo vit dans le monde réel au contact des vrais syndics et des vraies banques, ainsi que des lobbies et de la fabrication des textes, qui comme disait un parlementaire américains sont comme le salami : c'est pas terrible à manger mais il vaut mieux encore ne pas savoir comment c'est fabriqué...
Les trois quarts de ce qui est dit ici est fantasme, mais on est toujours taxé de naïveté par ceux qui croient savoir et qui échafaudent des théories du type "deus ex machina" ou les officines secrètes qui tirent les ficèles. Le dialogue est impossible car on ne peut évidemment jamais prouver que les complots supposés n'existent pas...
En fait lorsqu'on regarde toutes les modifications des textes intervenues depuis 1985 (1ère grande réforme), 80% vient d'un lobby qui s'est avéré beaucoup plus puissant que les autres, non par ses moyens financiers (on n'est pas dans un domaine où les moyens des uns et des autres et les enjeux justifient de mettre le paquet) mais par son savoir faire : celui des associations de consommateurs ! En face les syndics et les banques (rappelez-vous du super-privilège qu'elles ont pris dans la figure en 1994 sans même l'avoir vu venir) n'ont jamais été que sur la défensive, ce qui n'est pas le meilleur moyen de faire du lobbying. Qui comme l'ARC est capable de faire poser la même question par quinze parlementaires et arriver par son opiniâtreté à obtenir l'avis du CNC puis l'arrêté que l'on sait, même si elle le trouve insuffisant ?
Autre exemple de réalité fantasmée et factuellement inexacte :
citation: Les banques en s'investissant dans l'immobilier cherchent à s'assurer une clientèle captive pouvant leur apporter une masse financière importante et stable. Elles rémunèrent les fonds placés, ce qui augmente les résultats de la filiales et espèrent en être remboursé par la perception de dividendes.
Si les résultats ne sont pas ceux attendus elles cherchent à se dégager.
Dans le but de diminuer leurs charges financières et améliorer les profits de leurs filiales ou clients les banques on inventé les comptes "reflets" et les placements plus rémunérateurs et facilement réalisables.
Ca n'a pas de sens de vouloir à tout prix rémunérer des filiales pour se récupérer des dividendes (qui sont des miettes en retour après toute la cuisine et la taxation) alors qu'on pourrait garde le profit entier pour soi...
Par ailleurs la technique des comptes "reflet" ne date pas du temps (c'est à dire hier) où les banques se sont intéressées à investir dans l'administration de biens mais du début des années 1980, c'est à dire du temps où ont commencé à apparaître les comptes "individualisés", substitut du compte séparé autorisant des placements. Cette technique n'a rien ni d'illégal, ni même de sulfureux, on fantasme depuis des semaines la dessus sans savoir que c'est une simple technique bancaire très répandue en entreprise pour mobiliser dans des placements globaux une trésorerie éclatée dans une multiplicité de comptes sans aller prélever dans chacun d'eux. Les grandes entreprises le pratiquent quotidiennement et depuis des lustres.
Ce que la SG a laissé Urbania en faire n'est toujours pas clair et elle-même n'est pas claire la dessus. De toutes façons, ne soyons pas naïfs, ce que nous savons est ce qu'elle a laissé fuiter volontairement dans un billard à quinze bandes dont nous ne voyons pas toutes les boules...
Le mieux pour le moment est d'attendre ce qui va sortir de tout cela, et ça ne devrait pas tarder... |
Édité par - rédaction Universimmo le 10 juin 2010 23:30:52 |
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JB22
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Posté - 10 juin 2010 : 23:25:27
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citation: Quoique, à la réflexion, la perspective d'ouvrir autant de compte bancaire que de copropriétés dans l'hexagone poserait sans doute un problème d'organisation majeur à ces établissements.
Des sous-comptes au nom de chaque copropriété existent déjà au sein du compte unique du syndic, il n'y aurait plus besoin de faire un regroupement de tous ces comptes dans un compte unique.
Plus besoin de "compte pivot" pour ceux qui utilisent encore cette méthode (Paiements par chèques).
En informatique seul compte le nombre de mouvements, peu importe que l'on débite un compte x ou y individualisé dans un compte unique ou dans un compte au nom du syndicat. |
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JB22
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123
Posté - 11 juin 2010 : 00:18:02
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"Les banques en s'investissant dans l'immobilier cherchent à s'assurer une clientèle captive pouvant leur apporter une masse financière importante et stable. Elles rémunèrent les fonds placés, ce qui augmente les résultats de la filiales et espèrent en être remboursé par la perception de dividendes.
Si les résultats ne sont pas ceux attendus elles cherchent à se dégager.
Dans le but de diminuer leurs charges financières et améliorer les profits de leurs filiales ou clients les banques on inventé les comptes "reflets" et les placements plus rémunérateurs et facilement réalisables"
C'est pourtant bien réel que les banques cherchent une clientèle captive susceptible de lui apporter des fonds importants, sinon que viendraient -elles faire dans l'immobilier.
C'est vrai également qu'elles diminuent les intérêts à verser aux syndics par l'intermédiaires de la rémunération que reçoivent les syndics par l'utilisation de la technique des comptes reflets, c'est pas les banques qui rémunèrent les placements. Les placements sont fait sur des supporte gérés par ces mêmes banques.
Il est certain que le retour sur investissement par les dividendes n'est pas le plus important , les taxations diminuent les profits mais il n'y a pas de petits bénéfices, tout est bon à prendre.
Je n'ai jamais dit que ces pratiques étaient illégales ou répréhensibles.
"L'enquête de la Juridiction interrégionale spécialisée (Jirs) économique et financière de Paris a été confiée aux policiers de la Brigade financière, selon la source."
Attendons la suite...
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Posté - 11 juin 2010 : 09:00:17
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redaction universimmo : citation: Ca n'a pas de sens de vouloir à tout prix rémunérer des filiales pour se récupérer des dividendes (qui sont des miettes en retour après toute la cuisine et la taxation) alors qu'on pourrait garde le profit entier pour soi...
Vous ne connaissez vraiment pas le monde la banque !!!!  |
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 Posté - 11 juin 2010 : 19:56:02
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Ah bon ? Des fois on croit connaître...
En attendant, nous vous invitons Ă surveiller notre page d'accueil rubrique "En bref" : il va y avoir du scoop... |
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JB22
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126
Posté - 11 juin 2010 : 22:01:25
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De rédaction Universimmo
"Autre exemple de réalité fantasmée et factuellement inexacte "
En général les intervenants sur ce forum émettent des avis différents, mais ne s'attaquent pas aux intervenants en les qualifiants de "fantasmeurs".
Ce genre d'intervention n'est pas gage d'exactitude....
Merci la rédaction Universimmo |
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JPM
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127
Posté - 12 juin 2010 : 11:22:25
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Ok ! Mais à la vérité le scoop n'en est plus un 
On distribue le projet de loi sur les marchés.
Pour les lobbies des syndics et des banques, les fins connaisseurs de la vie politique, économique et social pourront rengaîner leurs litanies !
Il est vrai que c'est un projet de loi. On pourra déposer des amendements. Ils ne manqueront pas.
Une satisfaction est de constater qu'en hauts lieux on consulte Universimmo et les observations des Uinautes. A propos du remboursement des dépenses payées par un syndic provisoire j'avais signalé que le texte était muet sur l'origine des fonds utilisés pour le paiement des premières dépenses. La réponse est dans le projet de loi : le syndic provisoire pourra en ce cas avancer les fonds Il ne s'agira plus d'un dysfonctionnement dans la gestion 
Il y a d'autres dispositions dont il n'est pas difficile de retrouver l'origine.
Pour le reste : boum ! boum ! On crée une nouvelle commission de la copropriété sans supprimer la première, si j'ai bien compris.
La loi Hoguet passe à la trappe pour les syndics professionnels. Un nouveau statut sera dans la loi de 1965. Un oubli quand même, les professionnels administrent dans les mêmes conditions pratiques des associations syndicales diverses, des copropriétés en volumes, des résidences en jouissance partagée, etc...
Je ne veux pas déflorer le soop plus avant ! Les uinautes doivent rester à l'affût pour les comptes bancaires.
Une bonne soirée dans les chaumières On n'a pas fini de discuter.
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alex41
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Posté - 12 juin 2010 : 11:58:40
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Bonjour !
Peut-on savoir où on peut se procurer le projet de loi concernant les syndics ? ça m'intéresse ! |
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129
Posté - 14 juin 2010 : 11:48:16
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Comment soutenir que les copropriétaires ignorent que les syndic percoivent une remunération de la part des banques?
La nature de cette rémunération est intérêssante, puisqu'il ne s'agit pas des fonds de copropriétaires mais d'un prêt consenti par la banque aux sociétés de syndic proportionnel aux fonds mandants détenus et au solde bancaire de la société de syndic (en général à 3 mois).
De plus le recours au compte bancaire séparé ne change strictement rien sur cette question puisque les SDC ne sont pas parties prenantes. Les banques intègrent d'ailleurs les copropriétés disposant de comptes bancaires séparés dans la définition du montant du prêt. Preuve qu'il ne s'agit pas non plus d'une opération de cautionnement ou d'apport en garantie. Par conséquent ne s'agissant à aucun moment des fonds des copropriétés, l'art 35 est sans objet.
En outre, il y a un grand fantasme sur le rôle des banques et leur intérêt pour l'immobilier. Non, il ne s'agit pas de mettre la main sur la trésorerie des immeubles (qu'elles ont déjà ) mais la première source de revenus des banque est historiquement le crédit immobilier. Or depuis quelques années il n'y a plus de marge de croissance sur ce sujet. Certaines banques (mais pas toutes) se sont lancées dans l'acquisition de sociétés de promotion afin de faciliter des ventes croisées de crédit.
Mais les promoteurs ont un inconvenient majeur : il s'agit de sociétés sensibles aux conjonctures économiques avec beaucoup d'immobilisations à moyen terme donc des soucis de cash flow importants. La solution trouvée par les banques pour contourner cette difficulté est d'y adjoindre l'administration de biens qui est reconnue pour assurer des revenus stables et réguliers. Dans ce schema l'adb sert essentiellement d'amortisseur (parmi d'autres, et notamment l'habitat social, l'immobilier de bureau ou les foncières) des cycles de la construction. Et, c'est bien parce que les Banques Populaires n'ont aucune activité de promotion significative que le premier syndic de France est considéré comme "non statégique" et mis à la vente. Et ce malgré le montant considérables des trésoreries cumulées des copropriétés géréés. |
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JB22
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Posté - 14 juin 2010 : 13:43:23
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"En outre, il y a un grand fantasme sur le rôle des banques et leur intérêt pour l'immobilier. Non, il ne s'agit pas de mettre la main sur la trésorerie des immeubles (qu'elles ont déjà )"
Oui, ELLES l'ont déjà , mais pour UNE banque de s'assurer, pour elle même, une part sécurisée du gâteau... |
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131
Posté - 14 juin 2010 : 14:14:37
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JB22, vous tenez une conséquence accessoire pour la cause.
Vous ĂŞtes libre de voir les choses par le petit bout de la lorgnette si cela vous reconforte...
Il n'en demeure pas moins que les banques visent à investir en premier lieu dans les sociétés de promotion (avec un CA de plusieurs milliards et stabiliser l'ensemble avec un ADB qui ne leur coute que quelques centaines de millions) plutôt que de compter sur la trésorerie souvent famélique des SDC.
Maintenant je peux comprendre qu'il est déplaisant pour vous de découvrir qu'en réalité les copropriétés sont considérées comme des "variables d'ajustement" dans un schéma qui les dépasse. |
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lonchamps
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Posté - 15 juin 2010 : 15:55:20
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je pense et c'est a vérifier par universimmo, que le compte reflet, comme d'ailleurs le compte pivot , est un compte technique et non pas un compte client ,en conséquence il est exclu de la garantie de la caisse de garantie du syndic.
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JPM
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133
Posté - 15 juin 2010 : 16:45:20
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La garantie financière ne couvre pas un compte, quel qu'il soit.
Elle garantit la restitution de la trésorerie du syndicat à concurrence de son montant établi par la comptabilité du syndicat dont l'exactitude a été vérifiée.
Une seule réserve : la réduction au marc le franc lorsque le montant des soldes de mandants cumulés est supérieur au montant de la garantie souscrite.
Il y a alors répartition de l'insuffisance entre les mandants créanciers au prorata deleurs trésoreries vérifiées respectives.
Peu importe Ă cet Ă©gard de savoir oĂą se trouvent les fonds.
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lonchamps
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134
Posté - 15 juin 2010 : 17:14:49
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je tiens simplement a signaler a jpm que sa réponse est exact, mais que je connais le cas d'un détournement a partir d'un compte pivot qui n'a pas été couvert par une caisse de garantie |
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JPM
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135
Posté - 15 juin 2010 : 18:46:49
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Ok donc sur le principe.
Au niveau du jeu de la garantie, on ne parle pas de détournement. On parle de représentation des fonds constituant la trésorerie du syndicat.
Abstraction faite du cas particulier du "marc le franc", s'il est établi que la trésorerie du syndicat se monte à 14350 €, il y a insuffisance de la représentation des fonds et préjudice si l'on n'a pu restituer au syndicat que 10 000 €. La garantie doit jouer pour 4350 €.
Dans certains cas, le syndic a payé une facture de 300 € contesté par le
syndicat. Si la facture est régulière dans sa forme il se peut que le paiement soit considéré comme régulier. Il est validé alors que le syndicat s'estime lésé.
Il y d'autres variantes de cette situation. Le fait que le mouvement ait été effectué par le truchement d'un compte pivot est dépourvu d'incidence à ce stade, notamment en ce qui concerne le paiement d'honoraires ou débours au syndic.
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air jordan
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Posté - 15 juin 2010 : 19:22:36
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http://www.businessimmo.info/pages/...=100615F4836
La société d’investissement IPE (Investors in Private Equity), en association avec le groupe Laurad, entre en négociations exclusives pour la reprise des réseaux d’administration de biens Urbania et Adyal. Cette opération doit permettre la mise en place de solutions relatives aux créances bancaires d’Urbania et Adyal « en vue de leur redéploiement sur de nouvelles bases ». |
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JB22
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Posté - 15 juin 2010 : 19:40:47
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Links je peux "comprendre qu'il est déplaisant pour vous de découvrir la réalité sur la trésorerie souvent famélique des SDC.": ci-dessous la réponse d'URBANIA :
"Pour sa défense, Urbania, à la tête d'un réseau de 120 cabinets, a affirmé que la Société Générale "profitait d'un flux de trésorerie de plus de 2 milliards d'euros, ainsi que de centaines de millions de dépôts et accordait,..."
Je n'ai jamais dit que les banques ne s'intéressaient qu' aux cabinets de syndics pour leurs investissements , il est certain que par le biais de cette clientèle captive elles visent d'autres opérations financières.
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Posté - 15 juin 2010 : 20:43:43
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Je ne pense pas que ce soit votre cas Air Jordan… mais il ne faut tout de même pas se laisser abuser par les anglicismes de certaines officines, comme Investors in Private Equity créée le 26 mars 2009, sans aucun bilan publié à ce jour, avec un capital social de 100 euros !!!
Et qui « entre en négociations exclusives pour la reprise des réseaux d’administration de biens Urbania et Adyal. »
Après tout, pourquoi pas … mais j’ai comme un doute qui m’assaille !!!
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Posté - 15 juin 2010 : 23:26:32
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Et le groupe Laurad serait constitué à 50,1% par les fonds Sinequanon et Hermes Partners de Michel K. Moubayed et à hauteur de 49,9 % par le groupe Omnium Finance présidé par Xavier Chausson. C'est le groupe Laurad qui contrôle Laforêt Immobilier...
Ă suivre... |
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Posté - 16 juin 2010 : 07:22:33
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citation: Comment soutenir que les copropriétaires ignorent que les syndic percoivent une remunération de la part des banques? On ne peut pas.
On ne peut en tant que copropriétaire qu'etre effaré de la non transparence -je dirai habituelle- de la chose... et des syndics.
On en peut qu'etre ahuri du manque de cette information détailéle pour le vote habituel du refus du compte séparé.
Ici on ne peut qu'etre de plus effaré d'une certaine complicité entre certains éseaux de sydnics et les banques en question.
Il a du leur en falloir de la vaseline pour étaler la chose sur la place publique, et avec la transparence habiuelle, les récents échanges montrent qu'on ne sait toujours pas ce qui s'est passé, ce que 'vaut' Urbania, ce qui se trame concernant cette dernière et surtout sur les fonds des copropriétaires. |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2010 07:24:35 |
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