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JB22
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81
 Posté - 06 juin 2010 : 19:34:35
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alex41, votre analyse résume bien la situation.
Vous dites:
"Les banquiers sont friands de ces fonds en raison de leur stabilité, leurs fluctuations au long de l’année étant négligeables, en tout cas prévisibles."
Un point n'a pas été abordé: Il est dit que la banque aurait constaté une baisse importante des fonds mandants.
Comment expliquer cela: Perte de clients ? ou fonds déposés dans d'autres banques, où l'on recommence le même mode de financement ?
Dans ce cas la première banque n'a plus les garanties du montage originel...et veut se dégager, ce serait le cas de la S.G. ?
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 82
Posté - 06 juin 2010 : 19:40:09
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bonjour Alex : citation: Et bien entendu, ils vérifient comment les fonds des mandants sont placés et interdisent notamment l’adoption des montages ou des placements hasardeux évoqués plus haut.
Depuis le début de ce post, on nous dit que les fonds des mandants ne peuvnet pas être placés et que les coprorpiétaires ne risquent rien, vous êtes syndics et vous venez de nous affirmez le contraire, comme beaucoup de syndics l'affirment à chaque AG, en justifiant le faible montant de leurs honoraires !!!
D"ailleurs, suite à la chute des taux d'intérêts, la hausse moyenne des honoraires des syndics est de +26 %; les grands cabinets en t^te de ces augmentations, avec de nombreuses nouvelles facturations et forfaits divers et variés !! la nouvelle chez Lamy, 10 € par lot pour des appels de fonds étalés sur plusieurs trimestres !!!!!
Il y a donc danger pour les fonds des mandants, malgré les affirmamtions de certains intervenants de ce post. Merci le nouvel Alex41 !!
Chez Urbania, la société générale et les autres banques ont réagit suite à une baisse importante des fonds mandants. Naturellement, si vos 4 000 000 € de votre compte mirroir n'est plus "couvert" que par 2 000 000 € des comptes des coproproétés ??? Il y a problèmes.
Que disent vos caiises de garantie sur cette histoire Urbania ??? Comment vont elles réagir sur les montnats des garanties d'Urbania ???
Toutes ces magouilles sont inssupportables.
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JPM
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83
Posté - 06 juin 2010 : 23:13:22
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Difficile de faire plus clair qu'Alex sur cette question.
Un cas omis quand même : celui dans lequel le banquier qui tient le compte unique mandants copropriété est également le garant financier. Le banquier est alors premier intéressé à l'utilisation d'un mécanisme correct.
Une autre observation accessoire est l'incidence de la rémunération des fonds de mandants sur la ponctualité des paiements aux fournisseurs, entrepreneurs et autres créanciers des syndicats.
Cette ponctualité peut générer des économies de 3 à 5 % au profit des syndicats, et parfois plus pour des chantiers importants. Ces économies ne sont pas virtuelles? Elles apparaissent dans les devis ou contrats proposés, après négociation le cas échéant. Elles sont juridiquement constatées au moment de la signature des ordres de services ou des marchés.
L'entrepreneur Dupont, pour un travail déterminé fait un devis de 5000 € ht pour un syndic qui paie bien et un devis de 5250 € pour un syndic payant moins bien.
Il est bien entendu que le syndic n'est pas seul en cause dans la ponctualité des paiements. Pour des chantiers, il faut aussi que les syndicats admettent un préfinancement correct et que les copropriétaires eux-mêmes paient ponctuellement les provisions appelées.
Il est évident que le paiement à trente jours des factures réduit l'assiette de la rémunération.
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JB22
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84
Posté - 06 juin 2010 : 23:34:13
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De JPM
"Une autre observation accessoire est l'incidence de la rémunération des fonds de mandants sur la ponctualité des paiements aux fournisseurs, entrepreneurs et autres créanciers des syndicats."
Oh syndics vertueux...
C'est le contraire, les syndics ayant les fonds des mandants dans leur compte unique, retardent les paiements pour avoir plus de fonds en banque donc plus de rémunération.
"ponctualité peut générer des économies de 3 à 5 % au profit des syndicats"
Ce n'est pas "visible" mais bien réel, pour les fournisseurs il y a les "bons" et les "mauvais" payeurs. |
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85
 Posté - 07 juin 2010 : 07:52:07
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citation: Cette ponctualité peut générer des économies de 3 à 5 % au profit des syndicats, et parfois plus pour des chantiers importants. Ces économies ne sont pas virtuelles? Déslé, mais la on approche un peu vooire beaucoup le n'importe quoi.
Autant dire aussi que si on arrive chez le marchand de voiture avec des chaussures bien propres on génère entre 3 et 5% de profits, qui ne sont pas virtuels.
On ne parle pas de profit ici mais de dépenses.
Vous sous-entendez que certaines copropriétés ont donc misées sur les mauvais syndics qui font perdre 3 à 5% de montants de travaux a leurs syndicats par retards de paiement. Sans doute exact. MAis vous concluez que TOUS les syndics peuvent donc fort bien (et par un glissmeent de raisonnement doivent) manger la confiture pour nous protéger, et la je ne suis pas du tout ce raisonnement.
Nous payons les syndics pour gérer tout cela et pour que les fonds travaux arrivent a temps, et nous payons TOUJOURS les travaux avant qu'ils soient physiquement engagés.
Autrement dit nous vous payons pour que il n'y ait pas de problème de paiement envers les artisans.
On ne va pas payer deux fois, quand mĂŞme... notamment pour ces 4 Ă 5%
Nous parler de gains non virtuels parce que les comptes bancaires des syndics sont a flots est .... proche de l'enfumage non virtuel pour ne pas dire de la fumisterie..
Ce coup-ci je suis en colère... |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 08:05:07 |
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Posté - 07 juin 2010 : 08:02:37
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citation: Comme on le voit, ce n’est donc pas le schéma de placement des fonds qui est en cause . Celui-ci correctement appliqué ne pose pas de problème. Ce qui est en cause en réalité, c’est :
1 La voracité d'un syndic prêt à tout, y compris à déroger à des règles prudentielles élémentaires, pour améliorer la rentabilité de son exploitation.
2 L'avidité d'une banque (ou de plusieurs) disposée pour accroître son portefeuille de clients à accepter de monter ou cautionner des montages dangereux.
3 Le laxisme ou la cécité (bien étrange) d'une Caisse de garantie qui n’a pas à l'évidence fait sérieusement son boulot de contrôle.
A cause de quelques dirigeants de cabinet arrogants et qui s'estiment au dessus des lois, c'est l’ensemble de la profession qui va à nouveau en trinquer. Bon appétit, Messieurs.
Tous cela est proprement scandaleux. J'ai envie de mordre. Peut-ĂŞtre, mais:
1/ Aucun syndicat de France n'avait connaissance de cette technique complexe, et cette affaire a au moins un avantage, c'est d'ouvrir les yeux sur ces pratiques secrètes
2/ certains syndics présents sur ce forum semblent également ne pas avoir eu vent, donc ne pas avoir été éligibles à ces manipulations.
Bon, ils ne semblent donc pas manger la confiture, mais sont assez prompts a défendre la technique, c'est un peu incompréhensible, mais...
3/ Si un tel ensemble de montage est comme vous le dites susceptible d'ĂŞtre devenu dangereux pour pas mal de monde juste du fait de :
>> la voracité
>> l'avidité
>> la cécité
trois caractères fort généreusement répandus (en tout cas autour de moi, mais je pense que en France en général ca doit être pareil)
c'est que nous sommes en grand danger et qu'il est urgent non pas de dénoncer faiblement mais de changer et de légiférer (utilement pour une fois) |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 08:07:12 |
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87
Posté - 07 juin 2010 : 08:46:18
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JPM : citation: Il est bien entendu que le syndic n'est pas seul en cause dans la ponctualité des paiements. Pour des chantiers, il faut aussi que les syndicats admettent un préfinancement correct et que les copropriétaires eux-mêmes paient ponctuellement les provisions appelées.
JPM : on recannait immédiatement le syndic derrière ces propos totalement inacceptable pour NOUS copropriétaires !!!! cela n'a aucun rapport avec le sujet.
les magouilles syndics- banques pénalisent les copropriétaires et les mettent en grand danger !!!
Vous êtes un syndic pro, JPM. les syndics doivent avoir la TOTALITE des fonds en banque avant de lancer des travaux votés par l'AG !!
JPM : SI Urbania a des problèmes, c'est surement la faute des mauvais copropriataires qui paient mal leurs s????? Pensez vous que le tribunal acceptera de tels arguments ??? Inadmissible JPM.  |
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alex41
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88
Posté - 07 juin 2010 : 10:05:49
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Bonjour Philippe, Bonjour JPM, Bonjour Ă tous.
JPM, En effet, il y a quelques cabinets qui sont encore garantis par une banque. Il s'agit le plus souvent de cabinets entretenant des relations très anciennes avec leur banque. Aujourd'hui ces banques ont cessé cette pratique et ne garantissent plus de nouveaux cabinets.
Pour ces cabinets, il y a moins de problèmes de garantie car ils sont surveillés plus étroitement par la banque concernée, banque qui peut surtout suivre au jour le jour les mouvements de son client !
Nefer, Pour répondre à votre interrogation "La Société Générale assure avoir demandé en vain courant 2009 à Urbania de rééquilibrer les comptes mandants à la hauteur des comptes reflets, ce que l'administrateur de biens n'a pas fait." Dans l'exemple retenu pour ma démonstration, cela signifierait que, face aux €4000000 placés, le compte professionnel aurait dégonflé parallèlement, au point de se situer à un niveau inférieur à ce montant.
Cela signifie :
soit que des fonds mandants ont déserté le compte professionnel et cela se vérifie en effet lorsque le cabinet perd des copropriétés. Et on sait que les gros cabinets perdent parfois des copropriétés à la pelle !
soit que les fonds des mandants ne sont pas volontairement placés dans le compte professionnel mais sur un autre compte du cabinet, comme s'il s'agissait par exemple de produits du cabinet, mais alors on est dans le domaine de la fraude. Si un cabinet utilise ce genre de pratique qui est en fait un "détournement", c'est qu'il n'est pas loin de la catastrophe. Je n'ose imaginer pareil magouille chez un syndic "normal". Je vous assure qu'il en existe !
Indépendamment de l'aspect moral (qui a encore un sens pour certains), n'importe quel contrôleur va immédiatement s'en apercevoir ! Et si la brigade financière s'en mêle, parfait, le cabinet en question va passer un très mauvais moment. L'arrogance doit cesser.
Quant au paiement des fournisseurs, je peux dire ceci.
Le décalage de paiement des fournisseurs a pour conséquence en effet de gonfler la trésorerie du syndic. Mais pour un résultat au total maigre, agir de la sorte est un mauvais calcul, tant pour la copropriété que pour le syndic. Le fournisseur qui rencontre ce genre de pratique de la part d'un syndic va augmenter ses tarifs pour intégrer le coût financier du retard récurrent de ses rentrées. Pour le syndic, c'est aussi une mauvaise habitude. S'il connaît bien l'entreprise ou l'artisan, il aura à coeur au contraire de la payer rapidement car il connaît ses difficultés de trésorerie, et même s'il ne la connaît pas bien, il sait que l'entreprise à qui il fait subir cette pratique va immanquablement se plaindre au conseil syndical et cela aura des retombées négatives sur lui...
Je ne parle pas bien entendu d'une copropriété qui ne dispose pas de suffisamment de trésorerie pour honorer les factures de ses fournisseurs, mais dans ce cas, je procède à un appel exceptionnel...
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Posté - 07 juin 2010 : 10:24:34
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citation: Quant au paiement des fournisseurs, je peux dire ceci.
Le décalage de paiement des fournisseurs a pour conséquence en effet de gonfler la trésorerie du syndic. Mais pour un résultat au total maigre, agir de la sorte est un mauvais calcul, tant pour la copropriété que pour le syndic. Le fournisseur qui rencontre ce genre de pratique de la part d'un syndic va augmenter ses tarifs pour intégrer le coût financier du retard récurrent de ses rentrées. Pour le syndic, c'est aussi une mauvaise habitude. S'il connaît bien l'entreprise ou l'artisan, il aura à coeur au contraire de la payer rapidement car il connaît ses difficultés de trésorerie, et même s'il ne la connaît pas bien, il sait que l'entreprise à qui il fait subir cette pratique va immanquablement se plaindre au conseil syndical et cela aura des retombées négatives sur lui...
Je ne parle pas bien entendu d'une copropriété qui ne dispose pas de suffisamment de trésorerie pour honorer les factures de ses fournisseurs, mais dans ce cas, je procède à un appel exceptionnel... On parle de comptes reflets et d'argent percus par des syndics de facon jusqu'a présent totalement secrète.
Elever un voile de fumée en remettant le couvert sur les avances sur travaux est HORS SUJET.
Faire semblant comme vous le faites de ne pas lire ce genre de chose sur le secret et le flou de cette rémunération mets un fort doute sur votre intervention bien a propos.
Ne seriez vous pas la pour faire la communiciation des syndics et dévier du sujet?
OU ALORS
Dites nous carrément que pour assurer leur métier et leurs prestations au prix de l'artisan, cad sans surfacturation pour risque de paiement tardif (3 à 5% si je vous lit) il faudrait intégrer, par exemple dans la loi une compensation en terme de rémunération des comptes reflets.
Je crois rĂŞver... |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 10:26:38 |
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JPM
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90
Posté - 07 juin 2010 : 10:58:44
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Merci Alex 41. Nous sommes bien d'accord.
De nos jours, la question de la rémunération des fonds de mandants se présente comme dépourvue de réel intérêt financier. Les taux sont trop médiocres et ne justifient pas les risques encourus quand il y a utilisation d'acrobaties illégales.
Tout conduit à faire table rase des pratiques antérieures et de repartir à zéro quand il est certain que les mandants retrouvent leurs billes et qu'il en est de même, accessoirement, des divers partenaires des syndics.
Il faut aussi penser aux collaborateurs (trices) des syndics embourbés. Nombreux sont les salariés de bonne qualité qui n'ont pas toujours apprécié d'être coincés entre des employeurs imprudents (euphémisme) et des copropriétaires ahuris puis légitimement inquiets.
Les inquiétudes ministérielles relatives à la rentabilité des cabinets sont inappropriées dans la mesure où elles sont liées à la perception des fruits des fonds placés. Ce qui était vrai il y a 10 et 20 ans avec des 6 à 8 % ne l'est plus.
Il est donc temps de supprimer la dispense d'ouverture d'un compte séparé puis d'étudier sérieusement la solution éventuelle d'un compte unique avec des sous-comptes autonomes apportant aux syndicats une sécurité financière identique à celle d'un compte séparé classique. Si cette solution s'avère réellement impossible, on en retera aux comptes séparés.
Dans le même temps il faut adapter la garantie financière au régime de l'autonomie de la trésorerie de chaque syndicat (compte ou sous-compte) et en réduire le coût supporté par les syndics.
Il faut aussi remédier aux lacunes et insuffisances du plan comptable et prévoir un document unique de synthèse de fin d'exercice qui, avec le projet d'état détaillé des charges et produits et de leur répartition, suffira aux copropriétaires pour connaître la situation de leur syndicat.
Une bonne solution serait aussi de donner satisfaction d'emblée à l'ARC qui a demandé l'annulation de l'arrêté Novelli.
Avec tout celà , les syndics candidats pour un nouveau mandat se trouveraient légalement à égalité pour la mise en concurrence. Ils ne pourraient tirer avantage que de leurs initiatives individuelles pour améliorer la qualité de la gestion.
Un rêve tout à fait réalisable si on laisse aux candidats pour 2012 l'exclusivité des vaines querelles et des ragots de couloirs.
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Posté - 07 juin 2010 : 12:52:13
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JPM : citation: Merci Alex 41. Nous sommes bien d'accord.
Entre syndics 
Les pleureurs sont de retour sur UI !!! Pauvres syndics, entre les copros qui ne les aiment pas, les banques qui magouillent, leur garantie qui leur coute cher, les taux d'intérêts en baisse, les méchants médiats ..... on dirait un scketche : "ça eu payé, mais ça paye plus" !!!!!
JPM : citation: De nos jours, la question de la rémunération des fonds de mandants se présente comme dépourvue de réel intérêt financier.
Sauf que cela demande une décision de l'AG !!! que les syndics ne demandent JAMAIS !!!
Que vont les faire les caisses de garantie dans le cas d'Urbania ??? Si la fraude est reconnue, RIEN. Les copropriétaires devront payer les pots cassés !!!!!
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92
Posté - 07 juin 2010 : 13:08:00
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Philippe 388
Je pense que nous assistons sur ce fil a une séance superbe de DESINFORMATION.
Méthode: On tente de dévier du sujet qui fache, et qui risque de faire de l'ombre à certains pour l'orienter vers des sous-sujets plus cleans.
Technique: On va la faire Ă la Coluche;
On s'y met Ă deux, il y en a un qui Ă©pluche les oignons, l'autre qui pleure.
En pratique: Alex41 et JPM sont très forts, et parlent (monopolisent, remarquez bin qu'ils évitent de vous ou de me répondre) sans dévier des questions qu'on s'autopose et dont on a préparé les réponses.
Cela permet de ne plus parler des comptes réflets en réalité, mais de sous-entendre que l'affaire est une affaire de 'mauvais syndics', et aussi de conclure que la rémunération secrete est bonne pour nous syndicats.
Le secret ne gène ni Alex41 ni JPM qui finalement n'étaient pas au courant mais ne semblent guère étonnés, et qui s'inquiètent d'une augmentation de 3 à 5% des tarifs si on arrête les fonds miroirs.
Bon Dieu, mais, Alex41, JPM et les autres, PUISQUE vous n'étiez pas au courant, et PUISQUE donc on peut déduire de ce que vous dites que vos comptes ne sont pas rémunérés, d'ou vient cet affolement?
Ne me dites pas que vos comptes de syndics avec l'argent des syndicats sont aussi rémunérés, et avec une technique similaire ou alors différente?
Ah..... |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 13:11:25 |
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alex41
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93
Posté - 07 juin 2010 : 14:40:10
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citation: 1/ Aucun syndicat de France n'avait connaissance de cette technique complexe, et cette affaire a au moins un avantage, c'est d'ouvrir les yeux sur ces pratiques secrètes
2/ certains syndics présents sur ce forum semblent également ne pas avoir eu vent, donc ne pas avoir été éligibles à ces manipulations.
Bon, ils ne semblent donc pas manger la confiture, mais sont assez prompts a défendre la technique, c'est un peu incompréhensible, mais...
3/ Si un tel ensemble de montage est comme vous le dites susceptible d'ĂŞtre devenu dangereux pour pas mal de monde juste du fait de :
>> la voracité, >> l'avidité, >> la cécité
trois caractères fort généreusement répandus (en tout cas autour de moi, mais je pense qu'en France en général, ca doit être pareil)
c'est que nous sommes en grand danger et qu'il est urgent non pas de dénoncer faiblement mais de changer et de légiférer (utilement pour une fois)
Ribouldingue, bonjour.
Je me souvenais que Philippe était un redoutable débatteur, mais je ne me souvenais plus de votre pugnacité ! Plutôt que de voir tout de suite la combine et l'entourloupe (je ne m'appelle pas Filochard ni -je ne me souviens plus comment s'appelait le troisième larron !).
Pourquoi donc ne pas considérer que le syndic que je suis (ou JPM d'ailleurs) essaie honnêtement de débattre avec vous de ces graves sujets. Il ne me paraît pas inutile pour des copropriétaires de connaître la position d'un syndic de base.
Faute de dialogue avec la profession, vous continuerez Ă Ă©noncer vos belles certitudes que personne ne viendra contredire et vous ronronnerez ainsi tous ensemble dans vos confortables et rassurantes convictions.
Je vous assure que je ne suis mandaté par aucun organisme pour défendre je ne sais quels intérêts. Vous avez remarqué sans doute ma sévérité envers ces confrères arrogants avec lesquels je ne me reconnais aucune affinité ! Et je suis prêt à émettre le même avis sur certains de nos organes professionnels !
Ceci étant dit, même si je vous trouve inutilement agressif, je vous réponds ceci :
La technique du compte reflet est en elle même très banale et utilisée depuis de nombreuses années. Tout spécialiste du sujet connaît le système qui n'est donc pas secret et de surcroît n'a rien d'illégal. Personne n'en aurait parlé d'ailleurs s'il n'y avait pas eu excès en cascade :
*de la part de l'arrogant confrère qui a réussi à mettre la pression sur la banque pour obtenir ce qu'il demandait,
*de la part de la banque qui a accepté le deal,
*de la part de la Caisse de garantie. C'est ce dernier rempart contre les folies des hommes qui me paraît le plus préoccupant. Car si cette organisme avait vraiment joué son rôle, les deux barrages précédents n'auraient pas sauté, les digues ayant été consolidées bien en amont !!
Comme souvent, ce n'est pas le système qui est en cause mais ses dérives.
Je confirme donc que j'utilise le système décrit plus haut par moi (et beaucoup d'autres) et ce depuis son origine. J'en connaissais évidemment les dérives possibles, mais pensais à tort que les contrôles les interdiraient... A mon âge, j'ai encore des illusions. C'est grave !
Croyez bien, Ribouldingue, que je déplore cette histoire tout comme vous, car cela va donner raison aux détracteurs des syndics qui crient sans cesse que nous sommes des voyous et qui seront ravis d'en faire à nouveau la démonstration.
D'où mon courroux contre ces confrères indélicats, pour ne pas dire plus.
Ce sont des actes de cette nature, inexcusables, plus que les cris d'orfraie des associations de consommateurs, qui entraineront les modifications de structure tant redoutées des syndics. Surtout que l'on va entrer dans la zone de turbulence des élections présidentielles où les promesses fleurissent comme coquelicots au printemps.
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94
Posté - 07 juin 2010 : 15:36:30
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alex41 : attention, plus qu'un post de votre part pour attaquer les associations de copropriétaires, et une que vous détestez !!! je vais vous aider à trouver son nom : l'ARC !!!
Alex41 : les copropriétaires défendent leurs fonds, et non le votre !!! les syndics les mélangent allégrement !!!
Vous ne les empecherez pas de se défendre avec l'aide d'assocs, c'est leur droit !!!
Vous nous avez déjà écrit que vous étiez contre le compte séparé, il me semble, hors si vous désirez arrêter ses dérives, la seule issue est de rendre effectif le compte séparé et ne plus proposer aux AG la dérogation !!!! Plus de comptes individualisés, que des comptes séparés au noms des syndicats, et les dérives bancaires que vous semblez ne pas aimer s'arrêteront d'elles -mêmes !!
très très facile !! même pas besoin de loi supplémentaire, le compte séparé est déjà obligatoire, !!! je vous le rappelle |
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95
Posté - 07 juin 2010 : 16:30:01
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citation: Je me souvenais que Philippe était un redoutable débatteur, mais je ne me souvenais plus de votre pugnacité ! Plutôt que de voir tout de suite la combine et l'entourloupe Mon problème c'est que je ne suis pas fondamentalement contre les syndics et que j'ai assez tendance a les/vous défendre:
Métier difficle, heures larges, marges faibles, compétences multiples et responsabilités importantes, vous êtes de plus toujours celui qu'il faut immoler.
J'ai tout de suite compris l'affaire Urbania comme la dérive de ce qu'il ne faut pas faire,
non pas comme vous l'exposez par cupidité & avidité, et manque de respect des règles,
mais par le défaut systématique qu'ont les syndics d'essayer de gagner de l'argent sans faire de bruit en ramassant les miettes après le repas, en nous ayant fait commander les plats les plus chers .
C'est quand j'ai vu JPM apparaitre a plusieurs reprises, puis vous, et insister sur ce qu'il fallait comprendre et croire que j'ai compris qu'il y avait entourloupe potentielle, et la du coup ca ne me plait guère.
Autant ĂŞtre franc.
citation: Pourquoi donc ne pas considérer que le syndic que je suis (ou JPM d'ailleurs) essaie honnêtement de débattre avec vous de ces graves sujets. Aucun souci, même sur le coup des 3% économisés avec ces fameux comptes miroirs secretement rémunérés, mais pour cela il faut discuter, ce que vous aviez du mal a faire depuis quatre réponses, et le mot secret de plus a l'air de faire du mal.
Je persiste a penser que le secret existait et que cette affaire, hormis peut-etre dans le monde des syndics, Ă©tait parfaitement inconnue des foules (J'en suis...).
La SocGen a du se retourner sur son siège avant d'attaquer Urbania au tribunal de commerce, tellement elle savait que ca allait faire du bruit... Il y a du y avoir plusieurs messieurs JivaJivapâ chez eux...
Alors oui pour la discussion, mais ce secret ... ca me gĂŞne un peu quand mĂŞme, car qu'est-ce qu'on nous cache donc DE PLUS?
Et comment peut on travailler de confiance avec des gens qui ont des secrets, et des secrects concernant NOTRE argent...
citation: Croyez bien, Ribouldingue, que je déplore cette histoire tout comme vous Oui, c'est exactement ce que je croyais.
Et j'étais pret a rentrer dans le lard de Philippe388 (encore une fois), mais j'ai l'impression que je ne déplore pas la même affaire que vous, c'est juste le truc.
C'est philippe qui m'a un peu (beaucoup) ouvert les yeux.
Clin d'oeil Ă Philipep388, on trouvera bien un autre sujet pour s'engueuler...
J'ai l'impression que je déplore les intérérêts sur mon argent, pour caricaturer, et que vous déplorer la perte de votre secret, l'étalage sur la scène publique, pour caricaturer...
citation: Je confirme donc que j'utilise le système décrit plus haut par moi (et beaucoup d'autres) et ce depuis son origine. J'en connaissais évidemment les dérives possibles, mais pensais à tort que les contrôles les interdiraient... A mon âge, j'ai encore des illusions. C'est grave ! Tant qu'on n'est pas mort, on conserve des illusions, et c'est tres bien...
Le système n'était pas public. Outre ses dérives, cela ne vous pose pas de problème?
Comme l'indique Philippe, sa seule existence étant un CRITERE fondamental du choix du compte séparé, en pensez-vous pas que cette non publicité (ce secret) est à l'origine de millions de décisions prises SANS connaissance de cause?
C'est .... euhhh.... grave, non?
Dit autrement, Ribouldingue al'impression d'avoir été roulé dans la farine... depuis si longtemps.
Si on m'avait dit que c'Ă©tait juste Urbania, pas grave. MAis si tout le monde fait pareil, arghhhh...
J'ai l'air de quoi moi-même d'avoir si souvent proposé en AG de ne pas prendre le compte séparé parce que cela entrainait des frais pour nous?
citation: plus que les cris d'orfraie des associations de consommateurs Crier ca fait du bien, surtout quand l'or n'est plus tres frais, croyez moi.... |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2010 16:36:56 |
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Posté - 07 juin 2010 : 19:05:07
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ribouldingue : le société générale a du se faire avoir par Urbania pour réagir !!!
On parle toujours des 12 milliards € gagnés ici , de 5 millirads gagnés là ,... par els banques et leurs tradeurs, et des énormes Bonus que des milliers d'employs des banques touchent chaque année; il n'y a pas que quelques centianes de tradeurs qui touchent et leurs patrons. BNP paient des Bonus à 65 000 employés !!!
les banques perdent aussi sur des coups " foireux" tels qu'Urbania apparement. On parle ici de 500 millions € d'engagements ???
Combien vont perdre les banques avec la Grèce, la Hongrie, .....
Combien de milliards € les banques françaises ont elles perdues à Dubai ???
J'ai connu une banque qui a perdu plus de 250 millions de francs (nouveaux ) dans les années 1995 en jouant sur des transports maritimes pakistanais à Sharjah et ce n'est pas une plaisanterie !!! Une grande Banque Hollandaise !!!
Combien de petits porteurs ont perdus leurs économies en achetant de l'EADS, de l'Eurotunel ???? Le montage Eurotunel fût scandaleux. Les petits porteurs achetaient des actions à 400 FF lorsque les investisseurs " institutionnels" les payaient 40 FF !!!!Une société écrant avait été créée pour vendre ses actions.
Ribouldingue : les honoraires très bas proposés par les grands groupes nous indiquaient que NOTRE argent rapportait des intérêts; il ne s'en cachaient même pas. 26% d'augmentation moyenne des honoraires de syndic en 2009, combien en 2010 ??? Il ne fallait pas être naif !!
La crise est passée par là , et c'est bien évidemment le grnad nettoyage, pour les syndics aussi
Ce qui est navrant c'est que les syndics essaient encore de défendre cette position à tout prix !!! Ce n'est plus tenable. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 juin 2010 : 00:38:36
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Le 28 janvier 2007, dans
http://www.jpm-copro.com/Honoraires...pendants.htm
j'Ă©crivais
citation: D’un autre côté, les syndics professionnels ont le plus grand intérêt à sortir rapidement d’un système fondamentalement boiteux qui les entraîne dans une spirale infernale. C’est au prix d’une remise en ordre drastique dans ce domaine qu’ils pourront reconquérir la légitime considération due à des professionnels qui, pour la plupart, sont compétents et attentifs aux intérêts de leurs mandants.
et il est bien connu que, depuis des années, je prêche ici ou ailleurs, la généralisation impérative du compte bancaire séparé.
Il ne faut pas confondre deux notions distinctes :
1) le placement des fonds des syndicats, qui entraîne leur indisponibilité temporaire ; il est régi par l'article 35-1 du décret qui s'applique à tous les fonds recueillis en vertu de l'article 35 (mais seulement depuis l'entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004)
Ces placements sont faits sur des comptes séparés, de type livret, même quand la trésorerie est gérée par compte unique. Ils concernent des masses financières spécifiques comme les provisions sur travaux futurs ou autres opérations exceptionnelles.
Ces placements ne peuvent être décidés que par les assemblées qui fixent également l'affectation des intérêts produits.
2) la rémunération des trésoreries courantes par le banquier teneur du compte unique du syndic.
Les trésoreries courantes doivent demeurer constamment disponibles et ne peuvent donc être placées.
Il y a eu consensus général pour permettre aux assemblées d'autoriser les syndics professionnels à percevoir cette rémunération ; cette procédure est respectée dans la quasi totalité des cas, par l'effet d'une clause précise figurant dans les contrats de syndic.
Le montant de cette rémunération est déterminé globalement pour tous les syndicats administrés (en compte unique) par le syndic bénéficiaire, sans que personne puisse savoir quel est le montant précis recueilli au titre d'un syndicat déterminé. Le syndic lui-même ne le sait pas, sauf à effectuer quelques estimations grossières.
Dans ce cas 2), les fonds des syndicats ne peuvent être déplacés. Ils doivent demeurer disponibles, et ils doivent pouvoir être représentés et, le cas échéant, restitués sans délai en cas de cessation du mandat du syndic pour quelque cause que ce soit.
L'utilisation de comptes reflets est alors une procédure interne propre au banquier, inopposable aux syndicats et qui n'affecte pas la sécurité des fonds. Il importe peu, alors, qu'elle ait été connu ou pas des copropriétaires qui ont donné l'autorisation sus indiquée.
Le cas Urbania est totalement différent, si l'on s'en rapporte aux indications rapportées par différentes personnalités.
Les dirigeants d'Urbania auraient eu la possibilité de prélever des fonds sur les comptes reflets, ce qui impliquerait, semble-t-il, qu'il y a eu déplacement des fonds des syndicats dans les comptes reflets.
Comme indiqué par Alex 41, les faits incriminés entraîneraient certainement la responsabilité de la banque victime à l'égard des mandants lésés.
Tout le monde s'accorde à réconnaître :
- que le consensus pour la perception par les syndics de la rémunération des fonds déposés les a incités à conserver une assiette de calcul aussi importante que possible
- qu'il a été à l'origine de la systématisation des paiements tardifs aux créanciers les plus dignes d'intérêt
- que les devis proposés aux syndicats payant mal sont majorés
- que le total des surcoûts liés à ces majorations finit pas être supérieur aux minorations d'honoraires consenties par les syndics en échange de la rémunération des fonds déposés
Tout celà a été expliqué maintes et maintes fois. Les assemblées n'en ont pas moins continué à accorder la dispense et choisir ainsi le compte unique parce que le montant des honoraires proposés (en compte unique) était inférieur à celui proposé avec le compte séparé.
Demandez donc l'avis de Gedehem sur ce point.
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GĂ©dehem
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Posté - 08 juin 2010 : 01:02:29
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.... Pour que je sois une fois de plus passé au lance-flamme si je le donne ???
Merci beaucoup, JPM !!!!! |
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Posté - 08 juin 2010 : 08:09:19
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niais dans mon coin, Ă vous lire, je vous propose donc le processus suivant :
1- les AG votent systématiquement la dispense, en attendnat que cette disposition soit retirée de la loi 
2- en contrepartie, les syndics ne demandent pas d'honoraires aux copros et se rémunèrent par le placements (sous garantie) de l'argent des "provisions" de ces dits copros
euh !... excusez moi, j'Ă©tais en plein rĂŞve.... 
Quand le législateur prendra en compte qu'il doit faire la différence entre syndic et banquier ? Si ce métier ne manipulait pas autant de trésorerie, jamais les banques ne se seraient intéressées à l'achat des cabinets.
Avez vous entendu parler de banques qui rachètent des boucheries ? 
Non, messieurs, les syndics, si vous voulez éviter toutes suspicions, revenez à votre métier de base, faites de la gestion d'immeubles, faites vous payez normalement, et ne faites plus de spéculations avec notre argent; le climat en ressortira plus sain et les relations plus franches.
Et messieurs les banquiers ne partez pas à la chasse de tous les bruits de papiers froissés, n'etes vous pas aussi à l'origine de cette dérive en cherchant à "vendre" à tout va et par tous les moyens (parfois limites) de l'argent...
Il n'est rien de plus mauvais entre 2 parties que la suspicion...  |
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Posté - 08 juin 2010 : 09:05:33
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JPM : citation: Les assemblées n'en ont pas moins continué à accorder la dispense et choisir ainsi le compte unique parce que le montant des honoraires proposés (en compte unique) était inférieur à celui proposé avec le compte séparé.
La faute aux copropriétaires ????
JPM : le compte séparé est une obligation légale que les syndics ont détourné en proposant une dérogation.
Les syndics ont majoré fortement leurs honoraires pour le compte séparé (+25%), et cela était illégal.
JPM : vous nous avez fait une belle démonstration entre les fonds placés sur un livret A et le compte du SDC!!! Tout cela pour nous affirmer en conclusions que ce sont les copropriétiares qui décident et qui sont fautifs !!!!
Je rejoindrai rambouillet, les syndics refusent toutes les réformes, ils continuent à contourner la loi, ....... Les copropriétaires font confiance en leurs mandataires, qui de leur coté jouent au loto avec leurs fonds.
Le problème Urbania n'est pas unique, JPM. Vous mettez la faute sur la banque; c'est bien connu les syndics ne sont jamais fautifs, ils ne commettnet jamais d'erreurs, et non font jamais faillite !!!! n'est ce pas JPM !!! |
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