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JPD
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 Posté - 16 mars 2014 : 13:48:48
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Bonjour,
Nous tentons d'y voir plus clair quant à la modification éventuelle de la répartition des tantièmes, suite à modification carrez d'un appartement, non pris en compte dans le RdC.
Notre RdC date de 2002. Dans ce RdC, il est fait état (entre autres) de 4 lots : 1 lot de 57m3 + 3 lots (celliers) d'une surface de 4m2 chacun.
En 2003, un marchand de bien a rassemblé ces 4 lots en 1 seul apt. Sans déclarer la réunion des lots. La vente était donc, telle que décrite sur acte notarial : un apt de 57 m2 + 3 celliers. Motif, selon l'acheteur 1:" Le vendeur a fait ce montage afin que la surface ne dépasse pas 60m2, ce qui l'aurait obligé à payer un parking à la ville".
En 2006, le toit de l'immeuble a été surélevé (validé par AG), dégageant une surface carrez supplémentaire.
Puis l'apt a été revendu. Les vendeurs se sont tournés vers le notaire qui avait commis la 1ère vente. Dans l'acte de vente figure toujours le descriptif : "un apt de 57 m2 + 3 celliers".
Avec la mention : "précision étant faite que ces lots ont été réunis pour ne former qu'une seule et même habitation"
(mention qui ne figurait pas sur le premier acte de vente. Réunis par qui ? Quand ? Il n'en est pas fait mention.)
Et la mention : "Superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de : 100m2"
Nous nous sommes donc posés la question du pourquoi ce métrage carrez établi par expert lors de la dernière vente n'avait pas entraîné de modification du RdC et de la répartition des tantièmes.
Les frais de co-propriété des cet apt sont bien inférieurs à ceux de surface moindre. La surélévation du toit et l'augmentation conséquente des tantièmes aurait-elle dû entraîner une modification de la répartition des charges ?
Concernant les celliers, d'après la notaire qui a réalisé ces 2 (drôles de) ventes, le problème est réglé : "les millièmes des celliers ont été calculés avec le même coefficient de pondération que les appartements de l’immeuble et en conséquence il n’est pas possible de les augmenter plus."
Soit. Mais même alors la surface, qui (sans parler de la surélévation du toit) devient équivalente à celle de 2 autres apts (70m2 environ), n'engendre pas pour autant des taxes immobilière similaires.
Voilà ce que j'aimerais comprendre. Merci pour vos éclaircissements.
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2014 : 16:38:20
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Il ne faut pas confondre la surface dite "Carrez", qui définie des surfaces habitables, de la superficie privative d'un lot de lot de copropriété.
Cette dernière est un des éléments de calcul des tantièmes tels qu'ils existent à l'origine de la copropriété.
Il n'y a donc aucune anomalie à avoir un appartement composé de plusieurs lots réunis par leur propriétaire, chacun disposant librement de ses parties privatives.
Sous réserve d'être autorisé par une AG si des travaux affectent les parties communes (Lart.25).
Le toit de l'immeuble a été surélevé entrainant la création d'une surface privative supplémentaire ? (un nouveau lot privatif ?)
Le droit de surélever l'immeuble appartient au syndicat : l'accorder à un copropriétaire pour créer un nouveau lot (ou étendre ceux existants), oblioge à passer par l'AG : aliénation de tout ou partie du droit de surélever/construire qui appartient au syndicat pour l'accoder au propriétaire demandeur : décision maj.L.art.26.
Il est nécessaire pour le bénéficiaire d'obtenir une autorisation administrative (PC).
Du fait de cette autorisation de surélévation, et donc de la création d'un nouveau lot privatif ou l'agrandissement de ceux existants, devait être basée sur un projet précis (quid su dossier présenté à l'AG ?).
Cette création d'un nouveau lot entraine "automatiquement" modification du RDC, avec imputation de tantièmes à ce nouveau lot calculés comme il est dit L.art.5, tantièmes qui viennent s'ajouter à ceux existants : le syndicat étant à (mettons) 10.000/10.000°, se retrouve à 10.250/10.250°°, le nouveau lot (ou l'extension) étant affecté de 250 tantièmes.
C'est à l'occasion de cette création que des tantièmes "parties communes" mais aussi "charges" si c'est le cas (ex : chauffage et ECS collectifs, ascenseur, etc ...) sont imputés à la nouvelle partie privative.
Ce n'est donc pas tant un problème de notaire, qui a vendu les lots mentionnés au RDC, qu'un problème du syndicat, qui ne semble pas avoir fait ce qui convenait sur un dossier dès l'origine sans doute très mal ficelé, mal orienté par le syndic (incompétent sur ce type d'affaire ?) et un CS aux abonnés absents ou qui n'a pas cherché plus loin .... |
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JPD
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 2
 Posté - 16 mars 2014 : 20:04:05
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Merci infiniment pour votre réponse rapide autant que claire. La modification du RdC aurait donc dû être initiée par le syndic ? Décidée en AG ? À la charge de la co-propriété, ou du seul propriétaire qui a bénéficié de la modification?
Concernant les tantièmes de ces lots, le notaire avait transmis le calcul du coefficient de pondération, transmis par expert (sans mentionner la date. Mais ce calcul a vraisemblablement été fait avant surélévation du toit) : "Celliers : 17/1011e`mes + Appartement : 98/1011e`mes = une seule unité d'habitation à créer par la réunion des lots de 115/1011èmes"
J'avais alors posé cette question (peut-être naïve au syndic)," Comment une surface de + de 100m2 peut-elle donner 115 / 1011, quand une surface de 71m2 = 122/1000, et 73 m2 = 126/1000 (etc) ? Le notaire n'a vraisemblablement pas pris en compte la surface actuelle carrez."
Lequel syndic m'a renvoyée dans les cordes de façon plutôt discourtoise :
" Nous ne pouvons tirer de telles conclusions de calculs « d’apothicaires ». Si le calcul des tantièmes est confié à un expert géomètre, c’est qu’il requiert des compétences que nous n’avons pas afin d’appréhender ces calculs. Laissons faire les professionnels qui utilisent pour se faire des notions de SHOB, SHON et autres lois carrez, surfaces habitables ou encore surfaces développée, que nous ne maitrisons pas."
La réponse de l'âne que je suis serait que la surface carrez dégagée par la surélévation n'a pas été prise en compte. Cela vous semble-t-il normal ?
Je note également ce "/1011èmes"pour le calcul du lot réuni, alors que tous les lots du RdC sont en "/1000èmes". D'om vient ce "11" en plus ? Peut-être la "prise en compte" se situe-t-elle là ? Le problème étant alors que, tout ayant été correctement comptabilisé, rien n'a par contre été reporté dans le RdC ?
Bien désolée de mon d'incompétence en la matière - merci infiniment pour votre aide et votre lecture patiente. |
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Gédehem
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3
Posté - 17 mars 2014 : 22:15:59
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La division ou la fusion de lots n'entraine aucune modification dans le cumul des tantièmes des lots d'origine.
4 lots de 125, 10, 25, 50 tantièmes fusionnés donnent un nouveau lot doté de 210 tantièmes. Même chose pour l'opération inverse de division d'un lot : les nouveaux lots ne peuvent que cumuler les lots initiaux.
Pour les tantièmes, la réponse de votre syndic montre son incompétence !
L.art.5 : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Sur cette base, un lot de 50 m² avec 3,60 sous plafond au 3ème aura plus de tantièmes qu'un lot au RdeCh de 70 m² avec 2,30 sous plafond....(c'est un exemple : comprendre "consistance" comme "volume privatif")
Dans la mesure où un copropriétaire fusionne ses 4 lots pour n'est faire qu'un seul, les tantièmes des 4 lots sont également fusionnés, sans 1 tantièmes de plus ou de moins.
Si ce nouveau lot né de la fusion fait l'objet d'un agrandissement par surélévation de la toiture, la fraction ajoutée fait l'objet d'un ajout de tantièmes basé sur ce qui est prévu L.art.5.
Dans votre cas, si les 4 lots cumulaient (ex) 120 tantièmes, le nouveau lot né de leur fusion doit compter 120 tantièmes..
S'il y a eu agrandissement, il convient de calculer la fraction correspondante, à ajouter aux 120 du nouveau lot né de la fusion.
Ces tantièmes supplémentaires sont donc ajoutés à ceux du syndicat, d'où un cumul de 1000/1000 qui passerait à 1080/1080°°° si l'agrandissement correspond à 80 tantièmes. |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2014 22:19:15 |
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Sunbird
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Posté - 18 mars 2014 : 11:58:41
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Y-a-t-il eu une demande de déclaration préalable ou d'un permis de construire ?
A mon avis le problème est plus à ce niveau car les PLU prévoient de plus en plus un certains nombres de contraintes et une d'entre elle est suivant la grandeur de l'appartement et son type d'avoir une ou deux places de stationnement.
Que dit le RDC concernant ce type de travaux ?
Y-a-t-il eu une AG autorisant ces travaux ?
L'histoire des tantièmes même si elle est importante est à mon avis plus anecdotique.
Ce qu'écrit ou dit le notaire ne régularise en rien cette situation. Il faut dans ce dossier voir si tout a été fait.
Vous devriez pouvoir trouver :
- la résolution de l'AG abordant ce dossier, et dans laquelle nous trouvons que la modification du RDC est à la charge du demandeur...
- la DP ou le PC auprès de la mairie.
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2014 : 14:32:50
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Les contraintes administratives ne concernent que le bénéficiaire du PC.
En revanche, le syndicat est cocerné au premier chef par l'attribution de tantièmes à un nouveau lot ou à l'agrandissement d'un lot.
Sur l'affaire exposée, il semble y avoir un dossier très mal ficelé, avec de graves lacunes préjudiciables.
Qui a monté le dossier présenté à une AG, qu'a t-il été présenté à une AG ??? |
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JPD
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Posté - 19 mars 2014 : 01:54:59
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Merci pour vos réponses ! OK, nous sommes d'accord, et à 1/1000 près l'expert aboutit au même chiffre : 11 tantièmes de + selon lui (12 en additionnant les tantièmes des 4 lots) - mais sans tenir compte des 30m2 carrez qui ont ensuite été ajoutés. La question des tantièmes (et de la modification du RdC) était la question d'un autre co-propriétaire, qui avait amené la mienne concernant les modalités de la réunification des lots.
Et donc, Sunbird soulève la "question qui fâche" (puisque ma question a provoqué un lever de boucliers de la part de : co-propriétaire concernée + notaire syndic), à savoir : si la surélévation du toit a bien été votée en AG, le 1er vendeur (marchand de bien) a effectivement vendu (avec accord de l'acheteur) une surface de 69m2, décrite comme 4 surfaces (de 57 + 4 + 4 + 4 m2) dans le RdC, et ceci dans le but d'éviter la contrainte de la place de stationnement obligatoire. Donc : les bases du dossier sont bancales. À noter que le 1er vendeur (marchand de "biens") a quitté la France pour éviter d'autres poursuites judiciaires. Et que, alors que tous les autres acheteurs se sont tournés ou se tourneront vers d'autres notaires pour la vente de leur lot, l'acheteur n°1 s'est tourné, lui, vers le même notaire ... qui connaît je suppose parfaitement les vices du dossier.
Lorsque le dossier a été présenté en AG (2006) je n'étais pas encore propriétaire. C'est l'acheteur n°1 qui a présenté le dossier en AG.. sachant qu'il était délégué des co-propriétaires, qui lui remettaient leur pouvoir et lui faisaient entièrement confiance (majorité de résidences secondaires). En gros l'acheteur n°1 était le roi. Cette "tradition" semble s'être perpétuée avec l'acheteur n°2, qui s'arc-boute et refuse visiblement que ses tantièmes soient pris en compte et fait semblant de croire que toute sa surface est déjà prise en compte.
Personnellement, étant donnée la passion malsaine que ces interrogations (légitimes me semblaient-ils, pour assainir une bonne fois pour toutes la co-pro) engendrent, je n'irai pas plus loin dans ma demande. Mais je vous remercie de m'avoir aidée à y voir plus clair - vos réponses valident mon intuition.
Gédehem, pour rebondir sur votre dernière remarque :
- le syndic aurait-il dû, dès la modification du volume (par surélévation du toit), faire rédiger un nouveau RdC ? Auquel cas, existe-t-il un article de loi que je puisse soumettre au syndic pour lui rappeler quelles auraient été ses obligations ?
- ou la demande de modif du RdC ne se fait-elle qu'après mise à l'ordre du jour de l'AG qui suit les travaux ? Et unanimité de vote des co-propriétaires ?
Dans tous les cas, Ã qui imputer les frais de modif du RdC ?
Cette question parce que (cerise sur la gâteau), dans son mail "discourtois", le syndic déclare :
"Il est à présent inutile de porter cette décision (réunion des lots) à l’ordre du jour d’une assemblée générale dans la mesure où ces lots sont réunis de fait. Il ne reste à présent qu’à régulariser cette réunion de lots dans un modificatif de règlement de copropriété. J’en profite pour préciser que la décision d’AG de 2006 n’ayant pas fait l’objet d’un modificatif, il serait de rigueur, si l’on envisage de régulariser les lots de M. (co-pro actuel) d’en profiter pour régulariser l’extension de M. (1er acheteur). Dans ce cas les frais de modificatifs du règlement de copropriété n’incomberaient pas exclusivement à M.(co-pro actuel) mais au syndicat des copropriétaires, ce modificatif étant pensé dans l’intérêt général du syndicat."
En gros, le syndic explique gentiment aux stupides co-pro qu'ils devront régulariser les bases de ce dossier pourri et ... payer la facture. J'ai tendance à me demander si je ressemble à Simplet. J'ai raison, ou est-ce pur mauvais esprit ? (Parce que : je veux bien me laver les mains de cette histoire de tantièmes, mais en contrepartie je refuse de nettoyer le dossier en participant financièrement à la rédaction d'un nouveau RdC...)
Merci pour ce dialogue, c'est génial de se sentir moins seule !
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2014 : 09:15:41
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Un syndicat ne peut obliger un copropriétaire à réunir ses lots !
Qu'ils forment de fait une seule et même unité d'habitation ne change rien du tout pour le syndicat.
Quelle différence entre tel appartement T4 de 65 m² formant un seul lot doté de 125 tantièmes, et un même autre appartement T4 de 65 m² formé de 3 lots réunis dotés en cumul de 125 tantièmes ?
Aucune.
La réunion des lots ne concerne que leur propriétaire : le syndicat ne peut lui imposer cette réunion.
J'insiste : réunis ou pas, les tantièmes des lots ne changent pas !
Que vous ayez 125 tantièmes sur 1 seul lot ou 125 tantièmes provenant de 3 lots, vous voterez et supporterez des charges pour 125 tantièmes (et pas 124 ou 126 !).
L'histoire de la place de parking supplémentaire, mesure administrative, ne concerne pas le syndicat.
Sauf dans le cas de la surélévation et de la création d'un volume/lot supplémentaire, qui entraine automatiquement attribution de tantièmes au volume/lot créé...
Sans parler des règles administratives découlant du PC : parking, impots, etc....
Notez que les acheteurs successif son responsables des vices qui seraient relevés. Le syndicat peut mettre en cause la responsabilité du propriétaire actuiel, à charge pour lui de se retourner vers son vendeur, et ainsi de suite. Le syndicat s'adresse aux membres actuels du syndicat si leur lot n'est pas en règle.
C'est bien connu : par exemple, le syndicat constate un jour que tel lot comporte une emprise irrégulière sur les parties communes et assigne son propriétaire. Celui-ci rétorque "C'est pas moi, on me l'a vendu comme cela ""
Ce à quoi le syndicat répond " C'est ton affaire avec ton vendeur : pour nous syndicat, tu dois remettre les choses en état d'origine".
Dans votre histoire, la création d'une surface privée (un lot ?) supplémentaire de 30 m² née de la surélévation doit faire l'objet d'une adjonction de tantièmes, soit affectés au lot de 30 m² crée, soit affectés au lot n°X auquel sont ajouté ces 30 m².
Cela entraine modification de l'EDD/RDC mais uniquement pour le tablrau récapitulatif des lots et le descriptif du ou des lots modifiés ou ajoutés.
Cela tient en 1 ou 2 pages. |
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JPD
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Posté - 19 mars 2014 : 15:51:22
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Merci Gédehem.
Je cite un passage de votre message précédent : "Du fait de cette autorisation de surélévation, et donc de la création d'un nouveau lot privatif ou l'agrandissement de ceux existants, devait être basée sur un projet précis (quid su dossier présenté à l'AG ?).
Cette création d'un nouveau lot entraine "automatiquement" modification du RDC"
C'est le "automatiquement" que je ne saisis pas. "Automatiquement" changé par qui ? Et aux frais de qui ?
Pour en revenir à votre dernière réponse :
Oui, je comprends bien les obligations du syndic et les procédures qui devraient être appliquées pour que le dossier de ce lot soit régularisé. Sauf que :
Le syndic fait bloc avec les propriétaires successifs et taxe les autres co-proprio d'incompétence, en leur enjoignant, donc, de "laisser faire les professionnels" (sic).
Je viens d'avoir confirmation que la question des tantièmes serait à l'OdJ de l'AGO - mais ce qui nous sera proposé par le syndic sera :
Modification du RdC avec réunification des 4 lots en 1 seul, avec pour base la surface et les tantièmes des 4 lots (qui deviendraient 1 seul, les tantièmes ne bougeant pas). Et donc, en zappant les 30m2 de surface acquise. Et, rétro-activement, de régulariser le dossier du 1er vendeur (???). Les frais étant pris en charge par... les co-propriétaires.
Dans ces conditions, je préfèrerai peut-être (en fonction du montant réclamé) m'abstenir de voter le modification du RdC. Cette modif se vote-t-elle à la majorité des suffrages, ou à l'unanimité ? |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2014 : 16:41:28
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Si votre syndicat est divisé en 25 lots et qu'un 26ème est crée, il y a "automatiquement" modification de l'EDD/RDC afin d'y ajouter ce nouveau lot puisqu'il y en a 26..
L'opération consiste à supprimer les lots d'origine, donc à les retirer de la nomenclature (ex : lots n°128, 129, 130), et d'ajouter le nouveau lot (ex: lot n° 236 = le 1er n° qui suit le dernier lot (235)).
Les tantièmes des 3 lots supprimés seront cumulés sur le nouveau lot.
Cette affaire ne concerne QUE le bénéficiaire de la fusion, les autres copropriétaires n'en ayant que faire. Tous les frais, y compris de publication, sont à sa charge.
Une résolution en ce sens, à la suite de la modif EDD/RDC, doit être adoptée en séance.
Concernant l'agrandissement (si ce n'est pas par lui-même un lot nouveau), il convenait d'assortir la décision d'aliénéer le droit de surélever/construire propriété du syndicat de l'attribution de tantièmes à l'agrandissement prévu.
Il convient de vérifier dans le PV ayant autorisé la surélévation ce qui était prévu comme agrandissement.
Il se peut que rien ne soit prévu en ce sens. Le syndicat aurait autorisé une surélévation sans que rien n'indique la création d'une surface (volume ?) privative supplémentaire, soit attachée à un lot existant, soit pour constituer un nouveau lot privatif.
C'est sur cette partie supplémentaire qu'il faut jeter les 2 yeux, à laquelle il faut imputer des tantièmes.
Si on ajoute que l'administration n'est pas au courant (fisc chéri...  ), vous avez là au besoin un moyen de "chantage" (d'autres diront de "démarche citoyenne" s'agissant de faire respecter la légalité des choses)....
Le syndic doit bien "sentir" qu'il y a un problème, puisqu'il demanderait de "ratifier" un acte passé. Façon de faire avaler une couleuvre par le syndicat.
Ne faites pas attention à son attitude, très classique pour tenter d'impressionner. Sauf qu'il doit être dans la "panade" puisqu'il demande de "ratifier" un point qu'il doit sentir litigieux ....
Il est indispensable de vous regrouper, de faire de l'information auprès des autres copropriétaires pour expliquer tout cela, au besoin en organisant une réunion (chez vous ? apéro dinatoire...), sans doute en vous faisant assister par une association locale (Fedéco, Clcv, Arc ....).
L'important est de ne pas rester isolé. |
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JPD
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Posté - 05 avr. 2014 : 23:22:06
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Gédehem, mille pardons, je n'avais pas vu votre réponse ! C'est au moment de venir poser une nouvelle question que j'en prends connaissance. Une fois de plus, merci infiniment pour votre patience à me répondre.
Les nouvelles : l'AGO se tient dans 2 semaines. La modif du RdC sera bien à l'ordre du jour. Problème : le co-pro concerné, en accord avec le syndic, compte faire payer cette modif par toute la co-pro (qui se prosterne, puisque personne ne veut rentrer en conflit avec le-dit co-pro, qui les représente). Le co-pro concerné nous annonce : "Cette décision doit être prise à la majorité simple mais il faut la majorité."
Pouvez-vous me confirmer qu'une modification de co-pro est votée à la majorité SIMPLE et non absolue ? (Si la majorité doit être absolue : je vote contre la modif)
N'existe pas un texte de loi sur lequel je pourrais m'appuyer pour exprimer mon désaccord à payer les frais de modif du RdC, alors que les modif ne concernent qu'un seul co-pro ?
Je rappelle que les 1ères modif ont été effectuées il y a 7 ans (réunification non déclaré des 4 lots) et la 2ème (modification du volume) il y a 4 ans. Soit un gain non négligeables de charges pendant toutes ces années. Ces sommes ne pouvant être réclamées par la co-pro de façon rétroactive, le cadeau me semble déjà appréciable.
Ajouter à cela le coût de la modification du RdC... la pilule a du mal à passer. Et pourtant, si le vote est à majorité simple.. c'est ce qui va se passer.
Merci beaucoup pour la réponse.
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2014 : 00:01:43
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Principe pour la modification du RDC résultant de travaux (*):
double majorité cumulée : au moins les 2/3 des voix du syndicat, portées par au moins la moitié des copropriétaires en nombre.
Exemple : syndicat de 100 membres et 10.000/10.000°°
Art.26 = au moins 51 copropriétaires ET au moins 6.667/10.000°°
NB : La double majorité art.26 est immuable dans tous les syndicats, cmme l'est la maj.art.25.
C'est la règle dans votre syndicat.
L'aliénation du droit à construire et l'autorisation de surélever relève de cette double majorité art.26.
La modification du RDC qui en découle aussi.
Le copropriétaire à l'origine de la demande est seul bénéficiaire de l'opération. Il est le seul à en supporter les frais.
On n'a jamais interdt à un syndicatde prendre en charge des frais qui incombent à tel ou tel.
D'où la résolution qui met ces frais à charge du seul bénéficiaire.
Voyez la conclusion plus haut :
"Il est indispensable de vous regrouper, de faire de l'information auprès des autres copropriétaires pour expliquer tout cela, au besoin en organisant une réunion (chez vous ? apéro dinatoire...), sans doute en vous faisant assister par une association locale (Fedéco, Clcv, Arc ....).
L'important est de ne pas rester isolé."
Peut être qu'une note explicative distribuée dans les boites .....
(*) sauf si un texte prévoit une autre règle, ce qui n'est pas le cas ici. |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2014 00:05:45 |
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JPD
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Posté - 06 avr. 2014 : 01:18:36
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(Le regroupement sera difficile voire impossible, pour des raisons de ... je dirais "volonté de ne pas entrer dans le conflit". Car en face la réaction est très, TRÈS "résistance massive")
Néanmoins : je lis sur "service public.fr" que la majorité absolue est requise pour, entre autres : "modification de la répartition des charges suite au changement d'usage d'un partie privative" Il s'agit bien, ici, de modification de la répartition des charges. Et donc, art.25 plutôt que 26 ?
Ce qui m'arrangerait bien puisque dans ce cas ma seule voix suffirait)
En tout cas : il faut ou bien majorité absolue ou bien majorité double, mais en aucun cas la majorité simple n'est suffisante. Nous sommes bien d'accord ? C'est pourtant exactement ce que semble prétendre et le syndic et le co-pro concerné, qui (réclame les pouvoirs des co-pro absents et) précise : "Cette décision doit être prise à la majorité simple mais il faut la majorité." 
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Posté - 06 avr. 2014 : 07:59:37
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votre syndic s'appuie faussement peut-être sur le fait qu'à la majorité 24, majorité simple, on peut faire cela :
"f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; "
or ceci n'est que la mise en forme de ce que disait la loi Boutin et concernait en fait la mise à jour des RdC suite à de nouveaux textes législatifs et réglementaires. Cette majorité 24 a été clairement écrite justement pour différencier ces MaJ réglementaires de celles issues de travaux.
maintenant, pour votre problème, il n'y pas de changement mais attention, la loi dit aujourd'hui que la réalisation de travaux d'amélioration, etc... se fait à la majorité 25-n
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
donc le vote de la modification du RdC devrait se faire à cette majorité, ce qui ne devrait pas changer votre position : majorité absolue, 51% des tantièmes.
toutefois, il faut voir aussi de quand date la convocation, si elle est faite...  |
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