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 Posté - 29 janv. 2014 : 12:18:56
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citation: Initialement posté par JPM
Ce qui signifie que le syndic, serait-il professionnel et parfaitement équipé et assisté ne peut pas inscrire seul une hypothèque légale.
Les services de contentieux des grands cabinets inscrivent couramment des hypothèques légales et ça passe ! Nous pensons que vous faites erreur, cette notion de certification, qui a tout son sens dans le cas des formalités de publicité foncière relatives à une mutation de propriété n'a aucune utilité dans le cas de l'exercice du pouvoir d'inscription du syndic, qui le fait sous sa responsabilité et sous peine de dommages et intérêts s'il le fait abusivement...
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JPM
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 22
Posté - 29 janv. 2014 : 14:10:21
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O1 44 64 50 65
C'est la Conservation des Hypothèques de Paris 6eme bureau
Vous téléphonez de ma part (si c'est aujourd'hui 29 janvier 2014)
Ceci étant, vous aurez ultérieurement une réponse écrite du service central. |
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JPM
Modérateur
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23
Posté - 30 janv. 2014 : 14:51:40
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Je fais le point sur le traitement d'un bordereau d'inscription hypothécaire
L'intervention d'un avocat, ou d'un notaire ou d'un huissier est nécessaire au minimum pour la certification de l'identité des parties.
Dans la pratique le professionnel choisi est chargé par le syndic de l'intégralité de l'opération, en ce compris la rédaction du bordereau d'inscription.
Sur citation: Nous pensons que vous faites erreur, cette notion de certification, qui a tout son sens dans le cas des formalités de publicité foncière relatives à une mutation de propriété n'a aucune utilité dans le cas de l'exercice du pouvoir d'inscription du syndic, qui le fait sous sa responsabilité et sous peine de dommages et intérêts s'il le fait abusivement...
1) Le formalisme du régime de la publicité foncière s'applique uniformément à toutes les opérations en ce qui concerne l'identité des personnes.
2) C'est la responsabilité du syndicat des copropriétaires requérant qui pourrait être engagée en cas d'inscription abusive d'une hypothèque.
3) Il pourrait se retourner contre le syndic ! C'est une autre affaire.
4) Le montant évoqué de la rémunération est en ttc. Il est dans le créneau habituel des cabinets d'avocat.
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trendy31
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Posté - 04 févr. 2014 : 11:46:28
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Merci JPM pour ces éléments.
Si je vous comprends bien, on peut considérer que l'intervention d'un avocat pour l'inscription de l'hypothèque est quasiment indispensable et on peut par extension dire que les honoraires correspondants sont à inclure dans les frais nécessaires exposés par le syndicat tels que les mentionne l'article 10.1.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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JPM
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Posté - 04 févr. 2014 : 22:30:03
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L'identité des parties doit être certifiée par un notaire, un avocat ou un huissier
Dans la pratique le syndic remet le dossier à l'un de ces professionnels qui rédige le bordereau et le certifie. Les honoraires s'ajoutent aux frais du conservateur et à ceux de la mise en demeure s'il s'agit de l'hypothèque légale.
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Posté - 05 févr. 2014 : 07:24:40
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jpm, pour mettre à jour vos infos : depuis le 1er janvier 2013, il n'existe plus de conservateur des hypothèques suite à l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010.   |
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JPM
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27
Posté - 05 févr. 2014 : 08:01:39
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Intervention bien inutile.
Pour les difficultés concernant les procédures en cours, on parle toujours des frais de conservateur puisque les inscription sont anciennes.
Il est plus utile de s'occuper du fond des problèmes
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Posté - 05 févr. 2014 : 09:51:43
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cool, cool jpm  |
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9720fm
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Posté - 05 févr. 2014 : 12:26:38
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Pour ceux qui, comme moi, oublient l'article 10-1 au bout d'un certain temps, la conclusion de ce fil (messages n°24 de trendy et n°25 de JPM) est la suivante.
Pour une hypothèque légale, le copropriétaire débiteur doit aussi à la copropriété : les honoraires de notaire, d'avocat ou de huissier en sus des frais du conservateur et de ceux de la mise en demeure.
Ce sera plus clair au moins pour moi quand j'en aurai besoin.
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Édité par - 9720fm le 05 févr. 2014 12:27:56 |
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trendy31
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Posté - 07 févr. 2014 : 12:26:52
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Je rebondis sur le message de 9720fm.
Nous avons eu avant-hier une explication avec la juriste de notre syndic. Selon elle, l'inscription aux honoraires pourrait théoriquement être faite par le syndic, mais la complexité des formulaires rend dans la pratique souhaitable de confier l'opération à un huissier, notaire ou avocat pour s'assurer de la conformité des documents remplis par rapport aux exigences du conservateur des hypothèques. Admettons...
L'autre point de son argumentaire a été de dire que le travail de l'avocat pour la prise d'hypothèque est rémunéré par des honoraires, qui ne peuvent pas être considérés comme des frais, et donc ne sont pas éligibles au titre des frais nécessaires indiqués dans l'article 10.1.
Comme elle nous a en même temps parlé des honoraires d'avocat relatifs à la procédure engagée contre le copropriétaire mauvais payeur quelques semaines plus tard (honoraires qui ont été en partie couvert par la condamnation aux dépens accordée par le juge) et qu'elle a joué sur la notion de dépens pour bien insister sur la différence entre frais et honoraires, j'ai un peu l'impression de m'être fait rouler dans la farine.
Que pensez-vous de cette distinction frais-honoraires ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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JPM
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Posté - 07 févr. 2014 : 13:43:11
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Roulé dans la farine ? C'est trop vite dit.
Vous avez malheureusement pu lire qu'Universimmo pensait aussi qu'un syndic pouvait inscrire seul une hypothèque. Théoriquement il peut effectivement rédiger le bordereau d'inscription mais, de toute manière, il doit le faire certifier par un professionnel.
Dans la pratique, un syndic doit confier cette tâche à un professionnel dans son intégralité.
La bonne solution est d'en charger un notaire. Sa note de frais passera sans aucun doute s'il y a lieu à imputation en vertu de l'article 10 1. Avec un avocat il y a effectivement une distinction entre les frais et les honoraires. Mais, s'agissant une intervention purement procédurale et non pas d'un plaidoirie, la rémunération de l'avocat, sans doute du même ordre que celle du notaire, doit être admise en imputation au débiteur.
Ceci étant si un notaire prend 120 €, il ne faut pas que l'avocat prenne 550 €.
Indiquez tout cela à votre correspondante. Elle aura ainsi appris quelque chose. Elle peut vérifier en téléphonant au numéro sus indiqué, qui est celui de la Conservation des hypothèques de Paris (l'un des bureaux).
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Posté - 09 févr. 2014 : 18:21:36
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citation: Initialement posté par JPM
(...)
Vous avez malheureusement pu lire qu'Universimmo pensait aussi qu'un syndic pouvait inscrire seul une hypothèque. Théoriquement il peut effectivement rédiger le bordereau d'inscription mais, de toute manière, il doit le faire certifier par un professionnel.
Mais JPM, ça se fait couramment dans les services de contentieux des grands syndics, et aucun rejet n'est intervenu à notre connaissance !!!  Si la règle est réellement applicable, il y a apparemment totale tolérance dont il faut profiter ! C'est pas difficile pour un syndic de vérifier par une levée d'états préalable qu'il ne commet pas d'erreur !
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JPM
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Posté - 09 févr. 2014 : 18:57:42
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En l'état de la discussion vous ne contestez plus la règle mais vous indiquez qu'à votre connaissance les Conservations des Hypothèques tolèrent que la règle ne soit pas respectée !
Primo ! Merci de présenter des preuves patentes : plusieurs bordereaux non certifiés et non rejetés.
Secundo ! je transmets à la rue Paganini.
Je vous ai indiqué le numéro de téléphone du bureau consulté.
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