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Dam
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 Posté - 15 janv. 2014 : 19:29:38
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bonjour à tous,
un cas tordu (mais surement courant) que je soumets à la sagacité de nos experts car il ne me reste plus beaucoup de cheveux.
3 copropriétés voisines A B et C partagent un passage en commun (piétons pour A et B et voiture pour C). Le passage dispose d'un conseil syndical (association syndicale libre = ASL) spécifique composé des présidents des CS de A B et C; Elle a son propre budget.
Coté assurance, le courtier n'a pas pu assurer l'ASL de manière séparée (dixit : aucun assureur n'accepte de couvrir le dégat des eaux pour un passage) mais a eu la bonne idée d'intégrer le passage dans le contrat d'assurance de A. Personne n'a été consulté ou personne ne se souvient avoir validé cela.
B et C ne payèrent donc accessoirement aucune cotisation pour le passage pendant des années ...
Ce qui devrait arriver arriva : une canalisation a pété dans le passage et l'assurance de A a couvert pour 9000 euros.
Et peu après l'assureur résilia le contrat de A pour cause de sinistralité trop forte (ou de client pas assez rentable comme on veut).
B et C s'en battirent copieusement et A galéra pour retrouver un assureur. Sans succès d'ailleurs.
Magnanime, l'assureur résiliateur accepta de reprendre A et son passage avec 30% de prime en plus et 3500 euros de franchise ...
Et le syndic, commun à A B C + le passage n'a rien de mieux à proposer.
Merci d'avance pour les idées lumineuses !!!
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sparte
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Posté - 15 janv. 2014 : 23:20:54
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Vous n'avez rien précisé sur cette cette conduite, à qui et à quoi elle sert et en quoi le fait qu'elle ait"pété"a pu générer un désordre, ou,manifestement, plutôt un sinistre, de nature à générer un remboursement de 9000 euros par l'aasureur A.
Bref,que s'est-il passé?
En l'état on ne peut pas vous dire grand chose.
Il peut y avoir éventuellement une usine à Gaz:
Sur la prime d'assurance, faites une convention entre ABC pour vous partager l'augmentation en fonction du nombre de M2 assurés pour chaque immeuble(règle de trois), idem pour la franchise qui est tellement élevée qu'en vérité votre assurance ne couvre quasiment plus rien si ce n'est les gros sinistres.Le tout venant des DDE sera pour votre pomme....et le reste.
Pour ce qui concerne l'assurance de ce fameux passage, le refus de l'assureur ne m'étonne pas. Ces gens ne comprennent rien à la copropriété.
J'avais du en son temps faire assurer une piscine commune à 3 copros sur l'assurance d'une seule...le courtier ne voulait pas à l'époque de cette piscine isolée.J'aurais du lui proposer les nageuses avec .
Maintenant, je vous conseille de faire le tour des assureurs avec les membres exécutifs de l'ASL pour leur proposer de faire assurer les 3 immeubles et négocier un contrat spécifique au passage.La perspective de récupérer 3 copros pourra être un argument.Mais franchement ce n'est pas gagné.
Pour ce qui est de votre syndic, il a fait au mieux manifestement.
Je ne sais pas qui est ce confrère et d'ailleurs je m'en fiche mais, dans la même situation (enfin pas vraiment, voir le début de mon post), j'aurais sans doute agi comme lui. |
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2014 : 00:22:11
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Ce n'est pas tant l'histoire du passage par lui même qu'il faut regarder, mais comme le relève Sparte, Quid de cette canalisation, d'autres, pour l'alimentation en fluides et pour les évacuations.
Sans avancer d'usine il peut aussi y avoir du gaz ....
C'est sur cet aspect qu'il faut se pencher :
- ces équipements sont-ils communs aux 3 syndicats ou "privatifs" à l'un ou l'autre, et lequel ?
- Ces équipements qui seraient communs aux 3 sont-ils prévus dans l'objet de l'ASL ? |
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Posté - 16 janv. 2014 : 07:36:09
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autre question à se poser : à qui appartient ce passage cadastralement ? est ce à A, à B ou à C, ou bien est ce que ce passage est une parcelle qui appartient à l'ASL.
En effet l'ASL peut en avoir la gestion sans en être propriétaire .... et inversement, elle peut en avoir la gestion car elle en est propriétaire. |
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bamara63
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 Posté - 18 janv. 2014 : 23:02:36
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Bonsoir
Bizarre votre histoire. Je pense que la cause du sinistre et son règlement ne sont pas le motif de votre question mais plutôt qui doit payer la prime pour assurer quoi !
Dans ma résidence il y a bien une ASL et 6 copropriétés gravitent autour. Chaque copropriété représente un pourcentage au sein de l'ASL qui comprend des services généraux. L'assureur de l'immeuble garanti le tout et chaque copropriété paye au prorata de son pourcentage la prime immeuble. le fonctionnement bien qu'un peu complexe reste logique.
Dans votre cas il faudrait consulter les statuts de l'ASL pour savoir si ceux ci intègrent les 3 copropriétés. Si ce passage n'est qu'un passage sur terre plein une assurance n'a pas vraiment de sens. Si ce passage couvre un parking souterrain, possède des jardinières, des portails etc... le contrat d'assurance à un sens. J'imagine mal comment les 3 copropriétés qui bénéficient de ce passage ne participent pas à ses charges.
Pour ce qui est des réseaux qui circulent sous ou sur cette ASL qu'indiqent les statuts ? La canalisation appartient à A ou est communes aux trois ? Si c'est le second cas je ne voit pas comment BC ne peuvent participer aux frais !
Bref sans les statuts difficile de vous répondre ou de vous donner des pistes pertinentes.
Cdt |
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Dam
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Posté - 10 févr. 2014 : 00:46:45
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bonsoir. merci pour vos posts, cela m'a éclairé grandement.
j'ai réussi à avancer et obtenir quelques éléments suite à vos remarques.
L'ASL gère le passage (et uniquement). Les statuts sont antérieurs à 2004, mais de date inconnue. Les charges du passage sont réparties entre les 3 copro (pour 25, 25 et 50%), dont l'assurance (dixit les statuts). Je ne sais pas a qui appartient le passage, les statuts ne le précisent pas.
B et C assurent leur copropriété de leur coté. La mutualisation des contrats proposée par sparte reste peut etre jouable.
La copro A supporte le passage sur son assurance immeuble mais ce n'est pas les statuts qui l'exigent, plutot une pratique ad hoc mise en place par le syndic.
Il y a besoin d'une assurance RC + DDE pour le passage car des canalisations d'eau y passent (pas de gaz a priori). Les compteurs d’eau sont au pied de chaque copro donc les canalisations d’eau du passage appartiennent a Eau de Paris. Les collecteurs d'eau usées se trouvent également sous le passage. Autres équipements communs : des pots de fleurs, une porte cochère, des boites a lettres.
Le sinistre que nous avons eu est apparemment un effondrement suite DDE mais je n'ai pas suivi le dossier à l'époque. Mais c'est derrière nous de toutes les façons.
Notre besoin immédiat est de trouver un moyen de facturer les copro B et C de la quote part de la hausse de prime qui leur revient (quid de la franchise ? je pense que nous allons nous la garder!). Je n'ai jamais vu ce type de convention, si vous avez un exemple je suis plus que preneur. Est ce de nature à constituer une modification des statuts de l'ASL (pour entériner) lors d'une AG ?
L’idéal serait de trouver une solution long terme pour que l'ASL ait sa propre assurance, mais apparemment personne ne veut assurer ce type de risque, dixit le courtier. Une idée d'assureur qui serait connu pour investir ce marché ?
en attendant nous avons ce nouveau contrat super cher et avec franchise indécente, signé par le syndic sans en référer au conseil syndical, ce qui achève de me gonfler profondément. Restons zen.
Voici l'état de mes connaissances !
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Posté - 10 févr. 2014 : 09:06:26
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DAM : les statuts ne le précisent pas.
Que disent les RDC sur les parties communes de chaque SDC ? ce passage se situe OU ?
Qui a cherché une assurance pour ce passage ?
B et C ont le même assureur, le syndic de A AVEC le CS devrait rencontrer cet assureur et proposer l'adhésion du SDC A avec un point spécifique pour le passage.
Ce qui est étonnant c'est la cause de ce dégat des eaux - effondrement du sol ? A qui appartient ce sol effondré ? Une partie commune d'un des SDC ou à la commune ? |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 09:34:11
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"....ce passage se situe OU ? ..... A qui appartient ce sol effondré ? "
C'est la base de tout : un tour au cadastre pour vérifier dans quelle emprise foncière est situé ce passage, qui en a la "propriété".
Peu importe ensuite qu'il soit géré par l'ASL piosque commun à 3 syndicats. |
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Dam
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Posté - 10 févr. 2014 : 10:32:01
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deja une réponse : après contrôle cadastral, A et le passage forment une seule parcelle donc la propriété foncière du passage semble être sur l'une des trois copropriétés. |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 11:04:11
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On avance : ce passage étant compris dans l'emprise foncière de A, c'est sa "propriété" (en fait, comme il en est de tout ce qui est commun, en indivision forcée entre les propriétaires de lots de A.)
B et C partagent ce passage : quid d'un acte concernant un droit de passage, d'usage, autre ???
Quid d'un acte concernant le passage de canalisations, non seulement pour A (il est chez-lui) mais également pour B et C ?
Formellement, en leur absence, ce passage n'est pas "passage commun".
Ce serait à A de gérer son passage et les calanisations, avec convention de passage et d'entretien avec B et C enclavés, en attendant de passer le bébé à une ASL, à priori injustifiée pour le moment.
Raison sans doute avancées par les assureurs : passages et canalisations sont à A.
Vous l'aviez relevé :
La copro A supporte le passage sur son assurance immeuble mais ce n'est pas les statuts qui l'exigent, plutot une pratique ad hoc mise en place par le syndic.
D'où convention avec B et C non seulement pour un droit de passage mais surtout sur les conditions matérielle d'entretien et de réfection du passage et des réseaux.
Pas de place pour une ASL. |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2014 11:07:49 |
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Dam
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Posté - 10 févr. 2014 : 12:03:16
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le droit de passage figure au règlement de copro de A et date de ... 1852 ! pas de mention des canalisation "modernes" au RDC de A en revanche mais uniquement de curetage des égouts qui semblent difficiles à remettre dans le contexte actuel :)
l'ASL existe déjà depuis plusieurs dizaines d'années (elle a été créée je crois pour mieux gérer des travaux lourds de pavage et de réfection des murs à un moment donné. Il a été question de la supprimer depuis, mais le syndic a expliqué que ce n'est pas possible du point de vue du droit ....)
les statuts de l'ASL fixent le droit de passage et les conventions de répartition des charges d'entretien du passage, y compris de l'assurance même s'il n'y en a jamais formellement eu pour le passage puisque A l'a supportée de manière indivise.
Apparemment il ne reste donc plus qu'à appliquer ces règles ? mais il faut pour cela déterminer la quote part d'assurance du passage dans le contrat de A (et franchises DDE), ou séparer l'assurance du passage de celle de A.
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 14:10:26
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C'est au propriétaire "de la chose" de fixer les conditions de la servitude, donc ici au sydicat A. Peu importe que la servitude exoste depuis la nuit des temps : elle a le mérite d'exister dans un acte.
Sauf que ce passage n'est pas "commun" : il est privatif à A, avec une servituide de passage, ce qui n'est pas la même chose.
Qu'est-il précisé concernnant l'exercice du droit de passage, des obligations qui en cécoulent pour le bénéficiaire (B+C) ?
Une servitude n'est pas "gratuite".
Tout au plus l'ASL pourrait avoir la gestion de ce passage, par délégation du syndicat "servant" prévue par acte (????)
Mais à priori, l'ASL n'a pas sa place ici.
Concernant les réseaux divers, quant ont ils été réalisés, où sont-ils mentionnés ???
Si la construction (ou la copropriété) de B et C est postérieure à A, il se peut que les réseaux B et C aient été 'greffés' sur celui de A .
S'il y a servitude, il a convention. Pour la répartition des frais qui, sur ce que vous expsez, incombent à A pour l'entretien et la réfection, la répartition entre A, B et C suppose une clé mentionnée quelque part.
S'il y a une franchise à supporter, elle est répartie selon cette clé.
Il serait nécessaire de tout remettre à plat (CS de A avec syndic A) afin de bien savoir où il faut mettre les pieds (ce qui est la moindre des choses dans un passage ....) |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2014 14:15:57 |
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Posté - 10 févr. 2014 : 14:27:01
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Dam : le passage appartient donc au SDC A, c'est à lui d'en assurer l"entretien ET l'assurance.
Si aucune convention de passage n'a été signée avec B et CS, difficile de leur demander de payer !
Avez vous les statuts de votre ASL ? quel est son objet ET son périmètre ?
Les batiments B et C datent ils aussi de 1852 ?? 
De plus il n'existe pas de conseil syndical dans une ASL ! Les membres sont les propriétaires et PAS les SDC.
Une autre réponse s'impose aussi : quelle est la cause de cet effondrement ?
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Édité par - philippe388 le 10 févr. 2014 14:28:50 |
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