|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 17 janv. 2014 : 11:10:53
|
Il y a un parc de copropriétés dégradées plus importants que je ne le pensais.
Il faut s'en occuper, c'est une évidence.
Mais il faut aussi couper les ailes à quelques canards qui courent à propos des causes de cette situation.
Une des causes fondamentales est qu'on a poussé vers l'accession à la propriété des personnes parfaitement respectables qui, en l'état de leur âge et de leur situation professionnelle, n'avaient pas encore vocation à devenir propriétaires.
Une cause connexe est l'insuffisance manifeste du parc locatif dans un grand nombre de villes et localités alors qu'il y a des locaux inoccupés dans d'autres.
Pour passer à des causes plus pratiques, il faut mettre en avant l'organisation déplorable du recouvrement des charges dans les copropriétés dites " sociales ".
En premier lieu méconnaissance de la procédure d'injonction de payer, absence de contact avec le juge compétent et son greffier,
Malfaisance non intentionnelle de certaines interventions de la CNIL à propos du recueil et de la conservation par le syndic des données personnelles relatives à des débiteurs. Depuis des lustres la CNIL est en déphasage permanent avec la gestion des syndicats de copropriétaires. C'est à juste titre que la CNIL a critiqué l'emploi de certains termes à propos de débiteurs mais c'est à tort qu'elle critique l'enregistrement de certaines informations alors qu'il est réalisé dans l'intérêt commun du syndicat et des débiteurs de charges. Ce n'est pas par malice qu'un syndic note l'existence d'un cancer et une période d'hospitalisation. Par ailleurs certains débiteurs sont véritablement de mauvaise foi et il est normal qu'on puisse essayer de les " coincer ".
Il n'est pas vrai qu'on ne puisse pas retrouver des marchands de sommeil, voire des SCI groupant des associés peu scrupuleux. Les moyens classiques permettent de tenir à jour les fichiers du syndicats et de les compléter en débordant parfois l'encadrement d'une norme totalement anachronique.
Certaines situations exigent des opérations exceptionnelles. On constate fréquemment que les syndics ne sont pas seuls à l'affut ! Le fisc, l'Urssaf, sont aussi concernés. Bien qu'il y ait des contacts avec les communes et parfois les préfectures, il ne semble pas que les syndicats de copropriétaires aient pu bénéficier souvent de l'assistance nécessaire our retrouver des débiteurs.
Parmi les causes de ces désastres financiers il faut encore citer une conception inappropriée des actions amiables et des procédures de médiation.
Le recouvrement des charges impayées n'exige pas la sauvagerie.
Mais les syndics doivent bien noter qu'en présence d'une dette croissante ils doivent mettre en place les garanties du syndicat et débuter la phase contentieuse dès lors que la procédure d'injonction de payer n'exige pas des frais excessifs. Dans bien des cas l'obtention d'une ordonnance pousse le débiteur à faire de plus grands efforts pour payer et c'est au final dans son propre intérêt.
La médiation ne doit pas être écartée mais elle doit intervenir essentiellement au stade de l'exécution d'une décision judiciaire.
Par ailleurs il faut rappeler ce que beaucoup d'intervenants ignorent : depuis la réforme, la procédure de saisie immobilière est beaucoup plus humaine et protège les intérêts du débiteur en permettant la vente amiable du bien sous contrôle du juge.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 17 janv. 2014 : 12:44:52
|
|
et il est vrai que dans le projet de loi Alur, l'action des communes sur ces résidences dégradées me semble personnellement une bonne démarche. Trop souvent les communes voulant agir se trouvent démunies par les textes actuels. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 17 janv. 2014 : 13:56:03
|
Les communes disposent présentement, et depuis longtemps, de larges moyens pour détecter les immeubles dégradés et prendre des dispositions administratives appropriées.
Il peut y avoir des difficults d'ordre financier quant il s'agit d'effectuer des travaux aux lieu et place du propriétaire.
On reproche à l'Armée, à l'Église, aux laboratoires, à certaines administrations un manque de transparence sur certains dossiers. Je suis attelé à certains dossiers de copropriétés dégradées et particulièrement de celui de l'immeuble incendié à Saint Denis.
Il serait bien souhaitable de publier l'intégralité de ce dossier sur les dix dernières années, qu'il s'agisse des affaires communales ou préfectorales mais aussi bien sur du dossier des acquéreurs de lots (bailleurs). On pourrait alors apprécier sérieusement le traitement réservé aux occupants. L'avantage de ce dossier est qu'il s'agit d'un immeuble d'importance moyenne, de bon standing à l'origine, devenu, semble-t-il un ensemble de taudis qui auraient même été privé d'eau pendant un certain temps.
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 17 janv. 2014 : 14:13:16
|
Je précise qu'il s'agit de l'immeuble rue Gabriel Peri à St Denis détruit par un incendie le 9 septembre 2012. J'évoque cette cette affaire en partie V d'un article consacré au projet de loi ALUR qui se trouve au bout de ce lien
http://www.jpm-copro.com/Reforme%20...culation.htm
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
