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Viviane
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 Posté - 07 nov. 2013 : 22:53:29
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L'ag peut elle voter la chose suivante?
L'assemblée générale, ayant été convoquée sans que soit respecté le délai de 21 jours prévu par la législation, refuse de soumettre au vote la question suivante de l'ordre du jour :
Résolution n°5 (sur 1000 Tantièmes) : La copropriété doit-elle engager un avocat pour sa défense dans la procédure en cours où sont assignés les points 19 et 20 de l'AG du 13 février 2012?
Si oui, quel montant maximum définir pour une telle procédure ?
Pour : le syndicat des copropriétaires donne son accord pour constituer avocat.
Contre : le syndicat des copropriétaires ne donne pas son accord.
Abstention : pas d'avis sur la question.
Si l'AG approuve la résolution initiale, elle sera probablement contestée par celui qui a assigné le syndicat
Si l'AG rejette la résolution initiale, le syndic ne prendra pas d'avocat pour défendre le syndicat ET le syndicat sera sans doute assigné par un des copros.
Refuser de soumettre la chose au vote pourrait permettre de sortir de l'impasse. Est-ce légal?
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:00:49
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S'il faut être quelque peu logique, c'est l'AG entière qui ne peut se tenir et non une de ses résolutions.... qui ne peut être votée...
AG a reconvoquer.
Attention au caractère de convocation d'une AG en urgence
http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-6.htm |
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Édité par - quelboulot le 07 nov. 2013 23:08:44 |
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nefer
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 Posté - 07 nov. 2013 : 23:05:00
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dés le début de l'AG il faut informer les présents que le délai légal de convocation n'étant pas respecté, tout copropriétaire peut assigner en annulation d'AG
cela fera des frais supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires...qui pourra se retourner contre l'auteur de la convocation |
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Viviane
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:09:27
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Ce qu'on voudrait éviter, c'est que justement il y ait des procédures en annulation.
En effet, d'après l'avocat qu'elle a consulté, pepa ne pourra pas (efficacement)assigner son voisin personnellement tant qu'il y aura des procédures en cours sur des résolutions qui la concernent. Cette résolution en fait partie.
L'ag a été convoquée ce matin pour demain. C'est la seule question en dehors du bureau |
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:10:44
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:12:30
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citation: En effet, d'après l'avocat qu'elle a consulté, pepa ne pourra pas (efficacement)assigner son voisin personnellement tant qu'il y aura des procédures en cours sur des résolutions qui la concernent. Cette résolution en fait partie.
L'ag a été convoquée ce matin pour demain. C'est la seule question en dehors du bureau
Pepa ?, ce matin pour demain ??????????????????????????????
C'est de l'urgence absolue votre AG... |
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Viviane
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:30:36
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l'assignation court depuis 18 mois.
le syndic bénévole qui reùmplacé le suyndic pro a proobablement (on ne sait pas) congédié l'avocat
le tgi a relancé le syndic le 27/09
le syndic a informé le tgi uil refusait de prendre un avocat le 11/10
il a informé le cs le 14/10
le cs a protesté , sans aucun effet
le 18 et le 23 octobre le syndic a a nouveau refusé devant le cs et l'ag de prendre un avocat
pepa lui a réécrit en rar doublé de mail qu'il a recu dimanche 4
ajout: Le mardi 6 le syndic envoie les convocs pour une AGE le 8
peut-il arguer qu'il y avait vraiment urgence alors qu'il a juste pas fait ce qu'il avait Ă faire? |
Édité par - Viviane le 08 nov. 2013 11:05:25 |
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PROSPER83
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:31:09
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L'ag peut elle voter la chose suivante?
L'assemblée générale, ayant été convoquée sans que soit respecté le délai de 21 jours prévu par la législation, refuse de soumettre au vote la question suivante de l'ordre du jour :
L'AG ne peut valablement voter que sur les questions inscrite Ă l'ordre du jour.
Or, à l'évidence il ne peut être inscrit par avance dans l'ODJ que l'AG sera convoquée sans respecter le délai légal serait que serait un non sens absolu.
Il ne peut pas davantage être proposée à l'AG de voter un refus de soumettre quelques questions que se soit au motif que le délai légal de convocation n'a pas été respecté, ce qui serait non seulement totalement irrationnel mais aussi illégal .
En reconnaissant que le délai légal de 21 jours n'a pas été respecté, le président de l'assemblée n'aura donc pas d'autre choix que de prononcer l'annulation de celle-ci et de mettre en demeure le syndic d'en reconvoquer à ses frais une nouvelle et ce, dans le délai légal de 21 jours.
Dans le cas contraire, il engagerait directement sa propre responsabilité sans que celle du syndic puisse alors être invoquée. |
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Viviane
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Posté - 07 nov. 2013 : 23:45:01
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citation: En reconnaissant que le délai légal de 21 jours n'a pas été respecté, le président de l'assemblée n'aura donc pas d'autre choix que de prononcer l'annulation de celle-ci et de mettre en demeure le syndic d'en reconvoquer à ses frais une nouvelle et ce, dans le délai légal de 21 jours.
Dans le cas contraire, il engagerait directement sa propre responsabilité sans que celle du syndic puisse alors être invoquée.
Avez vous un article, jurisprudence ou autre qui dise ça? Le président sera un abruti (on sait déjà ) tout dévoué au syndic. Comment
- lui faire assez peur pour qu'il le fasse
- le rassurer pour qu'il le fasse
A part ça, laloi dit très exactement qu'on ne peut voter que sur les questions soumise à l'ordre du jour.
Mais on peut tout à fait modifier, y compris du tout au tout, les résolutions.
Et rajouter des résolutions si elles traitent de la question. |
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PROSPER83
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Posté - 08 nov. 2013 : 00:10:02
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Résolution n°5 (sur 1000 Tantièmes) : [i]La copropriété doit-elle engager un avocat pour sa défense dans la procédure en cours où sont assignés les points 19 et 20 de l'AG du 13 février 2012?Si oui, quel montant maximum définir pour une telle procédure ?
Pour : le syndicat des copropriétaires donne son accord pour constituer avocat.
Contre : le syndicat des copropriétaires ne donne pas son accord.
Abstention : pas d'avis sur la question.[/i]
Si le SDC a été assigné en justice par un copropriétaire, le syndic a l'obligation d'engager un avocat pour sa défense sans avoir besoin de l'accord d'une AG.
Dans le cas ou une assemblée serait toutefois consultée, on ne voit pas comment elle pourrait voter contre le fait de se faire représenter par un avocat puisque la désignation d'un défenseur est obligatoire pour toute procédure devant un TGI.
Si j'ai bien compris, le syndic aurait congédié l'avocat initialement désigné sans cependant le remplacer. Mais pour quel motif aurait-il commis une aussi grave faute qui engagera sa responsabilité ?
Dés lors, le SDC n'étant plus représenté devant le TGI, soit le juge peut décider de renvoyer l'affaire dans l'attente d'une nouvelle désignation, soit il peut décider de juger sur les seules pièces fournies par le demandeur si celui-ci peut prouver que le syndic mandataire du SDC a refusé de désigner un nouveau défenseur.
Mais quel que soit le cas de figure, la procédure de convocation d'urgence d'une assemblée générale pour la désignation d'un avocat ne peut absolument pas s'appliquer dans la mesure ou cette désignation s'imposait depuis le désistement de l'avocat initial et que le syndic avait donc eu largement le temps de convoquer une assemblée dans le délai légal.
Le fait qu'il ne l'ait pas fait relevant d'une faute professionnelle totalement distincte des délais de convocation prévu par le décret. |
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PROSPER83
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Posté - 08 nov. 2013 : 00:17:02
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Mais on peut tout à fait modifier, y compris du tout au tout, les résolutions.
Et rajouter des résolutions si elles traitent de la question.
Avez-vous des articles de jurisprudence qui confirmeraient toutes ces allégations ?
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 00:31:26
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prosper, c'était pas une agression, mes questions. juste des vrais questions parce que pepa aura affaire à des gens qui ne sont impressionnés que par les articles de loi.
Mais on peut tout à fait modifier, y compris du tout au tout, les résolutions.
Non, j'ai pas de législation en tête. Juste le site del'ARC
citation: Et rajouter des résolutions si elles traitent de la question.
Non, pas d'articles de loi. Juste une déduction de ce que dit la loi qui différencie questions et résolutions.
En revanche, j'ai un réel doute sur le fait de voter qu'on peut pas voter, c'est pourquoi je pose la question, et votre solution m'intéresse. |
Édité par - Viviane le 08 nov. 2013 01:54:01 |
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 00:42:03
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pardon, j'avais pas vu le 1er mail,
Dans le cas ou une assemblée serait toutefois consultée, on ne voit pas comment elle pourrait voter contre le fait de se faire représenter par un avocat puisque la désignation d'un défenseur est obligatoire pour toute procédure devant un TGI.
Le problème c'est que justement, elle risque de préférer perdre le procès que payer un avocat. C'est hallucinant mais c'est comme ça.
Si j'ai bien compris, le syndic aurait congédié l'avocat initialement désigné sans cependant le remplacer. Mais pour quel motif aurait-il commis une aussi grave faute qui engagera sa responsabilité ?
On suppose qu'il l'a congédié, c'est ce qu'il voulait. Pour économiser des sous (c'est un syndic bénévole), pour permettre à son copain de gagner le procès contre le syndicat, et parce que c'est un abruti. La résolution concerne un seul copro (pepa) qui demandait l'autorisation de se raccorder à l'eau. Il ne voit pas pourquoi le syndicat payerait pour elle. Il n'avait pas compris que c'était le syndicat qui était assigné et qui payerait les 3000 euros d'article 700 demandés.
Dés lors, le SDC n'étant plus représenté devant le TGI, soit le juge peut décider de renvoyer l'affaire dans l'attente d'une nouvelle désignation, soit il peut décider de juger sur les seules pièces fournies par le demandeur si celui-ci peut prouver que le syndic mandataire du SDC a refusé de désigner un nouveau défenseur.
On sait, et le syndic aussi, c'était marqué dan le courrier que le TGI a envoyé au syndic. Le syndic a écrit au TGI qu'il ne mandaterait pas d'avocat.
Mais quel que soit le cas de figure, la procédure de convocation d'urgence d'une assemblée générale pour la désignation d'un avocat ne peut absolument pas s'appliquer dans la mesure ou cette désignation s'imposait depuis le désistement de l'avocat initial et que le syndic avait donc eu largement le temps de convoquer une assemblée dans le délai légal.
On est bien d'accord
Le fait qu'il ne l'ait pas fait relevant d'une faute professionnelle totalement distincte des délais de convocation prévu par le décret.
tout Ă fait
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 02:02:12
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Comme vous m"avez fait douter, Proper, j'ai cherché;
article 10
citation: A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
.
Autrement dit, on est pas forcément obligé de soumettre un projet de résolution quand on met une question à l'ordre du jour. On l'oublie parce qu'en fait on a systématiquement le projet de résolution.
Et quand on le met, c'est bien un projet de résolution, donc amendable par l'AG. Et heureusement, sinon il n'y a aucun débat sauf pour ou contre quelque chose décidé par quelques uns seulement.
Enfin, la loi fait bien la différence entre question et résolution. Et la loi dit
- qu'on ne peut pas voter une QUESTION non inscrite Ă l'ODJ
- qu'on est pas obligé, pour certaines questions, d'avoir un projet de résolution
Donc, on peut rédiger la résolution en AG, à condition qu'elle traite de la question. Donc on peut rajouter des résolutions, si elles traitent d'une question à l'ODJ
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Posté - 08 nov. 2013 : 09:01:54
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viviane :" qu'on est pas obligé, pour certaines questions, d'avoir un projet de résolution"
NON, cela est faux.
Donnez quelques exemples sur ces " certaines questions" qui ne sont pas ses projets de résolution figurant sur l'OdJ notifié avec la convocation.
TOUTES les questions doivent être portées à l'OdJ.
L'AG doit voter sur TOUTES les resolutions proposés à l'OdJ.
L'AG est le lieu des débats et le texte des résolutions INSCRITES à l'OdJ peuvent être modifiés;
MAIS l'AG ne peut pas AJOUTER des résolutions à l'OdJ et voter sur celle-ci.
Le délai des 21 jours est fait pour que chaque copro. ai le temps d'analyser chaque projet de résolution, avec les docs joinsts. L'AG ne peut pas sortir du chapeau et créer d'autres résolutions.
Ces projets de résolutions DOIVENT NOTIFIER ( en RAR ) au syndic AVANT la préparation de l'OdJ.
L'OdJ n'est pas modifiable, mais le texte des résolutions , SI !
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Sunbird
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Posté - 08 nov. 2013 : 09:39:03
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Si une AG qui n'a pas été convoquée en respectant le délai minimum des 21 jours, sera annulée si un copropriétaire demande son annulation au TGI.
La procédure dure au minimum 12 mois sur la RP, et concernant le cout (cela dépend des avocats) mais prévoir de l'ordre de 2000 euros sans les frais annexes.
Pour éviter effectivement des couts, le plus simple est que cette AG soit annulée par le syndic, et qu'il relance une convocation d'AG dans les règles. |
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 10:07:13
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citation: Donnez quelques exemples sur ces " certaines questions" qui ne sont pas ses projets de résolution figurant sur l'OdJ notifié avec la convocation.
Exemples de rajout de résolutions pour une même question
Convocation
question: réfection du toit
projet de résolution: L'ag décide de refaire le toit pour un montant de 50000euros, le syndic percevra 1% du montant des travaux
Les devis sont bien là , mais pas de choix de l'entreprise. Pas de décision sur les dates d'appels, pas d'architecte Plus la résolution est un vote bloqué, ou "résolution à tiroir": honoraires du syndic et décision de faire en même temps.
PV:
Question: RĂ©fection du toit
Résolution 1 : L'ag décide de refaire le toit et choisit le devis n° de l'entreprise Bidule pour un montant de ..............
Résolution 2: L"assemblé décide de missioner un architecte pour ces travaux. Elle mandate le conseil syndical pour choisir celui-ci. Ses honoraires ne devront pas excéder .....
RĂ©solution 3: Les appels de fonds seront faits de la facon suivante:
RĂ©solution 4 : les honoraires du syndic seront les suivants...
On avait un projet de résolution dans la convocation.
On en a 4 sur le PV
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Édité par - Viviane le 08 nov. 2013 11:17:26 |
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 10:55:27
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Autre exemple:
Convocation
QUESTION: DĂ©signation du CS
projet de résolution: L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
Un seul projet de résolution. Problème: le RFCS prévoit 5 membres du CS, sur lesquels l'AG doit se prononcer séparément
PV 5 résolutions (voire plus si il y a plus de candidats que de postes à pourvoir)
DĂ©signation du CS
1)L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
2) L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
3) L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
4) L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
5) L'ag désigne ..................comme menbre du CS pour une duréee de....
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Édité par - Viviane le 08 nov. 2013 10:56:51 |
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Posté - 08 nov. 2013 : 11:36:22
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viviane : vous ne comprenez pas la différence entre OdJ complémentaire qui n'existe plus depuis septembre 2004; un OdJ complémentaire c'est l'ajout de projet de résolution.
L'AG débat sur chaque résolution et peut en mofifier le texte. Ce n'est pas un ajout de résolution interdit par la loi de 2004 ! Même sur un même dossier.
On peut se demander également ou est le CS qui préapre l'OdJ en concertation avec le syndic !
Votre exemple sur les travaux est assez significatif :
L'OdJ propose le projet de résolution de travaux avec le choix des devis. parfait. L'AG peut adopter ces travaux, en modifier le contenu et adopter une enveloppe, le texte de cette résolution en est alors modifié, et ce n'est PAS un ajout de résolution ! 
L'AG choisi un devis, et l'AG DECIDE d'appeler les fonds sur 3 trimestres en commençant le 2 ème trimestre, cela est tout à fait légal, le PV mentionne cela, dans cette même résolution.
Mais après le PV ajout 3 résolutions qui ne sont pas à l'Odj !! attention ce syndic commet une faute. Il ne peut rajouter une résolution sur ces honroaires :il l'est a oublier tant pis pour lui. L'AG n'a donc pas à voter la dessus. Les honoraires du syndic sont obligatoirement une résolution différente !! le B.A.BA du syndic. Pas de résolution prévue à l'OdJ, PAS DE VOTE. Décison contestable.
Attention, le président de séance est le RESPONSABLE de la tenue de l'AG et il ne DOIT PAS accepter ce rajout de vote, et de résolution sur le PV d'AG qu'il DOIT signer en fin de séance.
Pour le CS , c'est différent. L'AG doit se prononcer sur les copros ayant fait acte de candidature, ET voter séparement sur chaque nom. le pV doit mentionner chaque vote. Si il y plus de candidat que le nbre prévu au CS, alors elle élira ceci comme suppléants, et non membre du CS.
Si il y moins de candidat, elle votera sur les 3 ou 4 volontaires.
L'élection du CS est une seule résolution, et des votes sur chaque nom. On peut alors inscrire au PV résolution 10, élection du CS puis 10.1 éléction de mr trucmuche, 10.2 élection de mr machin,...
L'AG peut aussi se prononcer sur un vote de liste, si elle le décide.
Viviane : vous parlez comme conseil de pepa, mais comment cela se passe t'il dans votre SDC ?  |
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Posté - 08 nov. 2013 : 11:43:07
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viviane : SUITE !
En ce qui concerne l'architecte ou le maitre d'oeuvre, c'est une résolution diiférente qui devrait être votée l'année précédente du vote de gros travaux , comme voter un mandat au CS et des fonds pour cette étude préalable.
Voter des travaux sur des devis sans qu'un cahier des charges soit établi apr cet architecte est idiot et montre la grande incompétence du syndic et du CS !!
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Viviane
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Posté - 08 nov. 2013 : 12:03:59
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