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Elisabeth
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 Posté - 16 mars 2012 : 13:28:23
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Bonjour
L'article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise,
en ce qui concerne le syndicat :
citation: Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration
des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions
récursoires.
Je cherche à savoir quel type de vice de construction peut être concerné ?
Par ailleurs, j'avoue que je ne comprends absolument pas ce que veut
dire "sans préjudice de toutes actions récursoires"....
Merci
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nefer
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Posté - 16 mars 2012 : 13:46:04
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citation: Initialement posté par ElisabethBonjour L'article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise, en ce qui concerne le syndicat : citation: Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration
des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions
récursoires. Je cherche à savoir quel type de vice de construction peut être concerné ? Par ailleurs, j'avoue que je ne comprends absolument pas ce que veut dire "sans préjudice de toutes actions récursoires".... Merci
et si vous étiez plus précise en nous indiquant quelle est votre situation actuelle.... |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 16 mars 2012 : 14:39:39
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Vous avez raison....
Avec la copropriétaire (bailleur) de l'appartement au-dessus du mien,
nous avons dû intenter un procès au syndicat, suite à un refus en AG,
de nous autoriser à faire les travaux envisagés.
En mars 2011, nous avions demandé à l'AG, l'autorisation de percer une
fenêtre dans nos sdb respectives (à nos frais bien sûr), car tout moisit et
ce depuis de nombreuses années.
Ce n'est pas le cas de l'appartement en-dessous du mien où vit une personne
seule depuis plus de 25 ans.
Par contre, chez les locataires qui sont à 5 depuis 18 ans,
dans un appartement de plus de 100 m2, la situation est catastrophique
(mur de douche qui s'écroule ou presque et moisi).
Le service d'hygiène de la ville a d'ailleurs enjoint la copropriétaire
de remédier à la situation.
Un peu moins dramatique chez moi.
Sur les 21 lots, ces 3 sdb sont les seules à avoir un mur extérieur,
qui plus est, côté nord. Pour les 18 autres lots,
les sdb ne donnent pas vers l'extérieur.
Nous avons une ventilation statique.
Lors de l'assignation, nous avons "prétendu"
que c'est un manque d'entretien de cette ventilation
qui était à l'origine de la dégradation dans ces sdb.
Pensant que les gaines étaient bouchées.
Or un bureau d'étude mandaté a confirmé que la ventilation fonctionnait,
en testant avec une très fine "pellicule" de papier toilette. Donc la colonne
n'était pas bouchée.
Mais le "tirage" était vraiment léger.
Je précise que les sdb ne font que 5 m2.
Et ce bureau d'étude préconise donc que la meilleure solution
était une fenêtre.
Nous avons joint "in extremis" le rapport à l'assignation mais le texte
ne pouvait plus être modifié.
La partie adverse, dans ses conclusions
(il leur a fallu plus de 8 mois pour conclure !), conteste qu'un manque
d'entretien des gaines de ventilation soit à l'origine des désordres.
Ce que nous reconnaissons suite au rapport du bureau d'étude.
D'où ma question, initiale :
peut-on arguer d'"un vice de construction"
(construction 82) ?
La ventilation étant certes adaptée pour les 18 autres lots
puisqu'ils n'ont pas de problèmes de moisi, mais
qu'elle est insuffisante pour les 3 sdb concernées.
Merci pour vos avis.
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2012 : 17:27:15
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Difficile de donner des conseils "par correspondance" sur un tel dossier.
Vous êtes parti sur un défaut de ventilation, cause selon vous des dégradations constatées dans les Sde Bains.
Dans la mesure où une expertise (ordonnée par qui ?) a montré que la ventilation fonctionnait mais pas suffisament, avec préconisation du percement de fenêtres, vous pouvez joindre le rapport en réponse aux conclusions du syndicat, qui prétend que tout va bien ... alors que les dégradations subsistent.
D'autant plus que l'AG vous refuse des travaux privatifs !
Voyez votre avocat, qui peut réorienter l'action : les dégradations existent, personne ne les contestent, la commune oblige à faire quelque chose pour des raisons d'hygiène, une expertise préconise le percement de fenetres, ce que refuse abusivement le syndicat.
Il peut être demandé au juge d'autoriser le/les demandeurs à réaliser ces travaux privatifs, donc condamner le syndicat qui les a abusivement refusé alors qu'il n'ignorait rien des dégardations et de l'insalubrité.
Il peut être aussi demander au juge d'obliger le syndicat à réaliser à ses frais le percement de ces fenetres en raison du vice de construction, car le manque de ventilation (fenetre ou autres) des SdeBains est bien la cause des dégradations et de l'insalubrité qui en découle (c'est cela le "vice/défaut de construction" en 1982 dont le syndicat est toujours responsable en 2012 selon L.art.14 !)
Action récursoire : action en justice engagée par celui qui a exécuté une obligation qui s'imposait à un autre afin d'en obtenir réparation.
Mettons que vous êtes autorisée à réaliser le percement des fenetres pour mettre fin aux dégats, alors que ce percement revenait au syndicat en raison d'un "vice de construction".
L'action récursoire consiste à assigner le syndicat pour l'obliger à supporter les travaux en réparation du vice que vous avez été contrainte d'engager à sa place.
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Elisabeth
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4
Posté - 16 mars 2012 : 20:32:30
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Merci gedehem
Nous avons donc invoqué le manque d’entretien des gaines de ventilation
et l’assignation mentionne bien l’article 14 mais l’avocate a fait “sauter”
“vice de construction” dans sa citation.
On m’avait conseillé de faire venir un bureau d’étude
dont le rapport a été joint in extremis à l’assignation.
Nous avons évidemment aussi fait établir
un constat d’huissier dans chaque sdb.
Nous avons demandé
* des dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
* une somme pour la réfection des sdb,
* l’annulation de la délibération de l’AG (pour abus de majorité),
* l’autorisation de créer les fenêtres,
* et l’application de l’article 700.
La partie adverse constate, au vu du rapport du bureau d’étude
que la gaine de ventilation fonctionne parfaitement.
C’est bien vrai, ce qui prouve donc bien que la ventilation est insuffisante !
Puis il est dit :
“Il résulte de ce qui précède que les traces de moisissure constatées
dans les appartements des demandeurs ne sont pas dues
à une absence d’entretien de la gaine de ventilation statique
mais à un apport insuffisant d’air neuf dans le logement des demandeurs.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont absolument pas
directement liés à cette situation que A et B doivent gérer.” !!!!!
La partie adverse prétend aussi que nous n’apportons aucune preuve
de la présence d’importantes moisissures pourtant constatées
par huissier et par les services d’hygiène de la ville !
Et pour finir, la partie adverse constate que “la demande d’annulation
n’est absolument pas motivée, les demandeurs se contentant
d’invoquer un prétendu abus de majorité”.
Et pourtant, l’abus de majorité est flagrant !
Voilà donc une vue d’ensemble de la situation.
Qu’en pensez-vous ?
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Gédehem
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5
Posté - 16 mars 2012 : 20:39:24
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"Le syndicat des copropriétaires et le syndic ne sont absolument pas
directement liés à cette situation que A et B doivent gérer.” !!!!!"
En demandant l'autorisation à l'AG de percer des fenetres, seule solution pour améliorer la ventilation.
Sauf que le syndicat refuse, privant A et B d'un moyen pour régler le problème.
C'est ce qu'il faut mettre en avant, avec ce qui est présenté plus haut.
Voyez cela avec votre avocat. |
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Posté - 17 mars 2012 : 11:26:08
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Elisabeth :"On m’avait conseillé de faire venir un bureau d’étude
dont le rapport a été joint in extremis à l’assignation. "
QUI est ce "on" ??
Pourquoi votre avocat n'a pas demandé une expertise contradictoire ? Le juge aurait accepter de nommer un autre expert.
Les constats d'huissier ne sont pas suffisants.
Dans 99% de tels litiges, le juga va suivre les constats de l'expert nommé par le tribunal. Il va ignorer les constats d'huissier, les bureaux d'études !!,.....
Elisabeth : "Il résulte de ce qui précède que les traces de moisissure constatées dans les appartements des demandeurs ne sont pas dues à une absence d’entretien de la gaine de ventilation statique
mais à un apport insuffisant d’air neuf dans le logement des demandeurs."
Pourquoi votre avocat n'a pas saisi cette phrase pour fiare appel !!! pour remédier à ce manque d'appel d'air frais, UNE seule solution, des fenêtres !!!
Il est très courant qu'un pignon orienté plein nord, et sans aérations et isolations provoque inévitablement des moissures !!! La différence de température entre l'extérieure et l'intériereur en est la cause. Une évidence que votre avocat n'a pas su démontrer non plus.
Il me semble que cet avocat a très mal ficelé votre dossier : pas d'expertise, simple constats d'huissiers, et un bureau d'étude contacté juste avant le passage au tribunal !! pas très sérieux.
Avez vous pris votre assurance juridique ?? cela peut expliquer ce manque de travail sur votre dossier.
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chenkak
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7
 Posté - 17 mars 2012 : 18:21:34
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Bon, c'est maintenant une affaire d'experts et de décision de justice qui suit son cours.
Mais il reste la question initiale et théorique évoquée par Elisabeth, tout au début, et qui me paraît très intéressante.
Un juriste expert pourrait-il détailler ce que veut dire exactement la phrase de l'article 14 :
Le syndicat des copropriétaires "est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."
En effet, on peut être particulièrement étonné de savoir que le syndicat serait responsable des conséquences de vices de construction, alors qu'il n'y est pour rien dans la construction de l'immeuble!!!
Et qu'est-ce que c'est que ces actions récursoires???
Voilà 2 questions qui devraient intéresser toutes les copropriétés. |
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Posté - 17 mars 2012 : 18:35:20
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chenkak : le copropriétaire ne connait pas le constructeur de l'immeuble.
Sicelui-ci subit un préjudice pour un maque d'entretien ou un vice de construction, c'est le syndicat qui doit être assigné.
Le syndicat est assigné par un copropriétaire pour un vice caché de construction, alors le syndicat assignera à son tour l'entrepreneur pour vice caché. Cette action récursoire est lancée pour obtenir le paiement des dommages par cet entrepreneur.
rien de bien compliqué dans cet article 14!!
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Gédehem
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9
Posté - 17 mars 2012 : 18:53:14
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Pour l'action récursoire elle a été expliquée plus haut.
Vice ce construction et/ou défaut d'entretien :
Une tuile tombe du toit et blesse grievement un passant (tiers) ou un copropriétaire qui passait juste à ce moment là : syndicat reponsable.
Que ce soit par ce que la tuile était mal fixée ou trop en porte à faux et ce depuis le début de l'immeuble en 1932 (vice de construction) ou parce qu'il y a eu une tempete il y a 2 ans et que les tuiles "glissantes" n'ont pas été remaniées.
L'affaire est identique si le préjudice subit est consécutif à une faute du syndic ... ou de l'employé : c'est TOUJOURS le syndicat qui, en premier lieu, sera tenu pour reponsable ....
Ce n'est qu'ensuite, le syndicat condamné estimant subir à son tour un préjudice du fait d'une faute du constructeur, du syndic, de l'emplyé, que le syndicat pourra se retourner contre celui ou ceux à l'origine du préjudice (des €€€€) que le syndicat subit du fait de sa mise en cause et de sa condamnation à "réparer" ..., ici le tiers qui a reçu la tuile !
C'est là du B A BA pour ce qui concerne L.art.14 , que tout copropriétaire devrait connaitre par cœur ... et surtout bien comprendre !
Par exemple avant de votez les yeux fermés "quitus au syndic" !
(Non, on ne recommence pas !) |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2012 18:54:34 |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 17 mars 2012 : 22:45:44
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Non, on ne recommence pas le problème du quitus au syndic..., mais vous avez eu bien raison de le signaler, Gédehem, comme exemple des conséquences possibles du quitus accordé sans réserve.
Vous indiquez aussi que tout copropriétaire devrait connaître par coeur cet aspect de l'article 14.
Or, je suis sûr que 99% des copropriétaires l'ignorent, du moins pour ce qui est de leur responsabilité dans un préjudice dont ils ne seraient pas la cause volontaire ni par aucune négligence.
Si cette loi est juste ou inévitable, ce qui reste à prouver..., Il faudrait qu'elle soit rappelée en toutes lettres dans les actes de vente en copropriété.
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Gédehem
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11
Posté - 17 mars 2012 : 22:51:27
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Mais elle l'est, puisque les actes font mention de la remise du RDC (donc au visa le L et D) dont l'acquéreur reconnait avoir pris connaissance, RDC annexé aux actes..
C'est pourquoi il n'est pas fondé ensuite à prétendre "je ne savais pas" !
Sauf que personne ne le leur a fait lire, ...sous réserve qu'ils aient bien voulu le lire ....
PS : sans recommencer un débat, on voit bien ici que l'histoire du quitus n'a rien à voir avec une appréciation quantitative ou qualitative de la gestion, sur l'exactitude des comptes (2+2=4), pas plus que sur la structure, les pratiques ou l'importance des services affectués par le syndic (et pourquoi pas, à y être, sur le fait que le gestionnaire est beau gosse ou que c'est une chamante belle brune aux yeux bleus ! ) .
Ce n'est QUE du juridique, qu'une histoire de responsabilité sur la conformité/légalité des actes du syndic dont il serait déchargé ou non....
Personne n'étant en mesure d'apprécier la conformité/légalité des actes connus (certainement pas la majorité), le syndic étant de plus assuré pour lui-même en RCP, c'est donc NON pour préserver les intérets du syndicat ....
Au regard de ce que précise L.art.14 sur la responsabilité du syndicat, qui sera TOUJOURS recherchée au premier chef, pas besoin de 22 pages pour l'expliquer..... 
( STOP !!)
PS 2 : L.art.14 existe depuis 1965 .... et il est "amusant" de constater que près de 50 ans plus tard aussi peu de copropriétaires en mesurent toute la portée, mise à part la question du 'quitus' .. ! |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2012 23:23:21 |
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Gédehem
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12
Posté - 18 mars 2012 : 12:44:50
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Pour en revenir au cas d'Elisabeth, il ressort de l'expertise qu'elle a commandé que les dégats constatés proviendraient d'un manque le ventilation de la salle de bain en raison d'un débit trop faible de l'extraction naturelle.
L'expertise préconise le percement de fenêtre.
Selon cette expertise, ce serait donc soit un défaut de conception lors de la construction (pas de fenetre, débit de l'extracteur trop faible (vice de construction) soit un défaut d'entretien de l'extraction (ramonage du conduit, accelérateur ?) ..
Le premier problème est cette expertise, qui n'est pas 'judiciaire' (décidée par un juge) mais commandée par la plaignante ... donc qui sera contestée par l'adversaire (le syndicat).
Le second est la mise en avant d'un 'vice de construction', qui peut mener très loin dans la bagarre d'experts ....
Reste donc le refus de l'AG de réaliser aux frais des demandeurs les travaux privatifs sur la base d'un rapport que ne contestera sans doute pas le syndicat.
C'est sans doute le point le plus simple pour obtenir satisfaction, même si sur le fond du problème ce devrait être le syndicat qui "répare" le préjudice (d'autant plus que des parties communes sont concernées). |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 19 mars 2012 : 00:11:30
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Merci à tous pour vos développements.
Petit résumé :
le syndicat prétend qu’il n’y a aucune preuve des moisissures alors que
constat d’huissier dans chaque sdb
service d’hygiène est passé chez les locataires, chez moi aussi
mais qui aurait-il pu “enjoindre” chez moi puisque je suis copropriétaire occupante ?
donc le service d’hygiène a enjoint à la copropriétaire bailleur de remédier
à la situation
“expertise'” d’un bureau d’étude chez moi.
Il y a quand même trois “preuves” des moisissures.
Ce que je trouve vraiment choquant dans les conclusions de la partie adverse, c’est
quand ils affirment que syndicat et syndic ne sont pas liés à la situation et
que c’est à nous, “victimes", de la gérer.
Il s’agit, comme déjà dit d’une ventilation statique,
qui n’a pas vraiment besoin d’un entretien.
En 94, j’avais cependant demandé ce nettoyage
car moins de 10 ans après mon arrivée dans le logement (en 84),
ma sdb était déjà bien moisie.
Après, j’ai laissé “traîner” les choses mais moins de 10 ans plus tard,
le moisi réapparaissait.
J’en viens à l’abus de majorité.
Sur les 17 /21 présents ou représentés à l’AG de 2011,
10 lots ont voté contre ; sur ces 10, 8 lots, de par la situation
de leurs appartements dans l’immeuble, ne subissent strictement
aucune nuisance visuelle ou autre.
Pour les 2 lots restants, nos fenêtres sont en vue oblique
de leurs appartements.
L’un de ces lots a fait des mains et des pieds
pour empêcher notre projet de se concrétiser.
Comme si je “stationnais” chaque jour pendant de nombreuses heures
dans ma sdb pour pouvoir les épier !
Concrètement, ces copropriétaires ont même envoyé des lettres incendiaires
au syndic qui figurent d’ailleurs dans leurs conclusions.
Et ces lettres montrent une méconnaissance totale des procédures.
Ils y menacent même de porter plainte contre lui !
Par ailleurs, je crois que l’abus de majorité est caractérisé. Uniquement dicté
par la jalousie et la méchanceté d’un certain nombre de personnes
de la copropriété qui connaît une ambiance délétère
depuis bientôt 10 ans ! Et ce grâce à un conseil syndical
complètement “à côté de ses pompes” !
L'affaire suit son cours et pendant ce temps, les locataires
(très soigneux dans leur logement)
sont obligés de vivre dans une sdb "poubelle".
Ils sont excédés et risquent de se retourner
contre la copropriétaire ! |
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max2607
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14
Posté - 19 mars 2012 : 04:27:51
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Je pense qu'une assignation au tribunal avec demande d'expertise est plus que nécessaire, changez d'avocat si celui que vous avez n'est pas compétant... |
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ABCT
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15
Posté - 19 mars 2012 : 14:12:59
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La Construction date de 1982......et vous intentez une action en 2011......Pas de problème entre temps??????
Qu'un "expert" propose le percement de fenêtre pour résoudre vos problèmes ... de ventilation dépasse l'entendement!!!!l la fenêtre sera constamment fermée.....de plus il vous sera proposé un double vitrage.....
La ventilation "statique" existe (je traduis statique par naturelle???)mais serait insuffisante??????
Alors pourquoi ne pas installer une V.M.C. ????
Mais l'essentiel ne viendrait-il pas du manque d'arrivée d'air???? Si l'air arrive il demande qu'à "partir" ne serait ce qu'avec cette ventilation "naturelle" mais les entrées d'air de l'APPARTEMENT DOIVENT ËTRE SUFFISANTES ET BIEN DEGAGEES.
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Gédehem
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16
Posté - 19 mars 2012 : 15:25:33
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C'est tout le problème :
"La ventilation "statique" existe (je traduis statique par naturelle???) mais serait insuffisante ?????? "
Dans la mesure où existe une ventilation statique mais que celle-ci ne serait pas suffisante caractérise le "vice de construction" en raison d'une erreur de conception !
"Alors pourquoi ne pas installer une VMC" ?
Pourquoi pas ! Mais cette installation serait à la charge du syndicat puisqu'il y a défaut de concerption de la ventilation d'origine nécessitant l'installation d'une VMC pour résoudre le problème.
Sans aller jusqu'à obloger le syndicat à quoi que ce soit pour ce réfaut de conception, il a été demandé à l'AG le percement de fenetres (sas doute 'petites s'agissant de Sde Bains) permettant l'aération naturelle, ces travaux étant supportés par les seuls demandeurs.
Le refus de l'AG semble effectivement abusif, dans la mesure ou à priori sa responsabilité peut être engagé pour ce défaut/vice de constriction ne permettant pas une ventillation naturelle suffisante.
"mais les entrées d'air de l'APPARTEMENT DOIVENT ËTRE SUFFISANTES ET BIEN DEGAGEES."
Certes ! Mais dans la mesure ou le conduit de ventilation de la Salle de bains, pièce fermée faut-il le rappeler, ne permet pas une ventilation naturelle suffisante, toutes les autres fenetres de l'appartement seraient-elles ouvertes, on ne résoudra pas l'insuffisance d'un flux d'air. |
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ABCT
Contributeur senior
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17
Posté - 19 mars 2012 : 16:52:45
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Pourquoi maintenant????? La ventilation statique (ou naturelle)..... s'est - elle partiellement obstruée?????
Je ne comprends pas en quoi le percement de fenêtre va favoriser le flux!!!! Sauf à laisser ces fenêtres ouvertes???? |
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ABCT
Contributeur senior
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18
Posté - 19 mars 2012 : 16:59:28
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Pour la ventilation de ces pièces humides il convient de rappeler que le flux ou passage de transit peut être réalisé par une grille de transfert suffisante soit par le détalonnage des portes intérieures au logement |
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Gédehem
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19
Posté - 19 mars 2012 : 17:53:50
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D'une façon ou d'une autre il faut percer le mur afin d'améliorer la ventillation insuffisante de cette pièce humide fermée, toutes les ouvertures dans les autres pièces ne pouvant améliorer le flux dans le conduit de ventilation naturelle existant.
Pour percer le mur extérieur afin d'y mettre une grille de 15x10 ou un petit fénestron de 25x50, il faut une autorisation d'AG.
Je ne comprends pas en quoi le percement de fenêtre va favoriser le flux!!!! Sauf à laisser ces fenêtres ouvertes????"
Si vous ne voyez pas en quoi une petite fenetre entrebaillée lorsque nécessaire peut améliorer la ventilation d'une pièce humide, ou pour le moins empecher qu'elle reste humide en permanence, c'est qu'il y a un problème ! |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 20 mars 2012 : 14:47:05
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Cher Maître, il n'y a pas de problème..... Mais vous insinuez qu'une fenêtre doit être ouverte ou entrebaillée..OK Lorsque nécessaire..... c'est à dire un certain temps...... comme le refroidissement du canon!!!!!
Mais attention aux refroidissements......
Les salles de bains n'ont pas toutes des arrivées d'air extérieur, alors pourquoi pas un "extracteur" ou "accélérateur" pour faciliter cette aération?????
Ne soyons pas dupe.... quelques instants d'entrebaîllement de la fenêtre de vous garantirons pas la salubrité de cette pièce d'eau située pignon nord. |
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