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jcm
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 Posté - 08 oct. 2007 : 17:02:38
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Nouvel arrêt autorisant la remise en mains propres de l'avant contrat par l'agent immobilier, pour faire courir le délai de rétractation de l'acquéreur : CA Paris 2ème ch sect. B, 15 mars 2007, n° 05/24529.
La cour d'appel anticipe sur le décret qui n'est pas encore paru.
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jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 17:55:15
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Jurisprudence de Cour d'Appel contraire.
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Note de jurisprudence :
La notification de l'acte de vente sous seing privé prévue par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui permet de fixer le point de départ du délai de rétractation dont bénéficie l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier, a pour but d'assurer la protection de ce dernier et ne peut donc résulter de la remise en main propre, contre récépissé, dudit acte sans l'intervention d'un officier ministériel dont la présence est de nature à garantir l'authenticité de l'acte.
Cour d'appel d'Orlans
Audience publique du 4 novembre 2002
N° de pourvoi : 02/00294
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS Me Estelle GARNIER la SCP DUTHOIT-DESPLANQUES-DEVAUCHELLE 04/11/2002 ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2002 N° : N° RG : 02/00294 DÉCISION DE LA COUR : Confirmation DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance BLOIS en date du 20 Décembre 2001 PARTIES EN CAUSE APPELANT : Monsieur Philippe X... 7, rue Basse des Grouùts 41000 BLOIS représenté par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Francis ROUSSEL, du barreau de BLOIS D'UNE PART INTIMÉ : Monsieur Denis Y... 7, allée de Tourmaline 41260 LA CHAUSSEE ST VICTOR représenté par la SCP DUTHOIT-DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP SEBAUX - HALLAIS, du barreau de BLOIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 03 Janvier 2002 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 11 septembre 2002 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 16 SEPTEMBRE 2002, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Monsieur Dominique TAY, Président de Chambre, Madame Z... de PEYRECAVE, Conseiller, Madame Marie-Brigitte NOLLET,Conseiller, qui en a rendu compte à la collégialité. Greffier : Madame Anne-Chantal A..., Greffier lors des débats et du prononcé de l'arrêt. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 04 NOVEMBRE 2002 par Monsieur TAY, Président, lequel a signé la minute avec Madame A..., Greffier.
Vu l'appel interjeté par Philippe X... à l'encontre d'un jugement rendu le 20 décembre 2001 par le Tribunal de Grande Instance de BLOIS, qui a :
- dit que l'acte sous seings privés du premier juillet 2001, conclu entre les parties et portant vente à Denis Y... d'un immeuble d'habitation, sis 24 rue Florimond Robertet à BLOIS (41), n'avait pas été notifié à l'acquéreur selon des modalités conformes aux
prescriptions de l'article L 271-1, alinéas 1 et 2, du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa rédaction actuellement en vigueur,
- dit qu'en conséquence le délai de rétractation, légalement ouvert à l'acquéreur, n'avait pas couru,
- dit qu'il appartenait à Philippe X... de procéder, ou de faire procéder, à cette notification, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout autre moyen propre à déterminer la date de cette notification, selon des modalités objectives et indépendantes de la volonté des parties ou de tout tiers intéressé, directement ou indirectement, à la vente,
- réservé tout chef de demande initiale et incidente, jusqu'à ce qu'il soit procédé à ladite notification,
- ordonné la réouverture des débats et invité les parties à conclure au fond, après régularisation de la notification et expiration des délais de rétractation et de consignation, sans préjudice d'une éventuelle transaction susceptible d'être conclue entre elles,
- renvoyé l'affaire devant le Juge de la Mise en Etat et réservé les dépens;
Vu les dernières écritures signifiées par l'appelant le 29 juillet 2002, par lesquelles il demande à la Cour de, réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau, débouter Denis Y... de toutes ses demandes, dire que la condition suspensive a été défaillie de son fait et résilier à ses torts et griefs la vente conclue entre les parties, condamner l'intimé à lui payer les sommes de 16.769,39 euros à titre de clause pénale et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, condamner enfin l'intéressé aux dépens ;
Vu les conclusions signifiées le 26 août 2002 par Denis Y..., tendant à voir confirmer la décision déférée en toutes ses
dispositions, et y ajoutant, à voir :
- condamner Philippe X... à lui payer la somme de 30.999,92 euros en réparation de son préjudice, somme qui pourra faire l'objet d'une compensation avec le prix de l'immeuble dont il est débiteur,
SUBSIDIAIREMENT, si la Cour considérait qu'il n'a pas respecté les formes et le délai de consignation de la somme de 110.000 francs,
- autoriser Maître AUGER, notaire, à lui restituer la somme objet de la consignation,
- condamner Philippe X..., sur le fondement de l'enrichissement sans cause et au visa de l'article 1147 du Code Civil, à lui payer la somme de 21.559,55 euros, avec intérêts de droit, correspondant au coût des travaux entrepris, et celle de 17.999,92 euros pour les débours divers résultant de la nécessité de trouver un logement de substitution,
- condamner l'appelant à lui verser la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les dépens ;
SUR CE, LA COUR :
Attendu que, par acte sous seings privés du premier juillet 2001, Philippe X... a vendu à Denis Y... l'immeuble dont s'agit, sous les conditions suspensives d'usage et sous la condition particulière de prise de possession des lieux par l'acquéreur à compter du 16 juillet 2001, pour y réaliser des travaux d'aménagement ;
Que l'acte prévoyait que la régularisation de la vente par acte authentique aurait lieu par devant Maître AUGER, notaire à BLOIS, le 11 août 2001 ;
Qu'il rappelait que, conformément aux dispositions de l'article L.271-1 nouveau du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur disposait d'un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui
notifiant l'acte, qu'aucun versement n'était possible avant l'expiration de ce délai, que, à l'issue de celui-ci, le contrat de vente serait soumis à la condition suspensive d'un versement par l'acquéreur, lequel devrait s'effectuer au plus tard huit jours après l'expiration du délai de rétractation ;
Que, en application des dispositions susvisées, le montant de la consignation à effectuer entre les mains du notaire sus-désigné était fixé à 110.000 francs ;
Que l'immeuble fût mis à disposition de Denis Y... comme convenu au cours du mois de juillet 2001 ;
Que, cependant, par lettre du 28 juillet 2001 adressée à Denis Y..., Philippe X..., invoquant le défaut de consignation de la somme de 110.000 francs dans les délais prévus à l'acte, a dénoncé le compromis de vente et indiqué qu'il considérait ce dernier comme annulé, faute de réalisation de la condition suspensive tenant à la consignation des fonds susvisés ;
Qu'il s'est ensuite refusé à régulariser l'acte authentique de vente, ce qui a conduit Denis Y... à saisir le Tribunal de Grande Instance de BLOIS, aux fins de l'y voir contraindre ;
Que c'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement dont appel, qui a considéré que le délai de rétractation, et par conséquent celui de consignation, n'avaient pas couru, faute de notification valablement effectuée du compromis de vente, et a invité les parties à satisfaire à l'obligation de notification édictée sur ce point par l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, réservant les demandes jusqu'à ce qu'il y soit procédé ;
Attendu qu'au soutien de son recours, Philippe X... allègue que Denis Y... n'a pas satisfait à la condition suspensive, prévue par l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation et
reprise dans l'acte sous seings privés litigieux, d'un versement effectué par l'acquéreur, au plus tard huit jours après l'expiration du délai de rétractation, et qu'à défaut le contrat s'est trouvé résilié aux torts de l'acquéreur ;
Qu'il fait valoir que les modalités de notification de l'acte sous seings privés prévues par la loi n'ont pas le caractère d'ordre public, qu'en l'occurrence Denis Y... a lui-même certifié, dans un document établi et signé de sa main le 17 juillet 2001, qu'il avait reçu l'original du compromis de vente, lors de sa signature, soit le premier juillet 2001, que cette remise vaut notification et que le délai de rétractation a bien couru à compter de cette date ;
Qu'il allègue en effet que la remise, en main propre, à une partie d'un acte officiel satisfait aux exigences de la loi en matière de notification, que, selon l'article 1322 du Code Civil, l'acte sous seings privés, reconnu par celui auquel on l'oppose a, entre ceux qui l'ont souscrit, la même foi que l'acte authentique, de sorte que le document du 17 juillet 2001 doit être considéré comme ayant la même valeur qu'un acte notarié, que le mode de notification retenu par le premier Juge, lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, à l'exclusion de tout autre, ajoute au texte, et qu'un tel mode de notification constituerait en tout état de cause un traitement discriminatoire, interdit en droit Communautaire, entre ressortissants de la communauté européenne, certains pays ne connaissant ni l'acte d'huissier, ni la lettre recommandée ;
Qu'il ajoute que Denis Y... a mensongèrement déclaré, lors de la signature de l'acte sous seings privés, qu'il avait versé la somme de 110.000 francs entre les mains du notaire, ce qui s'est avéré faux ; Qu'il s'oppose enfin aux demandes de dommages et intérêts formulées par l'intimé, estimant non démontrées, ni la faute qui lui est
imputée, ni l'existence d'un préjudice subi par l'intéressé ;
Attendu que Denis Y... réfute le caractère mensonger des déclarations qui lui sont attribuées quant au versement de la somme de 110.000 francs, alléguant que c'est en accord entre les parties et sur les conseils, tant de Maître AUGER que de madame B..., gérante de l'agence BLOIS IMMO, qui avait, à titre amical, rédigé le compromis de vente, que la consignation de la somme susvisée n'a pas été effectuée, la loi du 13 décembre 2000 interdisant un tel versement et le notaire détenant déjà une consignation de 220.000 francs, provenant de la vente d'un autre immeuble de l'acquéreur ;
Qu'il soutient que les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, telles qu'elles résultent de la loi précitée du 13 décembre 2000, qui sont d'ordre public, excluent tout autre mode de notification que ceux qu'elles prévoient, à savoir lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, que ces dispositions ont pour but de protéger l'acquéreur du bien immobilier par le respect des formes qu'elles définissent, qu'en dehors de la lettre recommandée avec accusé de réception seule la notification par acte d'huissier satisfait aux exigences de ce texte, que la remise contre récépissé présente en effet le risque d'antidatation, et que le texte implique que la notification s'effectue selon des modalités objectives et indépendantes de la volonté des parties ;
Que Denis Y..., qui indique avoir entrepris des travaux dans l'immeuble vendu dès le 16 juillet 2001 et avoir dû changer de logement, après que Philippe X... ait fait changer les serrures dudit immeuble, chiffre son préjudice matériel à la somme de 20.999,92 euros et allègue avoir subi en outre un important préjudice moral, dont il fixe la réparation à 10.000 euros ;
Que, subsidiairement, il sollicite le remboursement du coût des travaux engagés, ainsi que des frais par lui exposés pour se reloger, sur le fondement de l'enrichissement sans cause et des dispositions de l'article 1147 du Code Civil ; [**][* *]
Attendu qu'aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi S.R.U, le délai de rétractation de sept jours, dont bénéficie l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier, délai au cours duquel aucun versement ne peut être reçu de ce dernier, court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte de vente sous seings privés ;
Que le même texte dispose, en son alinéa 2, que "l'acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" ;
Attendu que les dispositions susvisées ont pour but d'assurer la protection de l'acquéreur non professionnel, au besoin contre lui-même, afin de lui éviter de s'engager à la légère dans une opération dont il n'aurait pas mesuré la portée exacte et, à ces fins, de le contraindre à un délai impératif de réflexion de sept jours, au cours duquel il pourra, après avoir réexaminé sereinement le projet, exercer sa faculté de rétractation ;
Que les modalités de notification de l'acte sous seings privés, en ce qu'elles déterminent le point de départ du délai de rétractation et conditionnent ainsi le caractère effectif de ce délai, participent du mécanisme de protection voulu par le législateur et doivent par conséquent se voir reconnaître le même caractère impératif que celui-ci ;
Que c'est manifestement à dessein que le législateur a strictement limité les modes de notification à l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant les garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise ;
Que la notification ainsi effectuée doit permettre en effet, ainsi que l'a à juste titre retenu le premier Juge, de fixer le point de départ du délai de rétractation indépendamment de la volonté des parties, et ce afin, notamment, d'empêcher toute velléité de ces dernières d'antidater l'acte, ce qui rendrait inefficace le dispositif de protection mis en place ;
Que c'est pourquoi la remise en main propre, contre récépissé, dudit acte, directement par le vendeur à l'acquéreur, hors la présence d'un officier ministériel dont l'intervention serait de nature à garantir l'authenticité de la date, ne peut être considérée comme satisfaisant aux exigences du texte précité ;
Que, nonobstant la force probante attachée, en application des dispositions de l'article 1322 du Code Civil, au document manuscrit en date du 17 juillet 2001, aux termes duquel Denis Y... a déclaré avoir reçu un original de l'acte sous seings privés le premier juillet 2001, il n'en demeure pas moins que la remise ainsi intervenue ne répond pas, pour les motifs déjà exposés, aux prescriptions de l'article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation et qu'elle ne peut valoir notification ;
Que c'est à tort que Philippe X... soutient que le caractère restrictif des modalités de notification retenues serait contraire au droit communautaire, en ce qu'il introduirait une discrimination entre ressortissants de la communauté européenne, alors que la faculté de notifier "par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise", introduite par le législateur, constitue précisément la transposition en droit
interne de la directive européenne 94-47 CE du 26 octobre 1994, ayant pour but de pallier l'absence du mécanisme de la lettre recommandée dans certains pays européens ;
Attendu que c'est, par conséquent, à bon droit que le premier Juge a estimé que, à défaut de notification valablement effectuée de l'acte sous seings privés du 1/07/2001, le délai de rétractation n'avait pas couru, ce qui a pour conséquence que le délai de consignation prévu à l'acte n'a lui-même pu courir et que, en l'état, la condition suspensive liée à cette consignation n'est ni réalisée, ni défaillie ;
Que le jugement sera dès lors confirmé ;
Attendu que le préjudice que Denis Y... allègue avoir subi, du fait du refus de Philippe X... de signer l'acte de vente, ne pourra être apprécié que lorsqu'il aura été statué sur les demandes, principales et incidentes, de l'intéressé, tendant notamment à voir enjoindre à son adversaire de régulariser l'acte authentique de vente et, à défaut, de voir dire que le jugement tiendra lieu de vente, demandes que le premier Juge a réservées jusqu'à ce qu'il ait été procédé à la notification défaillante ;
Que la demande d'indemnisation de ce préjudice est prématurée ;
Qu'il y a lieu en l'état de rejeter cette demande et de renvoyer Denis Y... à la présenter devant le tribunal, dans le cadre de la procédure encore en cours devant cette Juridiction ;
Attendu que Philippe X..., qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamné au paiement d'une indemnité de procédure de 1.220 euros ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Philippe X... à payer à Denis Y... la somme de MILLE DEUX CENT VINGT EUROS (1.220 euros), sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Philippe X... aux dépens, et accorde à la SCP DUTHOIT-DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués, le droit prévu à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et le présent arrêt a été signé par Monsieur TAY, Président et par Madame A..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 oct. 2007 18:20:31 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 19:02:00
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Oui, merci, on la connait, il y en a aussi deux ou trois autres mais la vôtre est de 2002. La remise en mains propres a été acceptée par la même cour d'appel de Paris déjà avant la loi ENL, l2 déc. 2004, n° 04/16306.
On reparle de revirement de jurisprudence, LeNabot ?
Ou vous allez me dire qu'un arrêt d'appel d'Orléans de 2002 prime sur deux de Paris de 2004 et 2007 ? |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 19:26:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
On reparle de revirement de jurisprudence, LeNabot ?
Non. Arrêts contradictoires jusqu'à ce que la Cour de Cassation se prononce sur le problème avec un autre cas d'espèce.
Maintenant précision. Vous avez le texte complet de l'arrêt que l'on puisse appréhender même la notion d'anticipation par rapport au décret qui n'est toujours pas paru ? Je suis sûr que cela intéressera pas mal de gens. Ne serait-ce que par rapport à l'application des directives européennes dans notre droit interne. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 oct. 2007 19:28:25 |
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jcm
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LeNabot
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13018 réponses |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 08:16:43
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Eh bien, parce que le décret définissant les modalités de la remise en mains propres est sous presse.
Il n'est donc pas encore paru.
Mais la cour d'appel a finalement fait comme si. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 10:26:34
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Citation :
Initialement entré par jcm
Mais la cour d'appel a finalement fait comme si.
C'est clairement écrit dans les attendus ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 11:22:17
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La cour d'appel écrit "surabondamment, la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié le texte susmentionné prévoit désormais expressément la validité de la remise directement effectuée par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente".
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jcm |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 18:31:44
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Cet arrêt du 15 mars 2007 n'a pas été publié ?
Merci
phc |
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