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vévé
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 Posté - 30 sept. 2007 : 07:58:26
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BONJOUR.
Interrogation au sujet des baux d'habitation, charges locatives.
Le décret 87-713 annexé à la loi d'ordre public 89-462 du 06/07/1989 ne considère pas comme récupérable auprès des locataires les frais de main d'oeuvre consécutifs aux opérations de débouchages des vide-ordures, de désinfection et de désinsectisation des parties communes (article VI Hygiène); les contrats d'entreprises doivent distinguer ce qui est récupérable ( les produits)de ce qui ne l'est pas ( frais de personnel et autre).
La loi ENL dite "BORLOO" du 13 juillet 2006, dans son article 88 rajoute l'alinéa suivant à l'article L 442-3 du Code de la Construction :"pour l'application du présent article, le coût des
services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense TTC acquittée par le bailleur"Commentaire et question: à l'époque certains avaient compris que ce rajout ne concernait que la récupérabilité des factures d'entreprise pour le nettoyage et la sortie des ordures ménagères, en réaction à un arrêt de cassation sur l'application du décret 87-713. ( voir la réponse de UNIVERSSIMO ,rubrique " Divers lois décrets et jurisprudence, postée le 19 sept. 2007 suite à une de mes questions).
Peut-on dire que, suite à la loi ENL, les frais de personnel sont devenus récupérables là où le décret ne le précisait pas ( § VI Hygiène). Je n'ai pas trouvé de jurisprudence à ce sujet malgré tout récent, ni de commentaire ou d'observation. MERCI
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vévé
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307 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 17:20:44
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| Je vous prie de m'excuser: au lieu de lire " la récupérabilité des factures..." il faut lire " le caractère récupérable des factures..." |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 18:12:14
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L'ajout résultant de la loi ENL n'apporte aucune modification, en plus ou en moins, à la liste des prestations récupérables.
D'une inadvertance de texte des locataires avaient tiré la conclusion que pour certaines prestations récupérables, le bailleur ne pouvait récupérer que le montant hors taxe 
C'était évidemment tordu 
L'ajout se borne à régler cet incident en indiquant que lorsqu'une prestation est déclarée récupérable par tel ou tel texte ou arrêt, c'est le montant ttc qui est récupérable en tout ou partie.
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vévé
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307 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 06:14:13
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BONJOUR.
Mouais.....! d'aucuns ( bailleurs) ne pensent pas comme vous JPM.
En appliquant strico sensu la dernière ligne du L 442-3 ils prétendent récupérer les charges de main d'oeuvre citées dans ma question. D'ailleurs, pourquoi le législateur a fait un rajout sur le CCH et non pas sur la loi 89-462 ???
Qu'en pensent nos internautes spécialistes du droit? qu'en pense
UNIVERSIMMO? CORDIALEMENT |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 09:03:11
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Les bailleurs pensent ce qu'ils veulent mais la disposition de la loi ENL que vous citez a pour unique objet de contrer l'arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2004 n° 01-14439 qui laissait à la charge du bailleur la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA.
Il n'y a aucun doute possible sur ce point.
Quant aux dégorgements de vide ordures, ils restent exclus de la liste des charges récupérables (Cass 27/11/2002 n° 01-11130 et les arrêts de cours d'appel postérieurs) Je n'approuve pas, je constate.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 09:27:54
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les bailleurs pensent ce qu'ils veulent mais la disposition de la loi ENL que vous citez a pour unique objet de contrer l'arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2004 n° 01-14439 qui laissait à la charge du bailleur la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA.
Il n'y a aucun doute possible sur ce point.
Quant aux dégorgements de vide ordures, ils restent exclus de la liste des charges récupérables (Cass 27/11/2002 n° 01-11130 et les arrêts de cours d'appel postérieurs) Je n'approuve pas, je constate.
je confirme |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 09:42:28
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J'en profite pour rappeler que Vévé a évoqué fort justement dans un autre post l'arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2004 qui concerne la justification des charges récupérables pour la location d'un lot de copropriété.
La Cour de cassation dit que la production des décomptes de chargs établis par le syndic n'est pas suffisante. OK
On nous annonce ensuite que la Cour de cassation a souhaité donné une grande publicité à cette décision. OK
Mais à ma connaissance, personne n'a eu le courage (ou l'audace ?) d'en exprimer les conséquences : faut-il tenir à la disposition du locataire (de tous les locataires de l'immeuble) les factures du syndicat ? Comment doit-on faire ?
Ou s'agit-il, comme souvent d'un appel de la Cour de cassation au législateur pour lui faire prendre conscience des lacunes du texte.
Bien entendu, si quelqu'un a lu quelque chose sur ce point, merci de nous en parler
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vévé
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307 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 10:51:14
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MERCI pour vos renseignements.
Concernant la mise à disposition des factures chez le syndic, je peux vous relater la chose suivante:
je suis bénévole dans une fédération de défense des consommateurs reconnue nationalement et je m'occupe plus spécialement des problèmes liés aux charges locatives. Mercredi 3 octobre j'ai RV avec un syndic de copropriété pour un contôle des charges récupérées indûment auprès de 2 locataires pour les années 2002 à 2006( le syndic n'étant pas mandaté pour ces 2 appart.)
Contacter les syndics pour ce genre de contrôles m'est arrivé assez souvent . Ils ne m'accueillent pas les bras ouverts mais la mise en avant des textes de cassation est souvent dissuasive .
Il ne nous est arrivé qu'une seule fois de faire assigner en référé bailleur et syndic pour avoir accès à ces justificatifs: dès reception de l'assignation nous avons pu procéder au contrôle sans attendre le jugement qui a été annulé. A votre disposition pour d'autres renseignements. Salutations.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 15:49:43
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Merci pour cette indication, Vévé.
Je connais cette pratique. Tout se passe alors entre gens de bonne compagnie, même si on fronce le nez. Le syndic ne veut pas mettre son copropriétaire en difficulté et il est parfois lui-même concerné lorsqu'il a mis dans les comptes un L ou un R inapproprié.
Dans le même genre, il est entendu qu'un expert judiciaire désigné par un TI dans un litige de ce genre peut sans nul doute avoir accès aux factures.
Mais nous sommes alors dans des cas particuliers de contrôles spécifiques. Le texte est de portée générale.
On met les factures chez la concierge ?
Tous les locataires viennent chez le syndic ?
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vévé
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307 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 17:17:46
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Tout se passe très simplement: le syndic ( dans ses bureaux qui ne sont pas forcément proches des lieux loués) met à la disposition de 2 à 3 locataires( ou représentants d'une association ou groupement de locataires)toutes les pièces que nous lui avons demandées au préalable ( essentiellement factures et contrats). J'accompagne ces personnes , nous notons ce qui nous parait contestable et ensuite un rapport est rédigé qui est envoyé aux bailleurs et syndic: il sert de base à la réclamation ou à l'action en répétition des versements indus. Je demande toujours aux bailleur et syndic de nous apporter justification juridique des charges qu'ils récupèrent plutôt que de leur démontrer que ces charges ne sont pas récupérables.
Il faut parfois plusieurs contôles successifs quand l'indu remonte sur plusieurs années. Bien entendu avec un bon dossier de jurisprudence( CA ou Cass.)on arrive à nos fins; le plus long étant de récupérer des jurisprudences à longueur d'année, d'où les questions que je pose sur ce site.
Bien cordialement.
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 17:30:51
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Vévé, la question à se poser à propos de votre exemple précis est :
qui paye la prestation du syndic : mise a disposition du comptable pour sortir et re-classer toutes les pièces justificatives ?
font-ils ce boulot gratuitement ?
si non, qui paye la facture ???: le locataire ? ou bien le bailleur dont le locataire a demandé ce droit.... ?
c'est cette réponse qui interesse les bailleurs ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2007 : 18:08:12
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Il me semble souhaitable de déférer cette question à la Commission des lois qui commence un travail de mise en cohérence des textes.
Il ne s'agit pas ici de prendre parti d'un côté ou de l'autre, d'autant qu'il serait facile de trouver des prétentions abusives des deux côtés.
La cohérence impose l'adaptation périodique de la grille des charges récupérables, en fonction de l'évolution des équipements.
Il est toujours surprenant de voir la fête quand un bailleur HLM est privé du remboursement d'une charge locative, quand on connait la réalité du mouvement financier final
L'évidence saute aux yeux. Il est aussi évident qu'un problème pratique est le coût croissant des prestations pour les locataires, qui s'ajoute au mouvement des loyers.
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vévé
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307 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 06:05:33
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BONJOUR.
JOULIA
à ma connaissance les syndics ne demandent aucune rétribution aux locataires. Concernant les bailleurs je n'en sais rien. Je pense cependant que les bailleurs seraient réticents, surtout lorsque j'entends leurs échanges pour le moins " hard" au sujet des erreurs constatées qui doivent être remboursées par le bailleur au
preneur. Sur les 3 dernières années et dans 80% des contrôles effectués ( par mes soins)les indus constatés varient entre 5 et 180 € par locataire et par an (environ 6000 locataires sur 120 sites). Ce phénomène a tendance s'amplifier et concerne même les bailleurs sociaux. Par contre le nombre de locataires demandant des remboursements de charges indues ne dépasse pas 5%( dixit certains professionnels que je connais)
[b]JPM[/b
tout à fait d'accord avec votre analyse. La liste des charges doit être actualisée régulièrement en fonction de l'évolution des techniques et des services rendus. Je pense qu'en cas de difficulté d'interprétation il faut rejeter la proposition du rapport PELLETIER
proposant de raisonner par analogie, la seule interprétation valable car indiscutable ne peut provenir que de la jurisprudence ( cassation de préférence). Le principe de se servir d'une loi nouvelle pour modifier des postes du décret ( Loi ENL par exemple) n'apporte rien : il complique la chose. Quand au fait de passer par des accords collectifs pour modifier certains postes de charges il permet - par effet pervers- la pratique " d'arnaques" que je décrirai plus tard.
SALUTATIONS |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 10:05:18
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Saluons notre communauté de vue 
Toutefois sur : il faut rejeter la proposition du rapport PELLETIER
proposant de raisonner par analogie, la seule interprétation valable car indiscutable ne peut provenir que de la jurisprudence ( cassation de préférence)
Il y a une contradiction interne dans votre affirmation : pour qu'il y ait jurisprudence il faut qu'un bailleur ait innové en introduisant les charges d'un nouvel équipement dans son décompte.
La solution actuelle est : ce nouvel équipement n'est pas dans la liste dont les charges lées ne sont pas récupérables.
Les associations de locataires sont majoritairement opposées à l'extension de la liste. C'est une position économiquement intenable, même si l'on prend en compte sérieusement la lourdeur du poste logement dans les budgets familiaux.
Le secteur des baux commerciaux montre que la judiciarisation excessive a tout simplement réduit comme peau de chagrin le domaine des baux réglementés. On arrive à l'absurdité économique contraire : le locataire paie toutes les charges de l'immeuble, même celles qui par nature, incombent normalement au bailleur.
Il ne faut pas oublier qu'à Paris par exemple, les valeurs locatives commerciales ont été fixées, pendant les années soixante, par une dizaine d'experts judiciaires groupés en un collège quasiment olympien. La correction se faisait par des enveloppes sous le manteau
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vévé
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307 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 10:51:29
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JPM.
je ne me fais pas de souci quand à l'imagination de certains bailleurs pour argumenter au sujet de charges classées par eux " récupérables" alors qu'elles ne le sont pas: rappelez-vous la polémique engagée au sujet des quittances qui doivent être "remises" au lieu d'être envoyées ( frais d'envoi 2 € !!!). Idem pour les gardiens que l'on rebaptise " employé d'immeuble" pour ne pas subir les effets de la cassation de 2006 et concernant les gardiens qui "n'assurent plus seuls " les tâches de nettoyage.
Je parlerai plus tard ( attente de jugement) des charges consécutives à la loi ENL qui permet des aménagement par accords collectifs en matière de sécurité et de développement durable.
En tant que membre d'une fédération nationale de défense de consommateurs et si vous m'avez bien lu je reconnais que l'évolution du décret charges est indispensable sur le fond et qu'il doit être actualisé, mais c'est très difficile! Tous les prisonniers rêvent de s'évader et tous les gardiens s'emploient à les en empécher : faut-il diminuer le nombre de prisonniers ou augmenter le nombre de gardiens ???
Seul le dialogue et la concertation permetraient desolutionner le problème; encore faut-il une volonté commune.......on peut toujours rêver. MERCI pour ces échanges presque philosophiques voire utopiques. Le Président Miterrand disait " il faut laisser le temps au temps !" A bientôt. |
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vévé
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307 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 07:38:19
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BONJOUR.
Le 01/10/07 dans cette rubrique, je vous annonçais que j'allais procéder à un conttôle de charges locatives: en voici le résultat.
Copropriété de 72 appartements; une vingtaine est en location; le syndic gère directement 12 appartements; le reste est géré par des copropriétaires. Mon contrôle concernait deux locataires de cette dernière catégorie dont les bailleurs se fient aux indications du syndic et à sa colonne de charges locatives " donnée à titre indicatif". Il est à noter que le syndic utilise la même colonne pour les appartements qu'il gère. Les charges imputées indûment sont les suivantes:
1/ année 2003
*remplacement pièces de portail..........979€
*achat matériaux de maçonnerie...........494€
*remplacement de minuteur................115€
*contrat de chauffage P3 ...............2885€
2/ année 2004
*décrassages vide ordures ( forfait).....590€
*remplacement de serrure.................101€
*contrat de chauffage P3................3005€
3/ année 2005
*décrassage vide ordures (forfait).......299€
*Four. & pose disjoncteur et résistance..454€
*débouchage égout EU.....................110€
*entretien extincteurs....................43€
* enlévement encombrants.................186€
* contrat chauffage P3..................3250€
4/ année 2006
*réparation portail suite à collision...1216€
*décrassages vide ordures (forfaits).....600€
*entretien extincteurs....................50€
*contrat chauffage P3...................3258€
TOTAL GENERAL..............17 635€
il est vrai que ramenée aux tantièmes d'appartements la somme n'est pas énorme. Mais seuls les locataires ayant réclamé seront remboursés. Je ne sais pas si le syndic fera le nécessaire auprès des locations qu'il gère........la suite nous le dira. Il s'agit d'un syndic important sur la place et qui utilise un logiciel très répandu: Confiance au logiciel? Erreur? Incompétence? Autre?.. SANS COMMENTAIRE.
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JPM
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Posté - 06 oct. 2007 : 10:22:27
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Dans cette affaire, l'important est le classement en charges locatives du chauffage P3.
Le problème est de savoir comment l'irrégularité est commise :
- soit elle provient du fait qu'une facture d'entretien est passée pour sa totalité alors qu'il faudrait extraire le P3. Le syndic est incompétent ou peu attentif.
- soit elle est due au classement délibéré du P3 dans les récupérables. C'est alors une faute quasiment volontaire.
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vévé
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307 réponses |
Posté - 06 oct. 2007 : 11:41:54
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JPM: votre seconde hypothèse est la bonne.
A bientôt. |
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Loi redondante, antagoniste ou applicable?
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