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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 06 juin 2007 : 09:46:52
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En présence d'un mandat simple, la commission est due à l'agence qui a fait signer l'avant contrat, pas à celle qui a présenté le bien.
Toutefois des dommages et intérêts d'un montant généralement égal à la commission sont dûs à l'agence qui a présenté le bien, si le mandat le prévoit.
Voilà qui devrait ébranler quelques certitudes dogmatiques.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 30 mai 2006 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-11208
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Française immobilière du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre des époux X... ;
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Attendu que les époux Y... ont, le 26 juin 2000, donné à la société Française immobilière mandat non exclusif de vendre un bien immobilier ; qu'après avoir appris qu'un compromis de vente avait été signé par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière avec les époux X... auxquels elle avait fait visiter le bien, la société Française immobilière a assigné les époux Y... en paiement de l'indemnité prévue par la clause 4 du titre III du mandat aux termes de laquelle ils s'étaient interdit, même après l'expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement par tout autre intermédiaire, y compris un office notarial, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et s'étaient engagés, en cas de non respect de cette obligation, à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ;
Attendu que pour débouter la société Française immobilière de sa demande, la cour d'appel relève que le fait pour les époux Y... d'avoir conclu un compromis de vente avec les époux X... ne constituait pas un manquement contractuel dès lors que les premiers avaient traité avec les seconds non pas directement mais par l'entremise d'une autre agence immobilière et que la société Française immobilière ne justifiait d'aucune diligence ou intervention de sa part dans la réduction du prix déterminante de la vente négociée par l'autre agence immobilière, laquelle avait accepté au surplus de réduire le montant de la commission due par l'acquéreur ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y... n'étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu'à l'agence immobilière par l'entremise de laquelle l'opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l'interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a débouté la société Française immobilière de sa demande, l'arrêt rendu le 12 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille six.
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Décision attaquée : cour d'appel de Rennes (1e chambre civile A) 2003-11-12
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jcm |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 11:50:11
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C'est un arrêt très interessant, mais mes mandats fournis par T... ne prévoient pas le cas de la vente par un autre intermédiaire, juste le cas de la relation directe vendeur-acquéreur.
phc |
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btsimmo
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289 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 15:12:36
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| Pour info les mandats FNAIM, le prevoit |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:18:33
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Citation :
Initialement entré par jcm
Toutefois des dommages et intérêts d'un montant généralement égal à la commission sont dûs à l'agence qui a présenté le bien, si le mandat le prévoit.
Voilà qui devrait ébranler quelques certitudes dogmatiques.
Et bien moi je vais ébranler très sérieusement votre propagande et vos commentaires erronés.
J'ai un arrêt d'espèce contraire et plus récent que la jurisprudence que vous citez.
Il serait bon que vous soyez honnête intellectuellement en n'ignorant pas les jurisprudences d'espèce ultérieures à celles que vous reproduisez.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 mai 2007 Cassation
N° de pourvoi : 06-13988
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Aja immobilier, qui avait reçu de M. et Mme Y... (les époux Y...) mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier, a agi à l'encontre de ceux-ci en paiement de la commission prévue par ce mandat ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que l'agence Aja immobilier a non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs mais aussi eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'est à cette agence qu'est due la commission ;
Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que les époux Y... avaient également donné à un autre agent immobilier, l'agence Sélection immobilier, mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée avec" ladite agence, la cour d'appel n'a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 0006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2007 18:26:03 |
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phc
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144 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:43:48
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Je suis désolé LeNabot, mais ce qui est important dans l'arrêt que vous citez, c'est ceci :
"et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente;"
Ce qui n'est pas le cas en l'éspèce vu que le demandeur prétend à une commission et non à des dommages interêts.
Il s'agit donc d'une confirmation de la jurisrudence antérieure.
phc
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:45:07
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Et je préfères toucher des DI que des commissions, il n'y a pas de TVA !!!
phc |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:50:42
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En second lieu, l'arrêt cité par jcm se fonde sur le droit comun du mandat, celui que cite LeNabot se fonde uniquement sur la loi Hoguet, et la différence est de taille. Un avocat a mal fait son travail.
phc |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:50:45
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Aucune contradiction entre ces deux arrêts.
On ne parle pas de la même chose. Dans un cas la commission. Elle est due à l'agence qui conclut l'affaire. Personne ne le conteste.
Dans l'autre une indemnité forfaitaire. Elle est due à l'AI lésé, celui qui avait présenté le bien en premier, pour peu que ce soit prévu dans le mandat et que l'AI ne se mélange pas les pinceaux dans ses demandes en justice. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 19:21:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans l'autre une indemnité forfaitaire. Elle est due à l'AI lésé, celui qui avait présenté le bien en premier, pour peu que ce soit prévu dans le mandat et que l'AI ne se mélange pas les pinceaux dans ses demandes en justice.
Même à supposer que l'AI ne se mélange pas les pinceaux, et à ce titre, et si ce que vous dites est vrai, alors il y en a beaucoup qui se mélangent les pinceaux, il n'y a eu aucun revirement.
Quant à l'indemnité forfaire, et il serait plus juste d'appeler ceci des dommages et intérêts, ceci n'est dû que si une partie commet une faute que l'AI devra prouver. Voyez cette partie d'attendu classique dans une bardée d'arrêts (présente dans l'arrêt que je cite) :
sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
En résumé, vous n'apportez rien de nouveau et comme d'habitude je dirais.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 juin 2007 19:28:16 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 19:27:06
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Citation :
Initialement entré par phc
En second lieu, l'arrêt cité par jcm se fonde sur le droit comun du mandat,
Et le droit commun du mandat est soumis à la loi Hoguet si ledit mandat prévoit l'entremise pour la vente d'immeubles, quoique vous en disiez. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 08:54:11
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La loi Hoguet ne traite que du droit à rémunération lorsque l'AI a conclu une vente lors de son entremise, mais lorsqu'il y a faute du mandant afin d'écarter l'AI, on entre alors dans le cadre général du mandat et de l'obligation de loyauté des parties : en cas de faute, le mandataire à droit à des dommages-intérêts.
phc |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 09:57:14
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"sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;"
La faute est simplement le non respect des obligations contractuelles.
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jcm |
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btsimmo
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289 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:30:30
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Citation :
Initialement entré par jcm
La faute est simplement le non respect des obligations contractuelles.
Encore une conclusion erronée.
Jurisprudence contraire à cette affirmation. Publiée au Bulletin, donc jurisprudence posant clairement une règle de droit.
Une clause d'interdiction non respectée, même incluse dans un mandat de vente n'entraine pas automatiquement une faute susceptible d'être indemnisée.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 9 juillet 2002 Rejet
N° de pourvoi : 00-13410
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey
Plusieurs conseillers rapporteurs :Mme Barberot.
Avocat général : Mme Petit.
Avocats : la SCP Baraduc et Duhamel (arrêt n° 1), M. Guinard (arrêt n° 2).
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu que M. et Mme X... ont donné mandat non exclusif, d'abord le 23 janvier 1995, à la société Accorimm, puis à deux autres agences, de vendre leur maison ; que le 10 mars 1995, la société Accorimm a fait visiter le bien à Mme Y... laquelle a signé un compromis de vente daté du 14 mars 1995 que les vendeurs n'ont pas signé ; que, le bien ayant été vendu à Mme Y... le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, la société Accorimm a assigné M. et Mme X... en paiement de l'indemnité prévue à la clause 4 b du mandat aux termes de laquelle les époux X... s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue";
Attendu que la société Accorimm fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 20 janvier 2000) de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, qu'un simple manquement à l'obligation de ne pas faire prévue par l'article 4 b du mandat obligeait les époux X... à verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Accorimm avait fait visiter les locaux à Mme Y... le 10 mars 1995 et que les époux X... avaient vendu leur maison à cette dernière le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence ;
qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée s'il en résultait que, en application de l'article 4 b du mandat et de la sanction contractuelle s'y rapportant, les époux X... devaient verser la somme de 30 000 francs à la société Accorimm, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'à bon droit, la cour d'appel a retenu que lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel, qui a constaté que M. et Mme X... n'avaient pas traité directement avec l'acquéreur, ce dont il résultait que les stipulations de l'article 4 b invoquées par le moyen ne pouvaient trouver application, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Accorimm aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Accorimm ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille deux.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 juin 2007 10:33:43 |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:44:06
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Citation :
en paiement de l'indemnité prévue à la clause 4 b du mandat aux termes de laquelle les époux X... s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue
D'après la lecture que j'en fait, il est bien spécifié dans cette arret que les epoux X n'ont pas commis de faute, car la clause ne prevoyait pas le cas de la vente a Mme Y par un autre intermédiaire.
Cela ne correspond pas au cas de JCM, ou dans le mandat la clause interdit au proprio de vendre en direct ET par un autre intermédaire
Qu'en pensez vous ?
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:49:21
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Exactement, ce n'est qu'une continuation de la jurisprudence, le mandat ne prévoyait pas le cas de la vente par un autre intermédiaire...il n'y a donc pas de faute contractuelle.
phc |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:59:37
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Citation :
Initialement entré par btsimmo
Cela ne correspond pas au cas de JCM, ou dans le mandat la clause interdit au proprio de vendre en direct ET par un autre intermédaire
Qu'en pensez vous ?
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Cela vous va mieux ?
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 16 mai 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20477
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;
Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne la société Abondance Immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Abondance Immobilière à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 juin 2007 11:02:04 |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:01:26
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Petite question un peu hors sujet,
Dans le cas d'un arret comme celui cité par JCM, que se passe t-il pour les parties ?
Ils doivent retourner en appel ? |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:06:37
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Citation :
pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Cet arret confirme l'arret que vous avez deja cité en effet.
Si la clause du mandat est redigée simpliment en disant que le mandant s'interdit de traiter directement ... Nous ne pouvons extrapoler en disant que cela concerne egalement les autres agences.
La dessus nous sommes d'accord.
Mais l'arret cité par JCM, parle lui d'un clause qui non seulement interdit de traiter en direct ET également par d'autre intermédiaire.
Nous ne parlons pas de la même chose |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:49:10
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Nous sommes toujours en présence d'un arrêt qui confirme les autres arrêts vus plus haut. Rien de nouveau.
phc |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:52:33
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Petite question un peu hors sujet,
Dans le cas d'un arret comme celui cité par JCM, que se passe t-il pour les parties ?
Ils doivent retourner en appel ?
Ils retournent en appel, comme stipulé en bas de l'arrêt. Il arrive parfois qu'il y ait cassation sans renvoi, mais c'est assez rare.
Au cas où la Cour d'Appel statue dans un sens contraire à la Cassation, on retourne en assemblée pleinière de la Cour de Cassation, qui juge en dernier ressort.
phc |
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mandat simple - commission - dommages et intérêts
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