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RACH68
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 Posté - 09 avr. 2011 : 09:48:30
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Bonjour,
je suis un peu perdu pour Ă©tablir le choix entre une indivision et une sci.
Sachant que je vis en couple en union libre avec 2 enfants. Nous avons décidé de faire un investissement locatif dans un petit immeuble ancien composé de 6 appartements.
Le cout de l'opération est de 270 000 (frais de notaires inclus), nous allons emprunter environ 230 000 euros avec un taux de 3.9 TEG sur 15ans
Le bien sera gérer par un syndic avec un cout de gestion de 8.37 % TTC sur le montant des loyers. (des petits travaux sont à prévoir a chaque départ des locataires.)
La recette locative est d'environ 1500 euros brut
Ma question est de savoir quel régime serait le plus intéressant pour notre couple a tout point de vue.
En vous remerciant par avance.
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 Posté - 09 avr. 2011 : 11:44:33
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La SCI mle semble plsu adaptée pour la préisoin de la sortie (séparation, ...) et à la facilité de céder régulièrement des parts a vos enfants, en revanche elle nécessite un frormalisme, des réunions avec PV, une 2072 chaque année, et des frais de constitution.
En revanche, 8,37 % TTC pur les frais de gérance, j'espère que cela inclut l'assurance loyer impayé, sinon c'est tres cher. Normalement c'est entre 5 et 6% HT. Refusez également les frais fixes qui augmentent consiérablement le pourcentage réel, et demandez a ce que le depot de garantie arrive bien chez vous plutot que de rester chez eux |
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RACH68
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Posté - 09 avr. 2011 : 12:38:47
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Merci pour votre réponse.
En terme de fiscalité la sci n'est pas forcément plus avantageuse ? j'ai entendu parlé de sci imposable sur le revenu et d'une autre forme de sci imposable sur les sociétés ?
Au niveau du syndic, 8.37% prennent tout en charge le renouvellement de baux sont inclus, pas de frais supplémentaires pour les états des lieux et la visite de l'appartement pour les nouveaux locataires, l'aide à la déclaration est aussi incluse. Le reversement
des loyers s'effectue le mois suivants et pas tous les trimestres, et effectivement le dépôt de garantie est versé sur mon compte. En revanche l'assurance loyer impayé n'est pas comprise il faut compter 2.28% en plus.
Voila et merci de votre aide |
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Posté - 09 avr. 2011 : 12:51:28
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Ettes vous certain qu'il n'y a aucu frais a l'entrée d'un nouvau loataire? Si c'est le cas c'est pas cher.
Normalement l'entrée d'un locataire se traduit pas 0,8 à 1,2 mois de loyer de frais pour vous et autant pour le locataire. |
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RACH68
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Posté - 09 avr. 2011 : 13:18:33
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La responsable doit me transmettre le contrat détaillé dans lundi ou mardi prochain je vais être attentif a ce détail.
Cordialement |
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Posté - 10 avr. 2011 : 08:21:06
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Le gros inconvénientde l'indivision est que personne ne peut etre contraint a rester dans l'indivision, donc si votre partenaire se fache et veut sortir, vous pouvez vous trouver en souci.
Une loi parue il y a qqs années a changé un peu la donne, en indiquant que c'est toujours vrai SAUF si les indivisaires signent une convention d'indivision, mais j'ai compris qu'elle ne peut pas etre de plus de cinq années, meme si elle est renouvelable.
La convention peut nommer un gérant de l'indivision, ce qui permet de déisgner une seule personne 'responsable' des actes de la vie courante, sinon, dix indivisaires, et dix généraux en chefs différents, ce qui n'est pas vraiment toujours idéal.
Mais il y a sur ce forum un spécialiste, dethau. Il officie d'ordinaire dans une autre partie du forum, je lui envoi un message pour solliciter son intervention qui serait surement précieuse, comme d'habitude. |
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RACH68
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Posté - 10 avr. 2011 : 09:53:40
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Merci, pour votre intervention. Je connais pas vraiment le site que je découvre.
Effectivement nous avons prévu d'inclure une convention qui indique que le survivant récupère la part du défunt. Et une répartition à 60 et 40 %.
Ensuite en terme de fiscalité nous seront imposé respectivement en fonction du pourcentage des parts.
Le seul bémol c'est peut-etre pour transmission de l'héritage. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 avr. 2011 : 10:10:56
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citation: Initialement posté par RACH68
Le bien sera gérer par un syndic
NON
le bien sera géré par votre mandataire, qui est un gérant
le syndic gère une copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires
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Posté - 10 avr. 2011 : 11:44:18
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je ne vois pas comment une conventioin d'indivision peut se substituer a un testament, prenez garde à la rédaction.
D'autre part il me semble que la durée des cinq ans fait obstacle a votre volonté d'offrir au survivant l'obligation de racheter aux héritiers la part restante si c'est ce qui est sous-entendu, a moins de renouveler tous les cinq ans bien sur. Donc soyez doublement prudent.
citation: Ensuite en terme de fiscalité nous seront imposé respectivement en fonction du pourcentage des parts. C'est la loi, et elle s'applique quelle que soit la rédaction de la convention.
En fait c'est un système transparent. Vous êtes imposé directement chacun au niveau de votre prpopre 2042.
En SCI vous remplissez préalablement la 2072.
AU niveau d'une indivision j'avoue ne pas savoir. Si quelqu'un a la réponse, je suis intéressé. En location meublée, il apaprait qu'il faut remplir une déclaration d'exploitation au niveau de l'indivision, et obtenir un SIRET indivision, remplir la 2033 et la 2031 indivision, au niveau de location foncier nu, je ne sais pas. |
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RACH68
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Posté - 16 avr. 2011 : 09:09:35
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Bonjour,
Et merci pour vos contributions.
Après un certains nombre d'information, je m'oriente vers la création d'un sci nettement plus favorable en terme de succession.
J'aurai une nouvelle question :
L'immeuble dont je vais faire l'acquisition dispose de 6 appartements loués en logement nu. Cet immeuble à un potentiel me permettant de
créer 2 f1 supplémentaires que je souhaiterai mettre en location sous le régime meublé non professionnel.
Est il possible dans le cadre d'une même sci et dans un même immeuble de gérer des biens en logement nu et ne lmnp. Et quelles sont les conséquences sur la
fiscalité.
Cordialement.
Ps : je ne sais pas si je suis dans la bonne rubrique du forum. |
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Posté - 16 avr. 2011 : 09:16:17
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La SCI étant une société civile ne peut faire d'activité commerciale, sans etre transformée de fait en société civile soumise à l'impot sur les sociétés.
Il existe une tolérance limitée a 10% des loyers en montant annuel. Si vous créer 2 logements de plus, 2/8 vont faire pas loin d'un quart des revenus, donc vous serez dans le mauvais cas, SCI à l'IS. |
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Indivision ou SCI ? 
