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valé64
Nouveau Membre
France
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 Posté - 15 oct. 2010 : 14:54:49
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Bonjour,
Lors de l'entrée dans notre location en 2004 et après l'état des lieux, nous avons constaté quelques dysfonctionnements liés à la vétusté de l'électricité. En effet, l'électricité n'était pas aux normes, "jus" au niveau des interrupteurs métalliques, risques majeurs pour nos enfants qui prenaient une décharge dès qu'ils actionnaient les interrupteurs. Nous avons immédiatement mis en demeure notre propriétaire qui a engagé la réfection du système électrique plus d'un an après, soit en 2005. Intervention de l'électricien (au passage, sans être prévenu que les travaux allaient débuter), avec percée , saignées des murs de toutes les pièces en situation d'occupation (bruit permanent, poussières, murs et revêtements détériorés). Un vrai chantier pendant les fêtes de fin d'année, génial!! Puis s'en suivent des travaux de peinture et de papiers peints, ravalement de façade et peinture extérieure, des travaux de carrelage, un changement de chaudière (fuite du cumulus et fuite de gaz), réfection de la couverture + isolation toiture , re-passage du peintre..Donc, des travaux subis de fin 2005 à été 2008! Certes, nous sommes satisfaits que ces travaux se soient faits, on n'en demandait pas tant!! Le caractère urgent de la remise aux normes élect révèle la vétusté de l'électricité... Sans mise en demeure de notre part de refaire l'élec, le propriétaire n'aurait certainement rien fait...
Tout d'abord, nous souhaiterions savoir si nous sommes en droit de réclamer une indemnisation suite aux troubles de jouissance du bien loué, les travaux ayant durés plus de 40 jours? Est-il trop tard pour demander réparation du préjudice subi? Des travaux, oui, mais en prévenant les locataires et faisant en sorte qu'ils n'excèdent pas plusieurs mois... Voila ce que dit la loi :L'article 1724 alinea 3 du Code civil dispose que si les travaux durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé.
Vous remerciant par avance pour votre aide et vos réponses
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 15 oct. 2010 : 15:23:21
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vous ne pouvez pas prendre en compte les travaux faits par la copropriété |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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 2
Posté - 15 oct. 2010 : 17:59:42
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citation: Puis s'en suivent des travaux de peinture et de papiers peints, ravalement de façade et peinture extérieure, des travaux de carrelage, un changement de chaudière (fuite du cumulus et fuite de gaz), réfection de la couverture + isolation toiture , re-passage du peintre
Ben mazette ! 
un environnement tout beau, tout neuf, sans débourser un sou !
dites vous bien que si vous aviez loué apres ces travaux, le prix de votre loyer ne serait surement pas le même.
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valé64
Nouveau Membre
France
18 message(s)
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3
Posté - 16 oct. 2010 : 10:25:36
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Nefer : il n'y a pas de copropriété, il s'agit de la location d'une maison individuelle.
Joulia : certes nous n'avons rien déboursé : s'agissant de réparations urgentes, elles sont à la charge du bailleur et non du locataire. C'est tellement plus pratique de réaliser des travaux chez son locataire tout en continuant d'encaisser les loyers. L'état des lieux ne nous a pas permis de relever ces dysfonctionnements, et même, cela n'exonère pas le bailleur de les réaliser. Ces travaux ont mis presque un an avant de débuter sans que nous en soyons prévenus, ni du début, ni de la durée...Donc, ils se sont étalés dans le temps, au bon vouloir de la disponibilité des entreprises, sachant que nous avons tout mis en œuvre pour les accélérer : présence à domicile, mise à dispo des clés lorsque nous n'étions pas présents.
Certes, le loyer n'aurait peut-être pas été le même, mais lorsqu'il y a mise en danger des occupants, ce bien n'aurait pas dû être sur le marché locatif sans une mise en conformité. Le fait que la propriétaire fasse réaliser ces travaux de grande ampleur prouve bien qu'elle reconnait la vétusté de l'installation électrique et reconnait notre bonne foi quand on lui a indiqué qu'on prenait des décharges aux interrupteurs. Pour info, la maison date des années 1950, élect, toitures, plomberie, sanitaires, menuiseries, peintures aussi. Sortir ce bien du marché locatif pendant 1 ou 2 mois aurait évité ces préjudices! ça se fait une mise en état même partielle et sommaire entre 2 locataires qui restent plus de 5 ans dans une location?
Merci pour vos réponses et vos remarques. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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4
Posté - 16 oct. 2010 : 11:19:41
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citation: Initialement posté par jouliaBen mazette ! un environnement tout beau, tout neuf, sans débourser un sou ! dites vous bien que si vous aviez loué apres ces travaux, le prix de votre loyer ne serait surement pas le même.
Ceci dit.... MĂŞme au pays de Fantasia, tout ce qui brille n'est pas d'Or.
D'autre part, sans connaitre les modalités du bail, mais il me semble qu'après 3 ans de travaux et d'une telle ampleur, telle que décrit par Valé64, le bailleur pourrait même augmenter son loyer (ou même certaines charges : papiers peints et décoration, embellissements, etc).
Exemple :
citation: ..../...
En cas de loyer qui serait manifestement sous évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage, le bailleur pourra proposer au locataire le renouvellement du présent bail, au moins trois mois avant son échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, moyennant une augmentation de loyer supérieur à celle prévue par l’augmentation du loyer principal prévue par l’IRL de cette même clause du présent contrat.
Le bailleur pourra aussi proposer au locataire une majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation de travaux d'amélioration du bien loué.
Donc Valé64 devrait aussi savoir, si à présent et suite aux nombreux travaux de rénovation (et de mise en conformité de certains éléments clairement dangereux) qui ont été réalisé (depuis 3 ans, qui plus est, si je comprends bien l'exposé), le bailleur n'a pas aussi l'intention d'augmenter subitement le loyer (ou certaines charges afférentes au locataire). Et à ce moment là , il risque d'y avoir une négociation à faire pour compenser la perte de jouissance (partielle).
Pour info à Valé64, il ne faut pas confondre des travaux obligatoires de remise en conformité et de décence (voir Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent. lien), avec des travaux d'amélioration, de confort, ou d'embellissement. Et je pense que c'est là que va se jouer le dilemme, puisque je doute que valé64 aura une facture des travaux réalisés par son bailleur. Et je doute que ce dernier ne fasse ressortir les factures qui seraient compromettantes pour lui-même, surtout si l'état des lieux entrant ne mentionnait aucun problème à l'époque.
Après cela dépend aussi comment Valé64 a averti son bailleur des travaux urgents à réaliser sans délais dans le dit logement pour la sécurité physique des personnes y vivants. Y a t'il des écrits, des correspondances ?
citation: Initialement posté par valé64
Ces travaux ont mis presque un an avant de débuter sans que nous en soyons prévenus, ni du début, ni de la durée...
Exemple typique. Mettez-vous à la place du bailleur, ce serait donner le bâton pour se faire battre après par son locataire. Vous comprenez dès lors le pourquoi de son silence dans le cadre de la réalisation des dits travaux de mise en conformité.Aucun écrit, pas de trace.
Cependant, vous aussi avez une part de responsabilité (ne le prenez pas mal) : L'EdL entrant que vous allez devoir contester après 3 années passées dans le logement. C'est là que cela risque de ne pas jouer en votre faveur. |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 16 oct. 2010 : 17:41:58
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citation: Initialement posté par valé64
Nefer : il n'y a pas de copropriété, il s'agit de la location d'une maison individuelle.
Joulia : certes nous n'avons rien déboursé : s'agissant de réparations urgentes, elles sont à la charge du bailleur et non du locataire. C'est tellement plus pratique de réaliser des travaux chez son locataire tout en continuant d'encaisser les loyers. L'état des lieux ne nous a pas permis de relever ces dysfonctionnements, et même, cela n'exonère pas le bailleur de les réaliser. Ces travaux ont mis presque un an avant de débuter sans que nous en soyons prévenus, ni du début, ni de la durée...Donc, ils se sont étalés dans le temps, au bon vouloir de la disponibilité des entreprises, sachant que nous avons tout mis en œuvre pour les accélérer : présence à domicile, mise à dispo des clés lorsque nous n'étions pas présents.
Certes, le loyer n'aurait peut-être pas été le même, mais lorsqu'il y a mise en danger des occupants, ce bien n'aurait pas dû être sur le marché locatif sans une mise en conformité. Le fait que la propriétaire fasse réaliser ces travaux de grande ampleur prouve bien qu'elle reconnait la vétusté de l'installation électrique et reconnait notre bonne foi quand on lui a indiqué qu'on prenait des décharges aux interrupteurs. Pour info, la maison date des années 1950, élect, toitures, plomberie, sanitaires, menuiseries, peintures aussi. Sortir ce bien du marché locatif pendant 1 ou 2 mois aurait évité ces préjudices! ça se fait une mise en état même partielle et sommaire entre 2 locataires qui restent plus de 5 ans dans une location?
Merci pour vos réponses et vos remarques.
valé64: la liste que vous enumérez ne font pas que ces travaux soient considérés comme urgents . .. à part le chgt de chaudière si celle-ci était en fin de course. et encore fallait-il qu'elle soit hors service ou dangereuse.
Un ravalement de facade n'est en rien urgent,
des travaux de papier peints et de peinture, le sont encore moins: à la signature du bail, si accord il y a entre les 2 parties pour remettre a neuf, un delai devrait etre mentionné ou encore le loyer est minoré.
si il n'y avait pas d'accord, vous auriez pu tres bien vous y opposer.
il me semble que vous confondez etat de la maison, accord avec le bailleur et travaux urgents.
je suis bien consciente que 3 ans de travaux, ca doit etre penible mais le probléme n'est pas posé dans le bon sens, me semble t-il.
il nous manque des données indispensables pour repondre de facon valable.
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Posté - 16 oct. 2010 : 18:12:33
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citation: Pour info, la maison date des années 1950, élect, toitures, plomberie, sanitaires, menuiseries, peintures aussi. Sortir ce bien du marché locatif pendant 1 ou 2 mois aurait évité ces préjudices! ça se fait une mise en état même partielle et sommaire entre 2 locataires qui restent plus de 5 ans dans une location?
Je dirais a mon tour que:
1/ Un immeuble des années 50 n'est pas fatalement vétuste. D'iallurs vous même, quiand on vous l'a proposé, ce logement, vous l'avez visité et vous l'avez pris.
2/ Il y avait un problème d'électricité qu'il fallit résoudre de manière urgente. Sur ce point, je pense que le bailleur a eu uen tres grosse dépense, y compris en comparaison de votre loyer. Vu la durée et l'mapleur des travaux, vous pôuve zlui demander quelque chose, mais il tire la langue certainement.
citation: ravalement de façade et peinture extérieure, des travaux de carrelage, un changement de chaudière (fuite du cumulus et fuite de gaz), réfection de la couverture + isolation toiture , En ce qui concerne la chaudière, ce n'est pas de son fait ni du votre, et quant à la réfection de la couverture, de l'isolation, vous enprofitez largement puisque vos dépenses de chauffage vont baisser, ce qui n'était pas prévu, et un autre bailleur aurait pu les faire en échange d'une augmentation de loyer, comem le dit luc.
Le ravalement de facade, le remplacement des carrelages, raler sur ca alors que tant de locataires seraient contents, je vous trouve un peu difficile. |
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valé64
Nouveau Membre
France
18 message(s)
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7
Posté - 18 oct. 2010 : 10:53:46
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Bonjour,
Et merci pour vos remarques pertinentes qui appellent de ma part quelques mises au point :
Luc Standon : si le propriétaire n'a pas augmenté le loyer, il était effectivement en droit de le faire, il ne l'a pas fait, tant mieux pour moi, mais ma requête reste valable. Le fait qu'il ne le fasse ne l'exonère pas de ne pas avoir respecter l'article 1724 sur la durée des travaux > 40 jours. Je ne pense pas confondre les travaux obligatoires de remise en conformité avec les prérequis de l'article 2 du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent que vous évoquez :"Les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement" . Les autres travaux (peinture...) dits d'embellisement, ne sont que la conséquence du passage de l'électricité qui forcement a tout défoncé pour refaire l'installation. Je n'ai pas signé un bail pour avoir des saignées dans les murs et avoir les plafonds percés et les papiers massacrés. Ce ne sont que des travaux de finition et d'achèvement du travail de l'électricien. Le fait qu'il n'en soit pas fait mention dans l'état des lieux ne l'exonère pas pour autant : pourquoi se serait-il lancé dans ces travaux si nous ne lui avions pas signalé ces risques liés à la vétusté de l'électricité? Des traces écrites existent de notre part. Encore une fois, l'état des lieux, même si on en avait eu connaissance, n'exonère pas le bailleur. Je pointe ici le fait que les travaux ont été réalisés certes, mais se sont éternisés + de 40 jours..(voir code civil art 1724)
Joulia : Le point de départ est la réfection de l'élec., le reste des travaux n'était effectivement pas urgents, mais juste nécessaire. Je n'ai pas signé pour vivre dans une maison en chantier. Dans quel sens auriez-vous poser le problème??
Ribouldingue : Effectivement, une maison des années 50 n'est pas fatalement vétuste si le propriétaire se donne la peine de l'entretenir de temps en temps..et de faire le nécessaire en matière de remise en conformité et des normes en vigueur pour l'élec, gaz, chauffage..Pour l'EDL, il s'agit d'un vice caché. Dommage que je n'ai pas pris une décharge en actionnant les interrupteurs ce jour-là ..c'est venu très vite après!!
Pour la chaudière et le ravalement de façade, je n'aurais pas dû l'évoquer....c'est vrai , je pinaille, alors n'en parlons plus.
Merci à tous pour vos contributions et bonne journée.
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Posté - 18 oct. 2010 : 10:57:42
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citation: Pour l'EDL, il s'agit d'un vice caché. Dommage que je n'ai pas pris une décharge en actionnant les interrupteurs ce jour-là ..c'est venu très vite après!! Il ns s'agirait d'un vice, et d'un vice caché si:
1/ Vosu aviez la preuve que le bailleur savait
2/ et qu'il vous l'a sciememnt caché
3/ Et que c'Ă©tait un vice.
Il s'agit d'un défaut, quand vous l'avez déclaré le bailleur y a remédié, et cela n'a rien a voir avec l'EDL mais avec la dangerosité.
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