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brennec
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 Posté - 25 févr. 2025 : 12:03:06
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Bonjour
Certains ont-ils vu cet article appliqué et constaté qu'effectivement le syndic pouvait plus facilement récupérer les impayés de charges ?
J'avoue que je n'ai pas bien compris cette super-saisie conservatoire.
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Sunbird
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 Posté - 26 févr. 2025 : 14:22:38
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A lire
https://www.village-justice.com/art...e,49445.html
C'est loin d'être simple.
La procédure accélérée au fond qui est déjà hyper risquée pour le SDC je ne suis pas persuadé de l'intérêt de cette saisie conservatoire sauf cas très très particulier.
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brennec
Contributeur actif
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 2
Posté - 26 févr. 2025 : 17:16:27
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Ok c'est ce que je craignais.
Merci de lever le doute. |
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Posté - 26 févr. 2025 : 19:54:28
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J’abonde dans le sens de Sunbird, trop risquée !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 27 févr. 2025 : 21:11:39
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Le code des procédures civiles d'exécution a été modifié non seulement dans cet article pour les copropriétés mais aussi pour d'autres cas, un des cas étant les loyers impayés:
citation: Article L511-2
Version en vigueur depuis le 11 avril 2024
Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 19
Une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire.
Il en est de même en cas de
* défaut de paiement d'une lettre de change acceptée,
* d'un billet à ordre,
* d'un chèque,
* des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2,
* ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles.
En revanche, il ne faut pas croire que le créancier peut 'piquer dans le compte en banque juste en demandant au commissaire de la république, il faut le faire et assigner dans le mois devant le juge.
L'avantage réside dans l'effet surprise
Comme d'hbaitude, on va être contraint d'attendre les jurisprudences sur le sujet, et les 'bonnes' arriveront au mieux dans 5 ans |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2025 21:16:46 |
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Posté - 27 févr. 2025 : 21:14:25
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Il faut aussi relier le L 511-2 au L511-1, cela va sans dire:
citation: Article L511-1
Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire. |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2025 21:15:01 |
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Sunbird
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6
Posté - 27 févr. 2025 : 23:05:57
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Si on se réfère aux jurisprudences concernant la procédure accélérée au fond de l'article 19-2, procédure qui devait permettre de récupérer plus rapidement les charges cela n'est pas très encourageant.
Les tribunaux rejettent souvent les demandes, et comme il s'agit d'un jugement au fond des SDC se retrouvent dans l'impossibilité de faire condamner le copropriétaires et de récupérer les charges.
Avec des dates d'audience à 18 mois ou plus (devant les anciens TI) cela devient très problématique. |
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PCS1975
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7
Posté - 28 févr. 2025 : 00:30:52
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Bonjour,
Je ne crois pas que la procédure relative à l'article 19-2 soit plus risquée que n'importe quelle autre procédure sur les impayés.
Elle peut être aussi une forme de dissuasion pour les copropriétaires de mauvaise foi (car quand on est de bonne foi et avec de vraies difficultés financières, un échéancier peut être fait avec le syndic sous la forme d'un accord sous seing privé).
Les jurisprudences qui ont fait retoquer les SDC sur ce point sont quasiment toutes liées à un mauvais dossier monté par le syndic, mais dans les faits, il n'y a rien de nouveau.
Les principales jurisprudences que j'ai vues sont :
1- la non justification d'une dette antérieure : le syndic doit justifier quand est née la dette (date d'exigibilité) et pour quels types d'appels de fonds (charges courantes, appels exceptionnels ou travaux) ==> en l'espèce, les syndic avaient juste indiqué la reprise d'un solde antérieur sans justification de ce solde, ce qui est irrecevable devant un tribunal (et ce n'est guère étonnant, ce fait n'est pas nouveau)
2- réclamation de charges (antérieures ou à venir), alors que les comptes n'ont pas été approuvés ou que le budget prévisionnel n'a pas été adopté; là encore, rien de bien surprenant.
Le syndic doit bien monter son dossier, et surtout, formuler et documenter correctement la mise en demeure qui sera à l'origine de la procédure car là aussi, une mise en demeure imprécise ou pas assez documentée rend l'ensemble du dossier irrecevable.
En réalité, toutes les jurisprudences que j'ai vues sont des vices de formes, quand bien même la demande serait légitime. C'est un classique dans toutes les procédures quelles qu'elles soient.
Et avant d'en arriver là , il y a toute une palette de moyens pour faire payer les copropriétaires de mauvaise foi, l'article 19-2 fait parti des dernières cartouches avant la saisie immobilière. Elle doit être enclenchée si le montant de l'impayé est significatif par rapport au budget annuel ou au budget travaux.
Après, je n'ai pas dit que c'était facile (surtout si les impayés s'accumulent et que le temps des procédures est long).
Mais c'est tout de même LA mission première d'un syndic que de recouvrer efficacement les charges avant de se retrouver avec des sommes impayées astronomiques.
Efficacement ne signifie pas d'envoyer 10000 mises en demeure sans passer rapidement à l'étape suivante... Ca aussi, c'est retoqué par les juges : les mises en demeure inutiles et abusives sont finalement payées par le SDC sur décision du juge, et ça fait mal quand le syndic facture 50 € la mise en demeure (alors qu'une LRAR coûte 7 à 10 € max, une LRE encore moins) et que le syndic a envoyé 10 mises en demeure inutiles à 50 copropriétaires.... |
Édité par - PCS1975 le 28 févr. 2025 00:48:10 |
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Sunbird
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Posté - 28 févr. 2025 : 10:55:37
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Tout le problème vient effectivement de la mise en demeure qui demande un formalisme qui n'est pas documenté dans la loi et qui fait que si la mise en demeure ne comporte pas tous les éléments attendus par le juge il déboutera le SDC.
Ce formalisme vient de la jurisprudence, et je ne suis pas persuadé qu'aujourd'hui tous les syndics et avocats le connaissent.
Après il existe une solution si le SDC est débouté de sa demande du fait du contenu de la mise en demeure, le SDC doit se retourner pour faute contre le syndic.
Sauf cas particulier je ne comprends pas que les syndics ne passent pas par l'injonction de payer qu'on a dans le mois.
Si le dossier est bien constitué ce qui est aussi rapide à faire qu'un dossier à envoyer à l'avocat le tribunal peut l'accepter et cela permet d'aller vite et de débloquer rapidement des situations. Après tout va dépendre du juge et du tribunal car il y a des juges qui veulent systématiquement le contradictoire.
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Posté - 01 mars 2025 : 12:16:08
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citation: Sauf cas particulier je ne comprends pas que les syndics ne passent pas par l'injonction de payer qu'on a dans le mois arf, mon bon monsieur
Ca dépend quand même des circonstances et du sens du vent
L'an dernier, une réponse en deux mois et demi et une autre en trois semaines. Sauf que au bout des trois semaines la décision est arrivée sur le bureau du greffier qui lui a mis quatre mois pour rédiger, et on ajoute une petite semaine de délai postal (à la poste au perd de plus en plus, et aucun pli n'arrive plus en moins de trois jours).
(Je précise que je relate deux expériences de bailleur, pas de syndic, mais ca ne change rien concernant les délais).
La procédure dont on parle a pour objet de piquer l'argent par surprise, mais nécessite que outre 'existence d'une créance, on puisse démontrer que le débiteur présente un risque de 'menacer le recouvrement' (Bon courage pour la compréhension du concept).
Donc nous attendons de vraies jurisprudences
citation: Après tout va dépendre du juge et du tribunal car il y a des juges qui veulent systématiquement le contradictoire. Oui, il y a ça aussi |
Édité par - ribouldingue le 01 mars 2025 12:19:01 |
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article 19 de la loi du 9 avril 2024 : impayés 
