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Philsan
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 Posté - 17 nov. 2024 : 23:16:20
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Bonjour,
En 2023, un souplex a été vendu. Dans le RCP et l'EDD, ce souplex est toujours désigné en tant que "atelier et 3 caves" (dans l'acte de vente également). Les travaux sont anciens:
- il y a plus de 30 ans, une trémie a été creusée afin de relier l'atelier du RDC aux caves. Les caves ont été réunies en une seule cave;
- en 2004, le vendeur a fait des travaux dans la cave du sous sol afin de la rendre habitable et de changer l'affectation de son lot.
Ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'une autorisation préalable auprès de l'AG, ni d'une régularisation avant la vente.
Les acheteurs, nouveaux copropriétaires, souhaitent désormais régulariser leur situation dans le RCP et l'EDD. Personne dans la copropriété n'y est opposé. A la dernière AG, ils nous ont demandé un accord de principe pour régulariser leur bien et entamer les démarches en ce sens. La résolution indique seulement que "des travaux ont été fait il y a des années pour transformer la cave en habitation et n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de l'AG". Nous avons voté l'accord de principe.
Que vaut cet accord de principe ?
En parallèle, ils se plaignent d'infiltrations dans leur pièce au sous-sol. Un sinistre est en cours. Ils demandent au syndic et à la copro des devis pour des expertises et des travaux d'étanchéité.
Le syndic dit que s'ils veulent des travaux, ce doit être à la charge car la copropriété ne leur doit pas l'imperméabilité de leur cave transformée en habitation, ce n'est pas un usage régulier. Pour les caves, l'étanchéité doit être relative. Le syndic rajoute qu'il est indiqué dans leur acte de vente: "le vendeur déclare: "qu'une partie des travaux ont été réalisés en contravention avec le permis de construire n° XXXX accordé par la mairie de XXXX et les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble qui interdisaient l’aménagement de la cave en habitation pour cause de bien situé en zone inondable." Le syndic dit que les infiltrations et l'humidité dans les caves c'est parce qu'on est en zone inondable (et il n'a pas du tout vérifié cette info car perso je ne vois RIEN dans le RCP qui indique qu'on est en zone inondable et que changer une cave en habitation c'est interdit. J'ai demandé à la Mairie si notre terrain est situé en zone inondable, j'attends leur réponse).
Je ne suis que partiellement d'accord avec l'analyse du syndic. Ma question concerne la régularisation du souplex: que peut-on faire/écrire comme résolution en AG pour partager les responsabilités ?
Il me semble que s'il y a des infiltrations dans les caves provenant d'un manque d'entretien dans les parties communes, c'est à la charge de la copropriété. Mais si les infiltrations proviennent du manque d'étanchéité lors de la construction du souplex, c'est à leur charge.
Merci de m'avoir lu !
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Édité par - Philsan le 17 nov. 2024 23:16:52 |
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 Posté - 17 nov. 2024 : 23:39:25
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Quel est exactement l’accord de principe, comment est il rédigé ?
Si les infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes, la copropriété doit intervenir.
Si elles proviennent des travaux privés réalisés sans autorisation, c’est au propriétaire de les prendre en charge.
L'assemblée générale décide :
I)Concernant la régularisation du souplex :
De valider la modification d’affectation du lot [numéro du lot] (caves) en habitation, sous réserve des autorisations administratives nécessaires.
De modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en conséquence, les frais étant à la charge exclusive des propriétaires du lot concerné.
II) Concernant les infiltrations :
De mandater un expert indépendant pour déterminer l’origine des infiltrations affectant le lot [numéro du lot].
De prendre en charge, au titre des parties communes, les travaux nécessaires si l’expertise établit que les infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes.
De préciser que les travaux correctifs imputables à des modifications privées non conformes seront à la charge exclusive du propriétaire du lot concerné."
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Philsan
Nouveau Membre
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Posté - 18 nov. 2024 : 00:24:19
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Merci pour votre réponse qui est déjà très claire.
Voici la résolution de l'accord de principe, déjà voté à la dernière AG à l'article 25 :
(les fautes de grammaire sont d'origine...)
"RESOLUTION XX: A la demande de M. et Mme X - Demande d'accord de principe pour régulariser la question de leur souplex
Le syndic informe que M et Mme X ont acheté leur bien dont des travaux de transformation de leur cave afin d'en faire un souplex. Des travaux ont eu lieu des années et n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'AG.
De plus, aucune régularisation n'a a été faite sur le plan juridique.
Afin d'entériner la situation du souplex, M et Mme X souhaitent obtenir un accord de principe qui lui permettra de régulariser et d'entamer les démarches administratives pour être en accord avec la copropriété. Ils s'engagent à fournir lors de la prochaine AG un projet de modificatif au règlement de copropriété pour lui permettre d'attribuer des millièmes supplémentaires à la cave transformée en habitation.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical ; et déliberé, décide d'autoriser M. et Mme X à régulariser la situation de leur bien."
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Édité par - Philsan le 18 nov. 2024 00:26:21 |
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Posté - 18 nov. 2024 : 20:59:54
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citation: Afin d'entériner la situation du souplex, M et Mme X souhaitent obtenir un accord de principe qui lui permettra de régulariser et d'entamer les démarches administratives pour être en accord avec la copropriété. Quel charabia
Le sujet n'est pas d'etre en accord avec la copropriété (quel est le désaccord actuel?)
citation: Afin d'entériner la situation du souplex, M et Mme X souhaitent obtenir un accord de principe Il n'y a pas de souplex mais un local et des caves.
Entériner ne veut rien dire, créer est le mot adapté
Entériner la situation, j'aimerai qu'on m'explique ce que cela signifie. A employer des périphrase on noie le poisson ou pire le poison. Est-ce que l'on entérine un hangar ou un étage supplémentaire, on entérine une nouvelle maison?
Le couple veut rendre habitables des caves, et les copropriétaires semblent aller dans le jeu. Un accord de principe, c'est un accord tout court, mais un accord sur quoi, rien n'est décrit, que veulent -ils?
Si vous acceptez de transformer une cave en logement, vous devrez en assumer les conséquences, donc assurer l'étanchéité, qui comme le dit votre syndic, c'est pas possible pour une cave
Vos copropriétaire semblent naïfs, en outre il faut payer des frais de rédaction, des frais de publication, tout cela n'a rien d’accord de principe, il faudrait que votre conseil syndical se réveille un peu. Vous allez payer cher pour un accord de principe, puis très cher pour rendre cette cave habitable au profit uniquement des nouveaux copropriétaires.
citation: L'assemblée générale après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical ; et délibéré, décide d'autoriser M. et Mme X à régulariser la situation de leur bien." Quel charabia (bis).
On parle de quoi?
Régulariser vis à vis de qui, de quoi, en quoi les caves ne sont pas 'régulières' actuellement, c'est juste fou de voter ce genre de truc.
L'assemblée, en ayant délibéré, et ayant pris l'avis du conseil syndical et du syndic vote à l'unanimité pour un monde meilleur.... |
Édité par - ribouldingue le 18 nov. 2024 21:08:11 |
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Philsan
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Posté - 19 nov. 2024 : 11:17:16
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Bonjour,
Je suis d'accord avec vous pour le dit charabia. Je précise que cette résolution a été rédigée par le syndic :/ Cet "accord de principe" n'est pas suffisamment clair, on a pas le détail des travaux qui ont été effectués afin de changer l'affectation du lot, non plus. C'est pour cela que j'aimerais en proposer une nouvelle qui soit conforme à la législation en vigueur.
Personnellement, je suis nouvellement copropriétaire dans cet immeuble. |
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Posté - 19 nov. 2024 : 11:56:04
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perso je ferai appel à un géomètre aux frais du dit copro pour établir une proposition de descriptif du nouveau lot avec tous les tantièmes associés des différentes charges. Je lui demanderai également de faire en sus un éventuel modificatif du RdC s'il y a des contraintes spécifiques qui apparaissent en créant ce lot. Je pense à une éventuelle pompe de relevage qui serait privative, aux éventuels soucis d'humidité et infiltrations qui ne seraient pas à la charge du syndicat mais du dit copro et de ceux à venir, de les responsabilité du/des copros sur des sommages éventuels aux parties communes et/ou aux autres lots privatifs, etc, etc....
et ensuite soumission à l'AG :
* annulation des 2 lots actuels n° et n° ...
* création d'un nouveau lot n° ....
* approbation du projet de descriptif du nouveau lot
* approbation du projet modificatif du RdC (descriptif, tantièmes et textes)
* prise en charge par le demandeur de tous les frais afférents à l'ensemble des modifications tels que honoraires géomètre, syndic, notaire, frais de publication ainsi que notification du modificatif aux copros, etc....
Ce genre de dossier ne doit pas être traité à la légère car il entraine le syndicat pour des dizaines et des dizaines d'années et des copros à venir ....
Alors un vote de principe dans ce cas, c'est du vent .... le demandeur est attaché à son projet ou non, il faut savoir, c'est à lui de prendre les risques .....
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Philsan
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Posté - 19 nov. 2024 : 12:17:45
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Merci beaucoup !
Je vais étudier cette question avec le nouveau syndic qui, je l'espère, sera plus au point sur le sujet. Je vais également informer l'ensemble de la copropriété des conséquences qui découlent de la modification d'affectation d'un lot (si elle est acceptée !).
J'ai déjà demandé au syndic de vérifier si le changement d'affectation d'un lot "cave" en "habitation" est prohibé dans notre RCP (je l'ai lu plusieurs fois et rien trouvé concernant spécifiquement les caves, mais il y a peut-être des éléments que je n'ai pas). |
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nefer
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Posté - 19 nov. 2024 : 12:37:04
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je suppose qu'il a été creusé une trémie?
a t elle été autorisée par une résolution d'AG avec un descriptif, l’attestation d'assurance de l' entreprise...? |
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Philsan
Nouveau Membre
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Posté - 19 nov. 2024 : 13:20:03
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Oui, la trémie a été creusée. On a pas d'élément à ce sujet à part "c'était il y a plus de 30 ans", ce qui ne nous avance pas beaucoup. |
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nefer
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Posté - 20 nov. 2024 : 14:20:58
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il faudra aussi demander la régularisation des travaux de cette trémie en demandant une consultation à un architecte aux frais de copropriétaire concerné |
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Philsan
Nouveau Membre
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Posté - 20 nov. 2024 : 15:21:39
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Bonjour,
J'ai consulté directement un avocat spécialisé en droit de la copropriété. La résolution précédemment votée ne le choque pas outre mesure, pour la simple raison que rien n'est précisé. Il m'a proposé un amendement.
Merci à tous. |
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Posté - 20 nov. 2024 : 16:14:45
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Je plussoie tout ce qu'a écrit Rambouillet, et sur la trémie, elle existe depuis 30 ans sans avoir été déclarée, elle n’est connue que depuis qqs mois, il faut donc agir vite de manière à savoir ce que risque ou pas la copro avec cette trémie et en même temps en effet, et tout cela aux frais du copropriétaire voir ce qui peut etre modifié au Rdc, mais les accords de principes, ce sont pour l'instant des accords sur des choses qui ne sont pas définies.
Votre avocat vous indique que pour l'instant vous ne risquez pas grand chose puisque c'e n'est pas défini, ce n’est pas faux, mais attention à ceux qui avancent cachés, ne les laissez pas faire, exigez du syndic, du conseil syndical des propositions précises, pour des votes clairs et engageants, et en précisant que les frais sont payés par celui qui bénéficie (incluant le géomètre, l'architecte, les frais de modification du réglement rédigé par le notaire et aussi les frais de publ. |
Édité par - ribouldingue le 20 nov. 2024 18:08:38 |
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Philsan
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Posté - 20 nov. 2024 : 16:35:53
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L'amendement de la résolution proposé par l'avocat reprend également les réserves de Rambouillet :) et bien sur une prévision sur les frais.
Je vais refaire le point avec le syndic avec vos recommandations (c'est un nouveau syndic, pas le précédent qui a rédigé le charabia de "l'accord de principe"...). |
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Régularisation cave en habitation 
