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ina
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 Posté - 01 nov. 2022 : 12:01:25
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Bonjour,
À une AG proche, il est prévu un vote sur les modalités de calcul de la participation au fonds travaux de chaque copropriétaire :
X% selon la quote-part de tantièmes de charges générales
Y% selon la quote-part de tantièmes de charges ascenseur
Z% selon la quote-part de tantièmes de charges bâtiment rue
XY% selon la quote-part de tantièmes de charges bâtiment cour
Est-ce légal ?
De plus comment valider les pourcentages proposés ? renseignements demandés au conseil syndical.
Merci de votre éclairage
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Gédehem
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1
Posté - 01 nov. 2022 : 12:54:18
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L.65 art.14-2
(...)
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
(...)"
Reste à vérifier comment sont calculées vos provisions pour charges .
Ceci étant, pourquoi compliquer une chose toute simple ? |
Édité par - Gédehem le 01 nov. 2022 12:55:20 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 01 nov. 2022 : 16:47:25
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Bonjour,
La loi ne fixe qu’un minimum qui est de 5 % du budget de gestion courante. Tant que ce minimum est respecté globalement, c’est légal.
Dans une copropriété où il y a deux bâtiments, un chauffage collectif et des ascenseurs, peu de dépenses pour gros travaux sont répartis selon la grille des charges générales. Il est de bonne gestion de chercher à constituer le fonds de travaux selon une répartition qui s’approche le plus près possible de la répartition probable des futurs gros travaux. |
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3
Posté - 01 nov. 2022 : 16:53:55
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oui, peut-être mais on complique considérablement la tache du comptable ..... |
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JB22
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4
 Posté - 01 nov. 2022 : 17:10:29
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Bonjour,
"La loi ne fixe qu’un minimum qui est de 5 % du budget de gestion courante"
Quelle que soit la ou les clés sur lesquelles le fonds travaux a été constitué celui-ci peut être utilisé pour tous travaux, dans la limite de ce que possède le copropriétaire dans le fonds travaux.
Et comme le dit Gedehem :
" pourquoi compliquer une chose toute simple ? "
Il est aberrant de devoir suivre le fonds travaux pour différentes clés...
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Gédehem
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5
Posté - 01 nov. 2022 : 18:20:47
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D'un coté on abonde un fonds par une cotisation annuelle, de l'autre on utilise tout ou partie selon les nécessités.
Il est évident que le système le plus simple pour abonder le fonds : 5 % mini du budget prévis selon les tantièmes généraux.
Le calcul proposé dans la copropriété d'Ina ne répond pas à ce système tout simple.
Pour son utilisation, on se moque des tantièmes appliqués, ou même d'un retrait selon des tantièmes. Cela peut être une somme, un pourcentage ou autre.
Parce qu'il ne faut pas oublier que cette réserve travaux n'est pas globale pour le syndicat !
Elle est le cumul des X réserves affectées aux X lots que compte le syndicat, la réserve étant répartie "au lot".
Que la ponction ensuite retenue le soit selon telle grille ou telle autre est totalement indifférent.
Si j'ai 1000 € sur un livret A dont on utilise 600 pour financer des travaux, on se moque que ces 600 soient pour l'ascenseur, le ravalement des façades, ou pour la chaufferie commune. Ma part ponctionnée sera de 600 €, point.
Il restera 400 € sur mon livret A, sur la réserve travaux affectée à mon lot. |
Édité par - Gédehem le 01 nov. 2022 18:26:16 |
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ainohi
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Posté - 01 nov. 2022 : 20:08:14
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Si l’on veut rester dans la simplicité et ne pas compliquer le travail du comptable, il faut alors réserver le fonds de travaux aux seules dépenses réparties en charges générales. Mais ce n’est pas intelligent.
Il y a déjà eu des discussions sur ce sujet.
citation: Si j'ai 1000 € sur un livret A dont on utilise 600 pour financer des travaux, on se moque que ces 600 soient pour l'ascenseur, le ravalement des façades, ou pour la chaufferie commune. Ma part ponctionnée sera de 600 €, point.
Il restera 400 € sur mon livret A, sur la réserve travaux affectée à mon lot.
Certes, mais là il ne s’agit pas d'un livret personnel, il s’agit du livret commun à tous les copropriétaires. Si l’on décide de travaux sur le bâtiment A, seuls les copropriétaires du bâtiment A seront concernés. Si, au départ, Dupont du bâtiment A et Martin du bâtiment B ont chacun contribué au fonds de travaux pour 1 000 € et qu’il est décidé d’utiliser le fonds de travaux pour des travaux sur le bâtiment A, la quote-part de Martin restera à 1 000 €, seule celle de Dupont sera modifiée. Il faudra nécessairement un travail de comptabilité. Si l’on se refuse à ce travail, qui n’a rien de compliqué, on s’interdit d’entreprendre des travaux sur un bâtiment et non sur un autre. Finalement le fonds de travaux ne servira à rien. Ou alors, on décide qu’après tout il sera plus simple de ne pas utiliser les différentes grilles et l’on réparti tout en charges générales et basta. Certains copropriétaires ne seront peut-être pas d’accord. |
Édité par - ainohi le 01 nov. 2022 20:08:50 |
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Gédehem
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7
Posté - 01 nov. 2022 : 22:56:46
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Confusion : le fonds travaux est bien dans la main du syndicat pour décider de son usage.
Mais il est affecté "au lot".
Ce qui, pour le comptable dont c'est le travail, impose de tenir autant de comptes "fonds travaux" qu'il y a de lots.
Même si les fonds sont versés sur un même compte, globalement, ils sont identifiés lot par lot.
Ma comparaison avec le livret A est dans ce sens : cette réserve étant pour mon lot de 1000 €, que le retrait de 600 € soit fait selon telle règle, tels tantièmes, pour financer l'ascenseur ou un ravalement, est totalement indifférent.
Quant au syndicat, son soucis n'est pas le travail du comptable.... 
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=29553
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Édité par - Gédehem le 01 nov. 2022 23:33:54 |
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andre78fr
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Posté - 02 nov. 2022 : 10:35:59
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Bien sûr que non, je gère le fonds travaux avec un seul et unique compte 105 et le logiciel distingue les affectations par clé exactement comme il le fait avec le compte 701 des provisions ventilé par clé !
Avec un bon logiciel, aucune difficulté à affecter une partie du fonds travaux à une partie spéciale !!!
#Valcompta pour ne pas le nommer... |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2022 : 12:04:27
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Ce n'est pas une question de répartition, de clés ou autre, ni même d'affectation ..
Il s'agit d'identifier "au lot" la réserve travaux, chaque copropriétaire devant être à même de savoir chaque année ce qu'il en est de 'sa' réserve sur son lot (décompte individuel annuel).
Savoir qu'il y a 25.000 € sur la réserve permanente du syndicat n'a pas grand intérêt.
En revanche, savoir qu'il y a 1000 sur son lot, ou 800 s'il est plus petit, permet à chacun de savoir exactement sur quelle réserve il peut compter avant de voter un retrait.
Retrait qui peut concerner n'importe quoi, ou presque, selon n'importe quelle répartition.
Que les systèmes de comptabilité ne soient pas adaptés à ce système particulier n'est pas opposable. A la compta de s'adapter, éventuellement avec gestion extra comptable. |
Édité par - Gédehem le 02 nov. 2022 12:09:50 |
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andre78fr
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Posté - 02 nov. 2022 : 12:22:29
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C'est une obligation légale en effet de savoir quelle est la part du fonds travaux de chaque lot ou de chaque copropriétaire, je précise juste qu'il n'est pas nécessaire d'avoir autant de comptes que de lots. En revanche, laisser à penser qu'un copropriétaire peut retirer ce qu'il veut ce n'est pas dans la loi ;-) |
Édité par - andre78fr le 02 nov. 2022 12:22:49 |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2022 : 12:39:07
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Je n'ai jamais affirmé cela !
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Neofit92
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Posté - 02 nov. 2022 : 18:19:28
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Messieurs,
@ainohi. "Si l’on veut rester dans la simplicité et ne pas compliquer le travail du comptable, il faut alors réserver le fonds de travaux aux seules dépenses réparties en charges générales. Mais ce n’est pas intelligent".
Je ne suis donc pas intelligent. Je suis un grand débutant mais confirmé tout de même, aussi l'utilisation de ce fonds Alur m'interroge (qu'un peu mais tout de même un peu), car son utilisation est votée en AG.
C'est donc pour des travaux significativement représentatifs pour que tout un chacun(e) puissent voter en conséquence de ce que le fonds va lui faire "économiser" sur les dépenses travaux prévues. (Sous réserve qu'il/elle ait vérifié(e) le montant de son fonds.
Nous avons de la chance, notre extranet en permet la lecture à tous 365/365j).
Vous recommandez les uns, les autres de l'affecter à la demande mais pour déclencher un vote il faut une adhérence d'une certaine population au projet travaux.
Je ne parle même pas des idéologies opposées d'utilisation de ce genre de fonds!
- Ceux qui disent, ces sommes appartiennent au lot et si je vends, je les perds donc je les utilise dès que possible,
- Ceux qui disent (et je pense que c'était un peu l'esprit du législateur), je constitue un petit pécule qui permettra le jour où ce sera nécessaire, de financer plus aisément un projet (un écureuil en somme).
Donc en séance, vous cumulerez les explications:
- de l'utilisation du fonds Alur
- de l’intérêt à l'utiliser pour ce projet spécifique (à une partie de votre audience).
- éventuellement d'expliquer à Mr Michu qu'il pourra utiliser son fonds personnel mais comme il a déjà été gravement entamé, il faudra qu'il paie plein pot bien que pour son voisin lui , il ne paiera pas grand chose voire même rien.
Personnellement, je suis plutôt disposé à faire simple (parce que c'est plus beau  et proposer autant que faire se peut une utilisation où globalement tout le monde comprends que ses économies servent et que ce n'est pas forcement une mauvaise chose que de prévoir.
Et les charges générales, c'est simple.
Vous avez certainement un auditoire aguerri à ce genre de calculs, mais chez nous pas vraiment et pourtant les gens font des efforts.
Je sais, ce n'est pas intelligent, mais on est quelques-uns à ne pas l'être et tout de même à être élus, voire même être président (je ne parle pas de politique, évidemment).
A bientôt.
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andre78fr
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Posté - 02 nov. 2022 : 18:45:10
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Le fonds travaux ne fait rien économiser et ne fait rien perdre non plus ; c'est juste de l'argent mis de côté par anticipation et qui évite de toute financer ensuite par des appels nouveaux ou des emprunts et le fait qu'il ne soit pas remboursé ne fait que transférer dans la valeur du bien une quote-part du fonds tout comme il a une quote-part des parties communes. Deux appartements dans deux immeubles identiques de 10 lots ; le premier à 50 000 € de fonds travaux et le second rien du tout, on peut considérer que le premier vaut 5 k€ de plus que le second !!! |
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Gédehem
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14
Posté - 02 nov. 2022 : 19:00:53
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C'est très exactement cela !!
Lorsqu'un copropriétaire vend son apparte, il n'emporte pas avec lui les fenêtres double vitrages qu'il a fait poser, ni la cabine de douche "super balnéo", et encore moins le magnifique parquet flottant en chêne massif huilé fumée !
Sauf qu'à la vente, il peut en tirer plus de profit que le même apparte en simple vitrage avec lino modèle année 60.
La réserve travaux du lot suit la même démarche : son propriétaire ne l'emporte pas sous son bras.
Sauf qu'à la vente, 5 kf de réserve = 5 kf plus value, 0 réserve = 0 plus value ....,
Concernant l'utilisation de cette réserve, elle est effectivement pertinente pour le financement de grosses opérations. C'est toujours ça de moins à sortir de la poche.
Très généralement l'affaire est préparée très amont (du moins si c'est bien fait !), à l'occasion d'un ravalement de façades par exemple, ou l'installation d'un nouvel ascenseur.
Le pré-financement assuré par la réserve travaux permet de soulager le reste à charge de chacun.
Reste le choix des travaux concernés : gros travail d'explication du CS et du syndic pour poser les bonnes bases, hors de tout principe ou idéologie, bien entendu. |
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Posté - 02 nov. 2022 : 21:46:26
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Je dirais même plus andré 78fr
citation: 50 000 € de fonds travaux et le second rien du tout, on peut considérer que le premier vaut 5 k€ de plus que le second !!!
50 000 € n'égale pas 5 000 € de plus mais 50 000 € de plus !!! |
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Édité par - quelboulot le 02 nov. 2022 21:47:24 |
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ainohi
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Posté - 02 nov. 2022 : 22:49:30
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citation: Initialement posté par Neofit92
Je ne suis donc pas intelligent. Ce n’est pas du tout ce que je voulais dire. Je répondais en fait à Gédehem qui prêche pour la simplicité.
Le fonds de travaux peut être utilisé pour tous les gros travaux quelle qu’en soit la grille de répartition. Les rédacteurs du projet de résolution, le CS probablement, a prévu de l’alimenter conformément aux besoins et les besoins ne correspondent pas à la grille des charges générales. L’idée est intelligente et parfaitement légale. Par exemple, imaginez que les travaux à prévoir seront sur les ascenseurs et qu’il n’y a rien d’autre à envisager dans les dix ans à venir. Le mieux sera alors d’appeler les provisions pour le fonds de travaux selon la grille ascenseur. C’est ce qui explique la pondération proposée. |
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Neofit92
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Posté - 03 nov. 2022 : 08:12:29
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Je vais vous faire une confidence, je partage vos analyses bien que le désir de vouloir démontrer se heurte (parfois/toujours) au principe de réalité non reconnu par le législateur.
L’exemple des 50000€ de FONDS Alur aboutit à 1 000 000 € / lot de budget nécessaire pour sa constitution. Personnellement il me faudra un peu plus de 230 ans pour convaincre mon futur acquéreur.
@Andre78, reconnaissant votre expertise en comptabilité, je suppose que votre message était humoristique.
Quand à @Gédehem, votre « frère de sang » qui confirme 15 minutes plus tard avec «ironie ? » ,
« c’est tout à fait ça », je suppose que pour une fois la règle de trois (chère à nos élèves de cm²), s’est un peu interrogée aux pays des experts.
Le jour où notre législateur préféré nous sommera de passer le fonds Alur à 20 ou 30%, alors vos recommandations seront probablement plus entendables et assimilées par l’assemblée.
Aujourd’hui dans notre copro, à part 2 /3 personnes du CS, je crains que le sujet ne soit pas un sujet de réflexion. Et puis notre AG en janvier permet au CS de jouer les Pères Noel sur le retour en proposant de temps en temps des travaux « gratis » pour tout le monde, c’est gratifiant …
Bon, une fois dit cela, ne changez rien car sauf exception, je vous écoute, bien qu’ayant conscience que cela ne vous préoccupe que peu.
A vous lire sur d’autres sujets.
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2022 : 08:34:44
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Heu non, mon exemple est simplifié mais réaliste ; 10 lots à 5 000 € chacun pour un total de 50 000 €... sans préciser ni la durée ni le taux pour y arriver mais 5 % c'est le minimum légal et une copropriété peut tout à fait voter 10, 20 ou 50 % ! |
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Gédehem
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Posté - 03 nov. 2022 : 10:14:54
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Il est des moments où se pose la question du niveau de certains !
Il est vrai que lors du Covid, on a vu lors des radio-trottoir que la France comptait un nombre impressionnant de spécialistes en virologie, chacun y allant de son opinion affirmée sur la diffusion des maladies. Que n'a t-on entendu !!!
Là où de vrais spécialistes se cassaient les dents .....
La copropriété d'une amie a décidé d'un ravalement des façades avec isolation, + travaux économies d'énergie sur le chauffage. Sa quote-part des travaux 9000 €.
Bien entendu, ces 9000 € résultent de l'application de diverses grilles de répartition selon la nature des travaux.
La même AG a décidé d'utiliser la réserve travaux, la fraction du lot de cette amie étant de 2500 €,
9000 - 2500 = 6500 € de reste à charge.
On se moque des tantièmes, de la répartition qui est faite : il reste à charge 6500 €, une fois déduit le retrait de 2500 € de la réserve du lot, tous les travaux étant répartis selon les grilles correspondantes.
Qu'y a t-il d'incompréhensible là dedans ??
NB : ma remarque à André n'avait rien d'ironique : il décrit très exactement le mécanisme de l'affaire. Dont le fait que la réserve travaux attachée au lot est intégrée au patrimoine, comme le sont double vitrage ou porte d'entrée blindée.
L'histoire du 0 en plus permet à certains de polémiquer inutilement, rien de plus ..... |
Édité par - Gédehem le 03 nov. 2022 10:17:57 |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2022 : 11:54:22
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citation: Initialement posté par andre78fr
le premier immeuble a 50 000 € de fonds travaux et le second rien du tout, on peut considérer que le premier appartement vaut 5 k€ de plus que le second !!!
Clarification nécessaire pour mes premiers et seconds imbriqués je crois... |
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Sujet |
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À l'AG modalités de la participation au fonds Alur 
