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PCS1975
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 Posté - 21 janv. 2022 : 16:11:38
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citation: Initialement posté par JB22
Petite ou grande copropriété, pour un logiciel le traitement est le même,
seule différence le temps de traitement et le nombre de résultats..
J'imagine que s'il faut ré-attribuer l'excédent de trésorerie des copropriétaire créditeurs un par un (ce que j'appelle "à la main"), ça prend plus de temps pour 10 lots que pour 500...
Quant aux copropriétaires débiteurs, leur fonds de travaux ne sera pas plus alimenté qu'il ne l'est déjà , le débit étant une insuffisance sur les charges courantes qu'il faut régulariser "normalement".
Je ne suis pas un pro des logiciels de compta... Si vous voulez répartir une somme totale excédentaire, comment faites-vous pour ne la distribuer qu'aux copropriétaires qui sont créditeurs de manière automatique? |
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 22
Posté - 21 janv. 2022 : 16:25:43
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citation: Si vous voulez répartir une somme totale excédentaire, comment faites-vous pour ne la distribuer qu'aux copropriétaires qui sont créditeurs de manière automatique?
mais on ne la redistribue pas qu'aux seuls créditeurs..... on la redistribue à tout le monde, certains se voient crédités, d'autres se voient débités (c'est le principe du décompte annuel). C'est ainsi que cela se pratique tous les ans indépendamment d'un système de récupération de fonds travaux. |
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JB22
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23
Posté - 21 janv. 2022 : 16:30:38
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Réponse à PCS1975
Les logiciels de gestion des copropriétés répartissent automatiquement les excédents ou insuffisances entre les copropriétaires, certains auront un débit d' autres un crédit.
Vous pouvez voir le fonctionnement logiciel dans la démo de Valcompta,
le logiciel d' André; l'auteur de la question. |
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PCS1975
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24
Posté - 21 janv. 2022 : 16:37:51
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Si vous voulez répartir une somme totale excédentaire, comment faites-vous pour ne la distribuer qu'aux copropriétaires qui sont créditeurs de manière automatique? mais on ne la redistribue pas qu'aux seuls créditeurs..... on la redistribue à tout le monde, certains se voient crédités, d'autres se voient débités (c'est le principe du décompte annuel). C'est ainsi que cela se pratique tous les ans indépendamment d'un système de récupération de fonds travaux.
Ah OK. Donc le fonds de travaux augmente pour tous les lots à hauteur des tantièmes généraux, y compris pour les copropriétaires débiteurs?
Du coup, les débiteurs voient leur dette doubler dans ce cas?
Lot 1 : excédent de 100 € ==>100 € partent sur le fonds de travaux, le solde est à 0
Lot 2 : insuffisance de 70 € ===> 70 € partent sur le fonds de travaux, le solde en sa défaveur sera de 140 €? (il faut bien qu'il régularise aussi sur les dépenses réalisées).
Si j'ai bien compris la manip, il y a intérêt à ce que les débiteurs soient minoritaires, car une telle résolution serait difficile à faire passer, non?
EDIT : Ah non, mon calcul est faux! C'est un peu plus compliqué que ça, mais il reste que ceux qui sont débiteurs verraient augmenter leur dette, ce qui ne change pas ma dernière question sur l'adoption de la résolution. |
Édité par - PCS1975 le 21 janv. 2022 17:17:58 |
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JPM
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Posté - 22 janv. 2022 : 08:39:15
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S'il faut appeler 5000 €, ils sont répartis au débit des copropriétaires, chacun pour sa quote-part en tantièmes
Le montant de sa quote-part du fonds travaux augmente d'autant.
Mais la contrepartie est que ce même montant est passé au débit de son compte.
Cette dette subsiste jusqu'Ã son paiement effectif.
Autrement dit : le montant de la quote-part du fonds travaux est le total des quotes-parts appelées, payées ou pas.
C'est injuste ? Non ! s'il y a affectation d'une partie du fonds, le montant venant à son crédit sera amputée de la dette 
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PCS1975
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Posté - 22 janv. 2022 : 12:53:54
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citation: Initialement posté par JPMS'il faut appeler 5000 €, ils sont répartis au débit des copropriétaires, chacun pour sa quote-part en tantièmes Le montant de sa quote-part du fonds travaux augmente d'autant. Mais la contrepartie est que ce même montant est passé au débit de son compte. Cette dette subsiste jusqu'à son paiement effectif. Autrement dit : le montant de la quote-part du fonds travaux est le total des quotes-parts appelées, payées ou pas. C'est injuste ? Non ! s'il y a affectation d'une partie du fonds, le montant venant à son crédit sera amputée de la dette
Oui JPM, ce n'est pas injuste, mais pour certains copropriétaires, un sou est un sou, surtout si ce sou là part sur le fonds de travaux, il devient irrécupérable.
C'est pour ça que je disais que si les copropriétaires qui sont en débit ne devraient pas être majoritaires en tantièmes pour que la résolution proposant ce "transfert" soit adoptée.
Je me souviens quand le fonds de travaux a dû être mis en place, le tollé que ça avait provoqué chez certains copropriétaires de mon ancien immeuble... |
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andre78fr
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27
 Posté - 22 janv. 2022 : 14:04:35
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Le fonds travaux contribue à valoriser un bien ; un lot privatif c'est une quote-part des parties communes et une quote-part (à condition de respecter la règle sur le calcul de la cotisation) dans un capital ou un fonds propre de l'immeuble ou de la résidence. Finalement, ça ne change pas grand chose avec le principe des avances remboursables qui, à part donner une justification aux honoraires du notaire, n'étaient jamais effectivement remboursés mais simplement notifié dans le fameux questionnaire / état daté. |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2022 : 14:22:34
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Le fonds travaux contribue à valoriser un bien
Vous avez bien raison !
Cet aspect des choses est totalement occulté, ou plutôt ignoré des copropriétaires.
Lesquels, pour la plupart, ont acheté un appartement, le reste "c'est l"affaire du syndic".
Qu'ils soient AUSSI propriétaires d'une fraction de tout de "reste", dépassent la compréhension, de beaucoup. Incompréhension à la base de bien des difficultés dans nos copropriétés.
Alors la réserve travaux ......
Et pourtant, valoriser ce patrimoine commun valorise 'en même temps' son patrimoine individuel .... Une belle façade, une belle entrée, un ascenseur propre qui marche, etc etc ....., c'est la moitié du chemin !
Un apparte vendu avec une belle réserve travaux est plus alléchant que le même sans rien ....Du moins si on ne résonne pas à courte vue.
Au fait, pour revenir au sujet, si demain je fais passer au syndic un chèque de 1500 € à verser sur la réserve travaux de mon lot, il ne pourrait pas l'imputer ? |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2022 14:24:09 |
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JPM
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Posté - 22 janv. 2022 : 15:25:35
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Dans les copropriétés anciennes du 14e arrdt de Paris il y avait des arrangements de ce type ! Verser une somme sur son propre compte à l'occasion.
Sympathique mais pas facile à gérer.
Quant aux provisions versées, j'ai toujours constaté le remboursement par l'acquéreur chez le notaire. C'est en général le remboursement du fond de roulement qui trainait. |
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PCS1975
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Posté - 22 janv. 2022 : 15:37:06
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Bien entendu que ça valorise le bien, je pense que ICI nous sommes tous d'accord!
Comme nous ne sommes pas nombreux dans ma copro, et depuis que je suis au CS, je fais pas mal de pédagogie (j'en ai fait beaucoup depuis la remise des clés en réalité car j'ai beaucoup assisté l'ancien CS mais je ne pouvais pas m'y investir "officiellement" à l'époque pour raisons professionnelles).
Mais les messages ne passent pas chez tout le monde...
Disons que j'ai un taux de "d'échec absolu" de 1/12... , ce 1/12 ayant fait du Pinel et ne cherchant, visiblement, qu'à encaisser ses loyers et dépenser le moins possible. Tout est toujours trop cher.
Mais bon, c'est ainsi...
Et à la prochaine AG, il va falloir mettre en place le fonds travaux... |
Édité par - PCS1975 le 22 janv. 2022 15:40:46 |
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andre78fr
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Posté - 22 janv. 2022 : 18:24:46
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Imaginez aussi la tête d'un acheteur qui découvre que la totalité du fonds travaux appartient à un unique copropriétaire sur la base d'un apport volontaire ;-) |
Édité par - andre78fr le 22 janv. 2022 18:25:57 |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2022 : 18:43:56
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Retour à PCS1975 qui écrit : citation: Oui JPM, ce n'est pas injuste, mais pour certains copropriétaires, un sou est un sou, surtout si ce sou là part sur le fonds de travaux, il devient irrécupérable.
Vous semblez prétendre qu'il s'agirait d'une solution parmi tant d'autres, et qui pourrait léser d'un sou voire plus.
Or c'est tout simplement la solution légale qui ne lèse absolument personne.
Celui qui aura payé 219,25 € retrouvera la même somme.
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JB22
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Posté - 23 janv. 2022 : 19:43:29
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Quand je vois ,sur ce site, les difficultés de compréhension en cas d' affectation de l' excédent de l' exercice, certains copropriétaires pouvant être débiteurs, d' autres créditeurs, je pense qu' ii est préférable de voter la répartition et de voter un appel de fonds travaux plus élevé correspondant à l' excédent. |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2022 : 19:57:08
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JB22 Votre souci est légitime mais il faudrait nous expliquer plus clairement votre système.
Comment faire mieux que présentement
On a appelé 80 000 € pour faire un travail
Il n'a coûté que 65 000 €
On veut alors faire un chantier de 12000 €
On solde le premier chantier et on rend 15 000 € aux copropriétaires
On appelle en même temps 15 000 € pour le second chantier
N'est ce pas lumineux ? Bien entendu il y a une décision d'AG pour tout. |
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PCS1975
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Posté - 23 janv. 2022 : 20:16:28
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citation: Initialement posté par JPMRetour à PCS1975 qui écrit : citation: Oui JPM, ce n'est pas injuste, mais pour certains copropriétaires, un sou est un sou, surtout si ce sou là part sur le fonds de travaux, il devient irrécupérable. Vous semblez prétendre qu'il s'agirait d'une solution parmi tant d'autres, et qui pourrait léser d'un sou voire plus. Or c'est tout simplement la solution légale qui ne lèse absolument personne. Celui qui aura payé 219,25 € retrouvera la même somme.
Je suis d'accord. Je dis simplement que les copropriétaires qui doivent de l'argent au syndicat à l'issue de la clôture des comptes (donc sur le budget prévisionnel) devraient en plus payer leur part de fonds de travaux. Si ces copropriétaires là sont majoritaires en tantièmes, il y a un risque élevé que la résolution du transfert de l'excédent ne soit pas adoptée, c'est tout ce que je dis...
Certes, je simplifie la situation au maximum, mais il n'est pas impossible que des comptes créditeurs deviennent débiteurs suite à l'appel du fonds de travaux.
Ex : suite à la répartition des comptes, un compte est créditeur de 45 € pour un lot de 250/10000.
L'excédent du budget courant est de 3200 €, le fonds de travaux appelé dans son cas est de 3200x250/10000 = 80 €.
Au final, son compte devient débiteur de 35 €.
Et pour éviter cela, j'avais pensé que cet excédent soit versé sur le fonds de travaux, non pas en fonction des tantièmes de tous, mais en fonction du solde de chacun des comptes : les soldes positifs sont versés sur le fonds travaux au lieu d'être remboursés, tandis que les soldes négatifs restent en l'état et restent redevables pour répondre aux dépenses réalisées du budget courant.
Sur le plan comptabilité, je peux comprendre que c'est compliqué, mais rien ne l'interdit sur le plan légal. |
Édité par - PCS1975 le 23 janv. 2022 20:29:43 |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2022 : 20:42:42
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Vos propositions sont pleinement contraires à la loi, aux pratiques comptables et aux intérets bien compris du syndicat.
Primo : un copropriétaire ne doit pas 50 € au titre de l'appel de fonds pour le budget prévisionnel et 25 € au titre du compte travaux. Il doit 75 € au syndicat
La ventilation ne peut jouer que dans le cadre d'un recouvrement judiciaire et lorsque le débiteur verse un acompte seulement. Il a le droit de l'imputer sur le poste qui présente le plus d'intérêt pour lui. C'est un règle du Code civil.
Secundo : Il faut faire simple et pas trop tordu
La loi elle même a besoin de moult élagages.
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PCS1975
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Posté - 23 janv. 2022 : 21:34:41
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citation: Initialement posté par JPM
Vos propositions sont pleinement contraires à la loi, aux pratiques comptables et aux intérets bien compris du syndicat.
Ah, OK. Du coup le problème est réglé...
Néanmoins, et par curiosité, pourquoi est-ce contraire à la loi et aux intérêts du syndicat?
A partir du moment où cela constituerait un "bonus" pour le fonds de travaux de certains lots, étant entendu que la cotisation annuelle obligatoire a été déjà versée par tous pour l'exercice correspondant.
Cela dit, c'est peut-être contraire à la loi sur le plan comptable...? |
Édité par - PCS1975 le 23 janv. 2022 21:35:28 |
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Posté - 24 janv. 2022 : 07:56:51
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citation: Si ces copropriétaires là sont majoritaires en tantièmes, il y a un risque élevé que la résolution du transfert de l'excédent ne soit pas adoptée, c'est tout ce que je dis...
cela signifie que la majorité des copros n'a pas envie de ce "transfert" , et c'est leur droit .... |
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JPM
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Posté - 24 janv. 2022 : 08:54:08
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En copropriété il n'y a pas de bonus.
Il peut y avoir un solde créditeur après une opération dont le coût a été surestimé.
Il est restitué come indiqué ci dessus.
En cas de réaffectation un appel de fonds est réalisé en même temps. Son montant peut être inférieur, égal ou supérieur à celui du solde créditeur.
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JB22
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Posté - 24 janv. 2022 : 09:38:42
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De JPM,
"JB22 Votre souci est légitime mais il faudrait nous expliquer plus clairement votre système."
On a vu dans ce sujet que l' affectation de j excédent de l' exercice pose problème du fait que certains copropriétaires peuvent être débiteurs.
C' est donc pour cette raison que je propose de procéder de la façon courante:
-Répartition de l' excédent,
-Vote d' un appel de fonds travaux à un taux plus élevé que celui utilisé l' exercice précédent.
Ce n' est pas "un système", tout est légal, pas de motif de contestation.
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Édité par - JB22 le 24 janv. 2022 09:45:50 |
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L'affectation du résultat au fonds travaux ... 
