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chardon2bs
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 Posté - 02 juin 2021 : 17:53:34
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Bonjour,
Dans notre immeuble, nous avons une propriétaire (3 grands appartements, 22 % de l'immeuble), qui ne paie ses charges qu'après assignation et condamnation. Nous avons déjà fait 2 procédures, et chaque fois, cela recommence, hélas
Ma question est la suivante : en juin 2016, elle a réglé le montant dû + article 700 + dommages et intérêts + intérets légaux. Ces montants figurent sur son relevé individuel, que j'ai mis 3 ans à obtenir. Mais ils ne sont apparus nulle part dans les comptes.
La gestionnaire m'a répondu que c'était avant eux, qu'ils ne pouvaient rien faire et que le responsable était le syndic précédent. En fait, le syndic en 2016 a pris sa retraite, vendu son cabinet, mais les appels de fonds ont continué à être faits au nom du prédécesseur.
Nous avons récemment changé de syndic, et celui-ci me répond que l'argent a sans doute disparu... Les 2 autres membres du CS ne veulent rien faire non plus, pas d'histoires, ce sont de petites sommes, dans les 3000 € tout de même. Et le syndic ajoute que les comptes ont été approuvés, donc c'est trop tard. Mais cet argent a bien été versé donc il devrait bien apparaitre dans les comptes, non ?
Lors du dernier jugement, en 2020, les montants versés en dommages et intérêts, article 700 etc, ont bien été rentrés dans les comptes.
Qu'est-ce que je peux faire ? Est-il vraiment trop tard ?
Merci d'avance de vos réponses, cordialement. SBS
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JB22
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1
Posté - 02 juin 2021 : 20:11:27
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'Ces montants figurent sur son relevé individuel, que j'ai mis 3 ans à obtenir. Mais ils ne sont apparus nulle part dans les comptes."
Seul le grand livre pourrait vous permette de voir les écritures de contrepartie.
Les comptes ont été approuvés, mais si le syndicat n' a pas donné le quitus aux différents syndics il h' y a rien de perdu, beaucoup plus difficile si le quitus a été donné. |
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chardon2bs
Contributeur débutant
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78 message(s)
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 2
 Posté - 02 juin 2021 : 22:31:15
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Merci de votre réponse. Je n'ai jamais pu voir le grand livre, comptable pas dispo, grand livre pas dispo, etc.
Et certes, les comptes de l'exercice en cause ont été approuvés (et quitus donné) mais comment aurions-nous pu faire autrement ? D'abord, le syndic faisait pression en expliquant qu'il avait besoin de comptes approuvés pour assigner la propriétaire mauvais payeur. Ensuite, nous n'avions pas le jugement. Notre exercice clôture au 30 juin, et c'est à cette date que le syndic a rentré les condamnations. Lors de l'AG, nous n'étions pas informés du jugement.
La gestionnaire a fini par nous le communiquer, mais il fallait le signifier, puis que la propriétaire paye, etc. Après le changement de syndic, la gestionnaire m'a dit qu'elle allait se renseigner auprès de la compta, puis nous avons changé de gestionnaire, tous les 4 mois, à peu près, et à chaque fois, ils n'étaient pas au courant...
Bref, clairement, on nous a baladés, mais difficile de dire si c'était par incompétence, s'ils étaient réellement dépassés, ou s'il y avait une volonté de dissimuler.
Rn clair, 3000 € ont été "oubliés", nous ignorons où ils sont, et nous ne pouvons rien faire ? |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 02 juin 2021 : 22:55:09
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Il est vraisemblable que le syndic a reçu de l'huissier chargé de recouvrer les condamnations un compte définitif de l'opération avec un chèque du solde obtenu par compensation des crédits (paiements par le débiteur) et de débits (frais divers).
Normalement ce compte doit être traité par le syndic écriture par écriture.
Cela est rarement fait, le syndic passe le solde de toutes les opérations 
Alors l'indemnité de l'art 700 (1500 € ) se trouve partiellement compensée par les frais de recouvrement (600 €) et vous ne trouvez plus que 900 € !
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JB22
Pilier de forums
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4
Posté - 02 juin 2021 : 23:54:43
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"Alors l'indemnité de l'art 700 (1500 € ) se trouve partiellement compensée par les frais de recouvrement (600 €) et vous ne trouvez plus que 900 €"
Le problème est que chardon2bs ne retrouve pas ces 900 euros....+
"Nous avons récemment changé de syndic, et celui-ci me répond que l'argent a sans doute disparu..."
La réponse n' est pas digne d' un professionnel !
Il faut vérifier si le chèque a été encaissé et par qui. |
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chardon2bs
Contributeur débutant
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5
Posté - 03 juin 2021 : 11:14:13
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Merci de vos réponses. Effectivement, rien n'est apparu sur le relevé de dépenses ni au bilan...
Les 2 condamnations ont effectivement été ventilées un peu comme le dit JPM : le syndic a enlevé les frais d'huissiers précédemment facturés à la propriétaire, puisqu'ils sont couverts par les dépens. Mais on les voit sur son relevé de compte, ce qui permet de comprendre le solde.
Le problème est de savoir où ils sont passés entre l'inscription sur le relevé de compte individuel et les comptes de la copro.
Je n'ai jamais eu accès aux relevés bancaires, pas plus qu'au grand livre, ou aux relevés des comptes individuels. Nous avions voté pour un compte bancaire séparé, mais notre nouveau syndic nous apprend qu'en fait, nous avions juste un sous-compte. Ce qui ne lui donne pas accès aux relevés anciens. Il ne peut donc pas vérifier ce qui a été réglé. Et remonter jusqu'aux comptes de 2016/17 par rapprochement avec le solde bancaire transféré, cela couterait plus cher que les 3000 € disparus, on me répond donc qu'on ne peut rien faire.
Je suis la seule propriétaire à regarder les factures et à poser des questions. Les autres "font confiance au syndic, car sinon, il pourrait en prendre ombrage et démissionner". Résultat, lorsque je fais une remarque, tout le monde regarde par terre ou au ciel. J'ai mis 2 ans à leur faire comprendre qu'il y avait de gros problèmes comptables et les convaincre de changer de syndic.
Mais si un montant X est rentré sur un compte individuel, il doit bien être balancé non ? Et apparaitre quelque part ? Le grand livre suit de syndic en syndic ?
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JB22
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6
Posté - 03 juin 2021 : 16:40:34
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Ci-dessous copie des article 33 et 34 du décret concernant les documents que le syndic doit détenir et transmettre au nouveau syndic en cas de changement et l' obligation de transmettre au conseil syndical le "bordereau de ces pièces".
"?Article 33
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 30
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.
?
?Article 33-1
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 31
En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
?Article 33-1-1
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 32
L'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables.
L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes.
?Article 33-2
Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 33
L'obligation prévue à la troisième phrase du premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l'obligation faite à l'ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, telle que prévue à la première phrase du même alinéa.
?Article 34
Modifié par Décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 - art. 8
L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du présent décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble."
Le conseil syndical peut donc exiger du nouveau syndic copie du bordereau des documents transmis.
Il peut également obtenir communication des grands livres.
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 03 juin 2021 : 21:17:35
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Le conseil syndical s'est il préoccupé de la transmission des dossiers ? A-t-il reçu une copie du bordereau de transfert ?
Quant au traitement du compte de l'huissier ? Il n'est enseigné nulle part.
Il faut ajouter qu'en l'espèce des frais divers ont été débités au débiteur, ce qui est interdit. Cela complique encore la situation puisque ce débit ne correspond à rien. Voyez à tout hasard si le total des frais débités ainsi à tort ne correspond pas à votre somme recherchée.
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chardon2bs
Contributeur débutant
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Posté - 04 juin 2021 : 10:16:27
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Bonjour et merci de vos précisions. Non, le CS n'a pas eu communication du bordereau de transfert, et j'avoue que je ne l'ai pas demandé.
Pour l'huissier, je ne sais rien. Les frais débités ont été "remboursés", et d'ailleurs ce n'est pas l'explication, le total de ces frais est très loin du montant disparu... Sauf si le syndic a "oublié" de comptabiliser des notes d'huissier, mais elles sont passées en compta générale, nous avons payé les honoraires d'avocats et d'huissier. Et pourtant nous avons une protection juridique, qui n'a pas été actionnée, les montants dûs étant au delà de la garantie... Trop de temps passé avant de poursuivre. En fait, la situation comptable était épouvantable, l'ancien syndic ayant "recomposé" les charges de chauffage, de son propre chef. Du coup, l'avocat ne s'y retrouvait pas et a demandé des explications pendant des mois. Les gestionnaires successifs n'y comprenaient rien et laissaient en attente, sans rien nous dire. Et pendant ce temps, la dette montait tranquillement...
Nous avons même eu 2 garanties juridiques pendant 2 ans : le syndic a changé d'assureur, l'ancien contrat de l'immeuble a bien été résilié mais pas la protection juridique. Mais nous en avons souscrit une nouvelle auprès du nouvel assureur.... Il m'a fallu 18 mois pour arriver à faire comprendre le problème et obtenir une réponse. Résultat, 2000 € en 2 ans de fichus, et bien sûr, personne n'est responsable... |
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JB22
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Posté - 04 juin 2021 : 14:33:22
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"Non, le CS n'a pas eu communication du bordereau de transfert, et j'avoue que je ne l'ai pas demandé."
Il y a là une carence du Conseil syndical qui n' a pas fait valoir ses droits.
Vous ne pouvez pas agir seule si vous n' êtes pas présidente du conseil syndical.
Si lors de la prochaine A.G. il y a , a l' ordre du jour l' élection de membres du conseil syndical, je vous conseille de rechercher et de proposer un candidat ayant envie de s' investir dans sa mission, "assister et contrôler l' action du syndic".
Si le syndic ne dispose pas des archives et n' a engagé aucun action envers l' ancien syndic, il y a carence de sa part.
On ne doit jamais donner quitus, ce n' est d' ailleurs prévu par aucun texte, c'est une demande des garants envers les syndics, cela ne crée pas d' obligation pour le syndicat.
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chardon2bs
Contributeur débutant
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Posté - 04 juin 2021 : 20:07:42
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Merci de votre réponse. Le nouveau syndic nous a dit avoir récupéré les archives, mais ne nous en a pas communiqué la liste, j'ignore donc ce qu'il a. Il a juste précisé qu'il n'avait pas de relevés bancaires, puisque sous-compte. Ce qui, je croyais, devait avoir été autorisé par l'AG...
Pour ce qui est d'intenter une action contre l'ancien syndic, clairement le nouveau n'en veut pas, et les 2 autres membres du CS ne veulent pas le contrarier. Cela ferait des dépenses, lui prendrait du temps, pour un résultat incertain, à quoi bon ?
Nous avons une copropriété très spéciale, 14 lots principaux, mais seulement 7 propriétaires, tous étrangers, sauf moi. Leurs lots sont des pieds à terre, ils sont peu investis. Sauf 2, une SCI représentée au CS par son gérant (hollandais..., qui a juste le nombre de parts minimum) et une dame brésilienne qui exige d'être élue au CS, où bien entendu elle ne participe pas (d'ailleurs elle ne parle pas français) mais nous fait passer ses instructions par son avocate (brésilienne elle aussi).
Lorsque j'ai expliqué que nous ne pouvions pas élire l'avocate, je me suis fait mal voir, c'est tout ; du coup, c'est la propriétaire qui a été élue, bien que nous sachions tous qu'elle ne participera jamais à la moindre réunion. Les autres l'ont élue sans voir le moindre problème. Pas plus que le syndic, car "les élections au CS ne le concernent pas."
Du coup, pour élire le Président du CS, je suis mal partie, même si j'en fais office depuis 10 ans. Le gérant pense que la SCI ayant plus de tantièmes que moi, il a plus de droits que moi, et l'avocate le suit en général, ils ont les mêmes préoccupations (sécurité majoritairement). D'ailleurs, ils discutent en direct avec le syndic", pour faire avancer les choses", nul besoin d'élire un Président de CS, pour eux...
Lors des AG, il n'y a que des mandataires, sauf moi, et, au mieux, 3 français dans la salle, le syndic, le représentant d'une propriétaire et moi. Très spécial, mais très pratique pour le syndic, ces mandataires ne connaissent pas l'immeuble, n'ont pas vu les comptes, et sont toujours d'accord pour approuver toutes les dépenses, d'autant plus qu'ils ne règleront pas la note eux-mêmes !
Cordialement. SBS |
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Article 700 reçu mais non comptabilisé 
