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 Posté - 21 mai 2021 : 22:29:50
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Bonjour,
Un copropriétaire a demandé et obtenu devant le Tribunal l'annulation dans sa totalité d'une assemblée générale de copropriété.
L'annulation d'une assemblée générale dans sa globalité vaut elle annulation de toutes les questions/résolutions votées lors de cette assemblée générale ?
Le cas échéant, si une des questions/résolutions a permis l'élection d'un syndic,
le SDC peut il demander à ce syndic de rembourser ses honoraires puisque qu'à fortiori l'annulationde l'AG dans sa globalité a annulé son élection en qualité de syndic de la copropriété.
D'avance merci pour vos réponses.
Bien cordialement.
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Sunbird
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 Posté - 22 mai 2021 : 00:38:24
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L'annulation de l'AG vaut annulation de toutes les résolutions de l'AG, y compris les comptes, y compris le mandat du syndic.
Le syndic devra rembourser le SDC de tous les honoraires qu'il a perçu dans le cadre de son mandat qui a été annulé du fait de l'annulation de cette AG.
Suivant les causes de l'annulation de cette AG, le SDC en plus du remboursement des honoraires il peut également demander que le syndic l'indemnise de tous les frais que le SDC a supporté si c'est de la faute du syndic, ces frais sont tous les frais que le SDC a payés (dépens et article 700), mais également les frais qu'il a engagés pour sa défense (frais d'avocat).
Attention l'annulation concerne que cette AG, par contre si ce copropriétaire a demandé chaque année l'annulation des AG, le juge annulera dans un deuxième temps toutes les AG suivantes car du fait de l'annulation de la première AG le syndic ne pouvait plus organiser l'AG suivante...
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Posté - 22 mai 2021 : 08:09:35
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Dans le prolongement de Sunbird :
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable et qu'un copropriétaire peut faire juger que le syndicat ne peut pas prendre une décision contraire à une disposition d'ordre public régissant la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés. » Arrêt n° 38 du 14 janvier 2016 (14-23.898) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2016:C300038
Autrement dit, tant que le syndic restera en place sans mandat valable, il travaillera gratuitement pour le SDC ! |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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Posté - 22 mai 2021 : 21:09:47
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Avant tout il faut connaître la raison de cette annulation.
En l'absence d'une faute lourde du syndic, la recherche d'un remboursement des honoraires perçus par le syndic pour plusieurs années de gestion correcte et approuvée pour les années suivantes est de mauvais aloi.
Courlisson ne dit pas sur quelle durée court cette situation, et surtout ne dit pas si les assemblées suivantes ont été annulées.
Une réponse éclairée exige plus d'information.
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Posté - 23 mai 2021 : 08:37:40
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Bonjour,
Le Tribunal a retenu une non-conformité à la loi empêchant tout appel sérieux de la décision, à savoir, la tenue de l’assemblée générale hors de la commune de la copropriété. Mais il aurait aussi pu aussi sélectionner d’autres non-conformités tels que la non ouverture d’un compte séparé dans les trois mois suivant sa nomination, la non mise en concurrence de plusieurs contrats etc.
Ce syndic a été globalement défaillant. Nommé en juin 2017 et gestionnaire d’un exercice comptable se déroulant du 1er juillet au 30 juin, il aurait dû convoquer une assemblée générale avant le 31 décembre 2018 (dans les 6 mois de la clôture des comptes), ce qu’il n’a pas fait. Face au mécontentement de plusieurs copropriétaires, ce syndic dont le mandat de trois ans avait pour échéance le 30 juin 2020, a convoqué une assemblée générale le 15 avril 2019 sans concertation avec le Conseil Syndical et s’est auto-révoqué avec la question : « révocation du syndic XXXX ». Sous toute réserve, aucun article de la loi de 1965 ni du décret de 1967 dispose qu’un syndic puisse s’auto-révoquer. Lors de cette assemblée générale du 15 avril 2018, les comptes de l’exercice 2017-2018 ont été soumis à approbation. L’assemblée générale ne les a pas approuvés car de nombreuses factures étaient manquantes. Nonobstant, ce syndic a procédé à la répartition des charges et produits de cet exercice dans les comptes des copropriétaires. Cela apparait dans le Grand livre communiqué au syndic successeur. Enfin ce syndic n’a pas participé à cette assemblée générale qu’il a convoquée sans avoir prévenu quiconque de son absence. Heureusement que l’élection d’un syndic était à l’ordre du jour et qu’un copropriétaire s’est proposé en tant que secrétaire de séance. J’espère vous avoir fourni suffisamment de détails vous permettant d’apprécier la « qualité » de ce syndic,
ainsi que de l’opportunité de solliciter le remboursement de ces honoraires devant les tribunaux suite à l’annulation de l’assemblée générale le nommant syndic.
D’avance merci pour vos réponses. Bien cordialement.
citation: Initialement posté par JPM
Avant tout il faut connaître la raison de cette annulation.
En l'absence d'une faute lourde du syndic, la recherche d'un remboursement des honoraires perçus par le syndic pour plusieurs années de gestion correcte et approuvée pour les années suivantes est de mauvais aloi.
Courlisson ne dit pas sur quelle durée court cette situation, et surtout ne dit pas si les assemblées suivantes ont été annulées.
Une réponse éclairée exige plus d'information.
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JPM
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Posté - 23 mai 2021 : 10:42:44
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Dans votre cas le syndic a été nommé pour la période 1er juillet 2017 à 30 juin 2020. Il n'a tenu la première que le 15 avril 2019 (et pas avril 2018) ce qui est une faute. Il d'est auto révoqué (!!!) au cours de cette assemblée ?
Comment un autre syndic a-t-il pu être désigné au cours de cette assemblée ?
Pourquoi y a-t-il eu une demande en annulation de cette assemblée du 15 avril 2019 ?
De toute manière cette annulation n'entraîne pas annulation de sa désignation en juin 2017. Et en avril 2019 il n'a pas été renouvelé puisqu'il s'est auto-révoqué.
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FBO
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Posté - 23 mai 2021 : 10:53:10
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bonjour,
attention il a été jugé qu'un syndic dont le mandat est annulé, peut obtenir en compensation de son travail l'équivalent des honoraires qui ont été facturés. en gros, c'est annulé mais sans conséquence.
c'est justement dans l'arrêt du 16/01/2016 cité.
mais il est écrit dans les commentaires de l'arrêt dans la revue ADMINISTRER :
"la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter d'une indemnité équivalente". |
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nefer
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Posté - 23 mai 2021 : 11:36:07
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citation: Initialement posté par courlisson
Bonjour,
Le Tribunal a retenu une non-conformité à la loi empêchant tout appel sérieux de la décision, à savoir, la tenue de l’assemblée générale hors de la commune de la copropriété.
il ne s'agit pas d'une non conformité, mais d'un vice de forme
le seul motif du lieu de tenue de l'AG suffisait à prononcer l'annulation de cette AG |
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Posté - 23 mai 2021 : 15:42:58
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J’ai trouvé un arrêt récent qui condamne le syndic à restituer les honoraires perçus.
Sur les honoraires perçus
Le mandat de syndic, tel qu’il est défini dans l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires.
Il en résulte qu’en cas d’annulation du mandat du syndic, ce dernier ne peut percevoir aucune rémunération au titre de la période concernée par l’annulation et la théorie de la gestion d’affaires ne saurait autoriser la perception d’une rémunération en contrariété avec les règles d’ordre public régissant la copropriété.
La société Citya Immobilier doit donc restituer les honoraires perçus à compter du 1er juillet 2010 date à laquelle son mandat a expiré.
Il résulte des grand-livres généraux et des factures d’honoraires de cette dernière qu’elle facturait ses honoraires d’avance au début de chaque trimestre.
Dès lors, la facture d’honoraires du 2 juillet 2010 d’un montant de 830 euros TTC correspond aux honoraires du 3e trimestre 2010 et non au trimestre échu, comme elle le soutient.
Ainsi les honoraires perçus pour les deux derniers trimestres 2010 et les quatre trimestres de 2011, d’un montant de 830 euros chacun, doivent être restitués au syndicat des copropriétaires, soit une somme de 4?980 euros (830 x 6) et la société Citya Immobilier ne peut, en aucune manière, prétendre à une indemnité équivalente, au titre de ses prestations de syndic de fait sur cette période.
Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 21 janvier 2020, n° 18/00934 |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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Posté - 23 mai 2021 : 18:15:57
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Mais on lit aussi l'article de Jean François WEBER, Avocat général à la Cour de Cassation :
Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l’expiration de son mandat. Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu’il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n’avait pas été régulièrement convoqué. Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d’un mandat invalidé, soit parce que l’assemblée ne s’est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l’obligation de saisir l’assemblée générale pour l’ouverture d’un compte séparé n’a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu’à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu’une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu’à cette annulation.
Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation qui rejoint largement les recommandations de la commission de la copropriété et notamment la recommandation n° 15 du 6 juin 1996 sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions, a le mérite de la simplicité et tend à la protection à la fois des copropriétaires et de leur mandataire.
Il faut faire l'inventaire de la jurisprudence récente sur cette question. Dans la plupart des cas le syndic concerné a poursuivi la gestion de l'immeuble dans des conditions convenables. Les comptes ont été approuvés et quitus lui a été accordé.
La Justice a montré ses lenteurs habituelles et finalement-il aurait à rembourser 35 000 €  Parfois les confrères se serrent les coudes et le syndicat ne trouve pas de syndic remplaçant. C'est bigrement réconfortant.
Dans d'autres cas le confrère qui a pris le mandant maudit s'en repend vite !
N'oublions pas, au contraire, le syndic qui a tout fait perdre son immeuble en ne s'en occupant pas.
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JPM
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Posté - 23 mai 2021 : 18:16:36
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Mais on lit aussi l'article de Jean François WEBER, Avocat général à la Cour de Cassation :
Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l’expiration de son mandat. Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu’il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n’avait pas été régulièrement convoqué. Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d’un mandat invalidé, soit parce que l’assemblée ne s’est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l’obligation de saisir l’assemblée générale pour l’ouverture d’un compte séparé n’a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu’à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu’une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu’à cette annulation.
Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation qui rejoint largement les recommandations de la commission de la copropriété et notamment la recommandation n° 15 du 6 juin 1996 sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions, a le mérite de la simplicité et tend à la protection à la fois des copropriétaires et de leur mandataire.
Il faut faire l'inventaire de la jurisprudence récente sur cette question. Dans la plupart des cas le syndic concerné a poursuivi la gestion de l'immeuble dans des conditions convenables. Les comptes ont été approuvés et quitus lui a été accordé.
La Justice a montré ses lenteurs habituelles et finalement-il aurait à rembourser 35 000 € Parfois les confrères se serrent les coudes et le syndicat ne trouve pas de syndic remplaçant. C'est bigrement réconfortant.
Dans d'autres cas le confrère qui a pris le mandant maudit s'en repend vite !
N'oublions pas, au contraire, le syndic qui a tout fait perdre son immeuble en ne s'en occupant pas.
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Posté - 23 mai 2021 : 20:13:20
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Cet arrêt d’espèce de la C de Cass n’a pas été publié.
Dans le prolongement de la CA de Chambéry, La CA de Versailles, quelques mois plus tard, nous a apporté un éclairage complémentaire :
Sur la demande de restitution des honoraires
La société GIB ne conteste pas devoir restituer les honoraires qu'elle a perçus au titre des années 2011 et 2012, mais soutient que l'annulation de son mandat de syndic entraîne des restitutions réciproques et que dans la mesure où elle a assumé une mission complète de syndic au cours de la période litigieuse, elle peut prétendre à une indemnisation des prestations qu'elle a effectuées, qu'elle chiffre aux mêmes montants que les honoraires qu'elle a perçus.
C'est cependant à bon droit que le premier juge a retenu qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l'article 66 de son décret d'application du 20 juillet 1972, le syndic ne pouvait exiger d'autre rémunération que celle résultant de son mandat ou de la décision le désignant.
En l'espèce, l'annulation de l'assemblée générale du 5 mai 2011 ayant fait disparaître rétroactivement tout mandat ou toute décision de désignation déterminant les modalités de rémunération de la société GIB, celle ci ne peut prétendre à aucune rémunération.
C'est encore à juste titre que les premiers juges ont écarté la théorie de l'enrichissement sans cause invoquée par la société GIB, en rappelant que son application était subsidiaire et qu'il existait en l'espèce une règle d'ordre public qui devait être appliquée.
La société GIB n'apporte pas en cause d'appel d'élément de discussion nouveau susceptible de remettre en cause cette motivation.
L'on peut ajouter que toute autre analyse aurait pour effet de contourner les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet et de son décret d'application.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société GIB à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes de 12 617,73 € et 19 150,73 € correspondant aux honoraires qu'elle a perçus en 2011 et 2012. |
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Édité par - Copropriétaire33 le 23 mai 2021 20:36:08 |
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JPM
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Posté - 23 mai 2021 : 23:01:07
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L'explication est simple. La loi Hoguet a été faite pour les agents immobiliers.
Pour eux la rémunération n'a pas d'autre fondement que le mandat. Dans bien des cas une vente est réalisée sans que l'agent immobilier ait fait grand chose.
Pour les syndics la situation est radicalement contraire. Le syndic a toujours réalisé des prestations palpables qui justifient une rémunération spécifique.
Autre observation : Avec une telle jurisprudence, une action en contestation mettant en cause la désignation du syndic doit le conduire à laisser tomber la copropriété sans attendre un jugement.
Est ce souhaitable ?
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Posté - 24 mai 2021 : 07:19:30
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Le syndic qui persiste à administrer le SDC, alors qu’il sait que son mandat va être annuler rétroactivement, poursuit sa mission à ses risques et périls, dont le fait de travailler gratuitement, car la situation est illégale.
Le syndic responsable doit tout simplement démissionner comme c‘est prévu par les textes.
Oui, il est souhaitable de désigner un syndic qui respecte la loi.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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JPM
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Posté - 24 mai 2021 : 07:39:11
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Il ne faut pas oublier que, majoritairement, les actions en contestation pouvant aboutir à l'annulation de la désignation du syndic vont à l'échec !!!
Si, par principe, le syndic concerné s'enfuit avant même de connaître l'issue de la procédure, les copropriétaires seront les premières victimes.
J'ajoute que, dans une affaire, le syndic avait été assigné à titre personnel et comme représentant légal. Le demandeur avait obtenu satisfaction en première instance et en appel. Le syndicat en est resté là mais à titre personnel le syndic a obtenu la cassation !!.
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Édité par - JPM le 24 mai 2021 07:52:59 |
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Posté - 24 mai 2021 : 08:59:16
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Bonjour,
Ce syndic a été élu une et une seule fois le 28 juin 2017 pour un mandat de trois ans.
C'est bien cette assemblée générale du 28 juin 2017 objet entre autres de son élection qui a été annulée par le Tribunal.
Les motifs de la demande d'annulation ont été :
- aucune mise en concurrence dans les contrats proposés,
- pas d'ouverture de compte séparé dans les 3 mois suivant son élection.
- Assemblée générale en dehors de la commune de la copropriété.
Ce syndic a fait une seconde assemblée générale le 15 avril 2019 sans aucune concertation avec le conseil syndical et a mis à l'ordre du jour sa révocation.
Il s'est bien auto-révoqué lors de l'assemblée générale du 15 avril 2019.
Plusieurs copropriétaires dès 2017 et avant le 15 avril 2019 avaient demandé l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale la question de l'élection d'un syndic et y avaient joint plusieurs contrats.
Il n'y a pas eu de demande d'annulation de l'assemblée générale du 19 avril 2019.
Cordialement,
citation: Initialement posté par JPM
Dans votre cas le syndic a été nommé pour la période 1er juillet 2017 à 30 juin 2020. Il n'a tenu la première que le 15 avril 2019 (et pas avril 2018) ce qui est une faute. Il d'est auto révoqué (!!!) au cours de cette assemblée ?
Comment un autre syndic a-t-il pu être désigné au cours de cette assemblée ?
Pourquoi y a-t-il eu une demande en annulation de cette assemblée du 15 avril 2019 ?
De toute manière cette annulation n'entraîne pas annulation de sa désignation en juin 2017. Et en avril 2019 il n'a pas été renouvelé puisqu'il s'est auto-révoqué.
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 mai 2021 : 09:02:48
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Alors ! De quels honoraires voulez vous obtenir la restitution ?
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Posté - 24 mai 2021 : 11:34:13
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citation: Initialement posté par JPM
Alors ! De quels honoraires voulez vous obtenir la restitution ?
Tous les honoraires puisque ce syndic a perçu des honoraires sans avoir de mandat. Celui-ci ayant été annulé par l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017.
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Posté - 24 mai 2021 : 19:11:20
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Un syndic qui n’ouvre pas de compte séparé dans les 3 mois suivant son élection et qui convoque l’AG en dehors de la commune de la copropriété ne peut avoir de doute sérieux sur l’issue d’une contestation dans les délais.
Même dans une ville où une chambre spécialisée dans la copropriété n’existe pas !
Si, le syndic concerné ne s'enfuit pas avant même de connaître l'issue de la procédure, les copropriétaires seront les premières victimes !
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 25 mai 2021 : 00:02:34
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MasterGone
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Posté - 28 mai 2021 : 13:26:53
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citation: Initialement posté par courlisson
- aucune mise en concurrence dans les contrats proposés,
Il y a quelque chose qui m'échappe dans cette phrase. Si plusieurs contrats ont été proposés, il y a bien eu mise en concurrence ?
De plus, et sauf erreur de ma part, il n'y a pas encore de jurisprudence à ce sujet de mise en concurrence qui serait pourtant bienvenue. En effet, certains estiment qu'une mise en concurrence préalable par le CS est suffisante même si un seul contrat est proposé en AG alors que d'autres estiment que cette mise en concurrence doit nécessairement aboutir à la présentation de plusieurs contrats lors de l'AG. |
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Sujet |
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Annulationd'une A.G. et mandat de syndic 
