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barney
Contributeur actif
102 message(s)
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 Posté - 14 avr. 2021 : 14:10:10
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Bonjour,
Notre fonds de roulement s'élève à 9147 euros.
Notre budget 2020 s'élevait à 68 000 euros, le budget 2021 à 60 000 euros.
Nous allons proposer un budget 2022 à 55 000 euros. Plusieurs facteurs ont contribué à la diminution des charges depuis plusieurs années (suppression du poste de gardien, rénovation de la chaufferie...).
Notre fonds de roulement n' a jamais été modifié (à ma connaissance).
Laisser beaucoup de trésorerie sur le compte bancaire n'est plus nécessaire depuis que nous n'avons plus de grosses factures de fuel à régler.
La limite de 1/6è du budget n'est pas atteinte, mais peut-on proposer de diminuer le fonds de roulement ? dans quelle proportion du budget ?
L'année dernière, le syndic nous a fait voter un fonds ALUR à 0 euros, en disant que la loi prévoit 5% mais qu'il n'y a aucune sanction. Nous voulons évidemment respecter la loi, et voter les 5% du fonds Alur cette année, en expliquant qu'il serait plus judicieux de baisser le fonds de roulement.
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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1
Posté - 14 avr. 2021 : 16:13:06
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L' avance de trésorerie n' est pas obligatoire, seul son montant est limité à 1/6 u budget des charges générales. L'A.G. peut décider le remboursement de tout ou partie de ce fonds.
Le fonds travaux est obligatoire ,la cotisation annuelle est au minimum de 5 % du budget. Le syndic a obligation d' appeler au minimum ces 5 %.
"la loi prévoit 5% mais qu'il n'y a aucune sanction.".
Il n' y a pas de sanction automatique, mais tout copropriétaire peut engager une action en justice.
Il y a lieu de se méfier d' un syndic qui tient un tel raisonnement.... |
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 2
Posté - 14 avr. 2021 : 17:44:19
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c'est l'AG qui décide du montant de l'avance de trésorerie dans la limite du 1/6 du budget. On constate bien souvent et notamment chez un grand (F.....) la volonté de faire mettre tous les ans cette avance au 1/6 du budget. Ceci a pour inconvénient parfois de faire des appels de fonds de quelques centimes pour chacun.
Avant de fixer le montant de cette avance, il faut se poser un certain nombre de questions :
* la copro est-elle saine, c.a.d existe -t-il beaucoup de débiteurs permanents (bien que l'avance de trésorerie ne soit pas fait pour cela...)
* existe-t-il des grosses factures annuelles en un seul appel (fuel, eau, etc...)
* est ce que le budget intègre des "dépenses imprévues", etc...
c'est seulement après que se pose la question du montant que l'on fixe une fois pour toutes (en se reposant périodiquement la question, tout de même)
Quant au fonds de travaux, le syndic DOIT prélever les 5%, sinon un nouveau copro pourrait se sentir léser à l'achat si aucun fonds n'a été "collecté" pour son lot.... |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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3
Posté - 14 avr. 2021 : 18:02:16
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De Service Public:
"Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de livraison de l'immeuble.
Ce fonds n'est toutefois pas obligatoire lorsque l'immeuble a moins de 10 lots de copropriété et que le syndicat de copropriétaires décide par un vote à l'unanimité des voix de ne pas le mettre en place.
Il n'est pas non plus obligatoire lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans."
Nous ne savons pas si barney est dans l' un des cas d' exception.
Comme le signale rambouillet l' ajustement annuel de l' avance de trésorerie tourne au ridicule; c' est la survivance d' une habitude de certains syndics du temps où les fonds du syndicat étaient dans un compte au nom du syndic et que les intérêts élevés revenaient aux syndics |
Édité par - JB22 le 14 avr. 2021 18:03:07 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 14 avr. 2021 : 19:25:49
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Fonds de roulement (réserve de trésorerie) et fonds pour travaux sont 2 choses distinctes.
Compte séparé ou pas, un fonds de roulement est parfois nécessaire pour répondre à la variation cyclique des dépenses.
Cela s'analyse donc au regard des périodicités des dépenses au regard de celles de recettes (provisions pour charges) qui sont fixes.
Exemple : les provisions/recettes sont fixes par trimestre. Budget annuel 80.000 (c'est pour l'exemple), la 'recette' chaque 1er mois du trimestre 20.000 €. A condition que tout soit versé dans cette période
L'exercice du syndicat commençant à 0 et se terminant à 0, comment payer un total de 28.000 € de factures à régler dans les 30 jours ?
Le fonds de roulement sert alors de 'tampon' pour la trésorerie, fonds qui sera reconstitué le trimestre suivant, les factures à régler étant alors de 15.000 €.
Constance des recettes, variation cyclique des dépenses, qui peuvent ponctuellement dépasser les recettes.
Les fournisseurs n'ont pas à être pénalisés par le manque de trésorerie du syndicat, ils doivent être payées dans les 30 jours. D'où ce fonds de roulement/réserve de trésorerie, à déterminer au cas par cas sur sa nécessité ou non, sur son montant. |
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
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5
Posté - 14 avr. 2021 : 19:26:00
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citation: barney: La limite de 1/6è du budget n'est pas atteinte, mais peut-on proposer de diminuer le fonds de roulement ? dans quelle proportion du budget ?
Le budget atteint fait à peine les 10 000€
Chaque copropriété est différente et c' est au syndic et conseillers de voir, suivant l' Age et les structures de l' immeuble quel peut être le point faible silencieux.
Comme, toiture, ascenseurs ? .
A notre époque, que fait-on avec 10 000€ dans un immeuble ?
Il est certain, que cela entraine une comptabilité lourde, car suivant le texte le comptable verse 6% des charges, voir des petits montants pour ceux qui payent mensuellement.
citation: JB 22: Il n'est pas non plus obligatoire lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans."
D'une part, le coût du diagnostic technique et démentiel , d'autre part, pensez vous qu'une entreprise mandatée pour chercher un point à entretenir dans un immeuble, de plus de 10ans, vous signe un document mentionnant aucun travaux ?
citation: Rambouillet: Quant au fonds de travaux, le syndic DOIT prélever les 5%, sinon un citation: nouveau copro pourrait se sentir léser à l'achat si aucun fonds n'a été "collecté" pour son lot....
La répartition " Fond de travaux" concerne l' ensemble du syndicat, sans exception. Si le syndicat n'a rien versé, lors de la vente le nouveau copro/ ne se plaint pas, car dans le cas contraire, le vendeur lui demande, de lui rembourser, ou l' intègre dans la vente .
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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Posté - 14 avr. 2021 : 23:41:39
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"D'une part, le coût du diagnostic technique et démentiel , d'autre part, pensez vous qu'une entreprise mandatée pour chercher un point à entretenir dans un immeuble, de plus de 10ans, vous signe un document mentionnant aucun travaux ?"
J' ai cité les dispositions législatives, je n' ai pas fait part de ce que je pensais.
C' est aux copropriétaires de faire ou de ne pas faire de diagnostic technique, je n' ai pas encore vu de diagnostique réalisé par une copropriété, peut être en verrais-je un jour... |
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Posté - 15 avr. 2021 : 09:08:14
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citation: Si le syndicat n'a rien versé, lors de la vente le nouveau copro/ ne se plaint pas, car dans le cas contraire, le vendeur lui demande, de lui rembourser, ou l' intègre dans la vente
il peut se plaindre après auprès du syndicat car prenons l'exemple de 10 ans à 0% de fonds, il peut estimer que le syndicat n'a pas immobilisé des fonds pour son lot alors qu'il n'était pas copropriétaire. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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Posté - 15 avr. 2021 : 09:47:36
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"il peut se plaindre après auprès du syndicat" sans effet.
Il n' y a aucune obligation de l' existence d' un fonds travaux à la date de la vente d' un lot, le fonds travaux peut avoir été utilisé, pour son objet, le financement de travaux. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 15 avr. 2021 : 14:34:17
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Tout cela rappelle l'histoire du gars qui faisait valoir que pour un immeuble de huit lots en trois étages, la provision pour réfection de la toiture peut être sensiblement moins importante que celle pour un immeuble de 14 lots sur cinq étages .
Budget de 60 000 donne un plafond de 10 000 €. Vous avez 9147 €. S'il y a une réduction, vous aurez chacun quelques centimes.
Le fonds de roulement, nom commun de l'avance de trésorerie permanente, est le bien venu en cas de retard dans le paiement des charges. Ce retard est fréquent dans le cas, très respectable d'une ouverture de succession après décès.
Bienvenu encore dans le cas d'un pépin technique inattendu et dont la réparation est urgente
Vous avez surement d'autres choses à voir dans votre copropriété
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dimnution du fonds de roulement décision 
