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ERIC9
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 Posté - 03 avr. 2021 : 10:15:51
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Dans notre copropriété, une personne possède l'usufruit de 4 logements et pour chaque lot il y a un nue-propriétaire différent, en l'occurrence les 2 filles et les 2 fils de cette personne. Chaque lot a également un mandataire commun différent.
Le syndic n'a ouvert pour ces 4 lots qu'un seul compte copropriétaire qu'il a intitulé "Famille Martin".
Est ce bien légal qu'il n'y ait qu'un seul compte 450 ouvert ?
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Posté - 03 avr. 2021 : 18:40:43
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NON, chaque lot démembré ayant un nu propriétaire différent, ce devrait être 4 copros.
Maintenant, il est possible que chaque lot démembré ait désigné le même mandataire auprès du syndic... |
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JPM
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 2
Posté - 04 avr. 2021 : 15:06:10
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Pour chacun des quatre cas il faut qu'un mandataire commun soit désigné et il faut qu'un compte soit ouvert pour chacun des lots.
Il se peut que le mandataire commun soit le même pour deux ou trois des lots, voire les quatre. De toute manière il faut quatre comptes 011 Dubois, 012 Dubois, 017 Dubois, 020 Durand.
Mais tous les intéressés sont membres du syndicat des copropriétaires. Ils figurent dans la liste des copropriétaires avec la mention de leur qualité.
On prétend souvent que le syndic doit effectuer la répartition des charges entre le nu propriétaire et l'usufruitier. Il ne faut pas tomber dans ce piège. Au demeurant le syndic ne connait pas les clauses pouvant exister dans l'acte constitutif du démembrement.
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ERIC9
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3
Posté - 04 avr. 2021 : 15:24:14
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Comment faire admettre au syndic qu'il faut ouvrir 4 comptes copropriétaires pour ces 4 logements ?
Que risque ce syndic ou le syndicat ? |
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4
Posté - 04 avr. 2021 : 17:02:20
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lors de la prochaine AG, vérifiez s'il y a bien 4 copros car sinon cela impacte ce qui est voté à la majorité 26 ! et vous pouvez lui demander, avant, comment il fera.... |
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ERIC9
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5
Posté - 04 avr. 2021 : 17:12:43
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Lors des AG il y a bien 4 copros "Martin" qui votent, sur la feuille de présence il y a bien 4 copros différents mais sur l'annexe 6 par exemple il n'y a qu'un seul compte copropriétaire 450 intitulé "Famille Martin". |
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nefer
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6
 Posté - 05 avr. 2021 : 19:31:11
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il faut absolument 4 comptes différents si un seul mandataire commune pour les lots
certains votes peuvent concerner le nu propriétaire: comment fera le syndic ? |
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ERIC9
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7
Posté - 05 avr. 2021 : 20:25:15
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Le problème n'est pas pour les votes en assemblée, il y a 4 personnes qui votent pour les 4 lots, tout est respecté.
Le problème est essentiellement comptable, il me semble qu'il y a un non respect des règles comptables à savoir un compte 450 copropriétaire pour chaque entité démembrée.
Si il y a une mésentente familiale, qu'il y a des impayés, à qui faut-il s'adresser ? Famille Martin ne veut rien dire juridiquement....
Que risque le syndic ou le syndicat ? |
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andre78fr
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8
Posté - 05 avr. 2021 : 22:12:36
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En théorie oui mais dans la vraie vie c'est souvent comme ça, l'indivision la plus courante c'est celle du couple marié et souvent il y a des donations sur tout ou partie du ou des biens, parfois il y a des successions et des indivisions complexes qui peuvent trainer très longtemps, il y a aussi des mélanges entre un bien au nom de l'un, un nom commun, un troisième sur une SCI, etc... et pour des raisons pratiques le syndic a un et un seul interlocuteur qui reçoit l'ensemble des documents et des appels de fonds...
Pourquoi compliquer volontairement les choses, au risque de créer des erreurs, parce ça pourrait se compliquer dans un hypothétique scénario ?
L'usufruitier me semble être le représentant naturel dans la majorité des cas, je vois mal comment on peut imposer le nombre de comptes à ouvrir par le syndic si ce dernier est hostile, saisir le juge pour un point aussi technique et pratique ? bon courage ! |
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nefer
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9
Posté - 05 avr. 2021 : 22:25:51
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lorsqu'il y a un démembrement et que chaque lot a un nu propriétaire différent, il y a obligation d'ouvrir un copte par entité c'est à dire un nu propriétaire et un usufruitier! |
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Posté - 06 avr. 2021 : 07:20:35
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de plus en procédant ainsi : un seul interlocuteur "famille Martin" il peut y avoir souci lors des convocations d'AG.
Mais notre ami ne nous a pas répondu : est ce que chacun des 4 copros n'aurait pas désigné le même mandataire commun, d'où le regroupement par le syndic... |
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nefer
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Posté - 06 avr. 2021 : 08:40:57
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citation: Initialement posté par rambouillet
Mais notre ami ne nous a pas répondu : est ce que chacun des 4 copros n'aurait pas désigné le même mandataire commun, d'où le regroupement par le syndic...
ce n'est possible qu si les résolution mises au vote ne concernent que l'usufruitier |
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ERIC9
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Posté - 06 avr. 2021 : 14:24:48
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Rambouillet et Nefer il y a en plus 4 mandataires communs différents.
Pour le lot 1 c'est le père usufruitier qui est mandataire. Pour le 2 c'est un fils nue-propriétaire et pour les deux derniers lots 3 et 4 c'est respectivement les deux filles....
Il y a 4 convocations différentes, mais dans la comptabilité sur l'annexe 6, par exemple, il n'y a qu'un compte 450 intitulé "Famille Martin" ! |
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nefer
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Posté - 06 avr. 2021 : 15:34:22
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citation: Initialement posté par ERIC9
Rambouillet et Nefer il y a en plus 4 mandataires communs différents.
Comment un syndic peut n'avoir qu'un seul compte avec 4 mandataires communs? |
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Posté - 06 avr. 2021 : 15:53:02
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donc le syndic fait erreur en globalisant .... il faut lui rappeler les risques de ne pas pouvoir défendre le syndicat en cas de litige.
Par contre, il doit avoir une explication pour faire comme il fait, qu'en dit-il ? |
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ERIC9
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Posté - 06 avr. 2021 : 16:43:21
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Il n'a pu me donner aucune explication ...
Il ne pense pas faire une erreur!
Est ce que le syndic fait une faute en agissant ainsi ? peut-être il faut lui faire peur....
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Posté - 06 avr. 2021 : 16:49:05
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oui, il fait une erreur, car si l'un des lots ne paie pas, comment fera-t-il pour justifier les chiffres des impayés de ce dit lot, au juge, si tout est globalisé ?..... et ce sera le syndicat le responsable..... |
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andre78fr
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Posté - 06 avr. 2021 : 17:36:11
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Si tous les appels sont envoyés à la même personne qui visiblement gère l'ensemble, le risque d'impayé me semble plus faible que si les appels sont dispersés... et puis même si le syndic fait une "faute" ou une "erreur", quel moyen pour lui imposer de gérer autrement ses fichiers et le travail de son comptable ?!?
En cas de préjudice, il sera toujours temps de démonter que la gestion du syndic a eu des conséquences au détriment du syndicat mais juste pour prévenir un hypothétique risque, bon courage pour une telle ingérence dans le travail du syndic !!!
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ERIC9
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Posté - 06 avr. 2021 : 17:48:58
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En cas de vente d'un des lots démembrés comment fait le syndic pour établir le compte de ce lot puisque lui-même est incapable de dispatcher le solde entre les 4 lots ?
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andre78fr
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Posté - 06 avr. 2021 : 18:09:04
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Exactement de la même manière qu'au moment de la vente de certains lots par un copropriétaire qui ne vend pas tout... dans mon logiciel ça consiste à cocher les lots objets de la mutation, les calculs de quotes-parts sont alors faits pour les lots vendus et uniquement les lots vendus !!! |
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nefer
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Posté - 06 avr. 2021 : 18:38:25
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citation: Initialement posté par andre78fr
Si tous les appels sont envoyés à la même personne qui visiblement gère l'ensemble
Eric 9 vient de dire que les mandataires sont différents!!! |
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Démembrement et compte copropriétaire 
