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Sunbird
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Posté - 04 mars 2020 : 21:37:35
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Le gros intérêt du contrat type est qu'aujourd'hui cela prend quelques minutes à faire un tableau pour comparer les contrats.
C'est ce que doit faire le CS lorsqu'il met en concurrence le syndic, il fait un tableau qui tient sur une page qu'il joint en annexe à l'ordre du jour avec les contrats.
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goutelette
Contributeur vétéran
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82
Posté - 04 mars 2020 : 21:51:41
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J citation: PM Vous êtes dans les 2 % ( avec icône id/) Cela ne peut affecter la réalité de mon affirmation. Quand donc l'ARC a fait une campagne bien ciblée contre le laxisme des conseils syndicaux et des assemblées.? Les conseillers sont des bénévoles, qui ont acheté quelques M2 pour loger leur famille, et non pas vocation ni compétence pour décider d' eux même si tout les tarifs proposés par le syndic doivent obligatoirement êtres proposés à la baisse. Chez nous aucun laxisme, Je m' étonne que les conseillers ont mission de porter à l' OJ de l' AG l' acceptation du montant de l' état daté . Cela fait parti, comme les frais d' agence et de notaire.
citation: JPM; Voyez le modèle d'un contrat de syndic. Vous trouverez la case relative à l'état daté. Je connais le point 8;2 du contrat, mais tout cela ne m'explique pas " D' autres part, il est noté 2 tarifs allant du simple au double: Prix état daté " Si demandé par le notaire" Cordialement.
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Baba0
Contributeur actif
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83
Posté - 05 mars 2020 : 16:35:15
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JPM, vous écrivez "A contrario les frais de reprographie et les frais administratifs afférants au prestations de l'article 14-2 ne sont pas inclus dans la rémunération forfaitaire". La DGCCRF m'a répondu que justement ce texte ne devait pas se lire à contrario :-) |
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JPM
Modérateur
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84
Posté - 05 mars 2020 : 17:11:27
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La DGCCRF n'est pas une source juridique de haute qualité. Elle peut émettre des avis qui lui conviennent. Une autre chose est qu'une juridiction les valide.
Il n'y a pas de textes législatifs ou réglementaires qu'on ne peut pas lire a contrario et d'autres textes qu'on peut lire a contrario.
D'autant plus qu'en l'espèce la lecture a contrario s'impose. Dans certains cas la lecture a contrario peut être une tentative acrobatique. Ici ce n'est pas le cas.
Si vous pouvez me passer cette réponse en message perso, je vous en dirai plus.
Il est incontestable qu'une interdiction de facturation de toutes les photocopies ne peut s'écrire que : " Les frais de photocopie sont couverts par la rémunération forfaitaire". ou une phrase aussi nette et claire.
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Édité par - JPM le 05 mars 2020 17:20:19 |
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JPM
Modérateur
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85
Posté - 05 mars 2020 : 17:43:12
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Je vais poser la question à l'Académie française
Je serai peut être renvoyé vers une autre institution pour ce type de question. |
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Sunbird
Pilier de forums
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86
Posté - 06 mars 2020 : 11:16:44
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Il y a des architectes qui sont devenus syndic, on a même des avocats devenus syndic.
Aujourd'hui on a une nouvelle mutation de la profession des syndics, il semblerait que certains deviennent imprimeurs.
Lorsque le cout d'impression à la page est proche du centime, même moins pour certaines imprimantes, ce type de discussion est loin des préoccupations d'un syndic.
Par contre, il serait intéressant que les syndics qui ont augmentés leurs honoraires du fait que l'impression (ODJ/AG/PV) est dans le forfait qu'ils réduisent d'autant leurs honoraires lorsque des copropriétaires passent en LRE.
Ce que je note c'est que lorsque les syndics facturaient les copies (gracieusement) on avait des pavés lors des AG, qu'ils ont intégré le cout des impressions en 2015 de ces pavés dans le contrat. Que depuis, les pavés fondent comme neige au soleil, ils regroupent les devis sur des 1/2 A4, réduisent les polices, font des résolutions de plus en plus courtes....
Et aujourd'hui ils incitent les copropriétaires de passer en LRE, pour 2 € d'économie sur les frais d'envoi mais oublient de diminuer le forfait contrat des impressions en moins qu'ils avaient intégré en 2015. |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 08 mars 2020 : 13:59:20
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Au démarrage du cabinet, mon ancien associé (le fondateur) avait fixé à 100 € TTC les honoraires d'état daté. Sur le principe, je le rejoignais tout à fait. Mais plus tard, on est passé à 200 € TTC. Parce que tout simplement, on perdait de l'argent on travaillait à perte, alors que lui ne se payait même pas depuis le démarrage de l'activité. Plus tard, on est passé à 300 € TTC. Pour la même raison. La société n'a commencé à faire des bénéfices qu'au bout de 5 ans. Si on avait des honoraires de bases plus corrects, il n'y aurait pas de sujet. Sauf que voilà . Alors j'ai eu le droit à des réflexions comme : hanlala vous augmentez de 100% d'une année sur l'autre ! Euh oui, mais voilà les explications... En définitive, personne n'a crié au scandale, et a compris. Même à 300 € TTC depuis des années (je dirais 4 ans), je suis peut-être le moins cher du secteur. Car on ne facture rien en plus pour le "pré état-daté" ou l'enregistrement de la mutation, c'est un package. On est arrivés à un stade où il faut embaucher, sauf que les honoraires ne suivent pas. 80 € TTC de + ça ferait 66,67 € HT. Sur disons 400 mutations annuelles = 26.667 € HT. Avec ça, je n'embauche pas 1 personne. Alors que j'en ai besoin de 2 voire 3. Nous allons devoir y passer, et ce sans lien avec le plafonnement. Mais parce que depuis 4 ans on maintient, sauf que je travaille 52 dimanches par an pour compenser le manque de main d'oeuvre, dû à l'insuffisance de rémunération. Non pas que je sois un filou ou ******, car on mérite nos honoraires, et on mériterait bien plus. Sauf que la réalité économique est celle-ci. Je ne fais que syndic à 100%, pas de gestion locative ni transaction. Je n'ai pas d'activité meilleure rémunératrice en parallèle pour arrondir les angles. Donc je n'ai aucunement honte de devoir adapter mes prix. Les personnes qui trouveront à y redire, ne sont pas chefs d'entreprises dans le domaine, et je les inviterais à bien connaitre le fond du sujet avant d'oser juger défavorablement. 2 fois le contrôleur de ma casse de garantie, donc à 2 ans d'intervalle, m'a dit que ma rémunération n'était pas normale par rapport à l'activité de la société, car elle était bien trop basse, car je laissais l'argent dedans pour payer les heures supps des collaborateurs, pour fairedes économies en vue d'embaucher plus tard, ... Alors quand je lis le flot de critiques de nombreuses personnes qui jugent sans savoir, mais juste sur un ressenti en pensant que la majorité des syndics cherchent à se gaver, ça me donne des relents et me retourne l'estomac. |
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JPM
Modérateur
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88
Posté - 08 mars 2020 : 14:45:59
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Cela rappelle un peu l'histoire des aquarellistes dont certain(e)s font de fort jolies choses.
Ils vendent leurs oeuvres 180 à 250 €
et peinent à finir les mois
Un dégourdi passe et rafle le stock de 55 aquarelles. Il installe un stand Place Saint Sulpice et vend tout en 20 jours à 500€ l'aquarelle
On peut afficher le message de FBO dans les couloirs de l'ARC
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 08 mars 2020 : 15:58:34
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bonjour FBO je pense que s appuyer sur l état daté pour équilibrer le chiffre d affaires de votre société n est pas une bonne solution car le nombre de vente est aléatoire . Certainement que le montant de vos contrats sont trop bas, effectivement sur montpellier c est tiré vers le bas et compensé par % des travaux et / ou état daté . Mauvais calcul , jluc34 |
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JPM
Modérateur
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90
Posté - 08 mars 2020 : 22:48:52
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L'observation de jluc34 pourrait bien être exacte.
Les syndics semblent oublier que pour l'essentiel leurs honoraires sont totalement libres
Les associations sont indécentes à prétendre rétablir une taxation, même partielle. Elles doivent inciter les conseils syndicaux et les copropriétaires à ne pas voter n'importe quoi.
Les pouvoirs publics sont tout aussi indécents.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 08 mars 2020 : 23:29:41
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De mon point de vue, ce n' est pas contre "une juste rémunération" que c' est élevé l' ARC, mais contre les abus de certains syndics. L' ARC n' a obtenu qu' une satisfaction partielle. Les syndics qui facturaient moins que les 380 € l'état daté vont certainement relever leur facturation à ce montant estimant que c' est la juste rémunération. Voir la réponse de FBO. quand aux autres il devront diminuer leurs honoraires abusifs |
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JPM
Modérateur
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92
Posté - 09 mars 2020 : 09:13:36
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Pour moi étaient abusifs les honoraires supérieurs à 500 € quelle que soit la catégorie de l'immeuble. On peut admettre que l'honoraire pour un immeuble luxueux soit supérieur à celui pour un immeuble modeste. C'était dans le passé une règle appliquée par les notaires et les avocats.
L'ARC s"en tient à 150 € en prétendant qu'un coup de doigt sur l'ordinateur vous sort tout d'office.
Elle continue aussi à prétendre que le syndic n'est pas tenu de fournir la note de renseignements complémentaire . Sur ce point il y a une jolie galipette. La note de renseignements est demandée par le notaire au vendeur. Celui ci est incapable de la remplir et s'adresse au syndic. Dès c'est une prestation qui sort de la réglementation
La taxation est toujours une erreur. L'honoraire pour état daté est un honoraire convenu et non pas imposé. Il est proposé par le syndic. Il peut faire l'objet d'une négociation. Il est adopté par l'assemblée générale. Ce régime doit écarter la possibilité d'une taxation Je pense qu'elle pourrait faire l'objet d'un recours fondé sur ces bases
L'effort de l'ARC devait porter sur la nécessité pour les CS et copropriétaires de lire les documents annexés à la convocation et de négocier des proposition jugées excessives. Le recours à la taxation est la reconnaissance d'une faiblesse dans l'action sociétale.
D'une autre manière la position de l'ARC pour la note de renseignement est critiquable.
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FBO
Contributeur senior
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93
Posté - 09 mars 2020 : 09:38:36
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On en revient toujours au même. Il faut avoir des honoraires de base plus élevés. "Il faut", donc facile à faire ! Mais bien sûr... On a beau être pédagogue, ça ne passe pas. On vient vous voir et on vous dit c'est ça ou rien, ou bien en AG si vous faites face à 1 autre nouveau candidat, souvent on choisit le moins cher. Sur mon secteur on a 2-3 syndics qui font du bon gros dumping, et proposent toujours 20 à 30% de moins que la moyenne. C'est une véritable honte. Il faudra m'expliquer comment cela peut être viable sur le long terme. Mon petit doigt me disent qu'ils ont plusieurs contrats en alternance ou apprentissage. Oups, ah forcément...
Si jamais on pouvait avoir des honoraires plus décents, globalement, ça se saurait. Il n'y a pas de baguette magique. Ceux qui ont des honoraires corrects ce sont ceux qui ont les clients depuis longtemps, et généralement peu de lots. Ils ont leur clientèle depuis un moment mais ne grossissent guère.
C'est facile de dire "vous n'avez qu'Ã ", ou "vous faites erreur"... Comme si je ne savais pas analyser les choses et tenter de faire au mieux... Ces personnes feraient sans aucun doute mieux que tout le monde. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 09 mars 2020 : 12:35:20
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"On peut admettre que l'honoraire pour un immeuble luxueux soit supérieur à celui pour un immeuble modeste"
FBO, suivez les conseils de JPM, faites payer les "riches", actuellement plus on les tonds mieux cela repousse.
Evitez ceux qui ont hérités de lingots d' or (non déclarés) qu' ils ont été obligés de revendre. |
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Sunbird
Pilier de forums
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95
Posté - 10 mars 2020 : 14:36:10
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Il relève de ce que je lis ci-dessous le pragmatisme de FBO, mais la solution de facturer plus les prestations privatives car une société n'est pas capable de vendre son forfait au SDC montre à quel point les syndics ont besoin de se réformer.
Il n'est pas acceptable qu'un professionnel facture plus un copropriétaire le cout d'un état daté car sur la partie forfait contrat il est trop bas. Idem pour les frais comme les relances.
Concernant les mutations il y a aussi un vrai problème de comportement des acquéreurs qui considèrent le syndic comme le bureau des renseignements. Idem pour les agents immobiliers qui ne font pas les dossiers, et qui conseillent les acquéreurs à contacter le syndic.
Seul un contrat "all inclusive" évitera ce type de situation, et permettra de faire une vraie mise en concurrence des syndics.
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JPM
Modérateur
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96
Posté - 10 mars 2020 : 15:37:16
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citation: Seul un contrat "all inclusive" évitera ce type de situation, et permettra de faire une vraie mise en concurrence des syndics.
Impossible ! On ne peut pas forfaitiser les frais d'une prestation dont les occurences sont imprévisibles.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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2096 message(s) Statut:
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Posté - 10 mars 2020 : 18:36:18
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Un contrat "all inclusive" ferait augmenter le prix annuel, pour des prestations totalement aléatoires, et souvent au profit du syndic ! |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 10 mars 2020 : 19:47:24
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citation: Initialement posté par Franck1966
Un contrat "all inclusive" ferait augmenter le prix annuel, pour des prestations totalement aléatoires, et souvent au profit du syndic !
C'est un point de vue que je partage pas.
En effet, il y de plus en plus de syndics qui lors de la mise en concurrence minimisent leurs prix pour la gestion courante, et explosent les frais pour le reste de la gestion. Bref ils font un transfert de charges communes en privatives afin de ne pas à avoir à négocier leurs honoraires devant le SDC.
Lorsqu'on connait son secteur, la copropriété il y a très peu d'imprévu. L'imprévu c'est un accident ou un sinistre. On n'a pas du jour au lendemain 50% des copropriétaires qui vendent, qui ne paient pas leurs charges.
Il suffit de connaître sa copropriété pour savoir ce qui en est.
Ce qui coute à un syndic, c'est le personnel et en particulier le gestionnaire qui va être en réunion avec le CS, visiter la copropriété et la tenue de l'AG et son déplacement. C'est le temps exclusif que le gestionnaire va consacrer à la copropriété, pour le reste, la relance des copropriétaires, des artisans, le paiement si on est bien organisé c'est peu chronophage.
Il est totalement normal qu'un gros syndic ait des frais de fonctionnement plus importants que le petit syndic et en particulier sur le cout horaire du gestionnaire. Le problème est que si il faisait son forfait sur les véritables couts il ne passerait jamais car il serait toujours le plus couteux.
Toutefois un gros syndic devrait être plus efficient sur la compta, les demandes de devis... en dégageant le gestionnaire de ces tâches.
La solution qu'il reste au gros syndics est donc de faire exploser le cout des prestations hors forfait, et de se positionner en intermédiaire (assurances/énergie...) afin de générer du chiffre et éventuellement diminuer les charges sur ces postes pour la copropriété. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mars 2020 : 21:56:00
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Sunbird : citation: En effet, il y de plus en plus de syndics qui lors de la mise en concurrence minimisent leurs prix pour la gestion courante, et explosent les frais pour le reste de la gestion.
D'où la mission pour les associations d'inciter les conseils syndicaux à discuter les honoraires particuliers !!!!
Elles ne s'en soucient pas mais veulent faire taxer ces honoraires. C'est une politique absurde.
Quant à la généralisation de la réduction des montants de forfait ??? Ce sont les augmentations annuelles qui se sont réduites. C'est un résultat caractéristique du jeu de la concurrence qui prouve l'efficacité du contrat tout sauf.
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Sunbird
Pilier de forums
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100
Posté - 11 mars 2020 : 11:04:27
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Nous sommes d'accord, mais combien de conseils syndicaux le font? |
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