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JPM
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 Posté - 18 déc. 2019 : 14:05:32
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L'arrêt que vous citez est tombé à l'eau.
Le décret Hoguet ne permet au syndic de recevoir une rémunération que de son mandant qui est le syndicat.
Le syndic ne peut donc facturer au vendeur des honoraires de qupi que ce soit
C'est le syndicat qui doit fournir l'état daté. Le syndic le fait comme "main" du syndicat.
Le syndic facture au syndicat. Entre ces deux la le contrat est valable. il facture donc au prix adopté par l'assemblée (avant le plafonnement). C'est une charge pour le syndicat. Elle peut être individualisée en vertu de l'article 10-1. Le vendeur paye donc le montant prévu par le contrat.
Pour l'état daté : Il est établi par ma citation que deux documents ont été prévus. Les syndics continuent à servir les deux documents.
CA Paris 23 B 23 juillet 1999 a reproché au syndic de n'avoir pas signalé la vétusté de l'immeuble. La protection des primo accédants fera ce que les juristes paresseux n'ont pas encore fait.
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Posté - 18 déc. 2019 : 14:40:22
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citation: Initialement posté par JPM
L'arrêt que vous citez est tombé à l'eau.
Le décret Hoguet ne permet au syndic de recevoir une rémunération que de son mandant qui est le syndicat.
Le syndic ne peut donc facturer au vendeur des honoraires de qupi que ce soit
C'est le syndicat qui doit fournir l'état daté. Le syndic le fait comme "main" du syndicat.
Le syndic facture au syndicat. Entre ces deux la le contrat est valable. il facture donc au prix adopté par l'assemblée (avant le plafonnement). C'est une charge pour le syndicat. Elle peut être individualisée en vertu de l'article 10-1. Le vendeur paye donc le montant prévu par le contrat.
D'accord ! |
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Posté - 18 déc. 2019 : 14:43:36
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citation: Initialement posté par JPM
Pour l'état daté : Il est établi par ma citation que deux documents ont été prévus.
Prévus par qui ? par le brave député Hamel qui a servi la soupe aux syndics ? Allons !
L'état daté est une création de l'administration dans le décret de 2004, et aucun autre texte n'est venu mentionner autre chose !
Quant aux syndics, ils remplissent gentiment pour la plupart le questionnaire du notaire, point ! Les notaires leur demandent ce qu'ils veulent mais de leur seul fait !
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JPM
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44
Posté - 18 déc. 2019 : 15:24:03
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citation: qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés, comme « l'état daté », destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs.
Cela est la description parfaite de l'information due à l'acquéreur principalement mais aussi au vendeur.
Les procédures en cours, l'état de l'immeuble et d'autres renseignements administratifs ?
C'est absolument indispensable et seul le questions peut répondre sur ces points.
citation: par le brave député Hamel qui a servi la soupe aux syndics ?
Phrase indigne dans un forum sérieux.
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JPM
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45
Posté - 18 déc. 2019 : 17:00:43
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Lire bien sur :
C'est absolument indispensable et seul le syndic peut répondre sur ces points.
Avec mes excuses |
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Posté - 18 déc. 2019 : 17:51:51
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On parle bien de l'état daté et du seul état daté, nous sommes bien d'accord ?
Ces informations ("procédures en cours, l'état de l'immeuble et d'autres renseignements administratifs") étaient absolument indispensables avant la loi ALUR, mais beaucoup trop tardives : qui en découvrant des horreurs au dernier moment aurait cassé la vente alors qu'il avait déjà son déménagement dans le camion ? Aujourd'hui ces informations doivent être communiquées en temps plus utile avant la promesse de vente, et en tous cas à un moment où la rétractation peut encore intervenir sans frais ! Elles n'ont plus d'utilité au moment de l'état daté, sauf évènement soudain et imprévu intervenu après la promesse…
Quant à l'expression qui vous choque, si vous aviez su comment ça s'est passé en 2009, vous perdriez quelques illusions sur le travail parlementaire…
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FBO
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Posté - 24 déc. 2019 : 10:41:54
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citation: [i]
1/2 heure avec les couts horaires du syndic, nous sommes dans les 40-50 euros.
C'est de la démagogie. Si, sur mon secteur en tout cas, les honoraires n'étaient pas si bas, je n'aurais aucun problème à facturer 50 €. Sauf que les prix sont hyper tirés vers le bas. Donc on ne peut pas tout avoir. Les honoraires de mutation viennent réhausser un peu le niveau global, c'est tout.
Quand je vois le niveau d'honoraires moyens dont on parle par exemple dans LE PARTICULIER, je rigole. Même en nous comparant à la province, on est à 30 ou 35% plus bas !
Donc qu'on arrête de hurler au loup en prenant juste UN prix, et qu'on essaie de réfléchir 2 secondes au vrai problème.
Si mes honoraires moyens au cabinet étaient ceux annoncés dans les revues, je serai heureux. Or ce n'est pas DU TOUT le cas.
Un peu marre de cette démagogie visant à enfoncer tête baissée des murs, en espérant qu'un maximum de moutons suivront bêtement... |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 24 déc. 2019 : 10:46:40
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citation: [
Un état daté c'est max 1/2 heure de temps (je ne parle pas de boulot), donc le bon prix c'est 1/2 heure de la vacation horaire. Pour le reste ce n'est que du baratin.
Très bien. Alors venez nous expliquer comment on fait tourner une société et on paie des salaires, des locaux, avec des honoraires comme on a sur mon secteur, si demain on doit facturer 40 € l'état daté.
J'attends avec impatience.
C'est bien la théorie, sauf que la pratique, c'est mieux ! |
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JPM
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49
Posté - 24 déc. 2019 : 11:19:08
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Un point certain est que le forfait doit être décent
pas trop maigre
pas trop gonflé
Les honoraires exceptionnels ne doivent pas servir
à compenser l'insuffisance du forfait.
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jluc34
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Posté - 24 déc. 2019 : 11:43:18
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Bonjour FBO ,
Je n ai jamais écrit que l 'état daté devait être à 50 €, un prix de 150 à 200 € me parait un juste prix . Notre syndic nous a pris 50 € pour l immatriculation de la copro . si c est facturé 50 c est que c est le prix ,
Il faut voir le chiffre d affaire d un syndic en cumulant le contrat , les a à coté , les travaux
c est cela le montant payé par la copro et qui fait le chiffre du cabinet .
bonne journée
jluc34
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JPM
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Posté - 24 déc. 2019 : 16:33:50
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Ui : citation: On parle bien de l'état daté et du seul état daté, nous sommes bien d'accord ?
Non je parle aussi de la note de renseignement
Et il faudrait parler des prestations exceptionnelles minimales imposées par la vente
d'un lot.
On y viendra fatalement, alors pourquoi pas tout de suite ?
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JPM
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Posté - 25 déc. 2019 : 22:24:40
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UI ! Après relecture du rapport et avis de deux connaisseurs, je vous mets au défi de rapporter la preuve d'une attitude de M HAMEL abusivement favorable aux syndics, même à d'autres occasions que celle ci.
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Posté - 26 déc. 2019 : 10:26:05
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citation: Initialement posté par JPMUi : citation: On parle bien de l'état daté et du seul état daté, nous sommes bien d'accord ? Non je parle aussi de la note de renseignement Et il faudrait parler des prestations exceptionnelles minimales imposées par la vente d'un lot. On y viendra fatalement, alors pourquoi pas tout de suite ?
La note de renseignement n'existe pas ! Ca n'a jamais été une obligation des syndics !
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Posté - 26 déc. 2019 : 10:27:12
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citation: Initialement posté par JPM
UI ! Après relecture du rapport et avis de deux connaisseurs, je vous mets au défi de rapporter la preuve d'une attitude de M HAMEL abusivement favorable aux syndics, même à d'autres occasions que celle ci.
L'ajout de l'état daté dans l'article 10-1 juste après l'arrêt de la Cour de cassation, ce n'est pas un smoking gun ?
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JPM
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Posté - 26 déc. 2019 : 11:01:02
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Il est incontestable que l'arrêt de la cour de cassation comportait une erreur juridique grossière.
Pas forcément de la Cour de cassation qui est liée par les moyens.
Vous avez approuvé mon post rappelant la procédure de facturation, de paiement et d'imputation.
L 'ajout à l'article 10-1 permet au syndicat de recouvrer ce qu'il a payé en vertu des termes du contrat de syndic adopté par l'assemblée générale.
Que vient faire "smoking gun " dan,s tout cela ?
Ce sont les copropriétaires qui sont responsables de l'adoption d'un coût excessif de l'état daté.
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Posté - 26 déc. 2019 : 11:12:21
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L'arrêt de la Cour de cassation était logique et allait empêcher les syndics d'imputer les honoraires d'état daté aux seuls copropriétaires concernés. La modification de l'article 10-1 est venu "sauver" une source importante de revenu qui compense comme le dit avec franchise FBO les honoraires de base contraints par la concurrence. Il vous faut plus comme "smoking gun" ?. |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2019 : 11:52:10
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Ce que vous indiqué est objectivement inexact.
La rémunération des syndics pour les formalités en cas de vente a toujours existé.
L'arrêt en question n'a pas rétabli une rémunération qui aurait été supprimée.
Il a seulement décidé que le contrat n'est pas opposable au copropriétaire et que les frais doivent rester à la charge des copropriétaires.
Tout cela négligeait le mécanisme quinquagénaire que j'ai décrit avec votre approbation.
Les frais de mutation ont toujours été à la charge du vendeur.
On s'est borné à remettre les choses en place
A aucun moment le syndic n'a été privé de sa rémunération
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Posté - 26 déc. 2019 : 16:20:19
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Décidément, vous me lisez bien mal :
"La rémunération des syndics pour les formalités en cas de vente a toujours existé."
Nous n'avons jamais dit le contraire.
"L'arrêt en question n'a pas rétabli une rémunération qui aurait été supprimée.
"Il a seulement décidé que le contrat n'est pas opposable au copropriétaire et que les frais doivent rester à la charge des copropriétaires."
Exact : il a contesté l'imputation privative.
"Les frais de mutation ont toujours été à la charge du vendeur."
Ce n'est pas pour autant légitime, mais c'est un autre débat…
"On s'est borné à remettre les choses en place
"A aucun moment le syndic n'a été privé de sa rémunération"
Il l'aurait été privé s'il fallait la répartir en tantièmes généraux car il n'aurait plus été en mesure d'appliquer les tarifs pratiqués ! D'où le sauvetage ! Sinon, pourquoi le sentiment d'urgence qui a saisi la profession à ce moment-là ?
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JPM
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Posté - 26 déc. 2019 : 20:01:01
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Nous sommes sur certaines propositions " pilier ". Ce n'est déja pas mal.
Universimmo ; " l l'aurait été privé s'il fallait la répartir en tantièmes généraux car il n'aurait plus été en mesure d'appliquer les tarifs pratiqués ! D'où le sauvetage ! Sinon, pourquoi le sentiment d'urgence qui a saisi la profession à ce moment-là ? "
Je vous ai bien lu et bien compris et je conteste formellement
Primo : il est tout à fait normal que les frais de l'état daté soit à la charge du vendeur. La première raison qu'on ne sait jamais si finalement la vente va être réalisée. C'est plus vrai encore pour le " pré état daté qui n'existe pas mais qui existe quand même ". Dans bien d'autres cas le copropriétaire doit payer ce qu'il demande. Il n'y a jamais eu de tentative pour exonérer le vendeur de cette charge
Secundo : Vous écrivez " il n'aurait plus été en mesure d'appliquer les tarifs pratiqués " Pourquoi ? La rémunération dépend de l'importance de la prestation fournie et pas de la qualité de celui qui la paye.
Il faut réserver votre observation aux prétentions manifestement excessives et ajouter que les copropriétaires se seraient plus intéressés à la question. Ce n'est pas même certain. Admettons le quand même
Les excès auraient sans doute disparu. A part ce cas les syndics auraient continué à percevoir les " honoraires de mutation ".
Tertio : Je reprends cette expression parce que le bon sens commandait d'inclure dans le contenu de la prestation les opérations minimales imposées par la plus modeste des cessions de lot. Les interventions de l'ARC pour "racler" les prestations imposées par une opération quelconque ont toujours été néfastes et certaines ont tourné à sa confusion comme cela vient encore de se passer.
Quarto : il va bien falloir sortir de la discussion ridicule concernant la note de renseignement. Elle est toujours faite mais elle n'existe pas 
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Posté - 27 déc. 2019 : 15:28:49
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citation: Initialement posté par JPM
Primo : il est tout à fait normal que les frais de l'état daté soit à la charge du vendeur. La première raison qu'on ne sait jamais si finalement la vente va être réalisée. C'est plus vrai encore pour le " pré état daté qui n'existe pas mais qui existe quand même ". Dans bien d'autres cas le copropriétaire doit payer ce qu'il demande. Il n'y a jamais eu de tentative pour exonérer le vendeur de cette charge
Vous m'avez encore mal lu ! Oublions le "pré-état daté" sur lequel nous n'avons rien à ajouter. Mais l'état daté n'a aucune raison d'être imputé au vendeur car il n'a strictement aucun intérêt pour lui ! Il ne sert qu'à lui retenir des sommes ! Sa seule utilité est :
- pour le SDC dont il protège les finances,
- pour le notaire pour faire les comptes entre les parties,
- très accessoirement pour l'acquéreur au cas où un évènement significatif se serait produit depuis les informations qu'il a reçues lors de l'avant-contrat…
Si nous avons oublié : connaître le montant du fonds de roulement qu'il a à récupérer ! 380 euros pour ça, c'est un peu cher alors qu'il a cette information la plupart du temps sur ses appels de fonds…
C'est ça le problème en copropriété avec les imputations privatives : la courte vue conduit à oublier quelle est la finalité de la gestion collective. |
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Merci à l'ARC 380 € l'état daté. Un vrai flop ! 
