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juan claudio
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 Posté - 23 nov. 2019 : 16:25:38
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Bonjour
Lors du contrôle des comptes de la copropriétè,il est conseiller notamment de demander au Syndic le Grand livre et le Livre journal.
Notre Syndic, en l'occurrence FONCIA est dans l'incapacité de nous
fournir ce document qu'il dit ne pas tenir
Qu'en pensez vous ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 nov. 2019 : 16:40:13
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Le syndic doit avoir les deux.
Mais quand on a le grand livre on a les livres journaux.
Que cherchez vous dans le Journal qui ne serait pas dans le grand livre.
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JB22
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Posté - 23 nov. 2019 : 17:46:16
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"ce document qu'il dit ne pas tenir"
Ce syndic vous trompe, en effet la comptabilité consiste, en premier, à tenir un livre "Journal", obligation du décret comptable.
Le grand Livre n' est que le résultat des écritures du journal triées par compte, il n'y a donc pas de grand livre sans établissement d' un journal. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2019 : 09:58:27
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juan claudio, la compta est saisie avec l'informatique. Le logiciel du syndic permet de produire sur papier et mieux sur pdf des états suivant des critères de sélection répondant à divers besoins : date début et date de fin, comptes (numéro spécifique au logiciel, numéro conforme aux décret et arrêté, classe ou tous) et plus ou moins d'info par écriture.
Cas particulier des comptes d'attente : s'il en existe avec un solde non nul depuis plus d'un an, il faut demander un état de chaque compte sur plusieurs années (par exemple du 1/1/2015 à aujourd'hui).
Le syndic n'a pas été correct avec vous mais petit à petit, vous exploiterez de mieux en mieux les documents comptables, c'est ce qu'il veut éviter.
Cdlt. Louis92.
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 nov. 2019 : 10:39:50
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citation: Initialement posté par juan claudio
Bonjour
Lors du contrôle des comptes de la copropriétè,il est conseiller notamment de demander au Syndic le Grand livre et le Livre journal.
Notre Syndic, en l'occurrence FONCIA est dans l'incapacité de nous
fournir ce document qu'il dit ne pas tenir
Qu'en pensez vous ?
en réalité votre syndic refuse d vous fournir le grand livre
le CS devrait le mettre en demeure de le fournir, au besoin par une lettre RAR au directeur de l'agence |
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JB22
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Posté - 24 nov. 2019 : 12:29:02
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Effectivement à l' époque de l' informatique on ne tient plus manuellement le Grand-Livre celui-ci est édité automatiquement par le logiciel.
L' intérêt de demander le Journal c' est que l'on peut retrouver l' origine d' une écriture et voir la contrepartie..
Cela permet également de contrôler que le grand livre est édité aux mêmes dates, les totaux des mouvements Débits et crédits doivent être égaux.
Lors de la vérification des comptes il faut apporter une attention aux comptes d' attente, comme précisé par Loius92, mais également aux comptes débiteurs et créditeur divers,, qui peuvent receler des "comptes dormants", et des "créances" inexistantes ou insolvables.
Vérifier l' également l' état de rapprochement bancaire, qui peut faire apparaitre des remises non créditées et des chèques non encaissés. |
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Sunbird
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 Posté - 24 nov. 2019 : 12:36:35
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Je suis assez surpris que CE syndic ne communique pas les éléments demandés, il faut faire le forcing et que le président du CS fasse une mise en demeure. |
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JB22
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Posté - 24 nov. 2019 : 13:28:05
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"Je suis assez surpris que CE syndic ne communique pas les éléments demandés"
Vous ne connaissez pas les pratiques de CE syndic aux moyens financiers importants.... |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 04 déc. 2019 : 02:09:12
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Quand on débute dans la vérifications des comptes, il faut parfois se dire que tous les syndics ne sont pas décidés à vous aider à faire cette vérification.( et parfois c'est le CS qui ne souhaite pas que l'on regarde les comptes ! un comble! )
Etant débutante comme vérificatrice des comptes j'avais souhaité y aller avec notre président de CS syndical qui les vérifie chaque année, RDV fut fixé.
Mais le jour dit quand je me suis présentée chez le syndic l'employé m'a dit, votre président est passé hier tout est ok.
Au lieu de rentrer chez moi, je suis allée dans une librairie et j'ai acheté un livre pour apprendre à contrôler les comptes.
Quand je me suis présentée chez le syndic une seconde fois, j'ai pu commencer mon apprentissage.
En 4 h je n'ai pas tout vu et tout compris, mais j'ai trouvé des factures indues, beaucoup de factures sans ordre de mission, certaines factures mal attribuées, mais le plus choquant c'est que l'on ne m'a rien donné spontanément comme état bancaire...
Mon avis est celui d'une débutante : il ne faut pas y aller seule sans lecture d'un manuel si vous n'avez jamais vérifié , il faut se donner du temps, prendre des notes claires et pour les trucs étonnants faire des photos des pièces
Il faut ensuite rédiger une liste précise des points demandant clarifications et les soumettre au syndic
Enfin il faut rédiger un compte rendu disant ce que vous avez controlé et ce qui ne vous a pas été fourni pour pouvoir en faire lecture d'abord au CS puis lors de l'AG
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JPM
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Posté - 04 déc. 2019 : 06:09:48
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Les bons syndics sont beaucoup plis à l'aise avec les copropriétaires qui s'y connaissent car ceux ci ne leur réclament que les documents utiles et finissent en deux heures.
Une facture sans " ordre de mission " ? Bien sur que cela existe. Quand une fuite en cave a été signalée la demande d'intervention est faite par téléphone.
Un conseil d'ami ; ne croyez pas les livres où il est écrit que les comptes 47 doivent être à zéro en fin d'exercice. Mais le syndic doit pouvoir vous indiquer ce qu'est chaque écriture et pourquoi elle est là .
Vous y trouverez souvent le total des soldes des copropriétaires. Cela veut dire que les comptes ne sont pas présentés après répartition effective.
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JB22
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Posté - 04 déc. 2019 : 09:14:05
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"Vous y trouverez souvent le total des soldes des copropriétaires. Cela veut dire que les comptes ne sont pas présentés après répartition effective."
Ce n' est pas exact, la répartition ne solde pas les comptes des impayés des copropriétaires, ce serait trop beau...
Arrêté du 14 mars 2005 :
"Le compte 47 " compte d- attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne". |
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JPM
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Posté - 04 déc. 2019 : 11:11:36
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JB 22 : " Ce n' est pas exact, la répartition ne solde pas les comptes des impayés des copropriétaires, ce serait trop beau..."
Cette observation n'a rien Ă voir avec mon propos qui est parfaitement exact.
Quand un copropriétaire doit 323 € le 20 décembre et que la répartition fait apparaître à son crédit un trop appelé de 120 € son solde au 31 décembre est de 203 € débiteur.
Pour certains syndics il reste de 323 € et il y a 120 € pour lui dans le 472.
Voila mon observation.
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JB22
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Posté - 04 déc. 2019 : 12:33:27
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"Quand un copropriétaire doit 323 € le 20 décembre et que la répartition fait apparaître à son crédit un trop appelé de 120 € son solde au 31 décembre est de 203 € débiteur."
On y trouve donc les soldes, et selon votre propos : "Cela veut dire que les comptes ne sont pas présentés après répartition effective", cela n' est pas exact puis que la répartition est faite.
Si la répartition est faite on y trouve les soldes entre ce qui était dû avant la répartition et plus ou moins le solde de la répartition, excédent ou insuffisance. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 déc. 2019 : 14:02:51
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La répartition est calculée mais pas réalisée.
La tarte n'est répartie que lorsque chacun a sa part dans son assiette
On n'y touchait qu'après approbation de la répartition par le maître
de la maison
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2019 : 17:18:59
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JPM citation: Quand un copropriétaire doit 323 € le 20 décembre et que la répartition fait apparaître à son crédit un trop appelé de 120 € son solde au 31 décembre est de 203 € débiteur.
Pour certains syndics il reste de 323 € et il y a 120 € pour lui dans le 472. D'accord avec JPM, certains syndics font ainsi : 323 € au débit du 45 et 120 € au crédit en 472 après la fin de l'exercice. Dans cette pratique, l'annexe 1 donne le total "après répartition" mais je pense que l'esprit des textes, en disant "après répartition", est que chaque copropriétaire puisse constater pour son cas le résultat de la répartition avant de voter l'approbation des comptes. Bien sûr, l'état des débiteurs et créditeurs est "avant répartition". Avec ces syndics, la répartition n'est effective (crédit de 120 € sur le compte du copropriétaire devant 323 €) qu'après l'AG, c'est fâcheux.
La pratique que je connais est avec le logiciel gimini de la société Timci.
Qui peut témoigner de cette pratique chez un syndic de sa connaissance ? avec quel logiciel ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 05 déc. 2019 17:38:51 |
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andre78fr
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Posté - 05 déc. 2019 : 18:19:52
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Dans mon logiciel je propose 3 niveaux de clôture ; une clôture qui met le résultat de côté mais génère des reports à nouveau, une clôture provisoire pour éditer les annexes "après répartition" et qui génère les régularisations à la date de fin d'exercice et enfin la clôture définitive avec les écritures de régularisation (chez moi c'est deux lignes ; remboursement provisions / quote-part dans dépenses réelles) à la date de l'AG.
La loi est mal faite et cette idée de présenter des comptes après répartition alors que c'est pas encore exigible ou opposable est tout simplement absurde et pourtant... ça fait 12 ans que c'est comme ça et que personne n'a osée changer ce principe de l'annexe 1.
Les choses sont encore plus compliquées lorsque pour une raison ou une autre les comptes d'un exercice non pas été approuvé et qui faut gérer deux séries d'annexes... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 déc. 2019 : 18:31:59
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OK avec Louis 92 !
La pratique que j'ai décrite n'a rien à voir avec le logiciel.
C'est le comptable qui est en cause ou plus vraisemblablement son patron le syndic.
Argument pratique : Plus grande facilité pour passer une rectification ordonnée par l'assemblée.
Argument doctrinal ; c'est celui de JB 22
Au final l'argument péremptoire est l'art 11 II 5° du décret de 1967 qui impose d'envoyer avec la convocation le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire
Sur ce document doit figurer la position réelle du copropriétaire après insertion du solde individuel de l'exercice.
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 déc. 2019 : 18:48:58
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Pas OK avec André 78 : citation: La loi est mal faite et cette idée de présenter des comptes après répartition alors que c'est pas encore exigible ou opposable est tout simplement absurde
[size=2]Ce qui doit être approuvé c'est le document ayant vocation à l"opposabilité[size=/2]
Si le vote entraîne l'approbation, le document est immédiatement opposable.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2019 : 18:50:39
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J'ai écrit citation: Avec ces syndics, la répartition n'est effective (crédit de 120 € sur le compte du copropriétaire devant 323 €) qu'après l'AG, c'est fâcheux. J'ai voulu écrire, bien sûr :citation: Avec ces syndics, la répartition n'est effective (crédit de 120 € sur le compte du copropriétaire devant 323 €) qu'après l'AG. Il est fâcheux de ne pas avoir pour chacun, le solde après répartition. Désolé. Cdlt. Louis92 |
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