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Sunbird
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 Posté - 26 août 2019 : 12:46:53
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"un mur... qui sépare plus exactement les portions de terrain affectés à la jouissance privative de chaque bâtiment"
Sans avoir le RC en main il est difficile d'être affirmatif pour telle ou telle répartition.
Avez-vous lu tout le RC et n'existe-t-il pas quelques lignes pour ces séparations (murs) concernant les terrains? Ces murs mitoyens aux jardins sont souvent en charge des lots en ayant la jouissance.
Avant d'aller dans un procès, avez vous posé la question à votre assistance juridique si vous en avez une, ou conseil d'un avocat?
Cela ne servira à rien de faire 2 résolutions, car si vous votez pour les travaux vous ne pourrez contester la résolution travaux. Par contre pour que la résolution passe il faut que les lots concernés votent, et le mode de calcul du syndic ferait que vous et votre voisin pourriez bloquer le vote.
Vous pourrez également voter contre la clôture du compte travaux qui déterminera la répartition de ces charges. |
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JB22
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 22
Posté - 26 août 2019 : 13:26:26
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Je rappelle mon message du 25 aout auquel Yvonne231 n' a pas répondu;
"Il serait bon qu' Yvonne231 nous donne le détail de l' appel de fonds fait par le syndic. (anonymement ). "
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ainohi
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Posté - 26 août 2019 : 16:27:02
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citation: Initialement posté par Sunbird
Cela ne servira à rien de faire 2 résolutions, car si vous votez pour les travaux vous ne pourrez contester la résolution travaux. Par contre pour que la résolution passe il faut que les lots concernés votent, et le mode de calcul du syndic ferait que vous et votre voisin pourriez bloquer le vote. C’est utile à plusieurs titres.
Le fait que deux questions distinctes soit posées, d’une part le principe des travaux, d’autre part la répartition du coût de ces travaux, permet de ne pas s’opposer sur le principe des travaux mais simplement de contester le mode de répartition.
Il est utile dans une telle situation litigieuse d’en appeler à la responsabilité des copropriétaires : ce sont eux qui détiennent le pouvoir de décision, à eux de l’exercer en toute connaissance de cause et de ne pas laisser faire n’importe quoi par le syndic ou un copropriétaire qui prétend faire la loi. Pour s’assurer qu’il y ait débat et que les tenants d’une interprétation du règlement de copropriété qui ne fait pas consensus puissent expliquer leur position, le meilleur moyen de le faire est d’inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée. |
Édité par - ainohi le 26 août 2019 16:27:27 |
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Sunbird
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Posté - 26 août 2019 : 19:16:39
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@ainohi
Je vous invite à rédiger les 2 résolutions et on en rediscute. |
Édité par - Sunbird le 26 août 2019 19:18:08 |
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Yvonne231
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Posté - 27 août 2019 : 00:30:49
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ainohi,
Sur votre avant-dernier post, vous Ă©crivez
"Si vous payez le montant demandé alors que vous le contestez, il y a tout de même une certaine contradiction qui pourrait passer pour de l'incohérence."
Je ne le pense pas. A mon avis, quand l'assemblée prend une décision, celle-ci est souveraine jusqu'à ce qu'éventuellement le juge l'aie annulée. Le fait que je pense avoir raison ne me donne pas le droit d'agir comme si j'avais raison. Une décision d'AG est applicable tant qu'elle n'a pas été annulée par le juge. Donc, appliquer la décision si, par ailleurs je l'ai contestée, n'est pas de l'incohérence. On ne se fait pas justice soi-même.
JB22, vous demandez le détail de l'appel de fonds. Montant de la dépense 3200 euros.
La répartition normale selon les tantièmes des lots : environ 228 euro par lot compris dans les deux bâtiments.
La répartition par le syndic : 1600 euros pour notre bâtiment soit 800 euros pour chacun de nous deux. Et 1600 euros pour le bâtiment de 12 appartements, soit environ 133 euros par lot de ce bâtiment. Petite différence pour deux appartements quasi identiques 800 et 133 euros pour une partie commune spéciale. On comprend aisément que le portefeuille qui, pour certains, prend souvent la place du cerveau, fasse que les autres copropriétaires trouvent ce syndic absolument génial avec des idées novatrices. On comprend aussi aisément que nous-mêmes et notre voisin ne lui trouvions pas le même génie.
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JB22
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26
Posté - 27 août 2019 : 08:26:24
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Les charges doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives de tous les lots concernés, article 10 de la loi.
En répartissant la dépenses à égalité entre les deux bâtiments il ne respecte pas loi.
Comme vous êtes minoritaires, 2 contre douze, vous aurez du mal à obtenir gain de cause en A.G.. Il n' y qu' une seule possibilité le recourt à un juge pour obtenir satisfaction.
Je ne pourrais pas suivre ce post, je pars en vacances. |
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Sunbird
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27
 Posté - 27 août 2019 : 10:43:21
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En cas d'urgence le syndic peut commencer les travaux avant l'AG, par contre il doit régulariser la situation par une AG rapidement. Si l'AG ne régularise pas les travaux c'est pour sa pomme.
La répartition du cout ne peut découler que des tantièmes du vote. Comme dans ce mode de calcul le syndic donne à votre bâtiment 50% des tantièmes sur cette résolution, vous et votre voisin pouvez bloquer le vote (c'est ce que vous devez faire).
Si vous votez pour les travaux vous ne pourrez contester les travaux.
Comme préconiser par une personne, même si vous vous opposez au travaux vous devez payer.
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JB22
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28
Posté - 27 août 2019 : 11:37:07
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Yvonne231 ne s' oppose pas aux travaux mais au mode de répartition.
Elle doit calculer et payer ce qu' elle doit.
Lors de l' A.G. faire des réserves sur le mode de répartition. |
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ainohi
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Posté - 27 août 2019 : 15:18:53
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citation: Initialement posté par Yvonne231
"Si vous payez le montant demandé alors que vous le contestez, il y a tout de même une certaine contradiction qui pourrait passer pour de l'incohérence."
Je ne le pense pas. A mon avis, quand l'assemblée prend une décision, celle-ci est souveraine jusqu'à ce qu'éventuellement le juge l'aie annulée. Le fait que je pense avoir raison ne me donne pas le droit d'agir comme si j'avais raison. Une décision d'AG est applicable tant qu'elle n'a pas été annulée par le juge. Donc, appliquer la décision si, par ailleurs je l'ai contestée, n'est pas de l'incohérence. On ne se fait pas justice soi-même. Assemblée souveraine, oui et non, tout dépend de ce qu’on entend par là . C’est l’instance décisionnaire du syndicat, le syndic en étant l’instance exécutive. Ce que dit l’assemblée est certes la décision du syndicat, mais c’est une décision qui ne s’impose qu’au syndicat et à son mandataire. Elle n’oblige pas les tiers, y compris les copropriétaires pris en tant que tiers. Car l’assemblée générale des copropriétaires n’est ni une autorité administrative ni une juridiction. Lorsque vous confiez des travaux à une entreprise et que celle-ci vous les facture 2 000 € alors que le devis n’était que de 1 000 €, pour ne payez pas 2 000 € au motif qu’on ne se fait pas justice soi-même. Vous payez 1 000 € et vous laissez l’entreprise vous attaquer en justice si elle prétend que vous lui en devez en encore 1 000 €. Il en est de même lorsque le syndicat vous demande de faire ou de payer quelque chose. Vous n’êtes tenu de lui donner satisfaction que si le syndicat est en droit d’obtenir ce qu’il vous demande. L’adage : On ne se fait pas justice soi-même signifie seulement qu’on ne peut de sa propre initiative recourir à des mesures d’exécution forcée. Par exemple, on ne peut commanditer des gros bras pour chasser des squatters, on ne peut que requérir la force publique.
Le risque de ne pas attendre la décision de justice est de se mettre en tort si l’on s’est leurré sur ses droits. En se conformant à la décision de l’assemblée, on est sûr de ne jamais se mettre en tort. Mais si l’on est absolument certain d’être dans son bon droit, le risque est nul.
citation: Initialement posté par JB22
En répartissant la dépenses à égalité entre les deux bâtiments il ne respecte pas loi. S’il est inscrit dans le règlement de copropriété que le mur est mitoyen, alors ce mur appartient pour moitié aux copropriétaires du bâtiment A et pour moitié aux copropriétaires du bâtiment B et le calcul du syndic respecte la loi.
citation: Initialement posté par Sunbird
En cas d'urgence le syndic peut commencer les travaux avant l'AG, par contre il doit régulariser la situation par une AG rapidement. Si l'AG ne régularise pas les travaux c'est pour sa pomme. En cas d’urgence, le syndic prend les mesures d’urgence qui s’imposent. L’AG n’a pas de pouvoir discrétionnaire. Elle doit ratifier ce que le syndic a fait à bon escient.
citation: Initialement posté par JB22
Yvonne231 ne s' oppose pas aux travaux mais au mode de répartition.
Elle doit calculer et payer ce qu' elle doit.
Lors de l' A.G. faire des réserves sur le mode de répartition. Le terrain est dangereux. On ne sait pas ce qui sera inscrit à l’ordre du jour ni comment se tiendra l’assemblée. Elle peut être manipulée par des personnes retorses et le copropriétaire honnête et de bonne foi peut tomber dans des pièges. Les réserves ne sont inscrites de droit que lorsqu’elle émanent d’opposants. La prudence s’impose. |
Édité par - ainohi le 27 août 2019 15:21:41 |
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JB22
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Posté - 27 août 2019 : 18:39:33
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De ainohi
" S’il est inscrit dans le règlement de copropriété que le mur est mitoyen, alors ce mur appartient pour moitié aux copropriétaires du bâtiment A et pour moitié aux copropriétaires du bâtiment B et le calcul du syndic respecte la loi.
Ceci ne respecte pas l' article 5 de la loi, on ne divise pas suivant le nombre de bâtiments concernés, mais par rapport aux tantièmes des lots concernés.
Article 5 de la loi;
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation." |
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ainohi
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Posté - 27 août 2019 : 19:18:55
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Dans le silence ou la contradiction des titres ...
Il est tout à fait possible qu'un mur de séparation entre deux bâtiments appartiennent pour moitié aux copropriétaires de chacun de ces deux bâtiments. La mitoyenneté en copropriété est prévue à l'article 7. Il faut imaginer couper le mur en deux dans le sens de l'épaisseur. La moitié du côté du bâtiment A est partie commune spéciale aux copropriétaires du bâtiment A et de même en ce qui concerne le bâtiment B. |
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JB22
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32
Posté - 27 août 2019 : 23:30:09
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"La mitoyenneté en copropriété est prévue à l'article 7"
Sont visés : Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu' ils séparent."
Sont concernés, en particulier, les cloisons ou murs séparant les caves. |
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Sunbird
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33
Posté - 28 août 2019 : 01:08:58
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@ainohi @jb22
on peut faire toutes les hypothèses sans connaître la copropriété et sans avoir le RC.
Ce type d'ouvrage qui sépare des jardins privatifs est souvent à la charge des copropriétaires (en charge privative) qui ont leur jardin délimité par le mur. Au contraire d'un mur qui délimiterait la copropriété qui lui serait en charge commune.
Je suis surpris que le RC n'aborde pas la limite de séparation des jardins. |
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JB22
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34
Posté - 28 août 2019 : 02:27:24
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Sunbird à raison il faut savoir si le mur est mitoyen ou partie commune spéciale.
Ci dessous la partie du site Service Public:
"Effets de la mitoyenneté
?
La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur.
Entretien commun
Sauf urgence (si le mur menace ruine par exemple), la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font d'un commun accord et à frais commun.
? Attention :
si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.
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Édité par - JB22 le 28 août 2019 02:32:22 |
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Yvonne231
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Posté - 29 août 2019 : 08:03:18
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Bonjour Ă tous,
le mur est une partie commune spéciale aux copropriétaires des deux bâtiments. C'est un petit mur de soutènement qui a permis de niveler des deux côtés. Il risque de s'effondrer s'il n'est pas réparé rapidement car il est gravement fêlé et commence à pencher dangereusement. Mais sa nature est clairement inscrite sur le règlement de copropriété "Le mur de soutènement séparant les portions de terrains à la jouissance en commun des propriétaires des deux bâtiments B et C, est une partie commune spéciale aux propriétaires de ces deux bâtiments. Son entretien et les répartitions sont à la charges de ces propriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de parties communes générales". Il n'y a pas plus clair et pourtant le syndic s'obstine à comprendre autre chose. |
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goutelette
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Posté - 29 août 2019 : 09:43:43
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Bonjour
J'ai trouvé ce texte qui pourrait apporter de l' éclairage à ce problème.
Un mur de soutènement est seulement présumé appartenir à celui dont il soutient les terres c'est tout et tout dépend du sol naturel de départ ensuite
Seul un bornage permet de l'affirmer avec certitude ou si un acte enregistré aux hypothèques l'indique formellement
Si le mur a été construit en limite de propriété, il constitue, en raison de sa fonction, un mur de soutènement et non un mur de clôture. Ainsi, les dispositions relatives aux clôtures ne lui sont pas applicables (CE, 10 février 1997, no 119441, Renollet).
En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture le mur qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais (CE, 18 novembre 1992, no 97363, Cne de Fuveau).
Le mur de soutènement peut être surmonté d'une clôture qui est soumise au régime des clôtures.
Dans ce cas, il est la propriété exclusive du "fonds le plus élevé, puisque ce fonds seul en tire profit (Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-13.487, Raizon c/ Brossard).
Il y a cependant une exception : lorsque les deux propriétaires voisins tirent avantage du mur de soutènement, ce dernier peut être considéré comme mitoyen. Ainsi lorsqu'il maintient les terres des deux héritages ou lorsqu'une construction lui est adossée, le mur de soutènement devient mitoyen (CA Versailles, 3e ch., 21 avr. 1989, no 229, Charon c/ Olivier, Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, no 92-19.818 S, no 84 P, Mourlon c/ Luquet, Cass. 3e civ., 19 mars 1996, no V 94-18.104, SCAVIM c/ Synd. copropr. résidence "Les Deux Bois" à Chaville)
Lorsque le mur de soutènement dépasse de 40 cm le niveau du sol, il s'agit d'un mur de clôture auquel s'applique la présomption de mitoyenneté (CA Montpellier, 18 mars 1992, Labit c/ Lagarrigue).
Dans notre copropriété, nous sommes encastré et de ce fait avec des murs de séparation de part et d'autres sans historique . Donc murs mitoyen .
Si la partie de remise en Ă©tat concerne les 2 faces ou simplement le chaperon ces travaux sont pris en charge Ă raison de 50% par chaque lot.
En suite, chaque lot individuellement, applique sa répartition aux tantièmes.
Il semblerait que cela soit la répartition appliquée par le syndic de Yvonne 231.
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Sunbird
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Posté - 29 août 2019 : 10:21:42
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"sur le règlement de copropriété "Le mur de soutènement séparant les portions de terrains à la jouissance en commun des propriétaires des deux bâtiments B et C, est une partie commune spéciale aux propriétaires de ces deux bâtiments. Son entretien et les répartitions sont à la charges de ces propriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de parties communes générales"."
C'est clair, je ne vois pas comment le syndic peut interpréter autrement cette phrase.
Si ce n'est déjà fait, faire un mail au syndic en lui rappelant ce point et que le mode calcul qu'il applique n'est pas conforme au RC en lui citant le passage. SI il persiste envoie par LRAR en lui indiquant son erreur et que si nécessaire vous contesterez devant le TGI la résolution et son mode de répartition erroné qu'il fait.
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ainohi
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Posté - 29 août 2019 : 10:44:14
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Goutelette, les textes que vous citez sont hors de propos. Il ne s'agit pas d'un mur séparant deux propriétés distinctes, mais d'un mur à l'intérieur d'une copropriété. Peu importe qu'il serve à soutenir des terres. Le règlement de copropriété est limpide : c'est une partie commune spéciale aux bâtiments B et C dont les charges d'entretien sont réparties en conséquence entre ces copropriétaires.
La question, depuis le début, n'est pas celle de la répartition. C'est que faire alors que le syndic, tout d'abord demande des fonds sans décision d'assemblée générale, et ensuite pratique une répartition qui n'est pas celle du règlement de copropriété et très désavantageuse pour les copropriétaires du petit bâtiment. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 août 2019 : 11:43:46
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Comme le dit JB il faut d'abord déterminer la quote part de chaque bâtiment.
C'est pour chaque bâtiment le total des tantièmes généraux attachés aux lots du bâtiment.
Ensuite dans chaque bâtiment répartition de la quote-part du bâtiment au prorata des tantièmes spéciaux.
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dhuneau
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Posté - 12 sept. 2019 : 00:16:47
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Yvonne231, je ne comprends pas très bien à quel stade vous en êtes.
Mais vos explications sont claires.
Si Le RC est sans ambiguïté et qu'il prévoit bien que " le mur est une partie commune spéciale aux propriétaires de ces deux bâtiments. Son entretien et les répartitions sont à la charge de ces propriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de parties communes générales", vous devez :
- contester par écrit ou mel tout appel de fonds utilisant une autre répartition et ne payer que la quote part due ;
- voter contre toute résolution mentionnant une répartition erronée ;
- faire savoir aux autres copropriétaires que s'ils veulent faire appliquer cette répartition,l e syndicat devra engager une action en justice contre vous - qu'il la perdra et qu'il leur reviendra alors de payer leur part de frais d'avocat et pas vous ( qui en serez dispensée) et qu'ils doivent faire leurs calculs ...Sachant qu'à la fin c'est le juge qui leur dira qu'ils devront bien appliquer le règlement de copropriété
Vous ne risquez pas grand chose car le non paiement des appels de fonds travaux ne peut entraîner la saisie de votre bien
En plus c'est assez facile car les appels et les comptes individuels distinguent charges courantes et dépenses de travaux
Vous pourrez même approuver les comptes qui comptabiliseront ces travaux car "l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires" (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 45-1)
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Chantage du syndic 
