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peko
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 Posté - 17 mai 2019 : 12:44:43
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Bonjour,
Que doit-on comprendre par "travaux terminés" ? Que le chantier en soi est fini ?
Ma problématique plus précisément :
Notre syndic nous présente pour la prochaine AG une annexe 5 avec des travaux terminés mais comportant des soldes non nuls :
- pour l'un il s'agit juste d'un reste de quelques centimes dĂ» aux arrondis ;
- pour deux autres, il s'agit de factures de travaux complémentaires (justifiées), payées aux entreprises, mais qui nécessitent chacune un appel supplémentaire.
D'autre part, quelles incidences (ou aucune) aurait une confusion entre les annexes 4 et 5 ?
Faut-il demander à ce que ces travaux soient transférés sur l'annexe 4 ?
Cordialement,
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andre78fr
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 Posté - 17 mai 2019 : 13:03:25
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La conséquence c'est la répartition du résultat de chaque opération / chantier / travaux.
Si le travaux est non terminé, le solde va sur le compte 120 et ressort en haut à droite de l'annexe 1.
Si le travaux est terminé, le solde (différence provisions - dépenses au plus simple) est réparti selon les clés et les catégories de charges précisés dans l'annexe 4.
Travaux terminés : chantier fini mais également financé, tous les appels faits, subventions encaissées, factures payées... c'est une fin "administrative" et comptable et pas juste technique. |
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JPM
Modérateur
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 2
Posté - 17 mai 2019 : 17:22:06
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Pour les annexes il est raisonnable de considérer que le chantier est clôturé quand le syndic est en possession de tous les mémoires et factures annexes, éventuellement validés par l'architecte, sont entre les mains du syndic qui peut dès lors établir l'ensemble du compte et effectuer la répartition des coûts.
Il est possible d'ajouter à cela que la réception doit avoir été effectuée.
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peko
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3
Posté - 17 mai 2019 : 18:43:24
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Si je résume pour notre cas : chantier réceptionné, toutes factures reçues et payées mais il reste un appel de fond à faire donc cela doit apparaître en annexe 5 car tout n'est pas bouclé.
Je vous remercie pour vos réponses.
*** modération ***
Conclusions erronées voir posts suivants
édité à la demande de l'auteur
:-) |
Édité par - quelboulot le 17 mai 2019 21:57:05 |
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Louis92
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Posté - 17 mai 2019 : 18:58:31
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peko, un appel de fonds manquant n'est pas une raison de laisser les travaux en annexe 5. Ils doivent être en annexe 4 laquelle présentera l'insuffisance (dépenses plus élevées que les appels de fonds), insuffisance à répartir entre les copropriétaires concernés.
Répartir une insuffisance est le mécanisme normal dans votre cas. Il a le même résultat qu'un appel de fonds pour les copropriétaires mais évite de reparler de ces travaux l'année prochaine juste pour constater un solde nul.
Cdlt. Louis92. |
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peko
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5
Posté - 17 mai 2019 : 19:40:53
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Merci Louis92. A la relecture je me rends compte que j'ai sans doute mal interprêté l'extrait suivant :
citation: Initialement posté par andre78fr
Travaux terminés : chantier fini mais également financé, tous les appels faits, subventions encaissées, factures payées... c'est une fin "administrative" et comptable et pas juste technique.
Andre78 parle donc des appels de fonds votés lors de l'AG précédente pour financer les travaux. Ceux-ci faits, les travaux passent en annexe 4. Un appel complémentaire dû au solde de l'annexe 4 n'en font pas pour autant des "travaux non terminés".
Dans mon cas, on doit donc retrouver les travaux en annexe 4.
Ai-je bien compris ce coup-ci ?
Du coup, autre question : cet appel de fonds résultant de l'insuffisance est-il automatique de par la présence de la somme sur l'annexe 4 ou bien doit-il être formalisé dans une résolution ? |
Édité par - peko le 17 mai 2019 19:42:23 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 17 mai 2019 : 21:00:26
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citation: cet appel de fonds résultant de l'insuffisance est-il automatique de par la présence de la somme sur l'annexe 4 ou bien doit-il être formalisé dans une résolution ? Le terme "appel de fonds" n'est pas le bon terme car il fait référence à une résolution spécifique mais il s'agit de faire payer cette insuffisance par les copropriétaires.
La résolution qui va formaliser cette opération est celle d'approbation des comptes : l'AG approuve les comptes des travaux avec une insuffisance de xxxx € ... si une majorité approuve les dépenses engagées.
Cdlt. Louis92. |
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peko
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Posté - 17 mai 2019 : 21:04:20
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C'est très clair. Merci beaucoup Louis92. |
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andre78fr
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8
Posté - 18 mai 2019 : 00:33:43
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Je trouve ça bien étrange de présenter des travaux comme terminés et de répartir l'insuffisance alors qu'il reste un ou des appels à faire. J'ignore surtout quel texte opposer au syndic pour lui imposer de procéder ainsi mais libre à chacun de penser et gérer ça comme il l'entend ! |
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JPM
Modérateur
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9
Posté - 18 mai 2019 : 01:57:49
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On ne peut pas répartir l'insuffisance alors qu'il reste un appel à faire.
La proposition st fondamentalement absurde.
Il est pour le moins inhabituel alors qu'il reste un appel de fonds à faire alors que le chantier est terminé 
La pratique normale est deux ou trois appels de fonds, l'achèvement du chantier, la réception du chantier et celle des factures de soldes par le syndic qui établit le compte et solde l'opération.
De fait, solder c'est clĂ´turer. On passe en annexe 4.
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Édité par - JPM le 18 mai 2019 01:59:01 |
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peko
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Posté - 18 mai 2019 : 05:57:28
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je trouve ça bien étrange de présenter des travaux comme terminés et de répartir l'insuffisance alors qu'il reste un ou des appels à faire.
Je me suis mal exprimée au départ. Il n'y a plus d'appel à faire : tous les appels votés ont été faits et entièrement réglés par les copros. Ne reste que l'insuffisance à répartir donc.
Mon erreur vient du fait que je pensais que cette insuffisance sur travaux devait provoquer ce que j'ai appelé dans mon premier post "un appel supplémentaire".
Navrée d'avoir embrouillé tout le monde. |
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peko
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Posté - 18 mai 2019 : 21:16:51
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Je reviens sur les conséquences :
citation: Initialement posté par andre78fr
La conséquence c'est la répartition du résultat de chaque opération / chantier / travaux.
Si le travaux est non terminé, le solde va sur le compte 120 et ressort en haut à droite de l'annexe 1.
Si le travaux est terminé, le solde (différence provisions - dépenses au plus simple) est réparti selon les clés et les catégories de charges précisés dans l'annexe 4.
Cela veut-il dire que le solde de nos travaux terminés apparaissant sur l'annexe 5 ne seront pas répartis ? Comment cela va-t-il être géré ?
De façon plus générale et hors problématique de présentation des comptes, cela peut-il avoir un impact pour les propriétaires ? Notamment, il me semble que les propriétaires bailleurs déclarent certaines sommes en rapport avec les travaux : ces déclarations sont-elles faites à partir des appels ou bien suivant l'avancement des travaux ?
Au final, quelles seraient les conséquences d'une approbation des comptes en l'état ? |
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peko
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Posté - 18 mai 2019 : 21:18:52
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Je reviens sur les conséquences :
citation: Initialement posté par andre78fr
La conséquence c'est la répartition du résultat de chaque opération / chantier / travaux.
Si le travaux est non terminé, le solde va sur le compte 120 et ressort en haut à droite de l'annexe 1.
Si le travaux est terminé, le solde (différence provisions - dépenses au plus simple) est réparti selon les clés et les catégories de charges précisés dans l'annexe 4.
Cela veut-il dire que le solde de nos travaux terminés apparaissant sur l'annexe 5 ne seront pas répartis ? Comment cela va-t-il être géré ?
De façon plus générale et hors problématique de présentation des comptes, cela peut-il avoir un impact pour les propriétaires ? Notamment, il me semble que les propriétaires bailleurs déclarent certaines sommes en rapport avec les travaux : ces déclarations sont-elles faites à partir des appels ou bien suivant l'avancement des travaux ?
Au final, quelles seraient les conséquences d'une approbation des comptes en l'état ? |
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JPM
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Posté - 18 mai 2019 : 22:44:12
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L'assemblée, en 2018 décide des travaux, ouvre un crédit global, fixe les dates et montants des 3 appels de fonds, dont 2 en 2018 et 1 en 2019. La durée du chantier sera de 8 mois à compter du 1er septembre 2018.
Une bonne décision de travaux comporte une marge de dépassement souvent égale à 5 % du crédit ouvert.
A la date du 31 décembre 2018 le chantier est en cours. C'est une annexe 5 qui est établie. Les soldes sont virés en compte 12 pour une nuit.
A la date du 1er janvier 2019 les soldes reviennent Ă leur place et le compte 12 sort du jeu.
Le chantier se termine à la fin d'avril 2019. Le 3e appel a été fait.
Le syndic reçoit tous les mémoires des entrepreneurs et différentes factures. Il peut établir le compte du chantier.
A mon avis personnel : Si les dépenses sont inférieures ou égales au crédit ouvert, le syndic peut produire le compte et mettre en répartition le solde avec la troisième provision sur charges courantes de 2018.
S'il y a un dépassement n'excédant pas la marge : même solution
S'il y a un dépassement excédant la marge ? Il faudra une ratification de l'assemblée qui aura lieu dans un an si l'assemblée à tenir en 2019 a déjà eu lieu.
Et si l'assemblée annuelle à tenir en 2019 n'a pas eu lieu ?
Certains vont vous répondre que les travaux ont été terminés en 2019, que les comptes de 2019 seront examinés par l'assemblée à tenir en 2020 et qu'il faut attendre un an. Ce n'est pas tolérable.
Moi je vous dit que l'assemblée à tenir en juin 2019 peut examiner le compte du chantier terminé à fin avril 2019 dès lors que le syndic aura pu établir tous les documents à joindre à la convocation.
Sur le plan pratique, tout milite dans mon sens : dans un an trois copropriétaires auront vendu. comment faire ? S'il y a un solde créditeur du chantier, mieux vaut le restituer maintenant que dans un an, etc..
Et sur le plan juridique ? L'article 14-2 indique : " Les sommes afférentes à ces dépenses sont, exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale "
Il suffit de préciser dans la résolution décidant les travaux que le solde sera exigible après approbation du compte des travaux par toute assemblée générale dont l'ordre du jour comportera cette question. Le cas échéant, les comptes approuvés seront repris pour ordre dans les comptes de l'exercice concerné sans pouvoir être modifiés.
Le cas échéant ? C'est si les comptes de notre chantier sont approuvés en 2019 alors que les comptes de cet exercice seront examinés par l'assemblée annuelle à tenir n 2020.
Qui pourrait être assez fou pour contester une décision permettant de boucler un dossier en 2019 plutôt que de le trainer jusqu'en 2020 ? Bof il doit bien y en avoir un ou deux
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Posté - 19 mai 2019 : 07:09:57
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Pour rejoindre JPM, nous avons eu exactement ce cas pour des travaux de ravalement, avec des travaux ne dépassant pas le budget et terminés avant l'AG X+1.
Une annexe 5 a été éditée à la date du 31/12/X de l'exercice à approuver et nous avons édité une annexe 4 à la date de la convocation de l'AG X+1, en mettant à l'OdJ de la dite AG : approbation des comptes de travaux de ravalement terminés.
Ainsi nous avons pu solder les comptes à cette AG X+1, ce qui a clarifié la situation pour les vendeurs en cours dans cette période. |
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JB22
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Posté - 19 mai 2019 : 09:38:23
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Article 4 du décret du 14 mars 21005
"...Lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés."
Article 8 du décret du décret du 14 mars 2005
"...Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées".
Ce décret fixe la date d' exigibilité des travaux et de leur répartition, elle ne peut être avancée, même si les travaux sont achevée avant.
C' est justement du fait que des ventes peuvent avoir lieu entre temps qu' il faut respecter les dates d' exigibilités. |
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Posté - 19 mai 2019 : 11:25:54
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citation: qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées"
cette phrase ne peut pas être assimilée à :
qu'à la clôture définitive de chacune des opérations des exercices concernées"
on peut donc concevoir une AG supplémentaire pour clôturer définitivement l'opération ou l'AG annuelle si elle coincide... (NON ?...) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 mai 2019 : 12:01:09
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citation: la clôture définitive de chacune des opérations concernées".
Il s'agit de la fin des chantiers et de l'Ă©tablissement du compte.
Il ne s'agit pas de la clĂ´ture de l'exercice.
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Annexe 4 ou 5 ? 
