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FREFRE
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 Posté - 11 mai 2019 : 19:04:57
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Bonjour a Tous
Pour la création d un fonds travaux alur et les appels de fonds en présence d un syndicat secondaire représentant un seul bâtiment dans une copropriété en comportant 5 au total , sachant que les 4 restants sont gérés directement par le syndicat principal .
Le syndicat principal qui gère l ensemble de la copropriété appelle sur quelle base ce fonds ? le budget général de l ensemble de la copropriété, ou seulement sur le budget commun de l ensemble des bâtiments (qui ne comporte que les extérieurs , la rémunération du syndic , l assurance de la copropriété ) ?
En effet , le syndicat secondaire ayant a sa charge l entretien et la conservation de son bâtiment peut il lui même appeler son propre fonds travaux alur ? qu il gérera lui-même et dont il pourra fixer un taux de cotisation different du syndicat principal .
Merci d avance pour vos réponses,
Cordialement Ă Tous
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andre78fr
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 Posté - 11 mai 2019 : 19:17:37
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Comme ça, j'aurais tendance à dire que chaque syndicat appelle son propre fonds travaux et décide, le cas échéant, de son propre taux, basé sur son propre budget... |
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Posté - 11 mai 2019 : 19:17:44
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Bonjour,
Non seulement le syndicat peut, mais doit appeler le fonds travaux sur ces propres tantièmes généraux.
Quant au syndicat principal, son budget n'est pas la somme des budgets des syndicats secondaires, mais seulement le budget des actions qui lui sont propres, et les fonds alur sont appelés sur ce budget. |
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ainohi
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3
Posté - 11 mai 2019 : 19:29:53
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Bonjour,
Ce qui est géré par un syndicat ne peut l'être par l'autre. Le syndicat secondaire assurant l'entretien du bâtiment, il doit impérativement constituer un fonds de travaux.
Pour financer les gros travaux qui sont de la responsabilité du syndicat principal, ce dernier devrait aussi constituer un fonds de travaux distinct de ceux des syndicats secondaires. Cependant, il apparaît moins impératif que pour le syndicat secondaire. |
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4
Posté - 11 mai 2019 : 19:42:44
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ce n'est pas question d'impératif ou non, c'est une obligation ! 5% mini des budgets de gestion courante... |
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FREFRE
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5
Posté - 11 mai 2019 : 20:00:09
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Bonjour
Merci pour vos retours tres rapides .
Mais reste une interrogation car les 4 autres batiments ne sont pas érigés en syndicats secondaires et sont gérés directement par le syndicat principal et donc le syndic ; le probleme est que le budget propre a ces 4 batiments doit il etre pris en compte ou pas dans l appel fonds travaux alur commun a tous .
En bref ; peut il être appelé par le syndical principal ; d un cote un fonds travaux alur juste pour ces 4 bâtiments et d un autre côté un fonds travaux alur pour le reste commun a tous ? |
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ainohi
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Posté - 11 mai 2019 : 20:14:20
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citation: Initialement posté par rambouillet
ce n'est pas question d'impératif ou non, c'est une obligation ! 5% mini des budgets de gestion courante... Il n'est pas interdit de s'interroger sur l'intention du législateur et donc l'esprit de la loi. Il s'agit visiblement d'assurer l'entretien des bâtiments d'habitation et seulement ceux-ci. Cela concerne avant tout les syndicats secondaires. Cela peut aussi viser le syndicat principal s'il est en charge des réseaux d'eau mais non si celui-ci ne gère que les voies de la copropriété et les espaces extérieurs. Dans ces conditions, si seuls les syndicats secondaires ouvrent un fonds de travaux et que ce fonds est alimenté par 5% des dépenses courantes cumulées sur les syndicats principaux et secondaires, la loi est respectée et plus intelligemment qu'avec un fonds sur le syndicat principal et un fonds sur le secondaire. |
Édité par - ainohi le 11 mai 2019 20:31:19 |
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ainohi
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Posté - 11 mai 2019 : 20:29:59
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citation: Initialement posté par FREFRE
En bref ; peut il être appelé par le syndical principal ; d un cote un fonds travaux alur juste pour ces 4 bâtiments et d un autre côté un fonds travaux alur pour le reste commun a tous ? Le syndicat secondaire doit avoir son fonds de travaux pour l'entretien du bâtiment constitué en syndicat secondaire. Le syndicat principal doit aussi en ouvrir un pour l'entretien des bâtiments qu'il gère directement. En ce qui concerne l'entretien des parties communes générales, c'est à voir. Un deuxième fonds de travaux pourrait leur être destiné spécifiquement. |
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Posté - 12 mai 2019 : 08:22:21
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c'est un fonds alur par syndicat !
donc il semble que vous ayez un syndicat principal qui gère les "affaires communes" + 4 bâtiments et un syndicat secondaire qui gère 1 bâtiment. Donc un fonds alur pour le syndicat principal avec certainement un budget conséquent et un fonds alur pour le syndicat secondaire... ce qui signifie que les copros du syndicat secondaire alimente 2 fonds alur. Rien d'extraordinaire car s'il n'existait qu'un seul syndicat (avec les 5 bâtiments), le fond alur de 5% mini serait voisin de ce que les copros du syndicats secondaire paie aujourd’hui.
Par contre, le jour oĂą quelqu'un parlera de l'utilisation de ces fonds pour faire des travaux, le syndic (et les CS  ) vont s'amuser ......
pour ainohi : il est vraisemblable que le syndicat principal en sus des entretiens des 4 batiments doivent entretenir des parties communes qui sont elles-mêmes assujetties à l'utilisation des fonds alu : voirie, réseau EU, eau potable, éclairage, trottoirs, locaux poubelles, etc..... donc rien d'anormal à la collecte des fonds alur.
Quant à l'esprit de la loi, il n'existe pas dans la lecture de la dite loi, seuls éventuellement des juges et en dernier ressort les juges de la CC peuvent s'en prévaloir... |
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ainohi
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Posté - 12 mai 2019 : 09:34:16
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citation: Initialement posté par rambouilletPar contre, le jour où quelqu'un parlera de l'utilisation de ces fonds pour faire des travaux, le syndic (et les CS ) vont s'amuser ...... On connaît les quotes-parts de chacun dans l'alimentation du fonds de travaux. Il n'a pas de différence en la matière avec les provisions spéciales. On sait très bien comment faire.
citation: Initialement posté par rambouillet
pour ainohi : il est vraisemblable que le syndicat principal en sus des entretiens des 4 batiments doivent entretenir des parties communes qui sont elles-mêmes assujetties à l'utilisation des fonds alu : voirie, réseau EU, eau potable, éclairage, trottoirs, locaux poubelles, etc..... donc rien d'anormal à la collecte des fonds alur. Je n'ai pas dit qu'il ne fallait pas, j'ai dit qu'il fallait voir selon les circonstances, que l'important était l'entretien du bâtiment. Quand les charges du syndicat principal ne représentent que le dixième de celles du syndicat secondaire, le fonds de travaux du principal ne sert à rien. Et si la voirie et les réseaux sont gérés par une ASL ? Pas d'obligation de fonds de travaux pour ces derniers. Belle cohérence.
En plus, il ne faut pas oublier qu'il y a une dispense au fonds de travaux : c'est lorsque le diagnostic global fait apparaître qu'il n'y a pas lieu d'envisager de gros travaux au cours des dix prochaines années.
citation: Initialement posté par rambouillet
Quant à l'esprit de la loi, il n'existe pas dans la lecture de la dite loi, seuls éventuellement des juges et en dernier ressort les juges de la CC peuvent s'en prévaloir... Bien sûr qu'il existe parce que le juge ne statue qu'a posteriori et que lorsque l'application de la loi telle qu'on pense la comprendre conduit à une absurdité, on a le droit de réfléchir. Je rappelle qu'il s'agit là de droit privé, non de droit pénal. Tant que tout le monde est satisfait et que personne ne se plaint, il n'y a pas de problème. Qui serait habilité à agir pour exiger un fonds de travaux ?
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Édité par - ainohi le 12 mai 2019 09:36:02 |
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Posté - 12 mai 2019 : 10:03:20
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citation: On connaît les quotes-parts de chacun dans l'alimentation du fonds de travaux. Il n'a pas de différence en la matière avec les provisions spéciales. On sait très bien comment faire.
on sait très bien comment faire, je ne suis pas si certain : comment faire si ces fonds sont utilisés pour rénover un ascenseur se trouvant dans l'un des 4 bâtiments du syndicat principal..... je serai curieux de savoir comment faire comptablement ....
qui serait habilité à exiger un fonds travaux : un éventuel qui constaterait que le syndicat n'a pas accumulé des fonds alors qu'il a acheté un lot susceptible d'avoir approvisionné le dit fonds... |
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JB22
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Posté - 12 mai 2019 : 10:44:37
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De Rambouillet :
"je ne suis pas si certain : comment faire si ces fonds sont utilisés pour rénover un ascenseur se trouvant dans l'un des 4 bâtiments du syndicat principal..... je serai curieux de savoir comment faire comptablement .... "
Chaque syndicat constitue son propre fonds travaux sur son budget, les quotes part de ce fonds sont attachées aux lots.
En cas de travaux auxquels ne participent que certains copropriétaires, seuls ceux-ci peuvent utiliser tout ou partie du fonds travaux attachés à leurs lots, suivant décision de l' A.G.
Cela d' entraine aucun problème comptable, on enregistre au débit des copropriétaires concernés leur participation aux travaux et à leur crédit le financement par le fonds travaux.
"qui serait habilité à exiger un fonds travaux : un éventuel qui constaterait que le syndicat n'a pas accumulé des fonds alors qu'il a acheté un lot susceptible d'avoir approvisionné le dit fonds..."
Il y a obligation d' avoir appelé des cotisations au fonds travaux, mais il n' y aucune obligation de l' existence d' un fonds travaux restant car les fonds constitués peuvent avoir été utilisés. |
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FREFRE
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Posté - 12 mai 2019 : 11:00:51
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Bonjour Ă Tous
Merci pour toutes ses réflexions .
Mais l appel que le syndical principal fera pour le fonds alur au syndicat secondaire doit il exclure le budget prévisionnel effectivement conséquent des 4 bâtiments dont il continue à assurer la gestion et ne se baser que sur le budget commun propre aux 5 bâtiments constituant la copropriété bien plus restreint .
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nefer
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Posté - 12 mai 2019 : 11:07:27
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citation: Initialement posté par FREFRE
Bonjour Ă Tous
Merci pour toutes ses réflexions .
Mais l appel que le syndical principal fera pour le fonds alur au syndicat secondaire doit il exclure le budget prévisionnel effectivement conséquent des 4 bâtiments dont il continue à assurer la gestion et ne se baser que sur le budget commun propre aux 5 bâtiments constituant la copropriété bien plus restreint .
le syndicat principal ne fait pas d'appel de fonds travaux ALUR pour le syndicat secondaire
c'est chaque syndicat qui décide en AG le pourcentage du montant du fonds travaux ALUR
c'est donc au cours d'une AG du syndicat secondaire qu'il est décidé le pourcentage du montant du fonds travaux ALUR pour le syndicat secondaire |
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JB22
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Posté - 12 mai 2019 : 12:32:57
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Comme précisé antérieurement, la gestion du syndicat principal et celle du syndicat secondaire sont séparées. Chaque syndicat a son propre syndic, ce peut être le même, a sas propres A.G. et a ses propres appels.
Les appels pour fonds travaux se font sur les budgets de chaque syndicat. Le résultat est le même que s' il n' y avait qu' un syndicat unique. |
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FREFRE
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Posté - 12 mai 2019 : 19:50:18
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Donc , j en déduis que le syndicat principal appellera au syndicat secondaire sur la base comprenant aussi le budget prévisionnel des 4 autres bâtiments pour ce fonds alur et non pas sur le seul budget prévisionnel des charges communes générales aux 5 bâtiments ? |
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nefer
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Posté - 12 mai 2019 : 21:15:03
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citation: Initialement posté par FREFRE
Donc , j en déduis que le syndicat principal appellera au syndicat secondaire sur la base comprenant aussi le budget prévisionnel des 4 autres bâtiments pour ce fonds alur et non pas sur le seul budget prévisionnel des charges communes générales aux 5 bâtiments ?
Pourquoi répétez vous que le syndicat principal appellera au syndicat secondaire ?
tous, nous vous expliquons que CHAQUE SYNDICAT appelle à ses copropriétaires!!! |
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Posté - 13 mai 2019 : 07:35:44
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il y a peut-être une ambiguïté/quiproquo : le syndicat principal n'appelle rien à un syndicat secondaire, en effet un copro d'un syndicat secondaire appartient aussi au syndicat principal et donc aux 2 AGs :
* le syndicat principal appelle les provisions Ă chacun des copros du syndicat (y compris Ă ceux du syndicat secondaire)
* en sus le syndicat secondaire, appelle ses propres provisions à ses propres copros donc dans ce cas, le copros reçoit 2 appels de provisions..... |
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ainohi
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Posté - 14 mai 2019 : 10:20:48
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citation: Initialement posté par rambouillet
on sait très bien comment faire, je ne suis pas si certain : comment faire si ces fonds sont utilisés pour rénover un ascenseur se trouvant dans l'un des 4 bâtiments du syndicat principal..... je serai curieux de savoir comment faire comptablement .... Vous relevez la quote-part afférente à chaque lot dans le fonds de travaux.
Vous calculez la quote-part de chaque lot dans les travaux de rénovation de l'ascenseur considéré.
Pour chaque lot, si la quote part du fonds de travaux est supérieure à celle des travaux, vous retranchez la dernière de la première, dans le cas contraire, vous réduisez la première à zéro.
Pour portez chaque montant ainsi retranché au crédit du compte du copropriétaire du lot.
Vous faites la somme des montants ainsi retranchés portés aux crédits des copropriétaires et vous retranchez cette somme du fonds de travaux.
Il faut bien entendu garder la mémoire de la répartition du fonds de travaux entre les lots de copropriété. Le plan comptable ne définit pas de compte dédié à cela. C'est une information extra-comptable qu'il faut conserver. Les logiciels de comptabilité intelligemment conçus le font. Le problème n'est pas récent. Il se posait de façon identique avec les provisions spéciales remplacées par le fonds de travaux.
citation: Initialement posté par rambouillet
qui serait habilité à exiger un fonds travaux : un éventuel qui constaterait que le syndicat n'a pas accumulé des fonds alors qu'il a acheté un lot susceptible d'avoir approvisionné le dit fonds... Et en ce cas, on fait droit à sa demande. Mais si personne ne demande rien, il n'est pas indispensable de se montrer plus royaliste que le roi.
D'ailleurs, il faut observer que, si la loi définit un montant minimal pour alimenter le fonds de travaux, elle est muette sur la répartition de ce fonds entre les lots de copropriété. La répartition adoptée est le plus souvent celle des charges communes générales. Mais l'assemblée générale peut décider une répartition différente. Ce peut très bien être la répartition par bâtiment dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments ou, si la priorité est l'ascenseur, la répartition des charges ascenseur.
Dans le cas présent, si la répartition adoptée par les deux syndicats, le primaire comme le secondaire, est celle des charges bâtiment, il y aura un fonds de travaux par syndicat et les copropriétaires du syndicat secondaire ne seront pas concernés par le fonds de travaux du syndicat principal. |
Édité par - ainohi le 14 mai 2019 10:21:22 |
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JB22
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Posté - 14 mai 2019 : 13:42:01
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" il faut observer que, si la loi définit un montant minimal pour alimenter le fonds de travaux, elle est muette sur la répartition de ce fonds entre les lots de copropriété."
C' est exact, mais il ne faut pas oublier que tous les copropriétaires sont soumis aux mêmes obligations (Article 10 de la loi ), donc la répartition entre les copropriétaires doit se faire suivant la clé charges générales.
"Il faut bien entendu garder la mémoire de la répartition du fonds de travaux entre les lots de copropriété"
C' est l' évidence même, le fonds étant attaché au lot, il est nécessaire de suivre l' évolution de ce fonds dans le temps lot par lot.
C' est ce que je fais dans mon logiciel tableur.
Contrairement à "l' avance travaux" le "fonds travaux" n' est pas remboursable, donc il ne peut être utilisé pour des travaux pour lesquels un copropriétaire ne participe pas, il s' en suit le fonds travaux restant n' est plus proportionnel à une clé.
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ainohi
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Posté - 14 mai 2019 : 15:36:45
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Tous les copropriétaires sont soumis aux mêmes règles mais tous les lots ne sont pas identiques et les charges de copropriété qui leur sont afférentes ne sont pas identiques.
Si le fonds de travaux doit être constitué sur la répartition des charges communes générales, alors il ne doit pas y avoir de fonds de travaux dans les syndicats secondaires.
Ce qui distingue le fonds de travaux des provisions spéciales pour travaux antérieures est qu'il n'est pas remboursable. A plus ou moins long terme, ce fonds est obligatoirement dépensé sous forme de travaux alors qu'auparavant il pouvait arriver que l'assemblée générale décide de rembourser les provisions spéciales aux copropriétaires. Par ailleurs, la difficulté d'avoir à appeler à un acheteur une quote-part de provisions d'un montant élevé après l'avoir remboursée au vendeur ne risque plus de se présenter. Pour autant, le lien entre les fonds accumulés et les lots qui en constituent l'assiette n'est pas dissout. Ce qu'un copropriétaire verse sur le fonds de travaux lui profite obligatoirement sans perte ni profit. C'est un crédit de travaux qui lui est ouvert. Si un copropriétaire a contribué pour une somme S au fonds de travaux, cette somme S doit obligatoirement servir au paiement de travaux sur lesquels la quote-part de ce copropriétaire est S. Si ce copropriétaire habite au rez-de-chaussée, et de ce fait ne paie pas de charges ascenseurs, le fonds de travaux peut très bien être employé à des travaux sur l'ascenseur, mais non en totalité : le copropriétaire en question y conserve alors intégralement son crédit S. |
Édité par - ainohi le 14 mai 2019 15:39:58 |
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Fonds travaux alur et syndicat secondaire 
