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Eagle Four
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PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2019 :  11:35:01  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Le gardien vit à la loge avec sa compagne, mais aussi le fils majeur de sa compagne qui est en couple avec un bébé, soit 4 adultes et un bébé.

1) Est-ce légal, sinon quel recours ?
2) Qui doit payer l'eau et l’électricité dans ces conditions ?

merci pour vos Ă©claircissements.

nefer
Modérateur

12120 message(s)
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 1 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2019 :  12:30:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Eagle Four

Bonjour
Le gardien vit à la loge avec sa compagne, mais aussi le fils majeur de sa compagne qui est en couple avec un bébé, soit 4 adultes et un bébé.

1) Est-ce légal, sinon quel recours ?
2) Qui doit payer l'eau et l’électricité dans ces conditions ?

merci pour vos Ă©claircissements.


il faut vérifier dans le contrat si le gardien doit ^rendre l'abonnement d'électricité à son nom

concernant la présence d'une famille en plus du gardien avez vous informé le syndic?

Eagle Four
Nouveau Membre



44 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2019 :  17:23:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
NEFER: le syndic est au courant de la présence d'une famille. Il ne trouve pas la situation anormale. Je m'interroge....
La question concerne surtout les consommations d'eau froide et chaude pour savoir qui doit payer.
merci.

trendy31
Contributeur actif



414 message(s)
Statut: trendy31 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 28 fĂ©vr. 2019 :  17:59:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous nous sommes posés la même question pour notre gardien il y a quelques années.

- l'eau froide est obligatoirement Ă  la charge du syndicat.

- concernant l'eau chaude, dans notre cas, le gardien bénéficie d'un appartement de fonction mis à sa disposition et d'un local technique qu'il utilise comme loge et où est entreposé tout son matériel de travail. Ce local disposant d'un point d'accès eau froide et eau chaude, la consommation d'eau chaude de l'appartement est imputable au gardien (ou plus exactement le coût de réchauffage de l'eau chaude qu'il consomme). A voir comment cette disposition s'applique dans votre cas...

Concernant le nombre d'occupants, si la superficie de votre loge est limitée, voyez s'il n'y a pas quelque chose du côté de la réglementation liée à la suroccupation et à l'insalubrité.

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

matoucalin
Contributeur actif



France
248 message(s)
Statut: matoucalin est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 mars 2019 :  10:55:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Et si votre voisin héberge son fils, sa belle-fille et leur bébé, ça pose un problème à qui ???
Certes le gardien dispose d'un logement de fonction, mais il a une retenue sur sa fiche de paye (avantage en nature) et il paye des impĂ´ts sur cet avantage...
Alors oui il dispose d'un logement à prix préférentiel par rapport au prix du marché, mais est-ce que cela donne le droit au locataires d'avoir un droit de regard sur ce qui se passe derrière la porte de son logement du moment où cela ne perturbe pas la tranquillité de la copro. Pas plus je pense que cela ne regarde pas un propriétaire de s’intéresser à ce qui se passe derrière la porte de son locataire du moment où le loyer et payé !!!
Pour ce qui est de l'eau froide, c'est dans tous les cas la corpo qui la prend en charge.
L'EDF, le chauffage, tout dépend s'il a des compteurs individuels.
Quoi qu'il en soit, ils sont 4 adultes et un bébé dans l'appartement es c'est semble t'il le fils, la belle-fille et le bébé qui posent soucis. Mais si ce gardien et sa femme avaient trois ados à leur charge, qu'en diriez vous ?
Vous pouvez toujours demandé à votre gardien de virer son fils et sa famille, peut être que cela augmentera le flot des SDF aux coins de nos rues, essayez...
Un gardien dispo, serviable, discret, efficace... ça ne dérange jamais personne, mais lorsque ce dernier ne correspond plus à ce que l'on en attend ou qu'il met un pied à coté de la ligne jaune, alors là il est le vilain petit canard. Je ne pense pas que les personnes de sa famille qu'il héberge gênent grand monde alors laissez le souffler et vous n'en retirerez que des avantages (bien entendu il faut veillez à ce que la situation ne devienne pas du grand n'importe quoi).
Il faut savoir donner un peu pour récupérer beaucoup...
J'ai déjà vu dans un contrat de gardien que ce dernier ne pouvait héberger d'autres personnes que celles de sa famille. Qu'est-ce que la famille dans la cas présent : ses enfants (avec conjoints...), la grand-mère..., et ensuite cette clause est elle bien légale ? Voyez si le contrat de votre gardien comporte ce type de clause.

JB22
Pilier de forums

3844 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 mars 2019 :  13:53:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
matoucalin, vous connaissez mon indépendance et mon impartialité.

Citation:
"Certes le gardien dispose d'un logement de fonction, mais il a une retenue sur sa fiche de paye (avantage en nature) et il paye des impĂ´ts sur cet avantage..."

Oui il , a une retenue, mais celle-ci est forfaitaire, pour une situation donnée, une famille "classique " père mère et enfants mineurs, la consommation étant estimée forfaitairement.

C' est donc du fait, de cette estimation forfaitaire, que l' ajout de "bénéficiaires" sans droit et hors contrat, pose problème.

Normalement le syndicat n' a pas Ă  supporter les consommations de personnes hors du contrat.

matoucalin
Contributeur actif



France
248 message(s)
Statut: matoucalin est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 mars 2019 :  16:05:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Normalement le syndicat n' a pas Ă  supporter les consommations de personnes hors du contrat."
Partant de ce principe, le gardien devrait donc vivre seul, ou alors ne pas avoir d'enfant(s) si le contrat concerne Ă©galement son Ă©pouse...
les choses seraient peut ĂŞtre plus simples Ă  analyser si EAGLE FOUR nous indiquait si le logement du gardien dispose de compteurs individuels ou non.
Dans la positive je vois encore moins de raisons pour que les copros s’émissent dans la vie du gardien.

Eagle Four
Nouveau Membre



44 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 27 mars 2019 :  09:34:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Ă  tous pour vos retours.
Il y'a bien présence de compteurs d'eau froide et chaude depuis 2005.

Il y'a de nouveaux éléments à ce dossier :
Debut 2019, le CS a constaté que seulement 15€ étaient prélevés tous les mois, sur la paye du gardien (soit 180€/an) alors que les consos d'eau de la loge pour les 2 couples + 1 bébé se montent à 1500€ an.

Le forfait de 15€ a été mis en place en 2002 dès l'arrivée du gardien. Ce forfait n'a jamais été réactualisé quand le gardien s'est mis en couple avec une dame et son fils.
Ni en 2005, lors de la pose de compteurs individuels d'eau.
Ni quand le fils de la compagne du gardien, s'est mis en couple à la loge, puis avec un bébé.
Le syndic n'a jamais rien rectifié jusqu'en février 2019, où le syndic a écrit en RAR au gardien pour l'aviser que désormais ses consos lui seraient déduites de ses payes, et de façon rétroactive, seulement à partir d'octobre 2018 (début de l’arrêté comptable annuel).
Le CS n'a pas voulu remonter davantage dans le temps la rétro-activité. N’était-ce pas à l'AG d'en décider ?
Au final, les copropriétaires en seront de leur poche puisque sur 1500€ consommés par an, seuls 180€ ont été payés par le gardien. Soit une perte de (1500€-180€) = 1320€ par an, et pendant 13,5 ans, soit 17 820€ au total.

L'AG a eu lieu il y'a 15 jours. Le syndic et le CS n'ont rien dit de cette affaire, que je viens d'apprendre, alors qu'ils connaissent cela depuis au moins février 2019.

1) Qu'en pensez-vous ?
2) Durant toutes ces années, le CS aurait-il dû éplucher les feuilles de paye du gardien ? mais en a-t-il la possibilité ? On ne peut pas mettre un conseiller derrière le syndic à chaque fois qu'il établit une feuille de paye, ou qu'il rédige un chèque...
3) Comment dénoncer légalement cette situation inconnue de tous les copropriétaires ?
merci

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 27 mars 2019 :  10:45:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le syndic doit appliquer la convention collective ET le contrat de travail: il ne peut pas y déroger

la question : ce logement est il adapté pour cette composition familiale ?

Eagle Four
Nouveau Membre



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Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 27 mars 2019 :  11:14:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
NEFER: Le logement est un F3 de 68m² avec 2 chambres. Dans l'absolu oui, il est possible d'y vivre à 2 couples avec bébé, si c'est autorisé...

Eagle Four
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  18:19:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour
Le sujet est toujours dans les tuyaux :

Petite question:
Si l'AG est saisie de cette affaire, a-t-elle le droit de voter pour la prise en charge par tous les copropriétaires, du reliquat des consos d'eau de la loge entre 2002 et 2018, qui n'ont jamais été imputées au gardien ?

Est-ce légal que chaque copropriétaire soit contraint de payer l'eau du gardien et de sa famille (environ 18 000€ sur la periode) ?

Merci pour vos avis.

ainohi
Contributeur vétéran

1897 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  00:09:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le gardien héberge qui il veut tant que cela ne crée pas de trouble. Cinq personnes, dont un enfant en bas âge, dans un logement de trois pièces, 68m², c’est beaucoup mais ce n’est pas abusif et d'autant moins qu'il s'agit de sa famille.

La convention collective met l’eau froide à la charge de l’employeur. Il me paraît impossible d’interpréter cette clause restrictivement, c’est à dire à la charge de l’employeur pour le seul salarié et non pour les personnes qui vivent avec lui. Quant à l’eau chaude, l’électricité, le gaz et le chauffage, ils sont à la charge de l’occupant du logement.

Si le syndicat a omis de faire payer les consommations d’eau chaude, d’électricité, de gaz et de chauffage, il peut demander un rattrapage sur les cinq dernières années. Au-delà il y a prescription. Il ne peut rien demander pour l’eau froide.

Eagle Four
Nouveau Membre



44 message(s)
Statut: Eagle Four est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  08:58:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci AINOHI, c'est très clair ainsi.

nefer
Modérateur

12120 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  09:11:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

Quant à l’eau chaude, l’électricité, le gaz et le chauffage, ils sont à la charge de l’occupant du logement.




sauf si une clause du contrat de travail du salarié indique que c'est à la charge de l'employeur

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 19 aoĂ»t 2019 :  14:26:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le gardien héberge qui il veut tant que cela ne crée pas de trouble.

S'agissant d'un logement de fonction attribué dans le cadre d'un contrat de travail, il appartient à son propriétaire/employeur d'en fixer les conditions d'utilisation, conditions qu'il fixe unilatéralement.
Le bénéficiaire ne fait donc pas ce qu'il veut.

Dans le cas présent, si l'hébergement ponctuel d'un parent ou ami peut être prévu ou admis (visite, vacances, ..., il n'est pas possible que ce logement de fonction serve de domicile pour un tiers.

Le problème : peu de syndicats (syndic) fixent les conditions d'utilisation, à l'image des conditions du contrat de travail, ce logement étant une des conditions du contrat.

Concernant les charges de ce logement de fonction, elles sont étrangères aux conditions d'utilisation. Son bénéficiaire les supporte comme il est précisé plus haut.
sauf si une clause du contrat de travail du salarié indique que c'est à la charge de l'employeur
Dans ce cas il s'agit d'une rémunération supplémentaire accessoire, qui est déclarée comme telle (charges sociales, impôts, etc ....)

Édité par - Gédehem le 19 août 2019 14:43:05

goutelette
Contributeur vétéran

1269 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2019 :  13:51:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour, Je m' Ă©tonne d' absence de remarque
citation:
Eagle Four :Debut 2019, le CS a constaté que seulement 15€ étaient prélevés tous les
citation:
mois, sur la paye du gardien (soit 180€/an) alors que les consos d'eau de la loge pour les 2 couples + 1 bébé se montent à 1500€ an.

Si j'Ă©tais le gardien, je commencerai par interpeller " Le syndic ainsi que le C.S"
Comment expliquer que la pose de compteur soit partielle dans l'immeuble.
Quand ont pose des Cpts d' eau, la pose se fait dans chaque lot. La loge Ă©tant un lot.
S' il n' y a pas de compteur:
citation:
Au final, les copropriétaires en seront de leur poche puisque sur 1500€ consommés par an, seuls 180€ ont été payés par le gardien. Soit une perte de (1500€-180€) = 1320€ par an, et pendant 13,5 ans, soit 17 820€ au total.

Je fais le suivi depuis plus de 25 ans de la répartition d' eau dans notre immeuble, permettant de signaler le moindre dysfonctionnement.
Les plus grosses conso, qui sont régulières chaque années , sont les lots "un couple et trois addos " Conso/ 150 m3 annuel . à raison de 3€ le m3 = 450€ par an.
Comment expliquer le volume de conso/ de ce gardien, sans compteur ?
Signature de goutelette 
Goutelette

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2019 :  14:30:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quand ont pose des Cpts d' eau, la pose se fait dans chaque lot. La loge Ă©tant un lot.

Dans la majorité des cas, le logement de fonction n'est pas un 'lot'. C'est une partie commune à usage de logement de fonction, donc sans tantième.
L'eau froide Ă©tant 'gratuite' pour ce logement de fonction, compteur d'eau froide inutile.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2019 :  15:15:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

De Gedehem, dont je salue le retour,
"L'eau froide Ă©tant 'gratuite' pour ce logement de fonction, compteur d'eau froide inutile"

Oui sur le plan "financier", mais :

Un compteur permet de contrôler les consommations de la loge et des autres parties communes (entretien des locaux et espaces vert ) et de déceler les disfonctionnements (erreurs de comptage et de relevé des compteurs ).

D' autre part la loge, partie commune, peut faire l' objet d' une vente, un compteur sera alors nécessaire.

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2019 :  22:40:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sans doute il sera alors temps d'y penser.

Mais dans le cas d'un logement de fonction avec fourniture de l'eau froide, c'est sans intérêt, sans importance.
Que le bénéficiaire utilise 20 ou 300 m3 d'eau froide, on ne peut les lui imputer.
Intérêt du compteur pour éventuellement relever une fuite ...

On comme dans un cas dont j'ai eu connaissance : l'épouse du gardien avait installé une batterie de machines à laver (lavage à domicile ), sa fille se chargeant du repassage, le tout aux frais du syndicat (pas de compteur, application des forfaits CCN). *
C'est à l'occasion d'une visite dans le logement que le syndic a découvert l'affaire ....

Ce qui pose la question du régime juridique d'un logement de fonction, peu importe le domaine, qui doit être doté de règle d'utilisation, comme il en est des conditions du contrat de travail dont il est un des éléments.
Peu de syndicats fixent ces conditions d'utilisation, peu (aucun ) ne vient vérifier ce qu'il en est réellement (syndic, chargé de l'encadrement du personnel).

* service dont certains copropriétaires profitaient ......

Édité par - Gédehem le 20 août 2019 22:42:37

goutelette
Contributeur vétéran

1269 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 22 aoĂ»t 2019 :  12:12:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
GĂ©dehem :L'eau froide Ă©tant 'gratuite' pour ce logement de fonction, compteur d'eau froide inutile.

Bonjour,
je voulais principalement attirer l'attention d' Eagle Four, sur cette conso qui parait excessive
citation:
:" Est-ce légal que chaque copropriétaire soit contraint de payer l'eau du gardien et de sa famille (environ 18 000€ sur la période) ?"
Il y a forte chance qu'il y ai un autre problème.

Pour info/ : Beaucoup de comptables de cabinet inscrit à chaque lot la conso/ mentionnée sur le relevé, sans se poser de question ( ce n'est pas leur mission) Aussi, si un Compteur affiche zéro, le lot n' a pas de frais d' eau.
De ce fait, une différence ce fait, entre compteur Général et compteurs divisionnaires.
La différence se trouve attribuée sur les charges communes.
Il arrive assez fréquemment d'avoir un ou deux lots sans conso/ . Nous nous assurons que le lot est bien occupé, et faisons déplacer la société de location, qui prend lecture visuelle du Compteur et le change. En principe c' est la lecture à distance qui ne fonctionne pas.

Signature de goutelette 
Goutelette

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 22 aoĂ»t 2019 :  12:28:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De gotelette
"De ce fait, une différence ce fait, entre compteur Général et compteurs divisionnaires.
La différence se trouve attribuée sur les charges communes"


C' est bien pour contrôler les consommations et déceler les anomalies qu' un compteur pour la loge est utile, sans être obligatoire.

La gestion de l' eau, froide ou chaude, est complexe, entre les erreurs ou absence de relevé, les écarts de comptages, les fuites, les écarts de dates des relevés.., tout ce qui peut faciliter les contrôles est le bien venu.
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