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basti1
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 Posté - 06 juin 2018 : 23:38:22
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Bonsoir,
J'ai actuellement quelques appartements en meublé (lmnp) que je gère en direct et avec l'appui d'une expert comptable pour bilan et télédéclaration.
Aujourd'hui je suis en cours de réflexion pour l'achat d'un immeuble de rapport. Celui que j'ai trouvé et qui rentrerait dans mon budget dispose de 5 appartements et un local commercial. j'aurai aimé poursuivre en lmnp mais cela sera compliqué pour cet immeuble tant que les locataires sont en location nues.
Je me pose plusieurs questions et aimerait avoir votre avis sur ce que vous feriez à ma place.
Est ce que je gère en direct en foncier au réel dans un 1er temps puis en basculant au fur et à mesure en meublé sans le local commercial? ça serait peut être le plus simple, ayant tout l'immeuble comment je répartis les charges communes, je fais un simple pro rata? idem pour la taxe foncière?
Ou alors je passe par une société sarlu, sasu voir snc? pour le bail commercial, comment ça se passe pour la tva?
Je ne cherche pas le montage qui me permettra de payer le moins d'impôts mais cela qui me permettra de conserver le plus de cash. Je ne souhaite pas vendre rapidement, mais rénover l'immeuble sur la durée. Je n'ai jamais fait de bail commercial, donc ça sera nouveau.
Je n'en ai pas parlé à mon experte comptable pour avoir son avis, je pense que vous serez de meilleurs conseils. Si vous avez un ou des immeubles de ce style comment vous avez fait?
Merci
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Posté - 07 juin 2018 : 07:02:03
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Bonjour
Je ne vois pas l'utilité de la sarl, de la sa ou même de la snc.
Tout peut se gérer en individuel (local commercial, locaux loués en foncier nu) ou dans votre entreprise individuelle actuelle pour les meublés à venir.
Il vous faut créer ce qui peut ressembler a un EDD (état descriptif de division) donnant les tantièmes généraux et les tantièmes spécifiques pour tous les locaux (et surtout le local commercial, attention aux implications actuelles et futures lors du renouvellement de la loi PINEL).
Il vous faut décomposer l'immeuble en composants puis utiliser des estimations de valeur pour chaque logement pour pouvoir les apporter à l'actif de manière simple et rapide sans avoir a refaire une foule de calcul a chaque mutation en meublé;
Pour le local commercial, c'est le bail en cours qui doit si il y a ou pas TVA. Dans la mesure du possible, essayez de n'avoir pas à gérer de TVA, ca sera plus simple;
Un bail commercial se gère comme un logement en foncier nu. EN revanche, la rédaction du bail est différente, et je conseille de passer par un avocat ou par un notaire (ce dernier est bien souvent moins cher) surtout que la loi Pinel a ajouté un certain nombre d'obligations concernant ce bail. |
Édité par - ribouldingue le 07 juin 2018 07:13:46 |
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basti1
Nouveau Membre
28 message(s)
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 Posté - 07 juin 2018 : 08:39:11
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D accord, je peux faire un EDD sans géomètre sans que l on conteste les tantièmes?
Pour le local commercial , il me semble qu il est vide depuis 5 ans donc je pourrai faire sans tva. Mais à voir si je transforme pas en habitation si ça ne se loue pas.
Pour mes anciens meublés, je faisais venir un agent immobilier pour l évaluation comme ça je ne prends pas de risque.
Il me restera plus qu'à changer le siège de mon ei quand le CA en meublé sera le plus important à cette adresse.
Merci en tout cas ça me rassure d avoir à peu près le même avis sur le montage. |
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Posté - 07 juin 2018 : 09:40:10
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citation:
D accord, je peux faire un EDD sans géomètre sans que l on conteste les tantièmes?
Vous devez aux locataires une répartition équitable.
Vous devez aux impots des entreprises en ce qui concerne les actifs des valeurs vénales
Personne n'exige un géomètre.
Une répartion se fait pricnipalement aux surfaces habitables, en pondérant des étages et des nombres de pièces. A vous de voir.
citation: Pour mes anciens meublés, je faisais venir un agent immobilier pour l évaluation comme ça je ne prends pas de risque Pour évaluer les valeurs vénales portées à l'actif voulez-vous dire?
Vous ne diminuez en rien les risques puisque ces valeurs sont déclaratives, disons qu'en faisant appel a un ou des professionnels, vous avez plus de certitude de prendre des valeurs plausibles et acceptables.
Je rappelle que lors de l'apport à l'actif une voie de contestation qui s'ouvre à l'avenir pour le fisc, en particulier dans les grandes villes et essentiellement à Paris, c'est l'évaluation de la part du terrain dans le total, classiquement de 15%, souvent diminué par les déclarants à 10%, des fois moins, ce qui est logique dans un village de province ou le foncier est très bon marché, en particulier si'l s'agit d'un immeuble de 6 étages, mais a paris il faut réévaluer à 30%, 40%, voire 50%.
Il est très peu probable qu'un agent immobilier sache faire cette décompostion, pour la bonne riason qu'ils ne la font jamais. |
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basti1
Nouveau Membre
28 message(s)
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Posté - 07 juin 2018 : 21:42:37
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Pour l'EDD, j'ai l'intention de faire des calculs équitables.
Oui pour les anciens meublés, c'était pour évaluer la valeur vénale apporté à l'actif. Mon experte comptable a ensuite recalculé la fraction correspondante à la valeur du terrain de la commune. Après ces biens ayant été acquis 2 ou 3 ans avant le passage en lmnp, le risque de requalification n'est pas énorme l'agent immobilier est parti sur une valeur a peu près semblable qu'à l'achat, le marché ayant légèrement baissé.
Je tiens particulièrement à vous remercier pour le temps que vous consacrez à répondre à toutes les questions qui doivent arriver sur le forum. Avec réactivité et des réponses particulièrement précises. |
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Investissement dans un immeuble à usage mixte 
