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pachachon
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 Posté - 23 mai 2018 : 14:13:55
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bonjour,
Je ne sais pas si je suis dans la bonne discussion et le sujet a probablement été traité.
Je remercie d'autant plus ceux qui voudront me répondre.
Ma question est la suivante :
si je fais un achat immobilier a but locatif avec lourds travaux de rénovation en 2018, quel est l'impact sur la déclaration 2019 puisque 2018 est une 'année fiscale blanche'?
Je déclare mes revenus locatifs au réel.
Chronologiquement, l'achat et les travaux auront lieu en 2018.
Et les loyers seront encaissés à partir de 2019.
Est-ce que l'année blanche change quelque chose au déficit fiscal?
Très bonne journée
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pachachon
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 Posté - 23 mai 2018 : 15:14:10
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Posté - 23 mai 2018 : 15:21:39
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Creusez un peu quand même puisque vous allez investir une (très) grosse somme.
Question annexe, puisqu'il y a année blanche, pourquoi investir, et pourquoi venir sur le forum avant d'avoir creusé vous même un tout petit peu... C'est trop facile de ne compter que sur les autres.
citation: Est-ce que l'année blanche change quelque chose au déficit fiscal? La vraie question: POurquoi vouloir à tous prix un déficit fiscal? |
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pachachon
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Posté - 23 mai 2018 : 15:28:57
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je me rend compte que je débarque un peu comme un cheveu sur la soupe mais 'en creusant moi-même un tout petit peu', j'ai eu des sons de cloches différents entre 'mieux valait attendre 2019' et 'ca ne change rien'.
Mon comptable n'est pas top sur le sujet et c'est pour cela que je suis venue sur le forum en pensant que d'autres avaient la même problématique.
Le deficit fiscal a permis de payer moins d'impots alors que c'est une année assez lourde (frais de notaire, travaux etc).
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Posté - 23 mai 2018 : 15:55:52
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Je répète:
La vraie question: POurquoi vouloir à tous prix un déficit fiscal? |
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pachachon
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Posté - 23 mai 2018 : 16:04:23
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pour payer moins d'impots que la déclaration au forfaitaire. |
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Posté - 23 mai 2018 : 16:33:08
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Vous allez payer combien en 2019 sur la déclaration 2018? |
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pachachon
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Posté - 23 mai 2018 : 17:06:52
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pour les revenus locatifs : 6000€
si achat d'un autre bien avec travaux en 2018, j'aurais environ 20'000 de charges. |
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Posté - 23 mai 2018 : 17:12:13
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Il n'y aura pas d'impot sur les revenus de 2018, puisque celui qui est calculé sera compensé pour obtenir une somme nulle. Je repose la question: Quel intéret de défiscaliser sur un montant fiscal nul pour 2019 sur 2018? |
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pachachon
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Posté - 23 mai 2018 : 17:41:11
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actuellement comme nos charges sont supérieurs aux revenues, on a un deficit fiscal.
L'idée est que l'achat et les travaux en 2018 permettent bien de défiscaliser en 2019 et 2020.
Je ne sais pas si je suis claire. |
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Posté - 23 mai 2018 : 19:41:35
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Donc on avance, mais il faut arracher les dents pour avancer.
Votre déficit 2018 n'existera donc pas en pratique, mais son excès sera reportable dans les conditions habituelles donc sur 10 ans, sur les futurs revenus fonciers.
Il semble à ce jour que les travaux effectués en 2018 compteront pour moitiés pour augmenter le déficit 2019, mais qu'en revanche les travaux de 2019 ne compteront que pour moitié eux aussi au lieu de 100%.
Il vous faut donc faire de complexes calculs pour votre propre situation, car les cas les plus divers existent. |
Édité par - ribouldingue le 23 mai 2018 19:42:51 |
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pachachon
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Posté - 25 mai 2018 : 09:06:03
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Merci Ribouldingue pour ces précisions.
C'est très clair.
Vu que c'est reportable sur 10ans, ca donne le temps d'amortir les 20'000€ de charges. |
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Franck1966
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Posté - 26 mai 2018 : 15:32:39
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Pachachon "Vu que c'est reportable sur 10ans, ca donne le temps d'amortir les 20'000€ de charges"
OUI et NON. tout dépend de votre futur déficit ou bénéfice !
Si pendant les 10 prochaines année vous êtes systématiquement négative, cela n'a pas d'intérêt.
Si par contre vous devenez positive, vous piocherez dans ce déficit l'équivalent de votre bénéfice. |
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pachachon
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Posté - 26 mai 2018 : 15:56:41
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Bonjour Franck,
Vu que les loyers tourneront a 6000€/an et les frais acquisition et travaux autours de 20'000€ auxquels s'ajoutent les charges de copropriété, je devrai (normalement si pas de mauvais locataire) être bénéficiaire avant 10 ans. |
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Posté - 26 mai 2018 : 17:02:12
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citation: Si par contre vous devenez positive, vous piocherez dans ce déficit l'équivalent de votre bénéfice Je vais être négatif aussi, c'est rare qu'on récupère l'usage de tous ses déficits accumulés
citation: Vu que les loyers tourneront a 6000€/an et les frais acquisition et travaux autours de 20'000€ auxquels s'ajoutent les charges de copropriété, je devrai (normalement si pas de mauvais locataire) être bénéficiaire avant 10 ans. Ca se joue plutot sur les intérêts d'emprunt, les assurances, la taxe foncière et les charges de copro non récupérables. |
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Franck1966
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Posté - 28 mai 2018 : 21:13:11
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Pachachon, comme l'a dit Ribouldingue, il faut calculer les assurances, frais divers, intérêts, et être sûre d'être positive nettement avant les 10 ans, pour utiliser votre déficit foncier.
Si vous avez un revenu annuel de 6000€, mais des charges, intérêts, et impôts foncier de 6500€, vous n'utiliserez jamais ces 20000€, et vous ne pourrez utiliser ces 20000€ que sur 10 ans glissant, la onzième année, ces 20000€ ou ce qu'il reste seront purement éliminés !!! |
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Posté - 28 mai 2018 : 21:32:27
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Y'a qu'au monopoly qu'on utilise les 20 000 francs en passant par la case départ... |
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pachachon
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Posté - 01 juin 2018 : 10:09:28
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Bonjour Franck,
Je comprends ce que vous me dites.
On a acheté 1 chambre d'étudiant il y a 2 ans et notre credit d'impot est pratiquement 'mangé'.
Mais un ami a nous qui a acheté un appartement est en train de s'apercevoir qu'il n'aura pas réussit a utiliser tous le credit d'impots sur 10 ans. |
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Franck1966
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Posté - 02 juin 2018 : 15:38:05
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C'est pour cela qu'il faut bien calculer ... ou alors faire en tranches tous les cinq ans (si c'est faisable).
Après, on ne peut pas tout prévoir, s'il reste 1000€ de crédit d'impôts qui passeront à la trappe dans 10 ans, ce n'est pas mortel ... Par contre 20000€ ce serait là un très mauvais calcul de votre part |
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