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 Posté - 30 avr. 2018 : 08:30:45
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Logiquement le notaire procède à un seul virement au nom du syndicat, mais c'est vrai que le vendeur n'a pas accès à cette partie de la vente qui se fait derrière le rideau, et si le notaire procède par deux virement l'un au syndicat, l'autre au syndic, il ne peut pas le savoir. |
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nefer
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 22
Posté - 30 avr. 2018 : 09:41:37
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il n'y a pas obligatoirement un virement de la part du notaire: cela dépend des sommes dues
le réglement par virement n'est obligatoire qu'à partir de 3000 euros |
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JPM
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 Posté - 30 avr. 2018 : 10:24:24
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Sauf le respect du à la Cour de cassation, la phrase : citation: constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009
est partiellement inexacte.
Il faudrait écrire des charges et produits.
Il est exact que le syndic ne peut facturer qu'au syndicat, et que si l'article 10-1 peut jouer, la facture est imputée immédiatement au copropriétaire, il faut aussi passer au crédit du syndicat le remboursement qui lui est fait par le débiteur.
Plus généralement ni la facture ni le remboursement ne sont passés dans le relevé des charges et produits. Mais on peut en trouver trace dans le grand livre.
En l'espèce le plus grave est l'imputation directe des frais de recouvrement au débiteur, vraiment illicite.
Les frais pour constitution du dossier de la promesse de vente rémunèrent un travail effectif au profit des deux parties en cause.
Ne pas payer parce qu'il y a une bourde dans un décret, c'est mesquin.
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kelletik
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Posté - 30 avr. 2018 : 23:13:03
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@JPM
Donc les frais de constitution de dossier, à l'huissier ou à l'avocat, sont illicites. Et donc si ce groupe et beaucoup de syndics continuent de les facturer, c'est en toute impunité. Là où je ne comprends pas c'est pourquoi personne ne se saisit de cette question car si on cumule toutes ces dérives, dossier huissier + dossier avocat + enquête sur usage des biens pour TVA à taux réduit + pré état daté + livret d'accueil acquéreur +..., ce sont des centaines de millions d'euros qui sont en jeu. Pourquoi s'arrêter, comme on peut le voir souvent dans des reportages télévisés, au tarif de la photocopie ?!
Concernant, le dossier pour la promesse de vente, si c'est effectivement un travail de répondre à la demande du notaire, il est à relativiser car le contenu est intégralement repris dans l'état daté déjà très abusivement facturé (450 € les 30 minutes). En revanche, je ne comprends pas ce que vous entendez par "bourde" : injustice ou oubli ?
Comme je ne crois pas à l'oubli, je répondrais : injustice certes mais c'est la loi ! Et face à des syndics de ce type, dénoncer ce genre de facturation ne risque pas de me poser de problèmes de conscience !
Enfin, j'en reviens à une de mes questions, savez-vous ce que regroupe la notion de diligences exceptionnelles selon Alur ?
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Viviane
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Posté - 30 avr. 2018 : 23:27:38
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citation: Jpm : Sauf le respect du à la Cour de cassation, la phrase : citation: citation: constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009 est partiellement inexacte.
Ca n'est pas du tout ce que dit la cour de cassation.... c'est ce qu'a statué la cour d'appel, et la cour de cassation "casse" l'arrêt d'appel sur ce point.
citation:
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 14-3, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l'exercice 2008-2009, la cour d'appel retient que les frais de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
(...)
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009, l'arrêt rendu le 3 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon
citation: JPM : Plus généralement ni la facture ni le remboursement ne sont passés dans le relevé des charges et produits.
Et c'est absolument ANORMAL. Et c'est le raisonnement que sanctionne la cour de cass.
C'est comme ça que le syndic peut taire des années des charges privatives qu'il a encaissées ( en se payant sur le compte du syndicAT) et que le copro refuse de rembourser... Chez nous c'était des honoraires de suivi pour un procédure en impayés qui n'a même jamais eu lieu...
Si le copro ne dit rien à personne, se contentant de ne pas payer, et que personne n'épluche les grands livres (ce qui est le cas dans 95% des copros), le syndic peut dormir sur ses 4 oreilles. Lui, il est payé... mais personne ne le sait... |
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Édité par - Viviane le 01 mai 2018 00:22:25 |
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Sunbird
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Posté - 01 mai 2018 : 00:05:26
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Il ne faut pas oublier que c'est rentable pour un syndic c'est pseudo frais de relance. Le LRAR a 5.20 euros facturé à 50 euros pour quelques jours de retard, si on estime que 5% des copropriétaires ont quelques jours de retard, il suffit de prendre le nombre de lots gérer pour avoir une idée du gain pour le syndic en début de trimestre, lorsque ce n'est pas un LRAR par mois...
1000 lots*5%*50 euros = 2500 euros/trimestre.
Après les SDC sont surpris que les tribunaux rejettent ces frais, quoi de plus normal qui facture des LRAR à 50 euros (ou plus) hormis les syndics?
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JPM
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Posté - 01 mai 2018 : 00:57:30
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Kelletik : citation: Donc les frais de constitution de dossier, à l'huissier ou à l'avocat, sont illicites. Et donc si ce groupe et beaucoup de syndics continuent de les facturer, c'est en toute impunité. Là où je ne comprends pas c'est pourquoi personne ne se saisit de cette question car si on cumule toutes ces dérives, dossier huissier + dossier avocat + enquête sur usage des biens pour TVA à taux réduit + pré état daté + livret d'accueil acquéreur +..., ce sont des centaines de millions d'euros qui sont en jeu. Pourquoi s'arrêter, comme on peut le voir souvent dans des reportages télévisés, au tarif de la photocopie ?!
Vous faîtes erreur. Tout cela est parfaitement facturable.
Mais le syndic doit facturer au syndicat, et pas au débiteur.
Ensuite le syndicat, qui a payé le syndic, peut imputer la charge directement au débiteur en vertu de l'article 10-1, s'il est applicable.
Si l'article 10-1 n'est pas applicable, le syndicat peut demander une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le scandale est que certains magistrats osent juger " qu'en la matière cet article ne doit pas trouver application " comme je viens de le voir. Pour eux le syndicat se confond avec le syndic réputé milliardaire et donc irrecevable à martyriser un débiteur.
La reprise des facturations d'honoraires au syndicat ? Il est vrai qu'en principe on devrait les retrouver. Mais cela alourdit considérablement le relevé détaillé des charges :parfois 20 à 30 écritures.
L'information est sans grand intérêt. Ce qui compte c'est le montant adopté par l'assemblée générale. Qu'ensuite le syndic ait encaissé 10 ou 20 fois ce montant parce qu'il y a eu 10 ou 20 recouvrements, c'est sans intérêt. Il a fit le travail 20 fois, il est payé 20 fois
Si vous livrez des pizzas à 1 € la livraison, c'est ce montant qui compte. Si vous livrez 20 pizzas, il n'y a rien de scandaleux à encaisser 20 €. C'est un aspect vicieux du contrôle des comptes.
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Viviane
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Posté - 01 mai 2018 : 01:05:16
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citation: La reprise des facturations d'honoraires au syndicat ? Il est vrai qu'en principe on devrait les retrouver.
On est bien d'accord
citation: Mais cela alourdit considérablement le relevé détaillé des charges :parfois 20 à 30 écritures.
L'information est sans grand intérêt. Ce qui compte c'est le montant adopté par l'assemblée générale. Qu'ensuite le syndic ait encaissé 10 ou 20 fois ce montant parce qu'il y a eu 10 ou 20 recouvrements, c'est sans intérêt. Il a fit le travail 20 fois, il est payé 20 fois
Et le gros avantage, c'est que du coup personne ne va s'amuser à aller vérifier s'il l'a fait... et même s'il la facturé au bon prix.....d'ailleurs la plupart des copropriétaires ne savent même pas que le syndic est payé avec l'argent du syndicAT.... et que donc si le copro refuse de payer parce qu'il trouve les honos privatifs injustifiés, c'est le syndicAT et pas le syndic qui est pénalisé....
Y'a pas un truc comme le détail des honoraires que le syndic est obligé de joindre aux convocs ? Et que je n'ai jamais vu un syndic y joindre ? |
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Édité par - Viviane le 01 mai 2018 01:05:55 |
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JPM
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Posté - 01 mai 2018 : 01:20:33
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Il suffit au conseil syndical de pointer le compte 6222 dans le grand livre ! Tout y est.
Il est aussi possible de contrôler le compte 401 du syndic (pris comme fournisseur)
Les précisions sont alors fournies dans le rapport du conseil syndical
La vérité est que les conseils syndicaux ne contrôlent pas le grand livre.
Elle est aussi qu'ils ne savent pas s'en servir parce que personne ne prend la peine de les informer à cet égard.
Tout cela est une grosse farce qu'on fait digérer chaque année aux copropriétaires.
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Viviane
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Posté - 01 mai 2018 : 01:29:35
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citation: La vérité est que les conseils syndicaux ne contrôlent pas le grand livre.
Et que ça arrange bien les syndics, qui pour la plupart font des pieds et des mains pour ne pas le donner. Et je parle même pas des journaux....
citation: Les précisions sont alors fournies dans le rapport du conseil syndical
C'est donc au CS de faire le boulot que le syndic ne fait pas ? Bien que selon la loi il y soit obligé ? (cf art 11 décret 1967...)
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Édité par - Viviane le 01 mai 2018 01:31:03 |
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JPM
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Posté - 01 mai 2018 : 08:16:28
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Ou voulez vous que le syndic place cette indication ? Une feuille de plus en annexe pour placer parfois 4 lignes ? Avec photocopie du grand livre.
N'oubliez pas que vous payez les photocopies de la convocation, même si elles sont incluses dans le forfait.
citation: Et que ça arrange bien les syndics, qui pour la plupart font des pieds et des mains pour ne pas le donner
Le syndic donne le grand livre papier. Observation classique dès l'installation : Enlevez nous ça, c'est gênant.
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Édité par - JPM le 01 mai 2018 08:21:33 |
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Viviane
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Posté - 01 mai 2018 : 10:13:50
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citation: Ou voulez vous que le syndic place cette indication ?
Sur le relevé des charges et produits, par exemple ? L'inconvénient, si j'en crois votre expérience, c'est que du coup ça fait au moins 20 lignes, pour n'en faire plus que 4 si on le met sur une feuille à part...
citation: Observation classique dès l'installation : Enlevez nous ça, c'est gênant.
A quoi il vous suffit de répondre que la loi vous oblige à l'indiquer. |
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Édité par - Viviane le 01 mai 2018 10:14:26 |
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kelletik
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Posté - 08 mai 2018 : 19:34:52
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citation: Initialement posté par JPMKelletik : citation: Donc les frais de constitution de dossier, à l'huissier ou à l'avocat, sont illicites. Et donc si ce groupe et beaucoup de syndics continuent de les facturer, c'est en toute impunité. Là où je ne comprends pas c'est pourquoi personne ne se saisit de cette question car si on cumule toutes ces dérives, dossier huissier + dossier avocat + enquête sur usage des biens pour TVA à taux réduit + pré état daté + livret d'accueil acquéreur +..., ce sont des centaines de millions d'euros qui sont en jeu. Pourquoi s'arrêter, comme on peut le voir souvent dans des reportages télévisés, au tarif de la photocopie ?! Vous faîtes erreur. Tout cela est parfaitement facturable.
Mais le syndic doit facturer au syndicat, et pas au débiteur. Ensuite le syndicat, qui a payé le syndic, peut imputer la charge directement au débiteur en vertu de l'article 10-1, s'il est applicable.
Ce qui est facturable est prévue dans la loi Alur. Or le contrat de syndic type qui en résulte mentionne que les frais de constitution de dossier dans le cadre d'un contentieux ne peuvent être pris qu'en cas de "diligences exceptionnelles". C'est donc une condition nécessaire et j'ai beau ne pas être un spécialiste du droit, le terme exceptionnel laisse au moins supposer que le caractère de cette charge ne peut pas être systématique pourtant dans mon syndic nationalement connu, il l'est.
Si je ne me trompe pas, la constitution normale d'un dossier consiste à éditer l'historique du compte du débiteur (1 clic) et transmettre 2 ou 3 PV d'AG (quelques clics), tout cela mis sous pli, disons 15 minutes de travail. Donc je ne vois toujours pas ce qui est facturable puisque là -dedans rien d'exceptionnel !
Le pré état daté, vous dites erreur du décret, ce qui revient à confirmer que ce n'est et ne sera pas facturable tant qu'aucune correction ne sera apportée. Et encore une fois, rappelons nous que l'étape suivante à 440 € l'état daté, pour 30 minutes de travail maximum, constitue une rente pour ce syndic et bien d'autres... 880 € de l'heure, combien d'avocats aimeraient travailler à ce taux horaire ?
Facturation enquête TVA : êtes-vous en désaccord avec la lecture que fait l'ARC du décret du 26/03/15 ? Si non ce n'est donc pas facturable.
https://arc-copro.fr/documentation/...inets-foncia
Le livret acquéreur, non seulement je ne l'ai jamais réglé mais je ne l'ai jamais renvoyé non plus à l'expéditeur. Je ne pense donc pas qu'il soit facturable si bien que dans tout ce que j'avais cité, je ne vois toujours rien de facturable même en passant par le SDC et l'article 10-1 ensuite !
En revanche, je confirme qu'il y a forcément toutes les traces dans un GL et qu'au moins un membre de CS par copropriété devrait savoir le lire.
Pour en revenir à mes réflexions sur l'impunité, je ne pense pas qu'elles soient infondées car si l'on en revient encore à ces fameux états datés au coût exorbitant depuis très longtemps et qui ne cesse d'augmenter, je me souviens d'au moins un syndic qui a été condamné en 1ier ressort pour cette facturation juste avant Alur sur la base d'une décision rendue par la cour de Cassation en 2005 indiquant que le contrat de syndic était inopposable aux copropriétaires individuels même si la charge particulière apparaissait dans le contrat de syndic approuvé par l'AG :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007500907
Ce syndic n'a pas fait appel sur les conseils de son avocat pour cause perdue d'avance.
Je m'étonne donc qu'entre 2005 et 2015, il n'y ait pas eu des milliers de cas identiques. Je n'ai pas non plus mémoire que l'ARC ou d'autres associations en aient fait un cheval de bataille, raison pour laquelle je parle d'impunité totale sur ce type de facturation avant 2015 et si je ne m'abuse, il n'y a pas encore prescription !
Merci au passage à tous les contributeurs !
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Posté - 08 mai 2018 : 20:24:43
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citation: Et que ça arrange bien les syndics, qui pour la plupart font des pieds et des mains pour ne pas le donner. Et je parle même pas des journaux....
Mais c'est au CS de demander, de lire et de comprendre le GL et les balances.
Un vrai rapport annuel du CS doit aussi contenir un rapport financier clair et précis.
Combien de CS le font !!!! 0.5%, 1%, .... 1.50%.
Une gestionnaire sérieuse et compétente ( maintenant Maire d'une ville important de banlieue) m'a informé que j'étais le seul président de CS qui demandait le GL, et qui produisait un rapport financier complet bien avant l'obligation légale ( plus de 200 copropriétés gérées par ce cabinet)
Les syndics qui traineraient les pieds pour donner les docs comptables qu'une infime minorité de VS demande sont donc que quelque uns.... ce n'est donc qu'un procès d'intention, du syndic bashing.
JPM : Personne n'informe mes CS ? , mais désirent ils réellement s'informer pour faire une vérification sérieuse et complète. L'information est accessible à tous.
Qui va informer les CS ?  
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JPM
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Posté - 08 mai 2018 : 21:33:48
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citation: Qui va informer les CS ?
Cela m'arrive, pour tout vous dire.
Quant au grand livre ? J'ai eu moi aussi cette réflexion : c'est ma première fois qu'on me le demande.
L'ennui est que ceux qui ont la capacité de vérifier les comptes n'ont pas l'esprit large. Ce sont souvent des rogneux qui pointillent sur 2, 50 € et laissent filer 4 000 €.
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Posté - 09 mai 2018 : 10:05:50
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La première lecture du GL nous a permis de régulariser 10 000 € de comptes "dormants" depuis 10 ans pour le plus ancien.
Mais le plus important fut la découverte dans la comptabilité de notre Union de 5 SDC (au total 150 copros) que celle-ci n'était pas du tout géré comme une Union mais une ASL. C'est à dire un SDC ( immeuble de 50 copros) représenté par son syndic et 100 copros, et non les seuls 5 SDC. Et ceci depuis 25 années.
La réaction d'un ancien président d'un CS et président du conseil de l'Union ( comptable à la Fnaim !!!) fut d'affirmer que je ( nouveau président du CS) n'avais pas le droit de demander le GL de notre SDC et de l'Union, que le role du CS se limitait à vérifier les factures et rien d'autres.
Je doute donc aussi de la capacité d'un syndic à informer les CS !!!
Mais il existe aussi des syndics compétents, sérieux, juridiquement forts, et pédagogues.
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Viviane
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Posté - 09 mai 2018 : 10:36:41
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citation: Si je ne me trompe pas, la constitution normale d'un dossier consiste à éditer l'historique du compte du débiteur (1 clic) et transmettre 2 ou 3 PV d'AG (quelques clics), tout cela mis sous pli, disons 15 minutes de travail.
+tous les appels de fonds, plus les MED et courriers de relance + éventuellement les correspondances, les échéanciers….. Donc si, vous vous trompez. Et si votre syndic n’y passe pas plus de 15mn, vous pouvez parier que le dossier sera mal monté….…. Pour le dernier dossier, perso ça m’a pris plusieurs heures …. Ce sera au juge de décider si les diligences sont ou pas « exceptionnelles »
citation: je me souviens d'au moins un syndic qui a été condamné en 1ier ressort pour cette facturation
(…)
Ce syndic n'a pas fait appel sur les conseils de son avocat pour cause perdue d'avance.
Pas en premier mais dernier ressort, le lien que vous donnez étant un arrêt de la cour de cassation. Le syndic ne risquait donc pas de faire appel, à ce stade, ce n’est plus possible. C’était d’autant moins possible que c’est le syndicAT qui a été condamné et pas le syndic.
Quant à tirer quelque chose de cet arrêt, vu qu’on ne sait pas QUELS frais de mutation, ont été imputés au copro au départ, c’est difficile. Parce qu’il est clair que si l’AG accepte des conditions illicites dans le contrat, ben…
Pour le reste, je comprends pas très bien tous vos arguments, en fait. L’article 10-1 + contrat-type définissent ce qui est facturable par le syndic privativement, le pré-état daté n’en fait pas partie. En cas de litige le juge tranche, point.
citation: Philippe388 post 34 : Les syndics qui traineraient les pieds pour donner les docs comptables qu'une infime minorité de VS demande sont donc que quelque uns.... ce n'est donc qu'un procès d'intention, du syndic bashing.
Philippe388 post 36 :Je doute donc aussi de la capacité d'un syndic à informer les CS !!!
Mais il existe aussi (donc pas exclusivement... ) des syndics compétents, sérieux, juridiquement forts, et pédagogues
Vous êtes pas à une contradiction près quand il s’agit de faire du « Viviane bashing »….
citation: Une gestionnaire sérieuse et compétente ( maintenant Maire d'une ville important de banlieue) m'a informé que j'étais le seul président de CS qui demandait le GL, et qui produisait un rapport financier complet bien avant l'obligation légale ( plus de 200 copropriétés gérées par ce cabinet)
Et nous voilà encore avec une obligation sortie de nulle part… Le CS est tenu de faire un « compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical » et pas un « rapport financier »…. Il ne faut pas mélanger celui qui a pour mission d’établir les comptes (le syndic) et celui qui a pour mission de les contrôler (le CS).
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Édité par - Viviane le 09 mai 2018 10:39:09 |
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Posté - 09 mai 2018 : 12:10:46
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Le conseil syndical doit un rapport de son activité.
IL n'a pas spécifiquement à faire un rapport financier.
C'est une exigence qui n'existe pas, et un conseil qui ne vérifie rien des finances, même s'il est moralement condamnable, n'est pas dans le cadre des définitions actuelles, juridiquement (conseiller par conseiller s'entend) condamnable;
En allant dans ce sens, on pourrait tout autant et au même niveau de nécessité exiger du conseil un rapport écrit sur l'emploi salarié ou encore les risques pris par le syndicat au regard de la RGPD ou encore un autre (ouf) rapport sur les risques divers, les assurances et les assistances du syndicat. |
Édité par - ribouldingue le 09 mai 2018 12:14:01 |
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Posté - 09 mai 2018 : 15:53:20
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La principalke mission du CS est le controle des comptes du syndicat et de la gestion.
Un rapport annuel qui ne dit rien sur les comptes du SDC ne sert pas à grand chose.
Pour viviane : la loi ne dit pas qu'il est interdit de faire un rapport financier !!  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 mai 2018 : 16:45:38
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Il n'est pas douteux qu'une partie importante du rapport du CS doit concerne les comptes.
Elle doit se terminer par une invitation à approuver les comptes, avec ou sans réserve. Une invitation à les rejeter en bloc est très fortement déconseillé
Le contrôle de la trésorerie est imposé
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Dans un ordre voisin le contrôle du budget prévisionnel futur est important.
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Contrôle par CS des honos syndic / copropriétaires 
