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vivi33
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 Posté - 28 févr. 2018 : 21:33:55
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bonjour, et merci pour vos contributions !
Je suis copropriétaire et l'AG du 15 février 2017 est affectée par une procédure en nullité "qui met en suspend l'exécusion des décisions votées" selon les termes du courrier du syndic adressé à l'ensemble des copropriétaires. Je ne suis pas le copropriétaire qui intente la procédure.
Question 1 : les copropriétaires doivent-ils recevoir une copie de l'assignation?
Dans la convocation de l'AG qui aura lui le 14 mars 2018, le syndic a joint un courrier mentionant "nous avons décidé de remettre à l'ordre du jour la nomination du syndic".
En effet, la nomination du syndic lors de l'AG du 15/02/17 fait partie des résolutions touchées par la procédure en nullité.
Annexés à la convocation pour le 14 mars, figurent les 2 contrats de syndics, identiques à ceux de l'AG du 15/02/17. J'ai contacté le syndic concurrent...qui n'est pas au courant de sa remise en concurrence!! de plus, son assurance ayant changé, le contrat annexé de ce syndic est en quelque sorte caduc.
Question 2 : l'AG du 14 mars peut-elle voter sur la nomination du syndic dans ces conditions?
merci !
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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1
Posté - 28 févr. 2018 : 22:36:01
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une AG n'est pas toujours complètement annulée, c'est un point précis qui est annulé !
Si c'est c'est le renouvellement du syndic, il faut passer par la case tribunal pour nommer une nouveau syndic, pas par une AG !
Qui a assigné ?? non les copropriétaires n'ont pas à recevoir copie
sur le nouvel odj, renouvellement du syndic avec mise en concurrence, que fait le CS ???
le syndic concurrent n'est même pas au courant ? comment ne peut-il pas être au courant puisqu'il a mis sa propo à l'odj (avec de nouvelles dates) ???
et l'assurance changée, je ne vois pas le rapport.
des explications ??? |
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2018 : 22:51:18
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Encore un syndic qui 'trompe son monde' .... 
La contestation d'une décision d'AG (ou de l'AG elle même) ne suspend pas l'exécution des décisions votées.
Seule la mise en Å“uvre des travaux est suspendue durant les 2 mois de contestation.
Si contestation il y a, la prudence commande d'attendre plus longtemps.
L.art.42 :
"Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. "
Pour le reste, il faut payer les fournisseurs, les salaires des employés, faire les travaux d'entretien courant, le tout relevant du budget prévisionnel (art.24)
Lorsque le syndicat est l'objet d'une action devant un juge, le syndic doit en informer les copropriétaires.
Le Cs doit demander copie de l'assignation.
Sur ce que vous exposez, il s'agirait de contester la désignation du syndic.
D'où la manouvre (?) qui consiste à "remettre" la question lors de l'AG suivante. Ce qui ne changera sans doute rien pour le copropriétaire demandeur, qui assignera les AG 'en cascade".
Si désignation du syndic survenue en février 2017 est sanctionnée par le juge, les suivantes contestées le seront aussi, avec condamnation du syndicat. (*)
A la double peine : syndicat dépourvu de syndic en raison de la nullité du mandat, direction TGI pour la désignation d'un administrateur provisoire.
Votre CS devrait être très vigilant dans cette affaire, qui nécessite des éclaircissements.
(*) la désignation du syndic en février 2017 étant déclarée nulle, l'AG suivant contestée aussi sera dans son entier annulée : AG convoquée en mars 2018 par une personne n'ayant pas qualité, le syndic sortant n'étant plus syndic depuis février 2017.
"Le temps de la justice n'est pas celui des copropriétés (des citoyens)" |
Édité par - Gédehem le 28 févr. 2018 22:58:17 |
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vivi33
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Posté - 01 mars 2018 : 08:43:27
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bonjour,
pour répondre à Franck 1966
1/ annulation de l'ag du 15/02/17: explication par lettre simple du syndic : " l'assignation de M. X a mis en suspend l'exécution des décisions votées" : apparemment toutes les résolutions sont concernées y compris le vote de la nomination du syndic. A cette AG, le syndic en place a été réélu et changement complet de CS. M. X est copropriétaire dans la résidence.
2/ le nouveau CS s'entend très bien avec le syndic en place (depuis 40 ans)
3/ lettre du syndic en place, accompagnant la convocation à l'AG du 14 mars prochain " nous avons décidé de remettre à l'ordre du jour la nomination du syndic" vu la tournure de la phrase entière , ce "nous" représente le syndic.
4/ et bien non, vous ne rêvez pas, le syndic en place a simplement repris les propositions de mandat de l'AG de février 2017 et les a annexés à la convocation de l'AG de mars 2018, sans prévenir le syndic concurrent !
J'ai prévenu moi-même le syndic concurrent, qui me répond que son contrat d'assurance professionel a changé depuis 1 an, donc le mandat présenté pour l'ag n'est pas à jour, ou non conforme à ce qui aurait dû être produit.
voilà un peu plus de détails, merci pour votre réponse.
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vivi33
Nouveau Membre
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 Posté - 01 mars 2018 : 09:08:50
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bonjour, réponse à Gédehem,
1/ il semble que tout ce qui relève du budget prévisionnel soit exécuté. Par contre, les travaux votés, dont le traitement des charpentes, ont été mis en suspend.
par courrier en octobre 2017, le syndic nous indique" nous prévoyons de porter à l'ordre du jour de l'AG 2018, les travaux votés à l'ag du 15/02/17 et non réalisés, ceci pour éviter l'attente durant de nombreux mois d'une décision de justice".
2/ il est probable qu'il y aura des assignations en cascade.
merci pour votre réponse!
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Posté - 01 mars 2018 : 09:58:09
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ce qui est suspendu ce sont les travaux votés à l'article 25, ainsi que les décisions à l'article 26, mais désignation du syndic, du CS et travaux d'entretien ne sont pas suspendus
et pourquoi la désignation du syndic est-elle remise cause .... ? |
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nefer
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Posté - 01 mars 2018 : 11:14:41
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citation: Initialement posté par rambouillet
et pourquoi la désignation du syndic est-elle remise cause .... ?
si l'assignation porte sur l'annulation de l'AG, ce sont toutes les résolutions mises au vote qui seront annulées. |
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Sunbird
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Posté - 01 mars 2018 : 12:53:52
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Une AG peut bien entendu être annulée dans sa totalité.
Par exemple il suffit que le syndic qui a convoqué l'AG n'avait plus mandat pour le faire, qu'il y ait des erreurs dans les tantièmes lors de l'élection du bureau...
Je trouve que cela n'est pas très malin d'avoir joint ce type d'explication à l'ODJ car le syndic admet qu'il y a erreur et nullité de l'AG de 2017. Ce document sera utilisé par le copropriétaire ayant assigné la copropriété.
Maintenant, la solution que le syndic propose ne sert pas à grand chose, car si le copropriétaire veut faire annuler l'AG de 2018, il suffira qu'il assigne à nouveau pour demander l'annulation de l'AG de 2018, et il pourra faire cela tant qu'il n'aura pas le jugement de la première affaire. En effet si l'AG de 2017 est nulle, si il assigne en 2018, l'AG de 218 ne pourra être que nulle.
A mon avis la meilleure solution, est de discuter avec ce copropriétaire, et de savoir ce qu'il souhaite. Si c'est simplement faire annuler une résolution, ou si c'est un problème qu'il a avec le syndic.
Si c'est un problème lié au syndic, la seule solution sera de chercher un nouveau syndic, à défaut vous risquez d'avoir des assignations/annulations en série (tout le contenu des AG depuis 2017) avec à la fin la nomination d’un administrateur judiciaire.
A terme il faudra que le SDC vote pour que le syndic rembourse la copropriété de ces erreurs et à défaut l'assigner en justice. |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2018 : 14:40:27
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Il ne fait aucun doute que l'annulation des AG 'en cascade' porte au final préjudice au syndicat, syndicat condamné pour les fautes ou erreurs du syndic.
Quoi que, s'agissant de l'AG, c'est le président de séance qui en porte la responsabilité, en ayant fait délibérer irrégulièrement (si c'est le cas )
A terme il faudra que le SDC vote pour que le syndic rembourse la copropriété de ces erreurs et à défaut l'assigner en justice."
La RCP du syndic n'est jamais activée hors d'une sanction par le juge.
Le syndicat ayant été condamné en raison d'une faute incombant au syndic, à démontrer, le syndicat doit l'assigner.
S'il s'agit d'une faute incombant au pdt de séance, même solution.
"nous prévoyons de porter à l'ordre du jour de l'AG 2018, les travaux votés à l'ag du 15/02/17 et non réalisés, ceci pour éviter l'attente durant de nombreux mois d'une décision de justice".
Dans la mesure où les AG suivantes seront contestées (contestation 'en cascade'), cela ne sert à rien !
NB : contestation 'en cascade' indispensable en pareil cas. |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2018 14:43:30 |
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JPM
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Posté - 03 mars 2018 : 11:37:32
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Gedehem a raison de rappeler que tout ce qui a été décidé par l'assemblée demeure valable jusqu'à décision effective d'annulation.
C'est valable aussi bien pour qui a été décidé à l'article 25.
La suspension ne vaut que pour le délai de deux mois. C'est judicieux car, dans certains cas, il peut être opportun de suspendre volontairement l'exécution de travaux qui peuvent juridiquement être exécutés.
Il n'est pas interdit de convoquer une nouvelle assemblée appelée à voter sur les questions incriminées. Encore faut-il éviter les erreurs qui ont pu être commises la première fois.
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vivi33
Nouveau Membre
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Posté - 03 mars 2018 : 12:50:56
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Bonjour, en réponse à Gédehem et JPM,
1/ D'après ce que je comprends, les travaux votés lors de l'AG de février 2017 mise en cause doivent être mis en oeuvre par le syndic après un délai de 2 mois suivant l'AG? inutile de les repasser au vote à l'ag suivante
2/ ni le syndic, ni le cs n'ont donnés suite à ma demande de copie de l'assignation
3/ pourtant en qualité de scrutateur élu lors de l'ag 2017, il me semble légitime de connaître le contenu exact de l'assignation qui pourrait me concerner directement.
4/ En reprenant le PV de l'AG 2017, je pense que la résolution concernant la disignation du syndic est mal rédigée : il est indiqué " résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés" après les votes du 1er syndic et non pas à l'issue de la présentation des votes des 2 syndics. Le 2d syndic n'a pas eu 1/3 des voix.
5/ je vais dans les jours prochains consulter les factures dans les locaux du syndic.
merci pour vos remarques.
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Sunbird
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Posté - 03 mars 2018 : 13:35:11
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Ce n'est pas si simple.
On vous explique que tant que l'AG n'a pas été annulée elle est valide.... Sauf si elle est annulée (en 2019/2020*) toutes les résolutions tombent et il faudra les voter à nouveau.
De plus peu importe que les résolutions soient revotées car si l'AG de 2017 est annulée, et si ce copropriétaire demande l'annulation de toutes les AG suivantes en attendant le jugement qui annulera l'AG de 2017, vous aurez une annulation de toutes les AG (2017/2018/2019/2020), car le syndic n'avait plus mandat....
Dans votre dossier, il faut que le CS arrête de faire l'autruche, et informe comme il se doit des risques que prend le SDC. Il faut également comprendre les motivations du copropriétaire qui a assigné le SDC.
Sur ce point ne pas écouter uniquement la version du syndic qui est probablement à l'origine de l'annulation de l'AG de 2017, et qui pense plus à défendre ses intérêts que ceux des copropriétaires.
*2019/2020, correspond au temps qu'il faudra pour un premier jugement, prévoir 2 ans en plus pour un appel.
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Gédehem
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Posté - 04 mars 2018 : 18:11:03
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l'AG du 15 février 2017 est affectée par une procédure en nullité
On peut resserrer le calendrier, en n'étant pas pessimiste : un jugement devrait tomber fin 2018, début 2019 (il faudra revenir nous l'indiquer  )
Nous ne savons rien des vices soulevés par le copropriétaire demandeur, et en particulier sur la durée du mandat donné lors de cette AG de février 2017.
Mais à en juger au courrier de ce syndic "nous avons décidé de remettre à l'ordre du jour la nomination du syndic". , il y aurait eu un problème pour la nomination du syndic.
Syndic qui "sentirait" que le vent n'est peut être pas si favorable, voire pas du tout.
Sunbird le précise : "il faut que le CS arrête de faire l'autruche, et informe comme il se doit des risques que prend le SDC."
Parce qu'au final, dans ce type d'affaire, ce sont toujours les copropriétaires qui trinquent. |
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vivi33
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Posté - 04 mars 2018 : 18:25:08
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- le mandat voté est d'une durée de 3 ans ( ag février 2017).
- ce syndic était co-secrétaire avec un mandataire et pourtant la rédaction du PV ne me semble pas conforme.
- oui, la copropriété vieilli, les gros travaux n'ont pas été planifiés (colonnes montantes éléctriques, traitement des charpentes, changement des tuiles qui sont d'origine c'est à dire de 1960, et maintement le réseau commun d'eau qui lâche....)
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nefer
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Posté - 04 mars 2018 : 18:38:57
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et le motif invoqué pour l'annulation de l'AG est ?????
est ce le fait qu'il y ait 2 secrétaires d'élus....? |
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vivi33
Nouveau Membre
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Posté - 04 mars 2018 : 19:21:28
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- ni le syndic, ni le cs ne veulent me communiquer une copie de l'assignation, de ce fait je ne connais pas le motif invoqué pour l'annulation,
je ne puis vous répondre pour l'instant.
- j'ai fais une 2de demande au syndic en soulignant qu'étant élue au bureau de l'ag ,je peux être directement concernée et que je comptais sur leur professionalisme pour m'envoyer une copie de l'assignation... |
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JPM
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Posté - 04 mars 2018 : 19:56:41
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Voyez l'article 59 du décret du 17 mars1967.
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2018 : 10:21:50
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Il semblerait que cette information ait eu lieu (".... l'AG du 15 février 2017 est affectée par une procédure en nullité "qui met en suspend l'exécution des décisions votées" selon les termes du courrier du syndic adressé à l'ensemble des copropriétaires. ")
C'est une copie de l'assignation qui est demandée, afin de relever les motifs et éléments précis invoqués.
Cette copie est à demander au syndic par le CS, syndic qui doit la fournir, CS qui doit la tenir à disposition des copropriétaires.
Le Cs ferait de la rétention d'information ?
Ceci étant, membre du 'bureau' de l'AG, Vivi a sans doute une petite idée du litige, les éléments ayant certainement été présentés (par ce copropriétaire opposant) lors de l'AG.
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Édité par - Gédehem le 05 mars 2018 10:25:38 |
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JPM
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Posté - 05 mars 2018 : 12:05:36
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Le syndic ne peut pas refuser la copie de l'assignation lorsque la demande est justifiée par l'intention du demandeur d'intervenir dans l'instance en cours.
Dans la pratique les syndic envoient d'ailleurs aux copropriétaires l'assignation délivrée.
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vivi33
Nouveau Membre
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Posté - 09 mars 2018 : 11:14:09
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1/Suite à ma rencontre avec le syndic pour vérification des factures le 6 mars 2018, le syndic a accepté de me fournir une copie de l'assignation, que je n'ai pas encore reçue par mail.
Le 2d syndic qui avait présenté sa candidature en 2017 confirme par courrier recommandé au syndic élu qu'il n'est pas candidat à l'éléction de syndic pour l'AG du 14 mars 2018 puisqu'il n'en a pas fourni les éléments.
Donc pour moi on ne peu pas revoter sur l'éléction d'un syndic qui est déjà élu pour 3 ans à compter de 2017 et qui s'est arrangé pour annexer à la convocation 2018 une candidature qui n'est pas réelle.
2/D'autre part, le copropriétaire ayant assigné m'a téléphoné et lu l'assignation. les motifs sont :
- 2 secrétaires ont fait partie du bureau, contraire aux textes
- comme j'exposais plus haut, l'élection du syndic n'est pas conforme à la procédure
- le compte-rendu n'a pas été ni imprimé ni signé à l'issue de l'AG.
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nefer
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Posté - 09 mars 2018 : 11:43:36
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ce sera donc sur le vice de frome concernant les la nomination de 2 secrétaires que le tribunal statuera |
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assignation en nullité d'une assemblée générale 
