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SĂ©pia
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 Posté - 19 juil. 2017 : 21:06:17
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citation: Initialement posté par JPM
Pour Sépia : Je ne vois pas ce qu'il y a comme difficulté à faire afficher les décisions intéressant les locataires.
Problème peut être quand il n'y a pas de concierge ? Moi non plus, je vois pas les difficultés (d'autant qu'il n'y a pas un, mais deux concierges) mais mon syndic si.
citation: Initialement posté par JPM
Quant aux photocopies vous faîtes erreur !
Le texte indique en 7.1.1 " les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire." La première annexe du contrat-type "LISTE NON LIMITATIVE DES PRESTATIONS INCLUSES DANS LE FORFAIT" mentionne I-2°-a) Elaboration et envoi de la convocation avec l'ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions.
Vous ai-je mal compris ou vous estimez que la reprographie des devis joints Ă la convocation est exclue du forfait ?
Je vous cite : Quand vous convoquez une assemblée ordinaire il y a un forfait pour les photocopies des convocations et des documents habituellement joints. Si un chantier de ravalement est à l'ordre du jour, il peut y avoir 18 pages de devis x 50 copropriétaires = 900 photocopies qui sont facturées.
Mais cela fait peut-être partie des réformes que vous proposez...
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Édité par - Sépia le 19 juil. 2017 21:07:19 |
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JPM
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 22
Posté - 19 juil. 2017 : 21:06:20
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Vous n'ignorez pas que, même pour les personnes physiques il existe un tableau de la durée pendant laquelle on doit conserver telle ou telle catégorie de documents.
Idem pour les syndicats de copropriétaires.
Il faut rappeler que certains documents doivent être conservés à perpétuité. Notamment les dossiers techniques de travaux importants.
Il faut se reporter aux Ă©tudes sur la conservation des archives du syndicat dans JPM COPRO ou ailleurs.
L'avantage est de maintenir, voire réduire, le volume hébergé, et donc le coût de l'hébergement.
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JPM
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23
Posté - 19 juil. 2017 : 21:12:54
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Pour SĂ©pia : il me semble que je suis clair :
Pour une assemblée ordinaire, les photocopies ne sont pas facturées, sauf celles relatives à un chantier de ravalement, parce qu'elles ne sont pas afférentes a une prestation du forfait, mais à un chantier de l'article 14-2.
OK ? |
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SĂ©pia
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24
Posté - 19 juil. 2017 : 21:28:46
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citation: Initialement posté par JPM
Pour SĂ©pia : il me semble que je suis clair :
Pour une assemblée ordinaire, les photocopies ne sont pas facturées, sauf celles relatives à un chantier de ravalement, parce qu'elles ne sont pas afférentes a une prestation du forfait, mais à un chantier de l'article 14-2.
OK ? Ben non, pas OK !
Il s'agit seulement de savoir si tel document doit ĂŞtre joint Ă la convocation sans avoir a examiner la nature de ce document.
Et s'il doit ĂŞtre joint, les photocopies sont incluses dans le forfait.
OK ?
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JPM
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25
Posté - 19 juil. 2017 : 21:37:02
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L'obligation de joindre le document n'a rien à voir avec la facturation qui est déterminée par le texte du contrat.
Les photocopies pour un chantier qui n'est pas une prestation du forfait peuvent être facturées. Solution a contrario incontestable.
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SĂ©pia
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26
Posté - 19 juil. 2017 : 21:50:18
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citation: Initialement posté par JPM
Les photocopies pour un chantier qui n'est pas une prestation du forfait peuvent être facturées. . Possible, mais j'ajouterais sauf quand elles sont jointes à la convocation de l'AG "ordinaire" parce que là , on est bien dans une prestation incluse dans le forfait.
J'espère, en tout cas, que mon syndic ne fréquente pas ce forum. Il pourrait lui venir des tentations 
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Viviane
Pilier de forums
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27
Posté - 19 juil. 2017 : 22:02:17
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Je sens qu'il va falloir ouvrir un sujet UNIQUEMENT pour le problème des photocopies.
Je vais dire ce que j'en pense rapidement : les gestionnaires ont mieux à faire (à 70€ de l'heure...) que compter le nombre et examiner la nature des copies. Le CS aussi.Et ceux qui cherchent un syndic aussi. Et l'AG mieux à faire que débattre si on compte ou pas la copie qui a au recto un doc compris dans le forfait et au verso un doc pas compris..... Bref, le syndic l'inclut dans son forfait, une année il est gagnant, l'autre il est perdant. Avec tel immeuble il est gagnant, avec tel autre il est perdant. C'est le principe du forfait, comme la salle de gym qui table que 50% des gens qui ont pris l'abonnement annuel ne viendront qu'une fois, 10% viendront tous les jours, et les autres une fois par semaine. C'est des aléas qui se calculent, et on calcule son forfait en fonction, y'a pas de quoi remplir 10 pages.
Même chose pour les honoraires des préposés du syndic. Quand il rédige son contrat, le syndic sait très bien combien il lui faut de préposés, fonction de la taille de la copro. Son seul aléa, c'est l'AG au delà des heures ouvrables. Là aussi, il sait. Avec 300 copros, peu de chances de plier l'AG en 1h. Avec 10, toutes les chances. Là encore ces aléas se calculent. Il peut donc calculer son forfait en fonction de ça. Et donc des honoraires pour une seule personne au delà des heures ouvrables, ça suffit. Parce que le pouvoir de négo de 90% des CS, il est de néant... la plupart savent même pas qu'ils peuvent essayer...
Et puis, si on va par là , pourquoi compter les copies et pas les scans? En temps de travail, un scan c'est pareil que 2000 copies du même doc. Mais le temps de travail coûte bien plus que l'encre et le papier... Notre CS reçoit tout par scan...
Une tarification au forfait, ça se se réfléchit au niveau "macro", donc au niveau de l'ensemble de ses clients, et pas au niveau "micro", client par client. Plus vous rajoutez de tarifications hors forfait, moins le forfait a de sens. Et pas sur que le syndic y soit forcément plus gagnant que le syndicat. Parce que la facturation, ça se fait pas tout seul, alors plus elle est compliquée, plus les salariés y passent du temps. Et plus les gestionnaire doivent faire face à la grogne des CS et des copros... Ou alors, le salarié compte quand il a le temps et/ou à la louche... par exemple, j'ai jamais vu un syndic, s'amuser à compter les copies données au CS à l'époque où il pouvait.
J'ai pas encore tout lu le reste |
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Édité par - Viviane le 19 juil. 2017 22:42:49 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 19 juil. 2017 : 23:47:00
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Du début au point 2, je vois des choses qui me semblent superfétatoires, mais bon, c'est pas gênant non plus, donc je passe .
citation: 3. RĂ©vocation du syndic
Le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime qui aura été notifié au syndic avec la demande de convocation d’une assemblée générale. La révocation ne peut être décidée sans que le syndic ait eu la possibilité de présenter ses observations.
La convocation devra comporter les propositions de candidature permettant à l’assemblée de procéder à la désignation d’un autre syndic après mise en concurrence.
citation: 4. DĂ©mission du syndic
Le syndic peut mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit rappeler la procédure nécessaire pour parvenir à la désignation d’un nouveau syndic dans le délai imparti.
Le syndic démissionnaire doit convoquer l’assemblée générale appelée à désigner son successeur s’il a été mis en possession du ou des projets des candidats à sa succession en temps utile.
Vous trouvez pas comme un léger déséquilibre ? Il faut un motif légitime pour la révocation, mais pas pour la démission ?
citation: 5. Désignation à nouveau du syndic en place ou désignation d’un nouveau syndic
A la fin du mandat conféré, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété, soit pas désignation à nouveau du syndic en place, soit par désignation d’un nouveau syndic.
Dans tous les cas, la décision de désignation s’accompagne de l’approbation d’un nouveau contrat.
Ca, c'est inapplicable. Ca veut dire que si le syndic a un mandat jusqu'au 31 décembre, on doit faire l'AG le 31 décembre. La formule actuelle, qui parle de révocation de l'ancien par désignation du nouveau est pas terrible, mais c'est pas mieux.
6 ; de mémoire, amélioration par rapport à l'actuel. Plus clair et précis.
7;1 : honnetement, je sais que d'autres vont se casser la tête là dessus, perso ça m'a toujours énervée à réfléchir ces histoires revalorisation
Lcitation: ’assemblée générale annuelle impose la présence du syndic ou d’un gestionnaire ayant faculté de s’engager pour son compte.
Ecrit comme ça, c'est niet. Si le contrat est, comme actuellement, partie du décret de 1967, ça voudrait dire que l'AG ne peut pas se tenir sans syndic. Donc s'il veut pas convoquer, tombe malade... bref, on peut pas tenir l'AG.
citation: Le gestionnaire préposé du syndic doit être en mesure de contribuer à la détermination de certaines dispositions du contrat de syndic et d’éclairer les copropriétaires sur la tenue des comptes du syndicat.
Bonne initiative, mais je crains que ce soit un voeu pieux sans sanction. J'ai pourtant vécu deux AG (concurrent à l'ODJ) où on a envoyé un sous fifre qui ne savait rien. L'un d'eux allant même jusqu'à anonner "je n'ai pas d'autres documents en ma possession que la convocation (on était pourtant chez lui, exprès) et ne peux répondre à aucune question". Ce que nous avons soigneusement consigné, à 10 reprises au moins, une par question, dans le PV. Je sais pas, mais ça a peut-être pesé dans la décision du juge ensuite sur les DI et l'article 700 'gras"...
La suite au prochain Ă©pisode... |
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Édité par - Viviane le 19 juil. 2017 23:50:57 |
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JPM
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Posté - 20 juil. 2017 : 02:18:10
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Sur les observation de Viviane j'en retiens deux :
Pour l'assemblée de fin de mandat j'ai une nouvelle formule qui me semble bien coller avec le renouvellement (ou désignation d'un autre) lié en fait à une assemblée ordinaire.
Pour la présence du syndic ou d'un gestionnaire qualifié, le principe me parait indispensable.
Il est vrai que dans certains cas il faut admettre la possibilité d'une assemblée hors la vue du syndic. Il faut donc définir les cas et prendre des mesures facilitant la tenue d'une assemblée de ce type.
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Viviane
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Posté - 20 juil. 2017 : 10:19:39
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citation: Il est vrai que dans certains cas il faut admettre la possibilité d'une assemblée hors la vue du syndic. Il faut donc définir les cas et prendre des mesures facilitant la tenue d'une assemblée de ce type.
Pourquoi vouloir à ce point compliquer la loi ? Vous trouvez pas qu'elle l'est déjà suffisamment ?
Les syndics pro envoient TOUJOURS quelqu'un aux AG. Quand il ne le font pas, c'est 90% du temps soit qu'il y a conflit avec les copropriétaires, , soit qu'il n'y a plus de syndic et qu'on en désigne un. Sans oublier le cas le plus courant : le syndic a convoqué une AG se tenant après la fin de son mandat, et donc l'AG se tient sans syndic jusqu'à sa désignation.
Mais faire une liste des cas oĂą l'AG peut se tenir sans le syndic, ce sera fatalement oublier des cas de figure.
Le syndic n'a jamais été obligatoire pour la validité de la tenue d'une AG, je vois pas l'intérêt de changer ça. D'autant qu'à peu près personne ne le sait, mais le cas échéant, ça peut être utile.
Parfois, le mieux est l'ennemi du bien...
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 juil. 2017 : 10:48:27
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Je veux casser l'idée que l'on peut tenir une assemblée générale sans le syndic. C'est absurde. Le syndic est une pièce primordiale de l'organisation.
Ceci étant, j'admet bien volontiers qu'en présence d'une dégringolade de la gestion les copropriétaires peuvent souhaiter se réunir entre eux pour prendre des décisions.
Il n'est pas question d'Ă©tablir une liste des cas mais de sortir un principe servant de fil rouge.
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andre78fr
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32
 Posté - 20 juil. 2017 : 10:57:19
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C'est pourtant le concept des nouveaux syndics low cost, en ligne, qui font tout à distance en laissant le conseil syndical se débrouiller !!! |
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T Rence
Contributeur débutant
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33
Posté - 20 juil. 2017 : 12:22:45
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citation: Initialement posté par JPM
Je veux casser l'idée que l'on peut tenir une assemblée générale sans le syndic. C'est absurde. Le syndic est une pièce primordiale de l'organisation.
Un débat vieux comme Hérode, y compris sur les forums d'UI.com...
L'article 15 du décret d'ordre public du 17 mars 1967 précise que Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Si le syndic n'est pas présent lors de l'AG comment peut-il assurer le secrétariat de la séance conformément à la disposition de l'article 15 ?
L'assemblée générale n'étant nullement dans l'obligation de prendre une décision contraire.
Faute de la présence du syndic, l'AG n'est plus dans une procédure de choix contraire, mais dans l'obligation de désigner une autre personne à la place du syndic pour assurer le secrétariat de séance : la nuance est ici fondamentale.
- Soit la décision contraire relève d'un choix délibérée de l'AG, alors que le syndic est présent pour assurer le secrétariat.
- Soit cela relève d'une contrainte imposée par l'absence du syndic lors de l'AG pour assurer le secrétariat de séance, alors que l'article 15 du décret d'ordre public le désigne pourtant comme tel.
En droit, Il y a une différence entre un choix délibérée et une contrainte imposée par la force des choses : les conséquences ne sont pas identiques.
D'autre part, depuis la publication du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, le point 7.1.2 apporte les précisions essentielles concernant la tenue de l'assemblée générale annuelle :
citation: Les parties conviennent que l'assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de heures à l'intérieur d'une plage horaire allant de … heures à … heures, par :
-le syndic ;
-un ou plusieurs préposé (s).
Est-il besoin de rappeler la définition juridique d'un préposé du syndic ?
Et pour s'en convaincre, il suffit aussi de lire l'annexe 1 au contrat de syndic qui liste les prestations incluses dans le forfait :
citation:
I. - Assemblée générale
.../...
I-3° Tenue de l'assemblée générale.
a) Présence du syndic ou de son représentant à l'assemblée générale suivant les stipulations prévues par le contrat au titre du forfait ;
b) Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ;
c) Rédaction et tenue du registre des procès-verbaux.
Le syndic est donc dans l'obligation d'être présent aux assemblée générale pour assurer le secrétariat de séance, tant par rapport aux disposition de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 qu'aux dispositions du contrat type de syndic fixé lui aussi par décret d'ordre public.
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andre78fr
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34
Posté - 20 juil. 2017 : 12:32:56
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Sunbird
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35
Posté - 20 juil. 2017 : 12:58:07
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Ce qui coute au syndic c'est le "temps homme", et ce temps est principalement lié aux visites de la copropriété, à la préparation de l'AG et à l'AG.
Pour le reste, si le syndic s'organise bien les couts sont minimes. |
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MIBA
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36
Posté - 20 juil. 2017 : 15:30:04
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Bonjour,
Je reviens Ă la question des photocopies.
La question pour moi, ce n'est pas de savoir si toutes les photocopies sont comprises dans le forfait ou pas.
Il faut que cela soit clair au moment de la signature du contrat, et au cas où toutes les photocopies ne sont pas comprises, que l'on sache quel sera le montant facturé.
Or actuellement, rien de tel ne figure dans le contrat type. Comme malheureusement la plupart des syndics ont tendance à s'engouffrer dans les failles du système, il serait nécessaire que ce coût figure, car l'on peut craindre que la facturation des photocopies, si facturation il y a , ne soit faite à un coût n'ayant rien à voir avec le coût réel.
Je prendrai comme exemple le rabais que nous avons eu sur la facturation de l'immatriculation : -70 % par rapport au coût annoncé initialement. Cela me fait furieusement penser aux " dernières démarques " des soldes !
Je rejoins finalement l'avis de Viviane qui propose que le forfait comprenne toutes les photocopies. |
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JPM
Modérateur
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37
Posté - 20 juil. 2017 : 15:50:46
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Pour la présence du syndic à l'assemblée, le problème du secrétariat est un détail mineur.
Si le syndic est absent l'assemblée désigne un secrétaire. Point c'est tout.
Le principe de la présence du syndic à l'assemblée est lié à l'importance prépondérante de sa fonction, de ses connaissances, de ses qualités humaines. Dans bien des cas il est de fait l'animateur de l'assemblée en plein accord avec le président et certains membres du conseil syndical.
Celles et ceux qui proclament que l'on n'a pas besoin du syndic pour faire une assemblée ne jouent pas un joli jeu.
Ceci étant, dans certaines circonstances, il faut admettre la réunion d'une assemblée hors la vue du syndic.
Quant à SERGIC et autres syndics virtuels ? C'est une piste pour les très petits immeubles.
Mais en l'état du droit il n'existe régime propre aux petits immeubles sauf les dérogations mineurs que nous connaissons. Il leur faut un syndic, des assemblées, une police d'assurance au nom du syndicat des copropriétaires, etc.
Il y aura fatalement des incidents impliquant la mise en cause de l'absence du syndic sur place. On ne peut que suggérer aux praticiens concernés de présenter une proposition de loi validant ce système.
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JPM
Modérateur
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38
Posté - 20 juil. 2017 : 16:08:16
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Pour MIBA :
p
La forfaitisation du coût des photocopies pour les assemblées ordinaires et les prestations courantes est admissible parce qu'il est possible d'estimer ce coût.
Il n'est pas possible d'estimer le coût des photocopies pour des prestations non courantes : nombreux devis avec des dizaines de pages pour des travaux, copie d'un jugement pour décider l'opportunité d'un appel, proposition de transaction etc ....
Il est donc normal de ne pas forfaitiser ce poste.
Le syndic doit faire figurer le coût des photocopies dans son contrat, pour ce cas exclusivement.
Ceci étant on perd beaucoup de temps sur cette vétille alors qu'il vaut mieux le consacrer à des point plus sérieux.
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Édité par - JPM le 20 juil. 2017 16:42:29 |
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MIBA
Contributeur actif
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39
Posté - 20 juil. 2017 : 17:22:33
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Une évolution de la réglementation devrait être de pouvoir ne pas imprimer obligatoirement les documents annexes d'un ordre du jour d'une AG.
Cela permettrait des Ă©conomies importantes, quelles soient comprises dans le forfait ou pas.
Un exemple récent en ce qui concerne notre copropriété : le rapport d'une expertise judiciaire comprend 52 pages. Il a été convenu avec le syndic de mettre en ligne le document sur l'extranet de la copropriété plutôt que de le faire figurer en annexe de l'ordre du jour. Il est vrai qu'il s'agissait d'un point d'information sur l'avancement de l'action en justice. Et que l'extranet est désormais obligatoire.
Pour la petite histoire, il n'y a pas que certains syndics qui poussent un peu loin le bouchon sur la facturation des photocopies, l'expert judiciaire aussi ! Il a présenté une facture de 1750 € de photocopies car le rapport avec toutes ses annexes cela représente 3500 pages, facturées 0,50 € chacune. Et le tribunal a validé la facture de l'expert... |
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Viviane
Pilier de forums
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40
Posté - 20 juil. 2017 : 17:28:32
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citation: Le principe de la présence du syndic à l'assemblée est lié à l'importance prépondérante de sa fonction, de ses connaissances, de ses qualités humaines.
Vous pouvez rayer les qualités humaines qui, comme pour tout individu, sont loin d'aller de soi, et ne s'apprennent pas à l'école.
Vous pouvez aussi, malheureusement et de plus en plus souvent, rayer les connaissances juridiques, soit qu'ils ne les ont pas, soit que sciemment il les ignorent quand ça les arrange.
citation: Dans bien des cas il est de fait l'animateur de l'assemblée en plein accord avec le président et certains membres du conseil syndical.
Il est, malheureusement, l'animateur de l'assemblée dans 99% des cas. Et pas "en plein accord" mais "en pleine ignorance" du président d'AG et du CS qui la plupart du temps pensent que c'est son rôle de par la loi.
On a donc généralement une assemblée, réunie pour non seulement prendre des décisions mais examiner la gestion de celui à qui elle l'a confiée, qui est dirigée par celui-là même qui est là notamment pour, au sens propre comme au figuré "rendre des comptes".
Un peu comme si le salarié dirigeait l'entretien annuel avec son patron.
C'est donc le syndic qui décide de tout, compris des questions qu'il faut prendre en compte ou pas, à qui on donne la parole ou pas, etc, etc... Bref le contrôlé se contrôle lui même.
Ajoutez à ça qu'un bon CS connait généralement -et c'est normal, j'ai pas de reproche à faire aux syndics là -dessus- les dossiers de son immeuble 10 fois mieux que le syndic (à condition que le syndic ne fasse pas de la résistance pour communiquer les infos). Parce que pour le CS c'est chez lui, ses voisins, sa vie, son argent. Qu'il a plus de temps à y consacrer que le syndic parce que pas payé.
Il est donc bien plus logique que l'AG soit dirigée par son président, la plupart du temps un membre du CS. A condition, bien sur, qu'il ait un tantinet bossé..
citation: Ceci étant, dans certaines circonstances, il faut admettre la réunion d'une assemblée hors la vue du syndic.
Non, il faut en rester à l'état de la loi tel qu'il est, et admettre définitivement que l'organe décisionnaire du syndicat c'est l'AG, et pas le syndic.. C'est donc pas "dans certaines circonstances à préciser", mais en TOUTES circonstances que l'AG doit pouvoir se tenir sans syndic. Sans quoi les syndicats qui veulent changer de syndic se retrouveront à la merci des syndics qui veulent les en empêcher. Au lieu d'envoyer un sous-fifre qui a pour instruction de ne répondre à rien et ne rien savoir, comme ils le font actuellement, si ils savent que l'AG est nulle en l'absence de syndic, ce qui fort heureusement n'est pas le cas aujourd'hui, ils ne viendront pas. Et comment que vous rédigiez la loi, ils trouveront l'astuce pour la contourner et faire en sorte que leur absence ne soit pas une faute.
La loi ALUR a fait une énorme avancée avec l'article 17, en légitimant ce qui se pratiquait depuis des lustres : convocation / tenue de l'AG sans passer par le juge lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, c'est pas pour faire 10 pas en arrière.
Quant à lutter contre les syndics low cost qui ne se pointent même pas à l'AG, c'est une autre histoire. Pas la peine de révolutionner toute la loi pour ça. Il suffit d'appliquer des pénalités financières automatiques et suffisantes au syndic pro qui n'envoie personne à l'AG pour qu'ils disparaissent d'eux-mêmes. |
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Édité par - Viviane le 20 juil. 2017 18:09:31 |
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