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nicocg
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 Posté - 30 sept. 2016 : 21:00:10
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Bonjour
J'ai mis mon appartement en vente depuis 2 semaines en agence. Au bout de combien de temps devrais je baisser mon prix de vente et de combien devrais je baisser le prix de vente ?
Il est Ă 79000e en agence. 72000e net vendeur
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 Posté - 08 déc. 2016 : 11:51:29
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J'espère que vous avez vendu votre appartement depuis le mois de septembre. Si ce n'est pas le cas, la réponse est très simple : le prix de vente est trop élevé. Afin d'évaluer correctement un prix de vente, un bon agent immobilier devrait pouvoir vous renseigner. Pour vous donner une 1ere idée, vous pouvez estimer votre bien ligne sur un site comme http://www.meilleursagents.com/.
Vous pouvez Ă©galement contacter votre notaire pour lui demander les prix moyens de transaction lĂ oĂą vous vendez votre bien.
J'ai Ă©galement Ă©crit un article dans mon blog sur le bon moyen d'Ă©valuer le prix de vente d'un bien immobilier :
***suppression de lien publicitaire**** |
Édité par - Numero6 le 09 déc. 2016 04:39:41 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 déc. 2016 : 12:33:14
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citation: Initialement posté par Parlez-moi de ParisJ'espère que vous avez vendu votre appartement depuis le mois de septembre. Si ce n'est pas le cas, la réponse est très simple : le prix de vente est trop élevé. Afin d'évaluer correctement un prix de vente, un bon agent immobilier devrait pouvoir vous renseigner. Pour vous donner une 1ere idée, vous pouvez estimer votre bien ligne sur un site comme http://www.meilleursagents.com/.Vous pouvez également contacter votre notaire pour lui demander les prix moyens de transaction là où vous vendez votre bien. ***modération: suppression lien publicitaire*** |
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nicocg
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Posté - 08 déc. 2016 : 20:52:54
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Non toujours pas vendu. J'ai baissé le prix. J e suis le moins cher et il ne part pas
Je suis dans un quartier populaire |
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Posté - 11 déc. 2016 : 19:46:58
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Avez-vous beaucoup de visites ? Avez-vous reçu des offres d'achat ? L'appartement est-il toujours en agence ? |
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nicocg
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Posté - 11 déc. 2016 : 20:33:58
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Bonjour
Oui j'ai eu quelques visites mais aucune offre.
J'ai baissé le prix de 1000e à 71000e net vendeur
Je voulais le baisser de 5000e mais l agent me l à déconseillé
En effet je suis au prix du marché
Le baisser de 5000e paraîtrait suspect
Qu en pensez vous ?
Il est en agence en mandat exclusif
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Posté - 13 déc. 2016 : 10:07:39
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Le conseille de l'agence ne semble pas être bon. Peu de visites et aucune offre en 3 mois : votre prix de vente est trop élevé.
Si le bien est en exclusivité depuis plus de trois mois et que l'agence ne vous a pas trouvé d'acheteur, je vous conseille de sortir de l'exclusivité (légalement vous pouvez dénoncer un mandat exclusif après 3 mois en informant l'agence par courrier RAR et en lui laissant minimum 15 jours de préavis). Demandez à 2 ou 3 agences d'estimer votre bien et si l'estimation vous semble correcte, proposez leur de commercialiser votre appartement. |
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Chennorris
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:02:27
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À mon sens, un prix de vente doit être justifié. Pour cela, il doit se baser sur un prix au mètre carré (plusieurs sites proposent cette information en la détaillant par lot). Ensuite, si des travaux de rafraichissement ou de mise aux normes sont à prévoir, il faut en déduire le coût. Si le prix que vous avez fixé respecte ces règles, je ne pense pas qu'il soit la source du problème.
Il peut s'agir de la conjoncture actuelle qui fait qu'il est plus difficile de vendre que d'acheter en ce moment. L'appartement peut aussi ne pas être mis suffisamment en avant dans l'annonce. Pour essayer de décoincer la situation, la sortie de l'exclusivité me paraît une bonne option. |
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nicocg
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:09:23
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Mettre l'appartement dans plusieurs agences m'a aussi été déconseillé par l'agent de chez orpi. En effet il m'a dit que si l'acheteur voit mon appartement à différents prix n'est pas bon non plus. Ou alors en plus je le mets sur leboncoin au prix souhaité.
Je ne sais plus quoi faire... |
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Chennorris
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:26:23
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Diffuser l'annonce ailleurs que dans l'agence disposant de l'exclusivité ne doit pas impliquer de modification du prix de vente : avez-vous observé des changements dans le rythme des visites en diffusant l'annonce ailleurs ? "Casser" cette exclusivité en mettant l'annonce sur leboncoin me paraît une bonne idée pour commencer (mais toujours en conservant le même prix de vente, en effet). |
Édité par - Chennorris le 13 déc. 2016 11:28:30 |
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Luc Standon
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Posté - 13 déc. 2016 : 20:56:12
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nicocg
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Posté - 13 déc. 2016 : 21:06:02
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C'est pour ça que j'ai mis mon appartement en agence
J attends une offre. Je vais bien finir par en avoir une.
Sinon je le mettrai en location |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2016 : 05:45:36
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citation: Initialement posté par nicocg
Sinon je le mettrai en location Rien ne vous empêche de faire les deux à la fois : de mettre en ventre un logement déjà loué à un locataire (avec un dossier locatif complet et régulier). Cela vous permettrait alors aussi de justifier d'un bon rendement locatif à un prix d'acquisition attractif de votre appartement, quand bien même il serait dans un "quartier populaire".
Ainsi la baisse du prix serait Ă©ventuellement dĂ» Ă l'occupation locative dudit logement, mais pas parce que depuis septembre vous n'arrivez pas Ă le vendre.
Si vous êtes en copropriété, il faut aussi considéré l'état générale de la copropriété en plus du lieu de situation (quartier), et de l'état de votre logement.
Si vous êtes en zone dite tendue, il faut aussi voir la surface en m² loi carrez : avec les dispositions de la Loi ALUR et les taxes sur les micro-logement >14m² : c'est autant de difficultés réglementaires/législatives à la vente d'un logement de petite surface (si c'est le cas ?).
Bref, il y a de nombreux paramètres à prendre en considération, vous en avez ici quelques uns, mais selon le type de votre appartement, son état, son emplacement, sa superficie, son environnement, il y aura forcément un acheteur au juste prix à un moment : il ne faut pas désespérer.
Par exemple : vendre une grande villa luxueuse de 500m² habitable + prestations complètes sur un terrain de 3 hectares, avec piscine, jacuzzi, espace BBQ, box pour chevaux+grange, le tout situé en pleine foret sans rien autour, proche aérodrome privé à 15km, peut aussi s'avérer extrêmement difficile que de vendre un micro-logement de +/- 10m² avec douche et toilette sur le palier au dernier étage (sans ascenseur) d'une copropriété de moyenne qualité (sans parking, ni gardien) en mauvais état, en plein dans un "quartier populaire" du centre ville : dans les deux cas, il faut trouver l'acheteur. Mais il ne faut pas désespérer car il existe forcément.
Évidement pour l'agent immobilier qui s'occupe de la vente, sa commission ne sera pas du même montant, et il préférera passer plus de temps sur une grosse vente que sur une petite.
Rien ne vous empêche de sortir régulièrement du mandat exclusif (en prévenant votre agence avec LRAR dans les délais) qui semble voir avoir pris en otage de votre propre vente, puis de le remettre en vente dans deux agences différentes, et de passer vous aussi une annonce sur leboncoin.fr ou pap.fr ou même leparticulier.fr, le tout est d'être cohérent et d'avoir les mêmes prix sur l'ensemble des annonces, faute de quoi la crédibilité de l'offre en prends un coup et un coût.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Sunbird
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Posté - 14 déc. 2016 : 09:04:05
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Un appartement vendu loué se vend entre 20 et 30% sous le prix d'un appartement vide. |
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nicocg
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Posté - 14 déc. 2016 : 10:52:18
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J'étais prêt à le baisser de 5000e. L'agent immobilier me l'a déconseillé. Il m'a dit que mon logement est au prix du marché et que de le baisser autant n'était pas la bonne chose à faire. Il m'a bien fait comprendre que cela représente plus de 2 ans charges !
Du coup, je l'ai juste baisser de 1000e.
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Posté - 14 déc. 2016 : 12:32:59
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citation: Si vous êtes en zone dite tendue, il faut aussi voir la surface en m² loi carrez : avec les dispositions de la Loi ALUR et les taxes sur les micro-logement >14m² : La surface selon loi carrez c'est pour la vente, pas pour la location |
Édité par - ribouldingue le 14 déc. 2016 12:40:21 |
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nicocg
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Posté - 14 déc. 2016 : 13:00:48
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Mon appartement fait 70m².
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2016 : 13:51:55
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Si vous êtes en zone dite tendue, il faut aussi voir la surface en m² loi carrez : avec les dispositions de la Loi ALUR et les taxes sur les micro-logement >14m² : La surface selon loi carrez c'est pour la vente, pas pour la location
C'est vrai en cas de vente on parle de loi carrez, La Loi #89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs se réfère simplement à la surface habitable.
"Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'1/20° (=5%) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté." cf. art.3-1 de la Loi du 06/07/1989.
La surface habitable est définie par les 2° et 3° alinéas de l'article R. 111-2 du CCH :
- https://fr.wikipedia.org/wiki/Surface_habitable_(France)
- https://www.service-public.fr/parti...saire/R18320
Alors que depuis 2009, les termes de la loi Carrez s'appliquent à travers la loi Boutin lorsqu'un propriétaire met en location un logement destiné à être une résidence principale. La surface loi Boutin ne comprend pas les combles non aménagés, les caves et sous-sols, les remises et garages, les terrasses et balcons, les vérandas et autres cuisines d'été.
Donc : Le métrage de La surface Loi carrez c'est pratiquement la même chose que la surface habitable mais spécifiquement applicable aux logements en copropriété (avec des superficie de pièces d'au moins 8m²). En cas d'erreur du métrage Loi carrez, la vente peut être annulé.
À présent et au poil près, qui va me préciser avec exactitude la différence entre les 2 métrages surface loi carrez c/ surface habitable R.111-2 du CCH....
citation: Initialement posté par nicocg
Mon appartement fait 70m². Avec ou sans le mobilier ? 
En d'autre terme, certains demanderont des précisions soit en terme de métrage loi carrez (si vous êtes en copropriété) soit en terme de surface habitable (dans les autres cas : maison individuelle / mono-propriété).
Bref vous tournez aux environs de 1000€/m² net vendeur (et encore...)
À vous de comparer avec le prix du marché, et de faire les bons choix.
Peut être faut-il un rafraîchissement et/ou un "home staging" :
- Le home staging fait-il vendre ?
- http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...it-il-vendre
Le home staging c'est aussi la technique préférée de Stéphane PLAZA (le DSK de l'immobilier sur M6 qui aime sa commission le soir mais aussi sa pipe matinale C'est lui qui l'a affirmé en vidéo   : https://www.youtube.com/watch?v=NdEjxqwk4Ys ) :
- http://www.stephaneplazaimmobilier....staging.html
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Édité par - Luc Standon le 14 déc. 2016 13:57:49 |
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nicocg
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Posté - 14 déc. 2016 : 14:02:17
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Sunbird
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Posté - 14 déc. 2016 : 14:39:48
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Changez d'agence ou vendez par vous mĂŞme. |
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Chennorris
Nouveau Membre
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Posté - 19 déc. 2016 : 17:34:03
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Difficile de trouver une valeur fiable du prix au mètre carré tant l'information varie d'un site à l'autre (je trouve du "2 200 €" comme du "moins de 1 400 €"). En admettant que le quartier ne soit pas très prisé (photo de la barre d'immeuble), à 1 300 € / m² le prix de vente arrive à 91 000 €. Donc même en prenant un prix au mètre carré très bas, on est nettement au-dessus des 77 600 € de l'annonce. Vous dites que l'appartement est en bon état donc je ne vois pas ce qui pourrait justifier une baisse de 13 000 € (pas de travaux, pas de rafraîchissement à prévoir).
À moins que je ne me trompe sur le prix au mètre carré (attention : je me trompe peut-être donc à confirmer avec d'autres personnes), votre annonce propose un prix anormalement bas. En me basant sur le calcul énoncé juste avant, j'aurais tendance plutôt à positionner la vente à 91 000 € voire même 95 000 € pour vous laisser une (petite) marge de négociation. Si un prix trop élevé fait fuir pour des raisons évidentes, un prix trop faible n'est pas bon non plus (les acheteurs potentiels pourraient se poser des questions sur pourquoi un prix aussi bas et donc mettre de côté l'annonce sans chercher davantage).
Les photos ne mettent pas bien en avant les qualités de votre bien : on a plus l'impression d'un 50 m² que d'un 70 m² avec des pièces qui donnent l'impression d'être "étirées", les photos sont faites face aux fenêtres (attention aux contre-jours), il est difficile de se faire une idée de la surface sans plan de l'appartement, … Pour reparler de la photo de la barre d'immeuble, je ne pense pas qu'elle soit nécessaire (elle n'est pas très vendeuse), privilégiez plutôt la photo d'une autre pièce voire pourquoi pas le plan de l'appartement. Si c'est possible, une photo regroupant deux photos peut être intéressant (la photo de deux chambres sur un même visuel, par exemple). En bref, il faudrait peut-être retravailler l'annonce aussi de ce côté-ci. |
Édité par - Chennorris le 19 déc. 2016 17:34:32 |
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Baisser prix de vente 
