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JPM
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21
 Posté - 21 août 2016 : 11:28:43
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Vous reprochez à juste titre au syndic de ne pas connaître l'existence du conseil des résidents.
De votre côté respectez scrupuleusement les textes !
Les locataires n'ont rien à voir dans l'existence d'un compte séparé du syndicat des copropriétaires.
Quant aux copropriétaires, ils sont intéressés par la tenue du compte séparé mais pas dans le cadre du conseil des résidents.
Il existe un réel danger à traiter certains dossiers au sein d'un tel conseil : diffuser des informations plus ou moins bien contrôlées
et provoquer un affolement des locataires ou candidats locataires, au préjudice des bailleurs.
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Posté - 21 août 2016 : 13:32:03
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BIBI : IL faut ajouter que ce SDC est en faillite depuis des années. PLus de 25% d'impayés, et maintenant toujours plus de 15%
Il devrait être sous administration judiciaire depuis très longtemps.
Ce syndic appelle des fonds avec comme seul prétexte " les créances douteuses" pour simplement comble chaque année quelques trous de trésorerie.
Ces appels de fonds SONT des fonds de solidarités. Ils sont remboursables aux vendeurs. Cela ne fut certainement pas le cas.
Rechercher d'autres moyens pour éviter l'AJ est d'une très grande irresponsabilité. Ces syndics successifs qui affirment si facilement que ses créances sont douteuses, sans avoir pris d'hypothèques légales, avant que les lots soient vendus, .... sont des voyous.
Ces créances ne sont pas douteuses parce que le syndic le dit !! 
Vous remettez ce sujet sur ce forum sans que rien ne bouge dans cette copro. C'est la cas tribunal avec un administrateur adhoc, ET RIEN d'AUTRE.
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andre78fr
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 Posté - 21 août 2016 : 14:13:35
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Avant de faire la morale à votre syndic, vérifiez quand même que les articles récents s'appliquent à votre copropriété / résidence car le nota me laisse à penser que ce n'est pas aussi évident :
citation:
NOTA : Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, article 91 : "Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 15 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.
Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable.
Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14."
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BIBI
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24
Posté - 22 août 2016 : 04:18:47
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jp.M -je reviens sur votre remarque
- Il existe l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires- Pourriez vous développer ce sujet -
- Ce serait plus moral - qu'un syndic propose une telle solution -
Mais quid du mode et des conditions d'emploi ? |
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 22 août 2016 : 08:43:13
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JB22
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26
Posté - 22 août 2016 : 10:05:08
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Sur le site de JPM, 7/4.2.2
"Il peut apparaître évident que ces chances sont nulles. La valeur du lot est estimée à 60 000 € au maximum et le montant de la créance prioritaire est de 73 000 €. Il est évident que l’assemblée générale ne prendra pas alors la décision de faire procéder à la saisie immobilière."
Cela ne me semble pas évident que le syndicat renonce à recouvrir environ 60.000 € sur une créance de 73.000 €
En cas de vente du bien, la perte définitive est imputée au compte 677 pertes sur créances douteuses et réparties entre les copropriétaires. L' acquéreur va devoir payer une quote part de la perte. |
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BIBI
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Posté - 22 août 2016 : 10:13:20
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Jb. 22
Les saisies ventes ont ete votées en 2015 ..ds ce cas precis
Avant de soumettre en avril 2016 des appels spéciaux pr créances douteuses...La charue avant les boeufs ..
Merci jp.m ..Je consulte ..Selon vos directives . |
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JPM
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Posté - 22 août 2016 : 11:14:04
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La créance prioritaire, c'est une inscription hypothécaire antérieure à celle du syndicat à la requête d'un tiers créancier, quand le privilège spécial ne peut pas jouer.
Si l'inscription porte sur un montant de 73000 € alors que la valeur vénale du lot ne dépasse pas 60 000 € il n'y aura rien pour le syndicat. L'assemblée ne votera pas la saisie immobilière.
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andre78fr
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Posté - 22 août 2016 : 12:16:20
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J'ai lu récemment que la créance du syndicat était au premier rang après le vendeur d'un immeuble et que ce dernier (le SDC) était de plus dispensé d'inscription...
https://fr.wikipedia.org/wiki/Privilèges_immobiliers_(droit) *
puis "Le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu"
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20060324
Le privilège spécial est donc, tel que je le comprends, au profit du syndicat ; l'antériorité c'était l'ancien système non ?
Dans quel cas le privilège spécial ne peut pas jouer (pour les charges de l'année en cours + 4 et les travaux sur 2 ans...) ???
* je n'arrive pas Ă copier un lien wikipedia qui contient un accent, ce qui j'en conviens n'est pas orthodoxe..... |
Édité par - andre78fr le 22 août 2016 12:21:55 |
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JB22
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Posté - 22 août 2016 : 13:56:11
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"Si l'inscription, prioritaire d' un tiers, porte sur un montant de 73000 € alors que la valeur vénale du lot ne dépasse pas 60 000 € il n'y aura rien pour le syndicat. L'assemblée ne votera pas la saisie immobilière.
Je n' avais pas compris que l' inscription prioritaire était celle d' un tiers alors que le "privilège spécial" concerne le syndicat.
Je suis donc d' accord avec vous.
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JPM
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31
Posté - 22 août 2016 : 14:27:49
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Il vous manque un grand bout de la ficelle !!
C'est un superprivilège, certes, mais il ne joue qu'en cas de vente du lot. C'est bien entendu le cas en cas de vente sur saisie immobilière.
La solution vient de Cass 15 février 2006 n° 04-19095
Elle est incontestable puisque le texte est l'article 2374 ancien article 2103 du Code civil qui est le suivant :
Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix;
[...]
1° bis : Conjointement avec le vendeur et le cas échéant avec le prêteur de derniers mentionné au 2° , le syndicat des copropriétaires sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ....
Il est bien certain qu'en l'absence de vente, le privilège ne joue pas.
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andre78fr
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32
Posté - 22 août 2016 : 14:59:09
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Mais c'est bien de la vente du lot dont il s'agit dans votre exemple à 60 k€ / 73 k€ !
Alors à part le vendeur (j'imagine qu'en l'absence du paiement on peut invoquer la nullité et le SDC se tourne alors vers le vendeur...) qui pourrait avoir une créance prioritaire sur le lot vendu ??? |
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JB22
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33
Posté - 22 août 2016 : 15:59:16
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"Il vous manque un grand bout de la ficelle !!"
Vous en avez assez pour me pendre ! |
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JB22
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34
Posté - 22 août 2016 : 16:05:11
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JPM, vous n' avez pas répondu à mon observation:
"En cas de vente du bien, la perte définitive est imputée au compte 677 pertes sur créances douteuses et réparties entre les copropriétaires. L' acquéreur va devoir payer une quote part de la perte."
Ou est la ficelle. |
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andre78fr
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Posté - 22 août 2016 : 16:17:51
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Je n'y mettrai pas ma tĂŞte Ă couper mais il me semble que la corde Ă©tait pour moi !!!
Si on passe une créance en perte c'est bien l'acquéreur et copropriétaire au moment de l'approbation des comptes qui devra en assumer une part, à hauteur des tantièmes du lot...
Et je maintiens ma question, sans piège, ni malice ; puisque le syndicat bénéficie d'un privilège spécial et d'une dispense d'inscription (ce n'est pas l'antériorité qui joue comme avant 1994), qui donc (quel autre créancier) pourrait bien lui passer devant pour le lot vendu ??? |
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Posté - 22 août 2016 : 17:01:05
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BIBI :" - Il existe l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires- Pourriez vous développer ce sujet -
- Ce serait plus moral - qu'un syndic propose une telle solution - "
??????? Je vous ai donné cette réponse il y a très longtemps; avec un article de l'ARC sur l'attitude de certains syndics qui appelle des fonds pour boucher les trous sans aucun vote de l'AG. Votre cas actuel.
Le syndic est en totale illégalité la dessus.
Ce " fond de solidarité " DOIT être voté par l'AG. Un syndic n'a aucun droit d'appeler des fonds sans l'accord de l'AG.
Néanmoins, le nouveau syndic , commet erreurs sur erreurs .. Refuse de signaler au TGI (le dépassement des 25% D'impayés au 31/12/2015
d'ou les appels spécifiques de 70 000 € .. sans pour autant que ce soit suffisant .. pour attendre les exécutions des jugements en cours ..
Appeler 70 000 € sans vote est scandaleux, ce syndic doit être condamné.
BIBI : Tous les copros est irresponsables dans cette copro; et l'age n'a rien Ă faire la dedans.
Encore une fois, direcxtion le TGI et le mandataire Adhoc !! le maire peut agir aussi dans ce dossier. Pourquoi ne pas le consulter en apportant les comptes de cette résidence.
BIBI : vous ĂŞtes " conseil"; mais vos conseils ne sont pas respectueux des lois. Le seul conseil c'est le YGI. Rien d'autre.
"
pas de dettes autres que celles des impayés"
Cela ne veut rien dire du tout !!! cette résidence est en situation de faillite.
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JPM
Modérateur
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37
Posté - 22 août 2016 : 17:31:46
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Le bout de ficelle était pour André78. Le privilège ne joue qu'en cas de vente du lot.
Le syndicat ne dispose pas en permanence de ce privilège. Sa volonté ne peut avoir d'effet que si elle tend à provoquer la vente du lot, ce qui lui permettra de faire jouer le privilège.
Hormis cette solution, le syndicat ne peut qu'attendre la vente décidée par le propriétaire ou étant la conséquence d'une action exercée par un créancier autre que le syndicat.
Sur l'observation de JB22 : citation: "En cas de vente du bien, la perte définitive est imputée au compte 677 pertes sur créances douteuses et réparties entre les copropriétaires. L' acquéreur va devoir payer une quote part de la perte."
Si l'état daté a été établi correctement, une clause a été insérée dans l'acte de vente. Elle n'est pas opposable au syndicat mais en général le risque a été provisionné.
Si l'état daté a été mal établi, la responsabilité du syndicat est engagée avec recours en garantie contre le syndic.
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JB22
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Posté - 22 août 2016 : 18:08:46
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De André78:
"Je n'y mettrai pas ma tĂŞte Ă couper mais il me semble que la corde Ă©tait pour moi "
Une corde au lieu d' une ficelle.
"Si on passe une créance en perte c'est bien l'acquéreur et copropriétaire au moment de l'approbation des comptes qui devra en assumer une part, à hauteur des tantièmes du lot..."
La surprise risque d' ĂŞtre douloureuse.
Exemple de comptabilisation avec les données suivantes:
459 Copropriétaires douteux, débiteur de 100.000 €
491 copropriétaire Provision dépréciation, créditeur de 70.000 €
La syndicat récupère 40.000 €
Débit...512 Banque..................................40.000 €
Crédit..459 Copropriétaires créances douteuse.s..............40.000 €
Débit.. 677 Pertes sur créances douteuses...60.000 €
Crédit..459 Copropriétaires créances douteuses...............60.000 €
Débit..491 Copropriétaires dépréciations......70.000 €
Crédit.78 Reprise dépréciations.....................................70.000 €
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BIBI
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Posté - 23 août 2016 : 07:21:03
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Philippe 388
Les ADF spécifiques ont été votés en A G (en 04) selon le syndic -pour créances douteuses(sans le justifier)
j'ai bien utilisé les notes et conseils à ce moment là !!
J'assiste mes protégés' mais il reste un groupe ''sous l'emprise du fils d'une résidente (qui vit là -il a 60 ans .. la moyenne d'âge des autres = 89 ans) et du responsable des services .. : Ils sont sur place ... (le fils (propriétaire d'un garage) refuse de poser sa candidature au C S .. il avoue ne pas vouloir se fatiguer .. ni assumer de responsabilité - Il préfère contacter des promoteurs .. à qui il cherche à "placer" des appartements à vendre .. qu'il fait visiter par son comparse (le responsable des services ..durant ses heures de travail ) ss doute que c'est ..ou ce sera plus bénéfique pour eux ..
Pour le reste .. tout le reste : vous avez raison -
Vous noterez, que l'article 29-1A ( modifié par LOI N° 2014-366 du 24.3 .2014 -Art.63
.. "En l'absence d'action du syndic .. le juge peut ĂŞtre saisi d'une mĂŞme demande par :
1° Des cop represantant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat .. (sans préciser par avocat interposé .. )
La demande et même signée par 25 % .. a été faite auprès du TGI - en direct.. (sans passer par avocat..) donc demande rejetée ..
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JB22
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Posté - 23 août 2016 : 08:50:41
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"La demande et même signée par 25 % .. a été faite auprès du TGI - en direct.. (sans passer par avocat..) donc demande rejetée .."
En copropriété tous les recours au T.G.I doivent être faits par avocat.
Le recours par les copropriétaires au T.G.I. ne se justifie qu' en cas de carence du syndic dans les actions en recouvrement.
Votre syndic a fait toutes les actions nécessaires aux recouvrements des impayés, qu'apportera de plus le recours au T.G.I., rien, si ce n' est des retards dans les actions et des frais inutiles.
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