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 Posté - 08 juil. 2016 : 18:28:19
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Bonjour,
Je suis Syndic bénévole débutant (depuis 3 ans) et je voudrais vous soumettre une situation un peu complexe. 
Un propriétaire mitoyen (Monsieur L.) de notre copropriété a ses compteurs d'eau et de gaz dans la cave de notre copropriété, laquelle cave appartient à l'une de nos copropriétaires (Mme S.). (la raison : Monsieur L. était autrefois propriétaire de cette cave)
Monsieur L. est récemment entré dans cette cave (sans aucune autorisation expresse de la copropriétaire concernée) pour faire intervenir la société fournissant le gaz.
Pour moi, il s'agit d'une violation du domicile de Mme L.. En même temps :
- ce sont "ses" compteurs
mais
- quand il a vendu la cave, il savait bien qu'il ne pourrait plus y accéder (et il n'a pas fait déplacer les compteurs)
Je ne sais où trouver des textes de loi qui encadrent une telle situation... 
Qu'en pensez-vous ?
Un grand merci pour votre aide ! 
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vazy
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 Posté - 08 juil. 2016 : 18:46:31
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Avant de chercher un texte de loi (qui n'existe sans doute pas) il faudrait trouver... une serrure pour cette cave !
Et aussi pour l'accès aux partie communes du sous-sol.
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:01:20
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caipirinha : ces compteurs d'un voisin mitoyen n'ont rien à faire dans une cave de votre syndicat !
Le fait qu'il fut propriétaire de ce lot cave de votre SDC n'a rien à voir avec ces compteurs qui concernent un tiers du SDC.
Qui a poser ces compteurs PRIVES ? cet ancien copro ?
D'ou viennent ces raccordements qui n'ont pas de rapport avec ceux de la copro ? quelle est la situation de ce pavillon ou immeuble voisin par rapport aux arrivées d'eau et de gaz extérieur ?
Existe t'il une SERVITUDE? convention signée entre ce voisin et la copropriété, passage des tuyaux.
Comment ce tiers au SDC peut il accéder dans problèmes à ces caves et en fracturer une ? Il doit certainement avoir encore les clefs !  
2 soucis:
1. entre ce tiers voisin du syndicat ET la propriétaire de la cave
2. entre la copropriété et ce teirs en ce qui concerne le passage des tuyanx dans les parties communes de votre SDC !!
Comme le propose vazy : changer les serrures d'accès à ces caves, et aussi de la cave par sa propriétaire..... avant de fermer ses compteurs ce qui fera bouger ce voisin si il ne peut plus avoir de l'eau et du Gaz.
EN tant que syndic, prendez contact avec ce tiers voisin mitoyen en lui demandant des explications sur ses compteurs et pour quelle raison sont ils dans votre immeuble ET dans une cave privée, et si il existe un servitude et une convention signée par le SDC et lui me^me.
Il doit bien connaitre la réponse.
Dans ce courrier, vous lui donnez 8 jours pour répondre, et sans réponse vous l'informez que ces arrivées seront fermées.
En tant que syndic j'appellerai également le fournisseur de gaz, et le fournisseur d'eau. Votre copropriétaire Mme S va vous fournir les numéro de compteur.
Un branchement sauvage sur ceux de la copropriété ? posez leur la question ?
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nefer
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:01:32
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une cave n'est pas un domicile
il faut que le propriétaire actuel de la cave regarde sur son acte de propriété s''il y a une servitude pour les compteurs.
Si non, le propriétaire doit adresser un courrier en RAR sous forme de mise en demeure pour décrire la situation et mettre le voisin en demeure de retirer ses installations privatives qui causent un trouble de jouissance sous un délai d'un mois
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:04:51
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Merci pour votre réponse, qui révèle que je n'ai pas été assez complet.
- Monsieur L. a gardé un double de la clé de cette cave (il doit considérer quil peut légitiment y accéder en raison de la présence de ses compteurs). C'est la raison pour laquelle il peut y entrer sans effraction.
- Je viens de faire changer le barillet de la serrure de la cave, avec l'aval de Mme S.
Malgré ce remplacement de barillet, ça ne règle pas la situation générale, sur laquelle j'aimerais beaucoup votre avis. A défaut de texte de loi, toutes vos idées et conseils sont les bienvenus ! :) |
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:11:01
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nefer : une cave n'est pas un domicile
NON, cela est faux !
La violation de domicile et le droit pénal
S’agissant du domicile d’une personne physique, il correspond, de prime abord, à une habitation quelconque et ses dépendances telles qu’une terrasse, ou une cave. En revanche, cette notion ne recouvre ni un véhicule automobile, ni un terrain non clos. En tout cas, il ne peut pas s’agir d’un lieu où le public a librement accès. Il faut noter, également, que la juridiction susvisée étend ladite protection aux domiciles provisoirement inoccupés.
Il y a donc violation du domicile !
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:19:48
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A partir du moment ou le voisin n'a plus la clef, il ne reste au propriétaire de la cave qu'à faire la Lrar de mise en demeure de déplacer les installations.
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vazy
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Posté - 08 juil. 2016 : 19:25:12
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(Suite) Et bien-sûr poser ses conditions pour l'accès à la cave pour les travaux de déplacement avec rendez-vous par écrit avec le concessionnaire etc... |
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goutelette
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Posté - 08 juil. 2016 : 20:27:47
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Bonjour,
il me semble .... que pour "se rapprocher" d' orientation et de conseils, il manque des éléments important lié à l' historique.
1 : Concernant le site : Est-ce une copro/ en surface ? ou immeuble ?
2 : M. L copropriétaire mitoyen ? Immeuble ou Maison.
3 L' historique du démantèlement aiderait à mieux comprendre.
4 : Si ce monsieur a vendu sa cave qui couvrait ses CPTS , est-ce explicable par la séparation de lots ?
5 Avant de crier à la violation de domicile, peut-être que M. a fait un accord tacite avec l' acheteur lors de la vente ?
6 : Pour accéder à la cave, M. L a bien du passer par les parties communes de l' immeuble ? A- t-il un droit d' accès ?
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Gédehem
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Posté - 08 juil. 2016 : 22:30:03
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Il s'agit là d'un litige qui ne concerne en rien le syndicat.
Mme S a acheté un lot "cave", dans laquelle sont installés des compteurs gaz et autres à l'usage d'une propriété mitoyenne. On peut se poser la question de la situation de ces compteurs.
Voir si une clause sur ce point existe dans les actes.
Mme S doit en faire son affaire avec son ex vendeur, ce qu'elle aurait du faire lors de l'achat. En demandant à L de faire changer ces compteurs d'emplacement.
Sauf pour un conseil entre voisin, le syndic de ce syndicat n'a pas à s'en mêler.
"Pour accéder à la cave, M. L a bien du passer par les parties communes de l' immeuble ? A- t-il un droit d' accès ? "
Un "droit d'accès' ?????
Fichtre, notre ami ne doit pas avoir beaucoup de visiteur .....
Il y a des miradors à l'entrée ?
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Édité par - Gédehem le 08 juil. 2016 22:33:09 |
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Posté - 09 juil. 2016 : 14:54:11
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Bonjour à tous,
Désolé pour le silence radio, mais j'ai passé beaucoup de temps à éplucher les PVs d'AG depuis... 1987 !
Je vais donc essayer maintenant de répondre à toutes vos questions en reconstituant l'historique de la copropriété, qui n'est pas encore totalement clair. Je n'y suis que depuis 3 ans, il manque des PVs d'AGs et je ne dispose pas du règlement de copropriété là où je réside actuellement.
Il s'agit d'un immeuble de ville en pierre de 3 étages de la fin du XVIIIème, qui a probablement été initialement un couvent. Avant les 1980, cet immeuble a intégralement appartenu à Monsieur L. En 1984, il a revendu l'aile Ouest, qui a été scindée en 7 lots habitables + une grande cave. C'est la copropriété dont je m'occupe (je suis propriétaire à 165/1000). Monsieur L a conservé l'intégralité de l'aile Est en tant qu'appartement (environ 400m2). Dans l'historique des PVs d'AG de la fin des années 1980, je retrouve trace de Monsieur L. en tant que copropriétaire de ma copropriété, à 65/1000, car il détient... la cave (et en même temps, l'aile EST du bâtiment qui ne fait pas partie de la copropriété).
- Le PV de l'AG du 14/02/1991 stipule explicitement "Il est demandé au syndic de revoir la position du compteur d'eau de M. L. ainsi que de son compteur de gaz".
- Monsieur L. semble avoir revendu la cave au cours de l'année 1993 à une copropriétaire, mais cette opération n'entraine aucune mention, sur aucun PV d'AG (ni avant, ni après la vente).
En 1994, Monsieur L. n'est plus copropriétaire, mais ses compteurs sont toujours dans la cave, qui elle appartient à une copropriétaire. Il ne s'agit donc pas d'un branchement sauvage. Historiquement, les tuyaux sont légitimement en place. Mais plus depuis que la cave appartient à une copropriétaire.
Par ailleurs, le réglement de notre copropriété, que je cite de mémoire, stipule que Monsieur L. dispose d'un droit de passage dans nos communs pour accéder à son appartement.
Je n'ai trace d'aucun document précisant un quelconque accord entre Monsieur L. et la copropriété, ni avec la copropriétaire de la cave.
J'espère que tous ces éléments suffiront à expliciter la situation et choisir la meilleure action à mener.
Encore merci pour votre aide. :) |
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Posté - 09 juil. 2016 : 15:15:55
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caipirinha : les détails de h'historique sont clair.
.Mr L est propriétaire d'un appartement mitoyen à votre copropriété, avec une servitude de passage pour accéder à son appartement.
.Mme S est propriétaire d'une cave, lot privatif dans lequel sont els compteurs d'eau et de gaz déservant cet appartement de 400m2 et qui existent depuis le début de la copropriété.
.en 1991, il fut évoqué le déplacement des compteurs de Mr L. Compteurs privatis n'ayant aucun rapport avec votre copropriété, et sans servitude signée à Mme S.
. Vous n'avez donc pas à vous mêler de cette histoire qui ne regarde que Mr S et Mme L.
. A cette copropriétaire de mettre en demeure Mr L de déplacer ses compteurs sous huit jours. Si rien ne bouge elle ferme ses accès d'eau et de gaz. |
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Posté - 09 juil. 2016 : 15:43:25
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Merci Philippe,
Votre résumé est tout à fait pertinent.
Toutefois, j'ai (encore) oublié de préciser un point qui a peut-être son importance : le compteur d'eau de Monsieur L. est repiqué sur notre installation (depuis toujours). Pendant plus de 20 ans, notre copropriété a payé son eau (si, si, mais le détail de cette affaire sort du cadre de ce fil de discussion). Cette histoire est aujourd'hui réglée, mais je refacture à Monsieur L. chaque trimestre l'eau qu'il consomme. Voilà pourquoi je me sens (pour l'instant, encore) concerné. |
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Posté - 09 juil. 2016 : 16:13:57
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caipirinha : Pendant plus de 20 ans, notre copropriété a payé son eau, si, si, mais le détail de cette affaire sort du cadre de ce fil de discussion.... Cette histoire est aujourd'hui réglée, mais je refacture à Monsieur L. chaque trimestre l'eau qu'il consomme
??? Un détail sans importance.
Mais la question fut posée : Un branchement sauvage sur ceux de la copropriété ?
20 ans sans payer l'eau, et ce n'est pas un branchement sauvage ?
ET le Gaz, même chose ?
Mais avec ce "petit détail" vous avez mis le SDC dans un autre souci. Facturer de l'eau, du gaz, ou de l'électricité n'est pas du tout l'objet d'un syndicat de copropriétaire !! c'est ILLEGAL.
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vazy
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Posté - 09 juil. 2016 : 19:30:41
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citation: Cette histoire est aujourd'hui réglée... 
Euh... pas du tout ! Il semblerait que M.L est réussi une nouvelle fois à embrouiller votre syndicat !
Il va falloir le pousser un peu pour qu'il engage les frais qu'il ne veut pas engager depuis + de 20 ans: déplacer ses compteurs et se séparer totalement de votre syndicat. |
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nefer
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Posté - 09 juil. 2016 : 21:26:05
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il est donc impératif de le mettre en demeure d'avoir ses propres branchements privatifs.
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Posté - 10 juil. 2016 : 00:40:22
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Je comprends votre stupéfaction. En arrivant dans la copropriété, j'ai découvert que le Syndic précédent (Foncia) faisait absolument n'importe quoi et avait laissé l'ensemble se dégrader.
J'ai donc hérité d'une copropriété avec de nombreux "cadavres dans le tiroir", que j'ai tenté de solutionner au fur et à mesure.
Ce qui est réglé, concernant la fourniture de l'eau, c'est que le Syndicat des copropriétaires a demandé une régularisation de l'eau pour les 3 dernières années écoulées.
Ce qui ne l'est pas : ses compteurs sont effectivement toujours présents dans notre copropriété.
Non, il n'y a eu aucun branchement sauvage :
- pour l'eau : le compteur général se divise en 2 branches, une pour chaque aile de l'immeuble.
- pour le gaz : le conduit traverse notre copropriété, mais alimente seulement l'appartement de Monsieur L. , car nous n'avons le gaz dans notre aile de l'immeuble.
Donc, jusqu'à présent, je "refacture" (j'entends à présent, et grâce à vous, que c'est illégal) simplement l'eau consommée (puisque Monsieur L. dispose d'un compteur divisionnaire). Personnellement, en finir avec tout ceci va me simplifier la vie. C'est une bonne nouvelle. :)
Je comprends donc la nécessité de le mettre d'urgence en demeure (sur la base de quel texte de loi ?). Toutefois, il y a des locataires dans l'appartement de Monsieur L. (qui ont également leurs propres soucis avec lui) : je ne sais quel délai il est possible d'accorder, etc.
Le déplacement de ces compteurs va coûter une fortune à Monsieur L. et prendre un temps important, car les nouvelles alimentations vont devoir traverser toute l'aile de son immeuble, sur plus de 50 m, dans un bâtiment du XVIIIème situé en "zone protégée" par l'UNESCO (ceci explique pourquoi Monsieur L a traîné des pieds sur ce dossier depuis 25 ans). |
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Posté - 10 juil. 2016 : 07:53:15
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citation: Il s'agit là d'un litige qui ne concerne en rien le syndicat.
Mme S a acheté un lot "cave", dans laquelle sont installés des compteurs gaz et autres à l'usage d'une propriété mitoyenne. On peut se poser la question de la situation de ces compteurs. Ce serait exact si Madame S possédait entreposé dans sa cave deux compteurs.
Il s'agit en réalité d'une installation, avec le passage de tuyaux, de gaz et autre donc, qui traversent bien cette fois les parties communes.
Ces installations semblent bien n'avoir pas été autorisées, et découvertes assez récemment.
EN revanche, il seriat bon de mettre en demeure assez rapidement maintenant le voisin de ne plus utiliser ces parties communes, accessoirement de vider les parties privatives des comptages, mais cela ne regarde en effet que Mme S, faute de quoi au bout d'un certain temps cela risque d'être plus difficile, le syndicat ne pouvant plus plaider l'ignorance. |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2016 : 10:10:26
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il faut voir avec la propriétaire de la cave si elle a une protection juridique pour lui soumettre le sujet |
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Posté - 10 juil. 2016 : 11:41:04
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caipirinha : Je comprends donc la nécessité de le mettre d'urgence en demeure (sur la base de quel texte de loi ?). Toutefois, il y a des locataires dans l'appartement de Monsieur L. (qui ont également leurs propres soucis avec lui) : je ne sais quel délai il est possible d'accorder, etc
Le déplacement de ces compteurs va coûter une fortune à Monsieur L. et prendre un temps important, car les nouvelles alimentations vont devoir traverser toute l'aile de son immeuble, sur plus de 50 m, dans un bâtiment du XVIIIème situé en "zone protégée" par l'UNESCO (ceci explique pourquoi Monsieur L a traîné des pieds sur ce dossier depuis 25 ans).
??? LOcatires ? ses travaux perso de tuyauterie ? mais cela ne vous concerne pas. Ce sont SES problèmes. A lui de les régler rapidement.
La seule solution la moins couteuse, c'est de signer une covention de servitude entre Mme S et Mr L. Il ne pourra rentrer dans cette cave qu'avec l'accord de Mme S. Il ne se risquera plus à ouvrir cette porte ( dont il doit encore posséder un double !!).
Et aussi de signer une servitude de passage pour les passages de ses canalisations dans les parties communes du SDC, avec la cropropriété.
C'est à dire passage par un notaire.
caipirinha : prenez aussi conseil avec un avocat spécialisé. Il vous donnera la marche à suivre en cas de refus ou de silence de ce voisin, qui a profité pendant 20 ans de l"incompétence des précédents syndics.
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Posté - 10 juil. 2016 : 13:23:21
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citation: La seule solution la moins couteuse, c'est de signer une convention de servitude entre Mme S et Mr L. Il ne pourra rentrer dans cette cave qu'avec l'accord de Mme S. Il ne se risquera plus à ouvrir cette porte Il reste quand même des tuyaux dans les parties communes.
Une autre convention?
Le jour ou l'on veut détruire l'immeuble pour le reconstruire?
Le jour ou un dégat dans l'immeuble comprime les tuyaux?
Le jour ou la canalisation d'arrivée fuit et que le distributeur ne veut pas la refaire et préfère en faire passer une autre en creusant un nouveau trou?
Est-on même certain que Monsieur L est propriétaire de tous ces tuyaux, une partie n'apprtient-elle par à la commune ou au distributeur |
Édité par - ribouldingue le 10 juil. 2016 13:26:01 |
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Sujet |
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Compteurs de flux et violation de domicile 
