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bevalna
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 Posté - 24 févr. 2016 : 19:53:44
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Bonjour à tous
je loue une maison par le biais d'une agence à un couple avec enfants. Le bail, avec caution solidaire, date de décembre 2010.
En aout 2015 Monsieur est parti, laissant la maison à Madame. Dans la foulée Monsieur s'est désengagé du bail et la caution solidaire qui n'est autre que son père en a fait de même, se gardant bien l'un comme l'autre de préciser leurs coordonnées postales, numériques ou téléphoniques.
De ce fait, depuis septembre l'agence ne me verse plus que le montant de l'apl, Madame ne payant pas la part restant à sa charge. En février la caf a suspendu le versement de l'apl et l'agence ne m'a donc rien versé.
L'agence ne me tient au courant de rien, ne me transmet aucune information, cela fait maintenant 6 mois que le loyer n'est pas entiérement payé et j'ai du insister avant-hier pour qu'enfin ils se décident à faire un commandement de payer, enfin si ils tiennent parole.
La locataire est injoignable il parait, tout comme Monsieur et la caution.
J'avais proposé à l'agence en novembre de commencer une procédure de signalement auprés de la caf mais ils ont refusé arguant que la locataire étant injoignable ils ne pourraient pas faire un étalement de la dette et que la caf finirait par supprimer les aides, ce qui est arrivé de toutes façons.
Manifestement la locataire ne s'est pas fait connaitre auprés des services sociaux qui auraient pu l'aider.
Je ne sais pas comment réagir tant au niveau de l'agence qu'au niveau des locataires.
A ce jour l'agence ne m'a fourni aucun justificatif des éventuelles démarches qu'elle aurait pu faire dans le but de récupérer les sommes dues.
Je les ai appelés lundi comme je n'avais rien touché ce mois-ci, pour apprendre que les aides au logement ayant été supprimées en fevrier, ils n'avaient rien à me donner. Je leur ai alors suggérer d'envoyer un commandement de payer, à voir si ils vont effectivement le faire......
Que me conseillez vous?
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Édité par - bevalna le 24 févr. 2016 20:05:27 |
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 Posté - 24 févr. 2016 : 20:09:42
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citation: Dans la foulée Monsieur s'est désengagé du bail et la caution solidaire qui n'est autre que son père en a fait de même Comment est-ce possible pour la caution solidaire?
citation: L'agence ne me tient au courant de rien, ne me transmet aucune information, cela fait maintenant 6 mois que le loyer n'est pas entiérement payé et j'ai du insister avant-hier pour qu'enfin ils se décident à faire un commandement de payer, enfin si ils tiennent parole. Il y a faute manifeste de gestion
Sinon quand le bail prend -il fin?
Normalement il aurait fallu depuis longtemps (je suppose que le loyer a deja été demandé par courrier RAR) délivrer commandement de payer puis engager la procédure de résiliation avant expulsion/
Ou alternativement attendre la fin du bail pour ne pas renouveller si c'est proche?
citation: J'avais proposer à l'agence en novembre de commencer une procédure de signalement auprés de la caf mais ils ont refusé arguant que la locataire étant injoignable ils ne pourraient pas faire un étalement de la dette et que la caf finirait par supprimer les aides, ce qui est arrivé de toutes façons. Il y a faute de gestion manifeste parce que l'engagement envers la Caf était de déclarer les impayés, seule facon que l'allocation puisse être vversée. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 févr. 2016 : 23:01:58
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entant que propriétaire mandant, vous devez adresser un courrier en RAR à l'agence de mise en demeure de vous transmettre une copie de tout le dossier ( si vous ne l'avez pas): copie du bail, de l'état des lieux d'entrée, des actes de cauton solidaire, des pièces d'identité, tous les documents fournis par les locataires avant la signature du bail ....du congé donné par Monsieur....et de tous les courriers adessés par l'agence aux locataires |
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bevalna
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Posté - 25 févr. 2016 : 08:11:18
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@ribouldingue je vais répondre dans l'ordre :-)
Alors pour la caution solidaire, normalement ce n'est pas possible de se désengager mais cette personne habitant en Belgique, l'agence me dit avoir perdu sa trace (un retraité de 66 ans. .. )
Le bail a pris effet le 21 décembre 2010 pour 3 ans reconductibles donc il prend fin le 20 décembre de cette année (ouf)
Comme je vous l'ai dit je n'ai aucune preuve des démarches effectuées par l'agence, lundi ils m'ont dit que le responsable s'était rendu chez la locataire (à 500m de l'agence) , qu' elle leur avait dit qu'elle allait venir payer la semaine suivante et ils ont dit ok et attendent encore sa venue. .....
Pour la caf j'avoue ne pas savoir quoi faire, idem pour l'adil et le ccas....
Je mettrais bien la caf au courant mais comme ça fait déjà 6 mois d'impayés et en plus l'agence m'a dit que les aides avaient été suspendues car ses enfants ne vivent plus avec elle et qu'elle n'a pas fourni les papiers nécessaires pour continuer à avoir des aides....
Maintenant que j'y pense l'argument de l'agence comme quoi ils n'ont pas prévenu la caf parce qu'ils n'auraient pas pu mettre en place un plan d'étalement de la dette faute de pouvoir contacter la locataire ne tient pas, surtout qu'ils avaient 6 mois aprés la déclaration pour le faire ce qui nous faisait au bas mot 9 mois pour y arriver, soit jusque mai
@nefer j'ai le bail et l'état des lieux mais c'est tout |
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Édité par - bevalna le 25 févr. 2016 08:15:17 |
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Posté - 25 févr. 2016 : 08:21:17
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citation: Le bail a pris effet le 21 décembre 2010 pour 3 ans reconductibles donc il prend fin le 20 décembre de cette année (ouf) Il y a donc un congé pour motif réel et sérieux a donner, environ 80 euros d'huissier.
Récupérez le dossier ou sa copie, en particulier 1/ Le contrat de bail 2/ Le congé de mOnsieur et allez vois un huissier de justice, faites jouer la concurrence pour le prix, car si l'acte est tarifé, la rédaction ne l'est pas et cela peut varier entre presque zero et 400 euros.
Il faut que l'huissier ait signifié avant le 20 juin.
Si vous êtes sur de vous, rédigez le congé par courrier RAR et envoyez le en mai. EN cas de refus d'aller le chercher a la poste, l'huissier est la seconde chance au grattage.
Méfiez vous de Monsieur ou de Madame 'Ilmondique'.
Envoyez un courrier RAR demandant un historique et la copie de toutes les pièces du dossier que vous listez. Incluez la copie du courrier d'information à la Caf concernant la constitution d'un impayé dans les termes exigés par la Caf.
Ne croyez que ce que vous avez en papier: Scripta manent verba volent
citation: Je mettrais bien la caf au courant mais comme ça fait déjà 6 mois d'impayés et en plus l'agence m'a dit que les aides avaient été suspendues car ses enfants ne vivent plus avec elle Si la caf a coupé le versement direct, l'heure n'est plus a transmettre une information que la caf a deja eu.
Il faudrait surtout savoir qui a menti a la caf, et une enquete peut fort bien montrer que tout le mode a menti (le locataire, l'agence)
citation: l'agence m'a dit que les aides avaient été suspendues car ses enfants ne vivent plus avec elle et qu'elle n'a pas fourni les papiers nécessaires pour continuer à avoir des aides.... On connait l'age des enfants (et leur nombre)?
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bevalna
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Posté - 25 févr. 2016 : 09:58:55
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Pour ce qui est de la caf, l'agence m'a confirmé lundi qu'elle ne leur avait pas signalé le défaut de paiement de la locataire pour éviter la suspension du paiement des aides en cas de non-réalisation d'un plan d'étalement de la dette du locataire, confirmant ce qu'elle m'avait déjà dit en novembre lorsque j'avais évoqué la déclaration de la situation à la caf. Ils m'avaient alors répondu qu'il ne fallait pas signaler le défaut de paiement à la caf sous peine de voir l'apl supprimée, donc ils n'ont rien signalé. Je me demande parfois si ils travaillent pour moi ou pour la locataire....
Les enfants sont 2 ou 3 et ont moins de 13 ans je pense, il sont partis vivre avec leur père (l'ex-mari de Madame) dixit l'agence |
Édité par - bevalna le 25 févr. 2016 10:10:30 |
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Posté - 25 févr. 2016 : 12:18:17
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Bon courage....
Etonnant pour les enfants. La loi ne dit nullement qu'ils décident eux-même de vivre avec l'un plutot que l'autre. |
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bevalna
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Posté - 03 mars 2016 : 17:49:17
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bonjour à tous,
je pensais être sortie de cette histoire lorsque après avoir contacté l'agence cette dernière m'a dit avoir envoyé mon dossier chez l'huissier pour établir un commandement de payer et déclaré à la caf le non paiement de la partie loyer du locataire, j'en avais profité pour demander l'envoi des pièces du dossier et que l'on m'avait répondu que ça serait fait le jour suivant par mail.
Comme trois jours plus tard je n'avais toujours rien reçu, j'ai renouvelé ma demande (par mail) et là j'ai reçu les extraits de compte locataire et propriétaire de la location. Donc je renvois un mail pour demander selon vos conseils la totalité des pièces du dossier que j'ai finalement reçue cet après-midi. Et là , surprise, aucune lettre recommandée avec AR, que ce soit de la part du locataire parti, de la caution ou même de l'agence, juste des "1er rappel" avec le détail des sommes dues, aucun justificatif de déclaration de la situation à la caf, et le pire, la notification d'arrêt du versement des allocations logement motif: "En effet nous ne connaissons toujours pas le montant de son loyer de juillet 2015" courrier du 7 janvier 2016 à l'agence!! C'est à l'agence de télédéclarer les loyers il me semble.
Je ne sais même pas si un commandement de payer est recevable lorsque aucun recommandé n'a été envoyé avant.
La cerise sur le gâteau: pour envoyer un commandement de payer à la caution qui réside en Belgique , il faut un huissier Belge: 300€.
J'ai contacté l'ADIL qui m'a dit que déjà c'était une faute de la part de l'agence d'avoir fait un bail avec une caution solidaire résidant en Belgique et que le suivi du dossier n'était pas conforme (et encore je ne savais pas quand je les ai appelés qu'il n'i avait pas de RAR et que la suppression de l'allocation logement était de leur faute.....
LÃ franchement, je ne sais pas quoi faire
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Édité par - bevalna le 03 mars 2016 18:23:57 |
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Posté - 04 mars 2016 : 07:51:07
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citation: Donc je renvois un mail pour demander selon vos conseils la totalité des pièces du dossier Sincèrement vous êtes gonflé, personne ne vous a conseillé cela.
On vous a (moi inclus) conseillé d'adresser un courrier RAR. Pas un mail!!!!!!!
Avec vos mails sans valeur, vous pratiquez vis a vis de l'agence exactement les mêmes méthodes que vous critiquez de l'agence envers votre locataire.
Il serait temps de faire les choses sérieusement, donc professionnellement.
citation: La cerise sur le gâteau: pour envoyer un commandement de payer à la caution qui réside en Belgique , il faut un huissier Belge: 300€. En voila une information qu'elle est bonne.
Certes on n' a pas le droit normalement de refuser une caution d'un candidat au motif qu’elle n'est pas française, mais bon, si on aime les problèmes, y'a qu'à choisir une caution résident en Ouganda ou au Kamtchatka.
Deja, la Belgique, c'est bien compliqué.
citation: J'ai contacté l'ADIL qui m'a dit que déjà c'était une faute de la part de l'agence d'avoir fait un bail avec une caution solidaire résidant en Belgique Allons bon, vous êtes tombé sur une ADIL incompétente (en plus!)!
Mettez lui sous le nez cet extrait de la loi de Juillet 1989 pour que ce soit-disant conseiller arrête de proclamer des stupidités:
citation: Article 22-1
.../...
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Je résume: C'est interdit de refuser, mais il est fortement conseillé de ne pas le faire.
Dans votre cas, du coup, aucune possibilité de vous retourner contre l'agence pour ce motif en revanche;
citation: Là franchement, je ne sais pas quoi faire Passez par un pro, parce que du coup, vous indiquiez n'avoir aucune info, puis avec juste un mail, tout tombe, du coup je n'ai guère de confiance dans la suite des opérations menées.
Quand vous prenez les conseils, vous allez à l'ADIL ou l'on tombe sur un conseiller incompétent, il faut arrêter ce travail d'amateur.
Personne n'envoie de courrier RAR a personne dans une affaire ou les problèmes s'accumulent de puis un an au moins, et vous n'écoutez pas les conseils.
PS: Quelqu'un a t'il deja été vvérifier que le logement est toujours occupé? |
Édité par - ribouldingue le 04 mars 2016 08:16:41 |
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bevalna
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Posté - 04 mars 2016 : 09:08:24
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Bon déjà je lis les conseils mais j'ai privilégié le dialogue avant d'avoir recours aux procédures officielles. Les problèmes sont apparus en septembre 2015, il y a donc 6 mois .
J'ai eu jusque maintenant des relations courtoises et cordiales avec cette agence, pour l'instant j'essaie de réunir les infos nécessaires afin d'avoir une connaissance du dossier la plus complète possible avant de déclencher les hostilités.
Il est difficile de prendre la bonne décision lorsque l'on a des infos différentes suivant que l'on consulte ce forum, l'ADIL, l'agence ou même une assurance juridique. J'essaie donc de faire la synthèse de tout cela afin de prendre la bonne décision et envoyer un RAR correctement formulé. |
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Posté - 04 mars 2016 : 12:31:20
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citation: Bon déjà je lis les conseils mais j'ai privilégié le dialogue C'est votre choix, et personne ne vous a conseillé cela, donc je réitère, vous êtes 'gonflé' d'écrire qu'on vous a vonseillé ca....
citation: pour l'instant j'essaie de réunir les infos nécessaires afin d'avoir une connaissance du dossier la plus complète possible avant de déclencher les hostilités. Donc vous rêvez. Parce que une expulsion ca se fait en référé quand c'est bien mené, au titre de l'urgence et de la non contestation.
Vous êtes bien parti pour annihiler les deux (et de démontrer accessoirement que ne pas recevoir votre loyer ne vous cause qu'un préjudice mineur); |
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Posté - 04 mars 2016 : 19:51:21
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Un peu de tolérance pour les non-pros... |
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Posté - 05 mars 2016 : 14:37:26
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citation: Un peu de tolérance pour les non-pros.. Il ne s'agit pas de non-pro, il s'agit de mensonge. |
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Posté - 05 mars 2016 : 19:25:24
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Tout doux...  |
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bevalna
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14
Posté - 06 mars 2016 : 08:26:09
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Je me suis peut-etre mal exprimée, j'ai demandé les documents que l'on m'avait conseillé de demander, c'est tout. Sur un autre topic une personne dans le même cas à pris rdv avec son agence et s'est fait remettre les documents sur place, pas de RAR non plus. De plus c'est l'agence qui a pris l'initiative de m'envoyer les relevés de compte en premier, je n'allais pas leur envyer un RAR dans la foulée, ça n'aurait pas eu de sens.
@universimmo merci |
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Pcg84
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Posté - 09 mars 2016 : 14:02:34
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citation: Dans la foulée Monsieur s'est désengagé du bail
S'il s'agit d'un couple marié, on ne peut être désengagé du bail qu'avec un jugement de divorce attribuant le logement à l'ex, sinon la solidarité persiste, congé ou pas congé.
Vous avez intérêt à charger au plus vite un avocat de la résiliation du bail, à moins que vous ne souhaitiez pas de représentant, ce qui est possible pour ce type de procédure.
Vous avez également intérêt à résilier votre mandat de gestion. |
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bevalna
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Posté - 10 mars 2016 : 10:25:49
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citation:
S'il s'agit d'un couple marié, on ne peut être désengagé du bail qu'avec un jugement de divorce attribuant le logement à l'ex, sinon la solidarité persiste, congé ou pas congé.
Il ne s'agit pas d'un couple marié et la lettre envoyée par Monsieur est une lettre simple signifiant son désengagement ainsi que celui de la caution et signée uniquement de la main de Monsieur.
citation: Vous avez intérêt à charger au plus vite un avocat de la résiliation du bail, à moins que vous ne souhaitiez pas de représentant, ce qui est possible pour ce type de procédure.
Je ne peux malheureusement pas m'occuper moi-même de cette affaire mais j'ai une assurance juridique avec option "bailleur" qui pourra le faire ou du moins obliger l'agence à tenir ses engagements. Le seul préalable pour faire fonctionner l'assurance juridique est d'envoyer un RAR à l'agence, le hic c'est que je ne sais pas quoi mettre dans le courrier tant j'ai eu des infos différentes.
De plus, pour résilier le bail il faut attendre deux mois après un commandement de payer délivré par huissier (c'est ce que l'on m'a dit) donc il est trop tôt pour le faire puisque l'huissier à accusé réception du dossier en vue du recouvrement le 1er mars.
citation: Vous avez également intérêt à résilier votre mandat de gestion.
je pensais attendre d'avoir récupéré mes loyers avant de le faire car l'agence serait trop contente de se débarrasser de cette affaire , après tout c'est à eux d'assumer les erreurs de gestion qui ont été commises. |
Édité par - bevalna le 10 mars 2016 10:27:19 |
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Posté - 10 mars 2016 : 11:18:00
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citation: après tout c'est à eux d'assumer les erreurs de gestion qui ont été commises. Personnelement quand j'ai affaire à des incpables, j en conserve le lien que tant qu'ils peuvent me fournir des documents et des informations, mais je n'escompterait rien d'eaux pour une action, surtotu corrective.
citation: j'ai une assurance juridique avec option "bailleur" qui pourra le faire ou du moins obliger l'agence à tenir ses engagements. Il faut voir justement très rapidement si l'assistance peut agir en direct, ce qui va etre rapide et direct (elle paye l'avocat) ou si vous ne l'employez que pour presser le citron a l'agence qui du coup va solliciter un avocat que vous allez payer, auxquels couts risquent de s'ajouter des frais additionnels de l'agance pour ce dossier;
L'action en Belgique va ajouter d'autres couts tres tres importants. S'ils sont pris en compte par l'assitance, ce sera cela de moins à payer.
je sentirais et de loin, le premier cas préférable. Si vous restez avec l'agence, je doute que cela puisse vous être payé.
Votre délai de deux mois est en cours, donc il faut avoir résolu cette question rapidement, si possible dans les deux semaines qui viennet, sinon des délais additionnels vont s'ajouter encore. |
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bevalna
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Posté - 10 mars 2016 : 12:19:25
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Le souci avec l'assurance juridique c'est qu'elle va s'occuper de la mauvaise gestion de l'agence et non pas du défaut de paiement de mon locataire, d'abord en privilégiant une solution amiable en lui rappelant ses obligations puis de manière plus officielle ce qui aura sûrement pour effet de braquer l'agence..... Normalement les frais d'avocat sont pris en charge par l'assurance à condition que je n'engage aucune procédure avant de les avoir contactés. Mais, je le répète, le but n'est pas de me mettre l'agence à dos mais de récupérer mes loyers et faire partir le locataire et ça, c'est leur boulot, c'est pour ça que je paie une agence. Si je commence à me battre avec l'agence, j'aurais deux litiges sur le feu, un avec l'agence, pris en charge par l'assurance et un avec le locataire qui, celui ci sera à ma charge puisque mon contrat d'assurance concerne un bien donné en location par le biais d''une agence. Voilà pourquoi je prends vraiment le temps de la réflexion avant de décider quoi que ce soit car je pourrais faire pire que mieux en prenant la mauvaise décision. |
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Posté - 10 mars 2016 : 12:47:07
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citation: j'aurais deux litiges sur le feu, un avec l'agence, pris en charge par l'assurance et un avec le locataire Euh, désolé, j'ai beau enlever et remettre mes lunettes, lire et relire.
Vos deux litiges: Vous les avez deja. |
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Posté - 10 mars 2016 : 13:03:24
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citation: Le bail a pris effet le 21 décembre 2010 pour 3 ans reconductibles donc il prend fin le 20 décembre de cette année (ouf) N'omettez pas en outre de faire délivrer congé. Même si les impayés sont théoriquement pris en compte par l'assurance, l'irrégularité des paiements, les retards tres importants, l'absence de communication entre la locataire et l'agence le cas échéant sont des motifs réels et sérieux.
C'est en outre un argument imparable qui dira a la locataire que même si elle se défend, la, elle n'y coupera pas. |
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Agence et loyers impayés 
