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nicocg
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 Posté - 01 janv. 2016 : 16:53:06
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Je viens d acheter un appartement. Le mien n est pas encore vendu. Je signe chez le notaire le 15 mars prochain. Si mon appartement n est pas vendu d ici là , ne serait il pas plus judicieux de le mettre en location ? Avoir à payer double charges trimestrielles m inquiète un peu !
Comment faire le calcul ?
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1
 Posté - 01 janv. 2016 : 17:48:23
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Je ne sais pas.
Quels sont vos critères? |
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nicocg
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 2
Posté - 01 janv. 2016 : 17:54:25
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Si je ne perds pas d argent
Mon prĂŞt immobilier ne m empĂŞche de vivre correctement
J emprunté 70000 sur 20 ans
Je peux le louer 400 e hors charges |
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dwarf87
Contributeur débutant
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Posté - 02 janv. 2016 : 08:33:12
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70K€ sur 20 ans à 2.20% (avec assurance) mais ça peut monter plus selon votre profession et vos risques. --> 361€ / mois
à 2.50%, ça donne 371€ et à 3%, ça donne 388€ / mois.
Pour le loyer, vous devriez avoir loyers = mensualités + TF :
Si vous le louez à 400€, cela veut dire que vous devez avoir à peu près la même chose en TF, soit 33€/mois
Vous aurez donc à payer les autres charges afférentes aux propriétaires (non déductibles).
Comme vous ne détaillez que trop peu votre projet, je ne peux pas vous en dire plus :
-- Quel est votre objectif ? revenus maintenant, revenus pour la retraite (quel âge?) ?
-- Y a-t-il des travaux à prévoir ? tout de suite ? dans les années à venir ?
-- A combien peut se vendre votre bien ?
-- Est-ce que vous le louez nu, meublé ?
-- Quel régime fiscal choisissez-vous ?
-- Louez-vous déjà des biens ?
-- Dans quelle ville se trouve votre appartement ? Et oĂą habitez vous ?
-- etc.
Si votre seule crainte, c'est de payer les charges de votre appartement jusqu'à se qu'il soit vendu, je ne pense pas dans ce cas que ce soit une bonne idée de le louer. Si en revanche vous avez un véritable projet derrière la tête (voir mes quelques questions), alors ça peut se faire. |
Édité par - dwarf87 le 02 janv. 2016 08:37:13 |
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nicocg
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Posté - 02 janv. 2016 : 11:01:58
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Aucun travaux à prévoir dans l immediat pour la copropriété de mon logement actuel. Dans les années futures évidemment
C'est un projet pour ma retraite dans 20 ans
L'appartement que je vends est estimé entre 68 et 72000 e
Charges 667 par trimestre
Je le louerai non meublé
RĂ©gime micro foncier
Je ne loue pas encore de bens
L appartement que je vends se situe Ă Tours
Je vais aussi avoir une rentrée de 50 0000,e dans quelques semaines |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 05 janv. 2016 : 15:20:57
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Le problème est que si vous mettez votre appartement en location et que vous le souhaitez le vendre ensuite, vous serez peut être soumis aux taxes sur la plus value.
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nicocg
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6
Posté - 09 janv. 2016 : 16:16:35
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Quels sont les calculs à faire pour savoir si le louer est une opération rentable ou non ? |
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dwarf87
Contributeur débutant
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Posté - 10 janv. 2016 : 08:18:01
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Pour moi, d'après vos données, vous avez un rendement de 6.8% brut = (400*12)/70.000, ce qui est plutôt bien même si, je le rappelle, je ne connais pas le marché de Tours.
Fiscalement vous allez être taxé sur 70% des loyers :
ImpĂ´ts en micro-foncier : (0.7 * loyers annuels) * votre_taux_marginal_d'imposition
Prélèvements sociaux en plus : (0.7 * loyers annuels) * 15.5%
A vous de calculer les impôts et de voir si ça vous parait intéressant.
Comme vous n'empruntez pas d'argent pour votre appartement, vous ne pourrez pas déduire vos intérêts d'emprunt (impossible de toute façon en micro-foncier).
Pour optimiser un rendement immobilier, le micro-foncier est simple mais peu intéressant.
En effet, le plus intéressant (je dirais dans l'absolu), c'est de louer un bien en l'ayant acheté par emprunt (surtout que les taux sont très bas) en meublé. Généralement vous ne payez aucun impôt sur ce genre de "montage". Si vous voulez en savoir plus, rechercher les posts sur les LMNP (loueur en meublé non professionnel). Un super post http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625.
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nicocg
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8
Posté - 10 janv. 2016 : 13:26:40
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bonjour
est-ce que mes calculs sont exacts ?
/mois /an
loyer 400 4800
charges locataire 150 1800
total 6600
assurance t3 16,7 200
charges trimestre 222 2664
impots sur loyers 520,8
total 3384,8
reste 3215,2
Est-ce que j'oublie des choses ? |
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biscotte
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9
Posté - 10 janv. 2016 : 17:24:19
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nicocg
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Posté - 10 janv. 2016 : 17:31:24
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exact
par mois par an
loyer 400 4800
charges locataire 150 1800
total 550 6600
assurance t3 16,7 200
charges 223 2676
taxe foncière 68,67 824
impots 43,4 520,8
honoraires agence 38,5 462
total 4682,8
reste 159,77 1917,2
Du coup, il reste 159,77 e
dois-je du coup le louer ou le vendre ?
Quel est du coup mon taux de rendement ?
J'ai fait un emprunt pour 423 e sur 20 ans pour mon nouvel apparte ! |
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nicocg
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Posté - 13 janv. 2016 : 20:51:20
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Faut il le vendre ou le louer ? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 13 janv. 2016 : 21:29:47
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je le vendrais en tant que résidence principale le plus rapidement possible (pour ne pas payer de plus value).
Je réintègre cette somme ou une partie dans l'achat de ma résidence principale (pour diminuer les échéances de remboursement, et donc augmenter ma possibilité d'endettement).
J'achète un appartement pour le louer (100% par financement), surtout pas de micro foncier, mais un foncier normal avec une 2044, qui permet de déduire les frais d'acquisitions, ainsi que les intérêts. |
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dwarf87
Contributeur débutant
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Posté - 13 janv. 2016 : 23:09:02
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Je trouve l'idée de Franck1966 intéressante.
Cela permet de déduire les intérêts d'emprunt de l'investissement immobilier, ce que vous ne pourriez pas faire en empruntant pour votre résidence principale. |
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nicocg
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Posté - 17 janv. 2016 : 21:15:10
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Comment fait on le calcul de rentabilité pour un appartement que l' on met en location ?
Orpi m'Ă estime l appartement entre 68000 et 72000 euros.
Comment de temps faut il que je le mettre en vente avant de me dire, j aurai plus de facilité à le mettre en location ?
Sachant que je signe le 15 mars chez le notaire pour lappartement que j achete ! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 18 janv. 2016 : 20:58:28
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Il y a plein de paramètres qui diffèrent selon l'emplacement, la valeur locative dans votre ville, la rareté du bien, l'état de l'appart.
Je ne fais pas du Stephane Plaza, mais c'est tout comme, regardez son Ă©mission  .
Après, si vous le mettez en location ATTENTION que vous ne pourrez plus le récupérer rapidement, si vous souhaitez le vendre (il me semble que le délais est de six mois pour le vendeur).
Aussi, il faut voir combien vous le louerez, en fonction de votre prêt (s'il n'y a pas de crédit relais au milieu) et de vos revenus, pensez qu'une partie des charges n'est pas récupérable, et à la taxe foncière ... |
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nicocg
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Posté - 19 févr. 2016 : 21:47:02
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Mon appartement n est toujours pas vendu. Il est Ă 79000 fai, 72000 net vendeur
Dois le baisser ou attendre la fin des 3 mois pour rompre le mandat et le mettre Ă 72000 e moi mĂŞme sur le bon coin ?
Ou le mettre aussi en location et voir si je trouve un locataire ?
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 19 févr. 2016 : 22:36:45
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Quelle drôle d'idée Orpi vous dit que votre appartement est entre 68 KE et 72 KE, et vous le mettez à 79 KE, c'est à dire plus de 10% au-dessus du prix.
MĂŞme si peu d'agence ose le dire les frais d'agence ne sont jamais en plus du prix de l'estimation, mais en moins. Si vous voulez gagner ces frais vous vendez par vous-mĂŞme.
Si vous voulez savoir si ORPI vendra rapidement votre bien regardez ce qu'ils ont comme autres biens et si votre bien n'est pas dans les prix les plus bas (Ă Ă©quivalence de bien) ils vendront avant votre bien les autres et se serviront du votre pour les vendre....
Si vous voulez vendre mettez le Ă 68 KE FAI. |
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Franck1966
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Posté - 20 févr. 2016 : 13:51:53
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Nicocq, quand je parlais de Stéphane Plaza, je n'en était pas loin.
Actuellement les prix de vente ont nettement baissé, sauf Paris et les endroits les plus prisés des grandes villes.
Il est fréquent qu'une agence surestime votre bien pour avoir l'exclusivité ...
Comparez dans votre quartier, mais attendez-vous Ă baisser fortement votre prix, si vous voulez vendre ... |
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Vendre ou mettre en location 
